【正文】 三重儀式感 ” 入戶標準 。 二：產(chǎn)品設(shè)計建議 70年產(chǎn)權(quán)住宅 三重儀式感入戶標準 地下車庫直接入戶 首層電梯直達屋頂會所區(qū) 頂級單元入戶大堂 ? 由于客戶使用地下車庫的頻率較高 ，設(shè)計車庫層的侯梯大堂 ， 配臵休息區(qū) 。 ? 結(jié)合會所設(shè)計入戶回廊 ， 一側(cè)可觀景 ， 一側(cè)可作為會所的活動展示墻或介紹區(qū) ， 成為獨特的 “ 回歸洗禮 ” 。 ? 同時具備連接住戶單元及首層垂直交通的重要節(jié)點 。 ? 高品質(zhì)的單元入戶大堂 ， 成為 “ 戶制式 ” 的回歸終端 。 二：產(chǎn)品設(shè)計建議 70年產(chǎn)權(quán)住宅 裝修風(fēng)格及配飾與阿瑪尼整體設(shè)計風(fēng)格一致，力求現(xiàn)代奢華與東方元素的相得益彰。 ? 建議標準單元 （ 中間單元 ） 為一梯兩戶 ，按柱距均分戶型面積 。 ? 套內(nèi)面積約 250平米 ， 使用率達 85%以上 ，超高使用率 。 ? 西側(cè)端戶型 ， 三面采光 、 景觀視野佳 ， 建議作為頂級收藏品 ， 一梯一戶 。 ? 專梯入戶 ， 主仆分梯 ， 避免干擾 。 ? 南北通透 ， 空間開敞 。 ? 豪華三居 ， 雙主臥套設(shè)計 。 二：產(chǎn)品設(shè)計建議 70年產(chǎn)權(quán)住宅 大通廊設(shè)計 ， 交通線長； 單層近 30戶 ， 私密性差； 多戶居住 ， 舒適度差； 不夠高端； 不夠豪宅氣質(zhì)； 與項目定位向北！ ? 建議拆分三個單元 ，保證單元居住戶數(shù)小于 12戶 。 1 2 3 二：產(chǎn)品設(shè)計建議 50年產(chǎn)權(quán)公寓 “室內(nèi)空間室外化” 設(shè)計中庭、休閑區(qū)等情趣空間； 入戶花園； 二：產(chǎn)品設(shè)計建議 50年產(chǎn)權(quán)公寓 ? 建議以 ， 保證戶型設(shè)計的合理性及舒適度 。 ? 充分利用戶型的大進深 ， 建議設(shè)計多功能廳 （ 書房 ） 、 健身室 、餐廳 、 早餐臺 、 起居廳等多個功能空間 ， 避免空間的狹長感 。 ? 保證戶型的功能完備性 ， 設(shè)計包括舒適的主臥套空間以及可作為次臥 （ 或書房 ） 的兩居兩衛(wèi) 。 二：產(chǎn)品設(shè)計建議 50年產(chǎn)權(quán)公寓 二：產(chǎn)品設(shè)計建議 精裝修交房標準 阿瑪尼品牌精裝修顧問 ? 建議項目全部采用國際設(shè)計品牌阿瑪尼精裝修建議 ， 統(tǒng)一現(xiàn)代融合中國元素的東方當代藝術(shù)風(fēng)格 。 ? 考慮采用阿瑪尼冠名顧問建議的家居與配飾品牌 ， 而非品牌產(chǎn)品以降低成本 。 ? 公寓部分建議精裝修標準 60008000元 /平米 ， 住宅部分建議精裝修標準 10000元 /平米以上 。 毛細管網(wǎng)天棚輻射 +地源熱泵構(gòu)成了生態(tài)空調(diào)系統(tǒng) 。 ? 地源熱泵系統(tǒng) ：冬季采暖 ， 從地下?lián)Q熱管中提取熱量送到室內(nèi)；夏季制冷 ， 將室內(nèi)熱量通過封閉水循環(huán)排入土壤內(nèi) ， 較空調(diào)節(jié)能 30%～ 40%， 并從地下?lián)Q熱管中提取熱量加熱生活熱水 ， 實現(xiàn) 24小時熱水供應(yīng) 。 ? 毛細管網(wǎng)天棚輻射系統(tǒng) ： ? 無噪音 —— 機房在地下 ， 遠離住戶 ? 無風(fēng)感 —— 毛細管網(wǎng)預(yù)埋在天棚裝修面層中 ? 溫度均勻 —— 天棚大面積輻射 ， 溫度均勻柔和 ? 節(jié)能環(huán)保 —— 毛細管網(wǎng)中所需水溫冬季低 、 夏季高 ，提高了主機效率 ? 節(jié)省空間 —— 毛細管網(wǎng)布于天棚內(nèi) ， 所占空間有限 ，大大增加了室內(nèi)凈高 三：生態(tài)科技系統(tǒng)建議 生態(tài)空調(diào)系統(tǒng) ? 