【正文】 過大，得房率太?。? 昆明點式“ 1梯多” 專項研究小結(jié) 1梯 6戶設(shè)計： 1梯 4戶設(shè)計： ?對于戶型面寬、進深可以有效控制； ?可以避免出現(xiàn)對視房源； ?采光、通風狀況較好，方圓均好性較強； ?由于面寬較 1梯 6小，可以連續(xù)拼接； ?采光，通風狀況不足，戶型均好性較差； ?部分房源進深難以控制，影響房源戶型； ?公攤較?。? 增強項目居住性 ，采用 2梯 4設(shè)計； 否則，客戶將不會買單； 按照目前規(guī)劃則無法滿足容積率要求； 調(diào)整目前規(guī)劃，尋找產(chǎn)品機會?。? 現(xiàn)有規(guī)劃方案調(diào)整指向 15m 15m L1 現(xiàn)有規(guī)劃方案 調(diào)整后規(guī)劃方案 《 昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范 》第六章 —— 建筑間距，第四十條明確： （一）高層建筑平行布臵時的間距： ⒈ 南北向的，不少于南側(cè)建筑高度的 ，且其最小值為 20m； ⒉ 東西向的，不小于較高建筑高度的 ，且其最小值為 13m。 間距特別提示： 調(diào)整后的規(guī)劃方案中， A1左側(cè)為世紀半島小高層，因此存在間距及退讓問題； L2 小區(qū)人行出入口 6m 增加一個小“八面風”的商業(yè)面 原有規(guī)劃方案： ?2梯 6戶設(shè)計居住品質(zhì)感極低，為昆明 6年前就已經(jīng)淘汰的設(shè)計； ?西北向房面積較大，雖然有景觀支持，但是客戶定不會買賬。采光、通風的均好性較低； ?沒有利用好項目的東南朝向； 調(diào)整后規(guī)劃方案： ?2梯 6戶設(shè)計變?yōu)?2梯 4戶設(shè)計，增強居住性； ?加大了東南面的間距 L2＞ L1，增強了后兩戶的采光、通風性； ?可以較大利用東南面，增加建筑面積； 規(guī)劃方案調(diào)整前后分析 提示：新增點式建筑，退讓后項目綠地率問題如何解決 項目產(chǎn)品貨品定位 本公司認為本項目的產(chǎn)品的功能與面積應控制為： 功能 面積控制（建筑面積） 二室 ≤80 平方米，面積區(qū)間 6580平方米 三室（緊湊型） ≤110 平方米，面積區(qū)間 90110平方米； 三室（舒適型） ≤120 平方米，面積區(qū)間 110120平方米； 四室 ≤130 平方米 項目產(chǎn)品屬性定位 — 產(chǎn)品附加增強實用 落地窗接景觀陽臺 一般用于客廳、主臥室 一步式陽臺 一般用于客臥、書房等功能間 項目產(chǎn)品屬性定位 — 產(chǎn)品附加增強實用 凸窗設(shè)計（ 80cm外凸） 一般用于臥室、書房衛(wèi)生間 270度拐角落地窗 一般用于三面采光的功能房 項目產(chǎn)品屬性定位 — 建筑外觀增強地標 外觀主要構(gòu)成 ：總體形狀 +顏色 +窗 +陽臺 +屋頂造型 總體形狀：地標性； 顏 色：明快，與周邊區(qū)分； 窗： 大面玻璃，時尚； 陽 臺：錯落有致，豐富； 屋 頂：實現(xiàn)附加利潤； 項目產(chǎn)品屬性定位 — 社區(qū)景觀增強品質(zhì) 由于項目地塊的限制和業(yè)態(tài)形式，做適合項目檔次的景觀，不提倡過于精品化的景觀； 項目產(chǎn)品屬性定位 — 品質(zhì)源于細節(jié)操守 建筑室內(nèi)空間變化的原則為：合理劃分區(qū)域，妥善安排各主要功能房間，不浪費室 內(nèi)面積，組織室內(nèi)交通，使生活協(xié)調(diào)、方便、自然，設(shè)計時必須考慮的幾點問題： ? 衛(wèi)生間與廚房、餐廳的位臵區(qū)分； ? 衛(wèi)生間與功能房間的位臵區(qū)分； ? 景觀陽臺與主臥和客廳的關(guān)系； ? 躍層戶型中，室內(nèi)樓梯位臵對整體交通和其他功能房間的影響因素等； 建筑室內(nèi)的空間細節(jié)處理： 項目產(chǎn)品屬性定位 — 品質(zhì)源于細節(jié)操守 工地外墻包裝細節(jié)： 沿途導視系統(tǒng)細處理： 項目產(chǎn)品屬性定位 — 品質(zhì)源于細節(jié)操守 營銷策略 □ 營銷策略定調(diào) 營銷策略定調(diào) 項目實現(xiàn)快銷、熱銷！ 企業(yè)實現(xiàn)超額利潤！ 開發(fā)商實現(xiàn)品牌延展！ 項目的美譽度建立！ …………………………… 大家都怎么做？ 信息擴散 建核 提高客戶認知度和認可度 關(guān)門 放水 提純 放水 全信息 設(shè)門檻 、 造稀缺 全員營銷開始 提高客戶心理價位 稀缺升級 尊貴稀缺的強化制造 尊貴稀缺的強化制造 前后擠壓 保證客戶質(zhì)量 ， 成交量把握 保證客戶質(zhì)量 ，成交量把握 策略提純 — 排號 /交錢 下面的，是一個很經(jīng)典的執(zhí)盤全案 沒錯，也許項目照舊可以銷售出去？但我們的目標可以一一實現(xiàn)嗎？？？ 地產(chǎn)營銷控制力，成就項目?。?！ 營銷策略定調(diào) — 項目營銷控制力 天方除了做營銷，還做細節(jié) ，秉承對細節(jié)的控制 ~~~~~~ 六大地產(chǎn)營銷控制力，體現(xiàn)細節(jié)和責任?。? 調(diào)研控制力 — 提供有效數(shù)據(jù)； 分析控制力 — 得出準確結(jié)果； 設(shè)計控制力 — 醞釀準確的表達； 銷售控制力 — 打造銷售特種軍； 客戶控制力 — 對客戶意向的準確判斷 與跟蹤； 成本控制力 — 有效的營銷手段運用； 細節(jié)打造專業(yè)?。? 專業(yè)成就事業(yè)?。?！ 剩下的事情，我們只需要給項目一個更符合它的、更貼合客戶群的名稱！??！ ......？？？ THE END 謝謝觀賞 二 00七年八月十六日 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/62023/3/6Monday, March 6, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 2:16:16 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/3/62023/3/62023/3/6Mar236Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/62023/3/62023/3/6Monday, March 6, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/3/62023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 6日星期一 2023/3/62023/3/62023/3/6 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 2023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/62023/3/6March 6, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/3/62023/3/62023/3/62023/3/6 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/62023/3/6Monday, March 6, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 2:16:16 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/62023/3/62023/3/6Mar236Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/3/62023/3/62023/3/6Monday, March 6, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/62023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 6日星期一 2023/3/62023/3/62023/3/6 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/62023/3/6March 6, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/62023/3/62023/3/62023/3/6 ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/3/62023/3/6Monday, March 6, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 2:16:16 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/62023/3/62023/3/6Mar236Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/62023/3/62023/3/6Monday, March 6, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/3/62023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 6日星期一 2023/3/62023/3/62023/3/6 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 2023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/62023/3/6March 6, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/3/62023/3/62023/3/62023/3/6 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