【正文】 注意要點(diǎn)： 此處必須注意的是，盡可能的在合同上把交房期限往后延伸，以爭(zhēng)取更多的對(duì)招商免租金政策的支持。 投資回報(bào)率 以目前國(guó)內(nèi)利率偏低的情形，建議本項(xiàng)目商鋪的合理市場(chǎng)回報(bào)率約定為 8%左右或以上。 A、三年租金回報(bào)：第一年 7%，第二年 8%，第三年 9%； B、十年返租回報(bào)：第一年 7%，第二年 8%，第三年 9%；以后每年按照 2： 8分成； C、十年返租回報(bào)：每年 8%，共返十年，前 3年一次性返還。 租金抵房款 為吸引中小投資者，降低業(yè)主的投資門檻，采用即買即簽約，簽定購(gòu)房合同的同時(shí)，簽定返租協(xié)議，并一次性返還 3年租金，沖抵購(gòu)房款。 一次性付款或分期付款可相應(yīng)減免各種交易費(fèi)和契稅等 【 結(jié)論 】 在營(yíng)銷上，我們要面對(duì)兩種投資群體 ——投資客、自購(gòu)自營(yíng)戶，在運(yùn)營(yíng)商，我們要有效的平衡產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾，所以在投資戶購(gòu)房的同時(shí)我們就要簽訂返租協(xié)議，市場(chǎng)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立，有效解決了開(kāi)發(fā)商融資問(wèn)題的同時(shí)，也為市場(chǎng)持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)做好了最基本的保證。 【 第二章 項(xiàng)目命名 】 本項(xiàng)目雄踞魯豫皖三省黃金交匯處 ， 身處物阜民豐 ， 資源富饒的著名藥材 、 釀酒生產(chǎn)基地亳州 。 為反映項(xiàng)目所處區(qū)位特質(zhì)和輻射更大的范圍 ， 及今后在全國(guó)范圍內(nèi)升級(jí)復(fù)制汽車城項(xiàng)目 ， 給投資者留下最直接的印象 ， 又能體現(xiàn)項(xiàng)目功能業(yè)態(tài) ， 我們建議案名為 “ 亳州春雨國(guó)際汽車城 ” ， 以有助于項(xiàng)目品牌形象的建立和提升 ， 以達(dá)到擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商品牌形象之目的 。 建議項(xiàng)目案名： 亳州春雨國(guó)際汽車城 【 第三章 銷售渠道策略 】 一、創(chuàng)新思路 構(gòu)造“三點(diǎn)一面四網(wǎng)”戰(zhàn)略布局，實(shí)施動(dòng)、靜組合的展銷策略； “三點(diǎn)一面四網(wǎng)”即現(xiàn)場(chǎng)售樓點(diǎn)、市中心商業(yè)區(qū)接待點(diǎn)、周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)，形成依托譙城區(qū)、 覆 蓋全區(qū) 22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括河南的鹿邑縣）全局型營(yíng)銷模式，并以多層次多結(jié)構(gòu)的銷售人員組成的營(yíng)銷網(wǎng)、咨詢網(wǎng)、宣傳網(wǎng)、信息網(wǎng)； “動(dòng)、靜組合”即在現(xiàn)場(chǎng)及市中心商業(yè)區(qū)為設(shè)置固定式展銷接待點(diǎn)，在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)置滾動(dòng)式宣展點(diǎn)，變被動(dòng)待客式營(yíng)銷為主動(dòng)吸客式營(yíng)銷，產(chǎn)生“城內(nèi)開(kāi)花、城鄉(xiāng)呼應(yīng)”的營(yíng)銷效應(yīng)，延伸廣告覆蓋面，擴(kuò)大品牌效應(yīng)，豐富客群結(jié)構(gòu)，加速樓盤銷售。 網(wǎng)點(diǎn)功能：售樓點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目展示及完成認(rèn)購(gòu)執(zhí)行，中心商業(yè)區(qū)售樓處及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣展及引導(dǎo)客流到現(xiàn)場(chǎng)觀摩、認(rèn)購(gòu)； 本案以現(xiàn)場(chǎng)及售樓處并重為主展示點(diǎn)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)售樓點(diǎn)根據(jù)本案推廣需要及客戶結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況，以滾動(dòng)模式進(jìn)行宣展。 