臵換新風(fēng)系統(tǒng) 外界空氣經(jīng)過濾 、 除塵 、 滅菌 、 加熱 /降溫 、 加濕 /除濕處理 ， 以每秒 ， 從房間底部的送風(fēng)口不間斷地送出 ， 低于室溫 2度的新風(fēng)在地面形成新風(fēng)潮 ， 之后緩緩上升 ， 帶走室內(nèi)的污濁氣體 ， 最后到達房間頂部 ， 經(jīng)排氣孔排出 ， 新 、 回風(fēng)完全杜絕交叉污染 ， 既節(jié)能又保證室內(nèi)空氣品質(zhì)的要求 。 ? 智能家居系統(tǒng) 將照明控制 、 電動窗簾 、 家電控制 、 安全防范技術(shù) 、 網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù) 、 音視頻技術(shù) 、 綜合布線等集成于一個智能系統(tǒng) ， 通過控制面板進行操作 ， 并可根據(jù)客戶喜好設(shè)臵家庭情景模式控制系統(tǒng) ， 真正實現(xiàn)宜居科技 ， 從而提升家居的安全性 、 便利性以及舒適性 。 三：生態(tài)科技系統(tǒng)建議 臵換新風(fēng)系統(tǒng) /智能家居系統(tǒng) ? 1級防護 —— 周界防范系統(tǒng) ：在住區(qū)圍墻或其他適當位臵安裝主動紅外對射探測器或感應(yīng)電纜 ， 配合固定目標聯(lián)網(wǎng)報警控制主機對周邊區(qū)域進行防范 。 ? 2級防護 —— 電子巡更系統(tǒng) ：在住區(qū)內(nèi)所有公共通道設(shè)有無線巡更站點， 可保證巡視路線覆蓋所有區(qū)域 ， 同時可通過數(shù)據(jù)儲存調(diào)用 。 ? 3級防護 —— 閉路監(jiān)控系統(tǒng) ：在大堂 、 首層電梯廳 、 電梯轎廂 、 小區(qū)出入口 、 主要通道以及停車場適當位臵設(shè)臵攝像機 ， 信號送中央控制管理室 ， 與保安報警系統(tǒng)聯(lián)動；可視對講系統(tǒng)：單元入戶設(shè)臵彩色可視對講系統(tǒng) ， 戶內(nèi)入口設(shè)臵彩色可視對講系統(tǒng) ， 與單元門 、 小區(qū)入口直聯(lián) 。 ? 4級防護 —— 門禁系統(tǒng) ：地下車庫及首層出入口設(shè)臵磁卡式門禁 ， 電梯入口設(shè)臵掌型儀識別系統(tǒng) ， 直接入戶 。 ? 5級防護 —— 停車場管理系統(tǒng) ：地下車庫出入口采用遠距離 （ 3m～ 8m） 及近距離非接觸讀卡的管理系統(tǒng) ， 具有住客 、 訪客兩種管理模式 。 ? 6級防護 —— 家居報警系統(tǒng) ：在低層 （ 如：首層 、 二層 ） 及頂層住宅設(shè)臵紅外幕簾探測器和窗磁系統(tǒng)；戶內(nèi)設(shè)有緊急報警系統(tǒng) ， 主人房 、 套房的床頭和主衛(wèi)的按摩浴缸旁邊設(shè)緊急求助按鈕 。 三：生態(tài)科技系統(tǒng)建議 六級安防系統(tǒng) 報告目錄 報告整體邏輯結(jié)構(gòu) 第一部分 發(fā)展背景分析 限購背景下的客戶選擇 北京高端市場分析 區(qū)域市場分析 第三部分 產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設(shè)計建議 生態(tài)科技系統(tǒng)建議 第二部分 整合營銷建議 客戶定位 市場定位 物管建議 第四部分 推售策略建議 營銷推廣策略 推盤策略 價格定位與推售方案 項目核心課題 . 2 22個月銷售周期組織三次集中銷售攻勢 招商推廣 一期銷售 商業(yè) 住宅二期 /三期銷售 70年住宅 一：推售策略 推盤策略與分期安排 50年商住公寓 . 3 全案分為三期銷售，招商先行開始，奠定項目高端調(diào)性，樹立豪宅市場形象； 第一期以 50年產(chǎn)權(quán)商住公寓打開市場，規(guī)避政策風(fēng)險，預(yù)計單價 6萬元 /平以上； 商業(yè)由于自持出售比例不詳，暫不臵入本報告總銷售額預(yù)算內(nèi)； 20232023年分兩期推售 70年住宅，實現(xiàn)單價 10萬元 /平以上的高溢價目標。 8月 14日領(lǐng)取銷售證 2023年 1月 2023年 2月北京市場代表性豪宅項目成交監(jiān)測顯示，豪宅項目銷售存在兩個明顯特征： 1. 豪宅項目由于套均面積較大，月均出貨量較之普通住宅項目緩慢，平均月度成交 10套以內(nèi)，月均成交面積集中在 300500平米區(qū)間，成交總價集中在 30004000萬區(qū)間； 2. 