房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓【41ppt】-資料下載頁
2025-02-16 12:10本頁面
【正文】 1. 年度施工計劃 2. 施工合同 3. 地名辦批復 4. 物業(yè)管理公約批復 5. 臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明 6. 建設工程規(guī)劃許可證 7. 建筑工程施工許可證 8. 銷售（預售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達 35%以上的證明材料 9. 銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖 10. 市政府征地的批復 11. 銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介、價格表等 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 33 三、開發(fā)流程 總 結(jié) : 計委、規(guī)劃局、國土局、建設局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等 : 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 、 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 、《 建設工程施工許可證 》 、 《 商品房銷售 (預售 )許可證 》 : 《 項目建議書 》 、 《 立項報告 》 、 《 可行性研究報告 》 、 《 設計方案送審書 》 、《 施工圖 》 等以及各相關部門的批文 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 34 補充探討工程計價實務性內(nèi)容 ? 1. 甲供料的計價探討 ? 2. 《 09計價規(guī)則 》 有關差價的理解 ? 3. 《 09計價規(guī)則 》 在 ? 35 補充探討工程計價實務性內(nèi)容 ? 1. 甲供料的計價探討 材料預算價格 =【 材料原價 （ 1+供銷手續(xù)費） +包裝費 +裝卸運輸費 】 （ 1+采購保管費）－包裝品回收價值 材料的綜合采購保管費率為 %（采購費率 1%、保管費率為 %） 甲供材料費用由甲方承擔。對于甲供材的材料費用是否計入清單項目的材料費、計入直接工程費，是否作為管理費、利潤、風險的計費基礎，是否計算其管理費、利潤，成為甲乙雙方的爭論點。工程實踐中，很多甲方要求乙方報價時不考慮甲供材的主材費用。 ? 甲供材料是構(gòu)成工程實體的主要材料，因此應計入項目的材料費中，作為計算項目管理費、利潤及風險的基礎。 ? 在清單計價過程中，甲供材料費用和承包商自購材料費用一樣，應進入每個計價環(huán)節(jié)中（包括規(guī)費、稅金）。 ? 竣工結(jié)算時，應在工程總造價中扣除甲供材料費用（根據(jù)材料預算單價確定辦法，計算甲方應承擔的費用），并返還業(yè)主。 36 補充探討工程計價實務性內(nèi)容 ? 2. 《 09規(guī)則 》 有關條款的理解 （參照： 陜西省工程量清單計價規(guī)則 ） 人工、材料、機械使用費和企業(yè)管理費、利潤， 以及一定范圍內(nèi)的風險費用 。 《 09規(guī)則 》 修訂為“以及一定范圍內(nèi)的風險費用”，就把其列為綜合單價組成內(nèi)容的重要部分，不再是可列可不列的內(nèi)容。 若施工期內(nèi)材料、設備市場價格波動超出合同約定幅度時，其超出部分按差價應調(diào)整工程價款； 合同沒有約定或約定不明確的，其合同約定價與實際價格之間的全部差價由發(fā)包人承擔。 這一規(guī)定帶有對發(fā)包人一定的懲罰性。一些市場主體約定單個清單項目的工程量變動超過 177。 30%并導致合同總價變動超過 177。 1%者，可調(diào)整該清單項目的綜合單價或差價。 采用工程量清單計價的工程，對工程計價風險實行發(fā)包人、承包人合理分擔， 發(fā)包人承擔工程量清單計量不準、不全及設計變更引起的工程量變化風險， 承包人承擔合同約定的風險內(nèi)容、幅度內(nèi)自主報價的風險 。 投標人依據(jù)工程量清單進行投標報價，不具有核實清單工程量的義務。發(fā)包人不得利用強勢地位，向承包人轉(zhuǎn)移招標文件中工程量清單計量不準確、不完整的風險。 37 補充探討工程計價實務性內(nèi)容 ? 2. 《 09規(guī)則 》 有關條款的理解 合同約定或政策規(guī)定計入工程造價總價，但不計入綜合單價的費用。 不得隨意將相關費用納入差價，只有合同或政策規(guī)定的相關費用才能按差價計價； 按差價計價的費用進入工程造價總價，不進入綜合單價，有利于維護雙方的合法權(quán)益； 差價的實際發(fā)生一般在施工過程中，對其計價一般在價款結(jié)算與竣工結(jié)算中發(fā)生。 由發(fā)包人承擔的風險費用按差價計列。差價不計入綜合單價，只計取規(guī)費和稅金。 實行招標的工程，合同約定不得違背招、投標文件中關于工期、造價、質(zhì)量等方面的實質(zhì)性內(nèi)容。招標文件與中標人投標文件不一致的地方，以 投標文件 為準。 這一規(guī)定帶有很強的針對性，解決了一些工程在招標過程中不認真、不嚴謹，而在確定中標人后合同約定時又扯皮，或者一些招標工程在招標、合同約定過程中均不夠認真、嚴謹而在價款結(jié)算、決算中扯皮的問題，對發(fā)包人、承包人都具有很強的約束力。 38 補充探討工程計價實務性內(nèi)容 ? 3. 《 09規(guī)則 》 在 參考 ： 陜西 09清單計價規(guī)則在 .doc 39 補充探討工程計價實務性內(nèi)容 ? 4. 有關建筑面積的計算 露臺： 屋頂露臺不計算 。 層間露臺計算 1/2建面； 陽臺： 無論封閉與否 ， 僅計算 1/2建面； 管道層（設備技術(shù)夾層）： 不計算建面 （可理解為人活動不到的區(qū)域） ； 坡屋頂 ： ＞ H，不計建面； ＜ H≤ ，計算 1/2建面； 米＜ H ，計算全面積 外墻保溫層 ： 按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。外保溫層的抹灰部分不計算建面 ； 公攤系數(shù)與公攤率： （ 公攤系數(shù)＝分攤面積 /套內(nèi)建面 ） ＞ （ 公攤率＝分攤面積 /建筑面積 ） 售樓人員用公攤率盜換公攤系數(shù)的概念，使人感覺公攤較小，無法準確算出實際分攤的面積。 參考： 建筑面積計算規(guī)則 2023 40 Thanks! | 謝謝您的寶貴時間 | 因?qū)I(yè)能力所限 ， 前述觀點有待各位同仁不吝賜教 ! 41 演講完畢，謝謝觀看！
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