【導(dǎo)讀】商業(yè)房地產(chǎn)項目的成功是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作兩方面的成功。兩種成功必須同時獲。得，不可偏廢其一。本書將商業(yè)房地產(chǎn)項目投融資與運營管理對接，以新興的、獨立的、大。目前，高速發(fā)展中的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始顯現(xiàn)出相當(dāng)多的問題。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過大，供求嚴(yán)重失衡。商業(yè)地產(chǎn)競爭趨白熱化。商業(yè)地產(chǎn)本身的滯后性和產(chǎn)品的同質(zhì)化，造成的結(jié)果是短兵相接的肉搏戰(zhàn)。方式，炒作商業(yè)房地產(chǎn)項目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。按國際慣例，ShoppingMall是只租不售的，而在國內(nèi)許多Mall. 矛盾使得許多開發(fā)商把商鋪一賣了之，使得ShoppingMall沒有統(tǒng)一的所有者。這種以賣為主、分割經(jīng)營的方式，造成了物價偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進而限制了消費和企業(yè)的擴張。借清華大學(xué)出版社出版本書之際，我闡述一些對于我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的。的購物中心迅速崛起，經(jīng)營狀況參差不齊。于企業(yè)的改革和發(fā)展也具有較大的實際應(yīng)用價值。這次，他所進行商業(yè)房地產(chǎn)項

　　

【正文】 44 號）的基礎(chǔ)上，又下發(fā)了《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省 會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并報貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。通知要求在 2020 年 12 月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。 目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作。在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，可以避免政策性的風(fēng)險和重復(fù)建設(shè)。例如，北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項 目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)， 10 萬人 ~15 萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心 1 公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口 1 萬人 ~3 萬人應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。 四、城市的商業(yè)分析 在商業(yè)房地產(chǎn)的投資 開發(fā)中，一個重要的特點就是商業(yè)與房地產(chǎn)投資的緊密結(jié)合，并且商業(yè)經(jīng)營的成功在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占據(jù)著主要地位，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資的成敗起著關(guān)鍵的作用。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)投資決策的市場分析中，對于城市的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)發(fā)展情況的分析是必不可少的。 大型的購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)項目要求有強大的購買力和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持。因此，在進行城市分析時，需要對城市的各項商業(yè)指標(biāo)進行全方位的考察。 1 商業(yè)發(fā)展規(guī)模 對于商業(yè)發(fā)展規(guī)模的考察是確定城市目前所處的商業(yè)階段，從而判斷該城市是否適合進行商業(yè)房地產(chǎn)投資?？梢詮纳?會消費品零售總額、 GDP、人均 GDP、人均消費性支出、人均可支配收入、居民消費水平等幾項指標(biāo)進行評價。不僅要進行數(shù)值分析，而且要進行時間序列分析，對于數(shù)值的變化情況給予一定的關(guān)注。 2 在城市總體評價的分析中，已經(jīng)對居民的生活質(zhì)量和文化層次進行了一定的剖析。大型商業(yè)房地產(chǎn)項目（比如 Shopping Mall 這類商業(yè)業(yè)態(tài)）屬于新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，目前在發(fā)達(dá)國家已成為商業(yè)業(yè)態(tài)的主流，占據(jù)著主要地位，但是在發(fā)展中國家（比如我國）才剛剛起步，它的產(chǎn)生和發(fā)展需要新興的經(jīng)濟、文化、社會觀念 和新興的消費方式作為基礎(chǔ)。