二、渠道分解 銷售渠道構(gòu)成 現(xiàn)場(chǎng)銷售 中介公司 活動(dòng)銷售 人員銷售 優(yōu)惠銷售 團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠 售樓人員 、 業(yè)務(wù)員 老客戶 關(guān)系客戶 售樓部 看房車 各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 各大商場(chǎng)設(shè)咨詢點(diǎn) 沿 街 商 鋪派發(fā) DM 行業(yè)商戶 大型商貿(mào)會(huì) 房展會(huì) 與各企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)舉辦聯(lián)誼會(huì) 重復(fù)購(gòu)買優(yōu)惠 其他銷售 信函銷售 電郵銷售 第五部分 宣傳推廣篇 【 第一章 銷售推廣策略 】 銷售策略是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)項(xiàng)目的特點(diǎn)和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，處處體現(xiàn)春雨集團(tuán)的理念意識(shí)和品牌形象，激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)、項(xiàng)目樓書、 DM單頁(yè)以及看樓專線引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、銷售團(tuán)隊(duì)形象設(shè)計(jì)等。 一、項(xiàng)目 /公司形象識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì) 視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（ VI） 1）基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目 logo、標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色、象征圖形與文字說(shuō)明 2）應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì) A、工地圍墻展示、工地廣告牌、導(dǎo)示牌、立柱掛旗、條幅布幔、銷售形象展示、外賣場(chǎng)展示（展銷會(huì)展場(chǎng)設(shè)計(jì)、空飄、昭示牌、看房專車等） B、事物用品系統(tǒng)：工作證（卡）、名片、便簽、筆、紙杯、手提袋、銷售人員工作牌、購(gòu)房合同封套（檔案袋） C、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)：戶型牌、業(yè)態(tài)功能牌、區(qū)位標(biāo)示牌等 3）戶外廣告類： 屋頂廣告、高炮、車體廣告、墻體廣告、燈箱廣告、路牌廣告等 理念識(shí)別系統(tǒng) （ 1）項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位 （ 2）發(fā)展戰(zhàn)略（目標(biāo)、規(guī)劃） （ 3）文化定位、文化內(nèi)容、核心價(jià)值觀 （ 4）經(jīng)營(yíng)理念：核心理念、企業(yè)精神、作風(fēng)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)方針 （ 5）企業(yè)口號(hào)、座右銘、形象宣傳語(yǔ) 二、推廣策略 推廣目標(biāo)： 在目標(biāo)客戶中，項(xiàng)目名稱、品牌概念認(rèn)知度達(dá) 70%。 推廣周期規(guī)劃： （時(shí)間待定） 產(chǎn)品導(dǎo)入期 ，地理位置告知，樓盤主題概念滲透，蓄勢(shì)，以形象推廣為主； 開(kāi)盤上市期 ，高密度、轟炸式集中推廣產(chǎn)品，全新概念及完全利益，蓄客開(kāi) 盤，以投資價(jià)值回報(bào)推廣為主； 熱銷跟進(jìn)期 ，延續(xù)上市期推廣，多種營(yíng)銷事件，高速度消化產(chǎn)品 全面尾期 廣告表現(xiàn)： 采用絕對(duì)超前的現(xiàn)代時(shí)尚物業(yè)形象推廣方式 （ 1）平面設(shè)計(jì)： 系列性現(xiàn)代時(shí)尚、環(huán)保設(shè)計(jì)語(yǔ)言，有概念性品味形象。 （ 2）版面設(shè)計(jì)： 采用大版面，精練簡(jiǎn)約文案的版式風(fēng)格。 （ 3）賣點(diǎn)設(shè)計(jì)： （根據(jù)項(xiàng)目，另具體方案） 全方位媒體組合策略 針對(duì)各細(xì)分市場(chǎng)，選擇有效的媒體，開(kāi)展整合營(yíng)銷傳播活動(dòng)，根據(jù)項(xiàng)目的有效受眾群體，重點(diǎn)突出。 （ 1）報(bào)紙廣告： 《 新安晚報(bào)亳州版 》 、 《 亳州晚報(bào) 》 、 《 亳州廣電報(bào) 》 及行業(yè)雜志； （ 2）短信廣告： 短信群發(fā)，效果非常好； （ 3）電臺(tái)廣告： 亳州廣播電臺(tái)（可以創(chuàng)辦“春雨汽車城”廣播欄目）； （ 4）電視臺(tái)廣告： 亳州電視臺(tái)（創(chuàng)辦“春雨汽車城”電視欄目）； （ 5）網(wǎng)絡(luò)廣告： 《 合房網(wǎng) 》 、 《 亳州信息網(wǎng) 》 ，創(chuàng)建 《 亳州春雨國(guó)際汽車城網(wǎng) 》 ； （ 6）流體廣告： 宣傳車、長(zhǎng)途旅客車及亳州市至各縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)客車上發(fā)布車身廣告、座套廣告等，可放置海報(bào)、樓書等印刷品； （ 7）硬性媒體： 大型戶外廣告、高炮、墻體廣告、項(xiàng)目周邊（電線桿、刀旗、道路燈箱、布幔； （ 8）案場(chǎng)環(huán)境包裝： 圍墻設(shè)計(jì)包裝（項(xiàng)目概念特色體現(xiàn)）、工地大型戶外廣告（項(xiàng)目形象體現(xiàn)）、工地彩旗設(shè)計(jì)（樓盤形象展示）； 項(xiàng)目售樓部選址及包裝 ① 位置選擇 A：醒目 B：交通便利： ； ② 建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)外觀效果時(shí)尚、大氣、流線） A、氣派：采用透明玻璃做外墻的設(shè)計(jì)，裝修色彩時(shí)尚、明快、星級(jí)檔次； B、寬敞：售樓中心的面積要寬敞，分為接待區(qū)、模型、物料及智能配套演示的展示區(qū)、洽談區(qū)和辦公區(qū)（經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室），并設(shè)衛(wèi)生間； C、實(shí)用：面積夠用就行，總使用面積控制在 200—300平方米以內(nèi)，高度 8米（兩層為宜）。 項(xiàng)目售樓部選址及包裝 ① 位置選擇 A：醒目 B：交通便利： ； ② 建筑設(shè)計(jì) （設(shè)計(jì)外觀效果時(shí)尚、大氣、流線） A、氣派：采用透明玻璃做外墻的設(shè)計(jì)，裝修色彩時(shí)尚、明快、星級(jí)檔次； B、寬敞：售樓中心的面積要寬敞，分為接待區(qū)、模型、物料及智能配套演示的展示區(qū)、洽談區(qū)和辦公區(qū)（經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室），并設(shè)衛(wèi)生間； C、實(shí)用：面積夠用就行，總使用面積控制在 200—300平方米以內(nèi)，高度 8米（兩層為宜）。 ③ 項(xiàng)目接待中心組成內(nèi)部硬性包裝 A、形象墻：作為營(yíng)銷中心形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場(chǎng)所。 B、展板及場(chǎng)地布置：系統(tǒng)地介紹本案基本情況及銷售情況，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)。 C、展板內(nèi)容有：主要交通及項(xiàng)目效果圖、地理規(guī)劃圖、商業(yè)氛圍渲染圖等。 D、大屏幕彩電：播放三維片（項(xiàng)目基本概況、前景展示、發(fā)展商背景等），使客戶對(duì)項(xiàng)目有更深入的了解和認(rèn)知。增加營(yíng)銷中心熱鬧氣氛，促進(jìn)銷售人員的成交速度。 E、透視圖及模型：增加買家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，清楚明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí)的感覺(jué)，令買家倍增信心。 ④ 布展包裝 （原則：綠色、環(huán)保、時(shí)尚、簡(jiǎn)潔、明快） A、售樓廣場(chǎng)（廣場(chǎng)磚、草坪、停車場(chǎng)、燈箱、外墻；現(xiàn)場(chǎng)布置彩旗、吊旗、空飄、氣球等） B、售樓大廳（外觀效果圖、沙盤模型、展板、背景音樂(lè)、發(fā)財(cái)樹、汽車高科技產(chǎn)品模型展示、模擬電子商務(wù)交易平臺(tái)等） C、沙盤模型建議： 沙盤模型是銷售現(xiàn)場(chǎng)唯一能直觀的反映項(xiàng)目規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)及建筑外觀效果的實(shí)景，它在介紹、宣傳項(xiàng)目，促進(jìn)銷售中起著重要的作用。為此我們對(duì)本項(xiàng)目沙盤模型的制作提出以下建議，敬請(qǐng)參考： a、沙盤尺寸要求：長(zhǎng) 7米，寬 ，高 — ，長(zhǎng)寬比例 1： ； b、材質(zhì)要求：質(zhì)高、時(shí)尚 c、色調(diào)以項(xiàng)目原設(shè)計(jì)的外立面顏色為主； d、整體配置燈光，以展示夜景效果； e、設(shè)制平面交通、道路樞紐； f、建筑物以外的設(shè)計(jì)規(guī)劃配制，全部制作要有利于整體宣傳介紹； g、整體沙盤制作，要求中高檔，以提升項(xiàng)目的檔次與品牌。 SP活動(dòng)舉行： 開(kāi)盤當(dāng)日在黃金商業(yè)中心地帶舉行 SP活動(dòng)，激情音樂(lè)、現(xiàn)代舞、街舞等表演、展示樓盤形象， DM現(xiàn)場(chǎng)派送。 