房地產(chǎn)投融資決策與其風(fēng)險(xiǎn)管理分析-資料下載頁(yè)
2025-02-15 14:44本頁(yè)面
【正文】 ? 土地，開(kāi)發(fā)，運(yùn)營(yíng)物業(yè) ? 投資策略 ? 從投資量來(lái)說(shuō)，以美國(guó) 90年代的投資價(jià)值為例主要有四類資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動(dòng)產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish ? 每一類資產(chǎn)都有其各自不同的特點(diǎn)，包括不同的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒(méi)有太密切的相關(guān)度，因此能夠提供投資者通過(guò)分散投資降低風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。 ? 價(jià)格 “有漲有落 ”或者 “周期性 ”的活動(dòng)模式是典型的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)行模式，但與股票和債券相比，往往更表現(xiàn)為長(zhǎng)期的、大范圍的上下波動(dòng)，反映不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)普遍的低效性和泡沫性。 ? 風(fēng)險(xiǎn)類型 ? 市場(chǎng)、融資、變現(xiàn)、管理、利率、法律、環(huán)境 ? 風(fēng)險(xiǎn)的量化 ? 風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)因素（社會(huì)經(jīng)濟(jì)、法制環(huán)境、市場(chǎng)狀況、技術(shù)條件） ? 土地（地理位置、征用、購(gòu)入成本、產(chǎn)權(quán)、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)成本） ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境調(diào)查、假設(shè)條件及其實(shí)現(xiàn)（用途、高度、密度、綠化、交通、功能組織、面積的定義和控制、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) /超前 /長(zhǎng)期投資價(jià)值 /成本，施工，環(huán)保衛(wèi)生），建造（工期，材料，利率） ? 資金（實(shí)力，組織；現(xiàn)金流分析，風(fēng)險(xiǎn)控制） ? 營(yíng)銷（定位，策略，媒體） … ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)因素 ? 盈利能力（市場(chǎng)、工程質(zhì)量、交易記錄） ? 租售協(xié)議 ? 物業(yè)管理 ? 產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護(hù)、稅費(fèi) ——以北京為例） ? 保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風(fēng)險(xiǎn) ? 提前償還風(fēng)險(xiǎn) ? 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn) ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)細(xì)述 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（財(cái)務(wù)杠桿，即負(fù)債水平）細(xì)述 ? 資本成本的加權(quán)平均公式 ? r=(L/V)rD=[1(L/V)]rE L——貸款 V——價(jià)值 rD——貸款回報(bào) /利率 rE——股本投資的回報(bào) ? 通過(guò)杠桿可增加期待總回報(bào)？ ? 杠桿會(huì)增加回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn) ? 同一物業(yè)資產(chǎn)可以為偏愛(ài)不同（如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，或者對(duì)收入與增長(zhǎng)的態(tài)度等）的投資者提供不同的投資機(jī)會(huì) ? 投資者如果希望獲得較為安全的、較高的當(dāng)前收益，就可以選擇房地產(chǎn)債權(quán)投資 ? 投資者如果寄希望于收益的快速增長(zhǎng)，并且愿意承擔(dān)較多的風(fēng)險(xiǎn)，就可以選擇負(fù)債房地產(chǎn)的股權(quán)投資 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)細(xì)述 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報(bào)率解析 ? 蒙特卡羅模擬示例 ? 政策風(fēng)險(xiǎn)（法律法規(guī)）細(xì)述 ? 土地 ? 資金 ? 稅費(fèi) ? … The End
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