因此，必須對地區(qū)居民的消費方式和消費趨勢進行分析?？梢詮纳鐣唐妨闶劭傤~與其他指標(biāo)如居民消費水平增長指標(biāo)的對比來分析新興商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的潛力和空間。 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)除了總體評價中的各項因素之外，主要是對城市的交通狀況進行分析。因為大型商業(yè)房地產(chǎn)項目一般建設(shè)在市郊，集購物、娛樂等需求于一體，消費者多為“都市有車族”。城市的交通狀況直接關(guān)系到商業(yè)房地產(chǎn)項目的對外輻射能力，即能夠在多大的范圍內(nèi)對人們的購物、娛樂需求產(chǎn)生吸引力。交通狀況和私家車的擁有量也是城市分析中必 不可少的因素。 4 大型商業(yè)房地產(chǎn)項目可以避免普通零售商業(yè)重復(fù)競爭和惡性競爭，適應(yīng)消費方式升級換代的要求，但是由于巨大的投資和供給能力，這種商業(yè)房地產(chǎn)項目適于寡頭市場模式。每個商業(yè)房地產(chǎn)項目都應(yīng)該占有一定的市場份額，在一個大型商業(yè)房地產(chǎn)項目一定范圍的商業(yè)輻射半徑內(nèi)不應(yīng)該有第二個大型商業(yè)房地產(chǎn)項目，否則就會造成資源的嚴(yán)重浪費。 5 大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目一般都會有政府的支持和介入，城市對于經(jīng)濟發(fā)展尤其是對于商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃對于商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)有重要意義。在 城市規(guī)劃中，往往會對重點發(fā)展的商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)區(qū)、商業(yè)項目給予資金和政策方面的支持。此外，城市的各項基礎(chǔ)建設(shè)計劃也會對商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生影響。 第四章 商業(yè)房地產(chǎn)投資決策的經(jīng)濟效益評價 商業(yè)房地產(chǎn)投資決策的財務(wù)分析是商業(yè)房地產(chǎn)投資決策分析的一部分，在第三章介紹的市場分析是以定性的方法分析商業(yè)房地產(chǎn)投資決策的可行性，本章則是以定量 的方法進行分析。第三章和本章的分析是商業(yè)房地產(chǎn)融資的基礎(chǔ)和依據(jù)。商業(yè)房地產(chǎn)投資決策的財務(wù)分析應(yīng)該包括三個方面的內(nèi)容：對商業(yè)房地產(chǎn)獲利能力的定量分析、對商業(yè)房地產(chǎn)清償能力的定量分 析和對商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險的定量分析。本章第一節(jié)概括介紹相關(guān)財務(wù)指標(biāo)和財務(wù)報表的概念，第二節(jié)到第四節(jié)介紹商業(yè)房地產(chǎn)項目總投資、成本費用和收入利潤的估算，最后介紹財務(wù)報表的編制和各種評價指標(biāo)的使用。 第一節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)財務(wù)分析的相關(guān)概念 一、財務(wù)評價指標(biāo)的選定商業(yè)房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標(biāo)是指評價投資方案是否可行或孰優(yōu)孰劣的標(biāo)準(zhǔn)?？晒┻x擇的指標(biāo)很多，圖 41 列舉了許多種，這些指標(biāo)可以分為兩類，反映盈利能力的指標(biāo)和反映清償能力的指標(biāo)。本節(jié)中將介紹幾種常用的指標(biāo)。 （一）盈利能力指標(biāo) 商業(yè)房地產(chǎn)盈利能力指標(biāo) 概括而言可以分為貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)和非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)兩大類。 1 商業(yè)房地產(chǎn)項目投融資與運營管理商業(yè)房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量一般由以下幾個部分構(gòu)成： （ 1）初始現(xiàn)金流量。初始現(xiàn)金流量是指開始投資時發(fā)生的現(xiàn)金流量，一般包括如下的幾個部分： 1）固定資產(chǎn)上的投資。包括固定資產(chǎn)的購入或建造成本、運輸成本和安裝成本等。 2）流動資產(chǎn)上的投資。包括對材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品和現(xiàn)金等流動資產(chǎn)的投資。 3）其他投資費用。指與長期投資有關(guān)的職工培訓(xùn)費、談判費、注冊費用等。 4）原有固定資產(chǎn)的變價收入。這主要 是指固定資產(chǎn)更新時原有固定資產(chǎn)變賣所得的現(xiàn)金收入。 （ 2）營業(yè)現(xiàn)金流量。