印刷品制： 樓書（另詳細(xì)策劃文案）、 DM單頁(yè)（根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，不斷更新）、摩托車頭盔、雨披、鑰匙扣、圓珠筆、餐巾紙、撲克牌、手提袋、檔案袋、便簽、信封等 三 、 整合傳播媒介組合表 【 第二章 廣告?zhèn)鞑ゲ呗?】 一、總體戰(zhàn)略 品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場(chǎng)多輪次，問(wèn)鼎第一 以整盤炒作，分期開(kāi)發(fā)的定位上市，搶占亳州專業(yè)品牌地位 統(tǒng)一大品牌，多系列主題，對(duì)應(yīng)多個(gè)功能區(qū) 二、總體目標(biāo) 建立亳州春雨國(guó)際汽車城的品牌形象和產(chǎn)品形象，提高知名度和美譽(yù)度；配合銷售計(jì)劃，為達(dá)成不同階段的銷售目標(biāo)制定相應(yīng)的推廣計(jì)劃；開(kāi)盤時(shí)取得轟動(dòng)效應(yīng)，使亳州春雨國(guó)際汽車城成為皖北商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌和核心熱點(diǎn) 三、八大核心優(yōu)勢(shì) 理念優(yōu)勢(shì) 亳州首個(gè)國(guó)際化專業(yè)汽車市場(chǎng) 重點(diǎn)工程 省“ 861”計(jì)劃項(xiàng)目，市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 地理優(yōu)勢(shì) 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、地處魯豫皖三省黃金交匯處 交通優(yōu)勢(shì) 國(guó)道、鐵路、高速，縱橫交錯(cuò)，扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)浪耐ò诉_(dá) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 亳州第一，安徽一流，填補(bǔ)了亳州大型汽車專業(yè)市場(chǎng)空白 服務(wù)優(yōu)勢(shì) 專業(yè)團(tuán)隊(duì)全程運(yùn)營(yíng)，星級(jí)服務(wù)管理 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 大經(jīng)營(yíng)思路，立足亳州，輻射蘇魯豫皖 新業(yè)態(tài)模式 功能齊全，品牌云集，批零兼營(yíng) 四、核心廣告語(yǔ) 項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略的角度 亳州春雨國(guó)際汽車城，皖北汽貿(mào)第一城 亳州春雨國(guó)際汽車城，產(chǎn)業(yè)城、財(cái)富城 亳州春雨國(guó)際汽車城，新形象、新商機(jī)、旺市場(chǎng) 投資理財(cái)升值的角度 人人都買得起的三代旺鋪 首付 10萬(wàn)元起，金鋪歸自己 實(shí)力陣容 “ 錢”景明朗 專家打理 “ 坐”享漁利 甩手做房東，掀開(kāi)理財(cái)旋風(fēng) 加盟朝陽(yáng)潮流產(chǎn)業(yè)，財(cái)富升值輕松積累 實(shí)實(shí)在在的財(cái)富，世世代代的搖錢樹 開(kāi)創(chuàng)百姓投資新天地 財(cái)富匯聚地，無(wú)限大商機(jī) 買鋪即收 3年租，即買即賺 財(cái)富堡座 保障您穩(wěn)定的投資收益 亳州光彩國(guó)際汽車城，個(gè)人投資的新金礦 商業(yè)地產(chǎn)投資的終極贏家 年年收租，代代收益，坐享其成 帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金 亳州光彩國(guó)際汽車城，圓您致富之夢(mèng) 坐享旺鋪，永久豐厚回報(bào) 買個(gè)好旺鋪，世代搖錢樹 扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)浪耐ò诉_(dá) 21世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 大地產(chǎn) 大商業(yè) 服務(wù)管理的角度 立足亳州 服務(wù)皖北 輻射中原 產(chǎn)權(quán)多元化 /運(yùn)作企業(yè)化 /服務(wù)社會(huì)化 統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 統(tǒng)一宣傳 國(guó)家政府政策角度 大政策帶動(dòng)大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財(cái)富 國(guó)家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，享受各種政策優(yōu)惠 五、廣告?zhèn)鞑ルA段劃分表 （項(xiàng)目 2023年 11月 23日奠基， 2023年 5月 1日開(kāi)盤日 ） 十一月 十二月 一 月 二 月 三 月 四 月 五 月 六 月 七 月 八 月 九 月 十