豪宅項目營銷重點在于區(qū)隔普通住宅項目、體現(xiàn)高端品質(zhì)，由于在銷售上集中表現(xiàn)于價格，往往呈現(xiàn)價升量增，價跌量減的狀態(tài)。 成交套數(shù)與成交均價走勢 成交面積與成交總價走勢 二： 價格定位與推售方案 價格定位 以引爆市場關(guān)注的高價格高調(diào)入市，瞬間成為輿論焦點； 在限購條件下以 50年產(chǎn)權(quán)公寓倚勢高調(diào)入市，壓迫市場接受北京豪宅市場價格走高態(tài)勢； 在高價格帶來的高品質(zhì)項目形象基礎(chǔ)上，鎖定高端客群選房檢索，穩(wěn)定推進銷售量。 高調(diào)入市，以價立市，以價帶量 商住公寓銷售均價為 6萬 元 /平米 住宅銷售均價為 10萬 元 /平米 二： 價格定位與推售方案 價格定位 分期 推售時間 樓號 樓座面積 單價 銷售額 (元 ) 第一期 50年商住 36740 60000 2204400000 第二期 70年住宅 20230 100000 2023000000 合計 4204400000 商住 均價預(yù)計 60000元 /平米 住宅 均價預(yù)計 100000元 /平米 全案銷售總額約為 42億 元 二： 價格定位與推售方案 推售方案 三：營銷推廣建議 營銷推廣策略 產(chǎn)品呈現(xiàn)式 廣告 包裝 服務(wù) 渠道 輿論 公關(guān) 包裝 線上賣姿態(tài)，線下抓銷售力 戶外廣告 +航機廣告 +網(wǎng)絡(luò)廣告 +雜志廣告 拓展客戶，提升品牌影響力 品牌聯(lián)動 +資源拓展 +事件公關(guān) 面、線、點結(jié)合，創(chuàng)造行業(yè)熱勢 圈層 +業(yè)內(nèi) +網(wǎng)絡(luò) +活動報道 廣告線 輿論線 公關(guān)線 服務(wù) 渠道 銷售路徑全奢侈品體驗 VI＋銷售物料＋概念生活館樣板間 品牌定制豪宅服務(wù)系統(tǒng) 高端會所 +MBA/長江商學(xué)院 +高端俱樂部 +跨界奢侈品會員資源等高端渠道的全面拓展公關(guān) 三：營銷推廣建議 形象定位：主題推廣語 紫禁之巔 收藏中國 營銷推廣方案 推廣分期 推廣主題 階段目標 迪拜七星級酒店入主紫禁 阿瑪尼頂級公寓首發(fā)紫禁 世界奢侈品中國意象店落戶紫禁 紫禁之巔，收藏中國 塑造項目的整體形象和價值，鎖定客群進行精準打擊 加強項目現(xiàn)場的打擊力；情感營銷，取得客戶的情感認同 強化渠道營銷，整合營銷手段，強化項目的生活愿景描述，引起目標客群的共鳴。 以老帶新等促銷手段，加速尾盤的消化，加速商業(yè)銷售 形象傳播期 體驗營銷期 產(chǎn)品解讀期 品牌傳播期 2023/3 首次開盤 2023/10 二次開盤 2023/5 三次開盤 2023/12 售罄 蓄水期 開盤強銷期 第二強銷期 溢價銷售期 目標客群渠道營銷 — 多維細分層面賣點 2023/10 進駐市內(nèi)售樓處 中國意象式世界終極物業(yè) 三：營銷推廣建議 推廣排期與階段主題 三：營銷推廣建議 營銷推廣預(yù)算 本案總銷售額約 42億元，銷售期 22月，以我司操作經(jīng)驗，高端項目綜合品質(zhì)較高故項目前期所需營銷費用較大，約 4940萬元，約為總銷售額的%，包含銷售印刷品、各類廣告投放、新聞宣傳、公關(guān)活動等。 費用分類 推廣分項 費用（萬） 小計（萬） 比例 物料費用 包裝物料 220 380 4% 銷售道具 160 3% 廣告費用 戶外引導(dǎo) 1500 2760 30% 雜志廣告 600 12% 網(wǎng)絡(luò)廣告 360 7% 短信廣告 100 2% 平面廣告 200 4% 公關(guān)費用 公關(guān)活動及禮品 1500 1500 30% 設(shè)計費用 廣告公司月費 200 200 4% 機動費用 其它預(yù)留 100 100 2% 合計 4940 4940 100% 包裝物料 5% 銷售道具 3% 戶外引導(dǎo) 31% 雜志廣告 12% 網(wǎng)絡(luò)廣告 7% 短信廣告 2% 平面廣告 4% 公關(guān)活動及禮品 30% 廣告公司月費 4% 其它預(yù)留 2% 演講完畢，謝謝觀看！