營業(yè)現(xiàn)金流量是指在商業(yè)房地產(chǎn)項目投入使用后，在其壽命周期內(nèi)由于生產(chǎn)經(jīng)營所帶來的現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量。這種現(xiàn)金流量一般按年度進行計算。這里現(xiàn)金流入一般是指營業(yè)現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出是指營業(yè)現(xiàn)金支出和交納的稅金。如果一個投資項目每年的銷售收入等于營業(yè)現(xiàn)金收入，付現(xiàn)成本（指不包括折舊的成本）等于營業(yè)現(xiàn)金支出，那么，年營業(yè)凈現(xiàn)金流量可用下列公式進行計算： 每年的營業(yè)現(xiàn)金流量（ NCF） =每年營業(yè)收入－付現(xiàn)成本－所得稅 每年凈現(xiàn)金流量（ NCF）＝凈利＋折舊 （ 3）終結(jié)現(xiàn)金流量。終結(jié)現(xiàn)金流量是指商業(yè)房地產(chǎn)項目完結(jié)時所發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括： 1）固定資產(chǎn)的殘值收入或變價收入； 2）原來墊支在各種流動資產(chǎn)上的資金的收回；3）停止使用的土地的變價收入等。 2 非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)是指不考慮資金的時間價值的各種指標(biāo)。主要有： （ 1）投資回收期。投資回收期（ payback period，縮寫為 PP）是指回收初始投資所需要的時間，一般以年為單位，是一種使用很久很廣的投資決策指標(biāo)。如果每年的營業(yè)凈現(xiàn)金流量（ NCF）相等，則投 資回收期可按下式計算： 投資回收期＝原始投資額每年 NCF 如果每年的 NCF 不相等，那么，計算回收期要根據(jù)每年年末尚未回收的投資額加以確定。 （ 2）平均報酬率。平均報酬率（ average rate of return，縮寫為 ARR）是指商業(yè)房地產(chǎn)投資項目壽命周期內(nèi)平均的年投資回報率，也稱平均投資回報率。平均投資回報率有多種計算方法，其最常見的計算公式為： 平均報酬率＝平均現(xiàn)金流量初始投資額 100％ 3 貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)是指考慮了資金的時間價值的指標(biāo)。這類指標(biāo)主要有如 下三個。 （ 1）凈現(xiàn)值。凈現(xiàn)值（ present value，縮寫為 NPV）是指商業(yè)房地產(chǎn)投資項目使用后的凈現(xiàn)金流量，按資本成本或企業(yè)要求達(dá)到的報酬率折算為現(xiàn)值，減去初始投資以后的余額。其計算公式為： NPV＝ NCF1（ 1+k） 1+NCF2（ 1+k） 2+?? +NCFn（ 1+k） nC ＝∑ nt=1NCFt( 1+k)tC 其中： NPV—— 凈現(xiàn)值； NCFt—— 第 t 年的凈現(xiàn)金流量； k—— 貼現(xiàn)率（資本成本或企業(yè)要求的報酬率）； n—— 項目預(yù)計使用年限； C—— 初始投資額 。 凈現(xiàn)值還有另外一種表述方法，即凈現(xiàn)值是從投資開始至項目壽命終結(jié)時所有一切現(xiàn)金流量（包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出）的現(xiàn)值之和。其計算公式為： NPV＝∑ nt=0CAFTt(1+k)t 其中， n—— 開始投資至項目壽命終結(jié)時的年數(shù)； CAFTt—— 第 t 年的現(xiàn)金流量； k—— 貼現(xiàn)率（資本成本或企業(yè)要求的報酬率）。 （ 2）內(nèi)部報酬率。內(nèi)部報酬率（ internal rate of return，縮寫為 IRR）是指投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的貼現(xiàn)率。其計算公式為： NCF1(1+r)1＋ NCF2(1+r)2＋??＋ NCFn(1+r)nC= 0 即 ∑ nt=1NCFt(1+r)tC=0 其中， NCFt—— 第 t 年的現(xiàn)金凈流量； r—— 內(nèi)部報酬率； n—— 項目使用年限； C—— 初始投資額。 （ 3）獲利指數(shù)。獲利指數(shù)（ profitability index，縮寫為 PI），是投資項目未來報酬的總現(xiàn)值與初始投資額的現(xiàn)值之比。其計算公式為： PI＝ NCF1(1+i)1＋ NCF2(1+i)2＋??＋ NCFn(1+i)n/C ＝∑ nt=1NCFt(1+i)t/C 即 PI＝未來報酬的總現(xiàn)值初始投資額 其中， PI—— 獲利指數(shù)； NCFt—— 第 t 年的凈現(xiàn)金流量； i—— 貼現(xiàn)率（資本成本或企業(yè)要求的報酬率）； n—— 預(yù)計使用年限； C—— 初始投資額。 （二）清償能力指標(biāo) 商業(yè)房地產(chǎn)的清償能力是指商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)償還各種到期債務(wù)的能力。清償能力指標(biāo)可以分為短期償債能力指標(biāo)和長期償債能力指標(biāo)。 1 （ 1）流動比率。流動比率是指企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。其計算公式為： 流動比率＝流動資產(chǎn)流動負(fù)債 其中，流動資產(chǎn)主要包括 現(xiàn)金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項、存活、待攤費用和 1 年內(nèi)到期的長期債券投資等，一般為資產(chǎn)負(fù)債表中的期末流動資產(chǎn)總額；流動負(fù)債主要包括短期借款、應(yīng)付及預(yù)收款項、各種應(yīng)交款項、 1 年內(nèi)即將到期的長期負(fù)債等。 （ 2）速動比率。速動比率是指速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，也稱酸性試驗。其計算公式為： 速動比率＝速動資產(chǎn)速動負(fù)債＝流動資產(chǎn) 存貨流動負(fù)債 速動資產(chǎn)等于流動資產(chǎn)中扣除存貨剩下的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金（即貨幣資金）、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等。 （ 3）現(xiàn)金比率?，F(xiàn)金比率是企業(yè)的現(xiàn)金類資產(chǎn)與流動負(fù)債的比 率?，F(xiàn)金類資產(chǎn)包括企業(yè)的庫存現(xiàn)金、隨時可以用于支付的存款和現(xiàn)金等價物，即現(xiàn)金流量表中所反映的現(xiàn)金。其計算公式為： 現(xiàn)金比率＝現(xiàn)金＋現(xiàn)金等價物流動負(fù)債 （ 4）現(xiàn)金流量比率?，F(xiàn)金流量比率是反映企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與流動負(fù)債的比率，反映企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量足以抵付流動負(fù)債的倍數(shù)。其計算公式為： 現(xiàn)金流量比率＝經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量流動負(fù)債 （ 5）到期債務(wù)本息償付比率。到期債務(wù)本息償付比率是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本期到期債務(wù)本息的比率。其計算公式為： 到期債務(wù) 本息償付比率＝ 未來報酬的總現(xiàn)值本期到期債務(wù)本金＋現(xiàn)金利息支出 2 （ 1）資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，也稱為負(fù)債比率或舉債比率，它反映企業(yè)的資產(chǎn)總額中有多少是通過舉債而得到的。其計算公式為： 資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額資產(chǎn)總額 100％ （ 2）股東權(quán)益比率與權(quán)益乘數(shù)。股東權(quán)益比率是股東權(quán)益與資產(chǎn)總額的比率，該比率反映企業(yè)資產(chǎn)中有多少是所有者投入的。其計算公式為： 股東權(quán)益比率＝股東權(quán)益總額資產(chǎn)總額 100％ 股東權(quán)益比率的倒數(shù)，叫做權(quán)益乘數(shù)，即資產(chǎn)總額是股東權(quán)益 的多少倍。其計算公式為： 權(quán)益乘數(shù)＝資產(chǎn)總額股東權(quán)益總額 （ 3）負(fù)債股權(quán)比率與有形凈值債務(wù)率。負(fù)債股權(quán)比率是負(fù)債總額與股東權(quán)益總額的比率，也稱產(chǎn)權(quán)比率。其計算公式為： 負(fù)債股權(quán)比率＝負(fù)債總額股東權(quán)益總額 將無形資產(chǎn)從上述分母當(dāng)中扣除，計算出的財務(wù)比率稱為有形凈值債務(wù)率。其計算公式為： 有形凈值債務(wù)率＝負(fù)債總額股東權(quán)益 無形資產(chǎn)凈值 （ 4）償債保障比率。償債保障比率是負(fù)債總額與經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的比率。其計算公式為： 償債保障比率＝負(fù)債總額經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額 （ 5）利息保障倍 數(shù)。利息保障倍數(shù)也稱利息所得倍數(shù)，是稅前利潤加利息費用之和與利息費用的比率。其計算公式為： 利息保障倍數(shù)＝稅前利潤＋利息費用利息費用 二、財務(wù)估算報表及基本財務(wù)報表 在商業(yè)房地產(chǎn)的財務(wù)分析中，編制的財務(wù)分析報表可以分為財務(wù)估算報表和基本財務(wù)報表兩大類。財務(wù)估算報表是在財務(wù)估算的基礎(chǔ)上，根據(jù)財務(wù)估算的內(nèi)容編制的各種表格。 基本財務(wù)報表是在財務(wù)估算報表的基礎(chǔ)上編制的、為財務(wù)分析直接提供數(shù)據(jù)來源的報表。 1 財務(wù)估算報表 根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項目財務(wù)估算的內(nèi)容，財務(wù)估算報表可以分為 4 類共 10 種表格。 第一類報表是對項目建設(shè)期資金籌措和使用計劃，以及項目的投資結(jié)構(gòu)和支出進行估算的報表。包括“固定資產(chǎn)投資估算表”、“流動資金估算表”和“投資計劃與資金籌措表”三種。 第二類報表為反映投資項目投產(chǎn)后