【正文】 內(nèi)生生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率一直為定在 12%－14％之間 西安市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比較圖 資料來(lái)源： 《 西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》 Allpkuqlep00306 page 51 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地價(jià)值的挖掘和土地成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵之一 － 土地是稀缺資源，為房產(chǎn)提供最基本的生產(chǎn)要素 － 土地價(jià)格能保值增值 － 土地供給易受政策影響：管理權(quán)的行使進(jìn)行規(guī)劃、行政征收權(quán)的行使強(qiáng)行征用和收購(gòu)。 － 地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個(gè)別性 地產(chǎn) 房產(chǎn) － 房產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功從地塊的判斷開(kāi)始，要善于判斷土地的潛在價(jià)值，把它作為作為項(xiàng)目建筑功能和市場(chǎng)定位的核心依據(jù)。 ?土地是房地產(chǎn)的重要價(jià)格組成，要有投資的眼光來(lái)獲得、擁有、控制這一重要資源 ?作為日益稀缺的第一生產(chǎn)要素，土地對(duì)房地產(chǎn)的影響作用會(huì)日益重大 房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分，相互依存的有機(jī)結(jié)合體 Allpkuqlep00306 page 52 地塊的綜合素質(zhì)和價(jià)格決定了投資的價(jià)值 影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和國(guó)際因素。 影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等 與宗地直接相關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。 一般因素 一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素 城市競(jìng)爭(zhēng)力 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)定位 商流、人流 的數(shù)量和素質(zhì) 所在地塊的條件 地塊的綜合素質(zhì) 市場(chǎng)價(jià)格 投資的價(jià)值 適合開(kāi)發(fā)什么 投資分析 潛在需求 未滿足的功能 如何去實(shí)現(xiàn) 地塊綜合素質(zhì)的構(gòu)成 Allpkuqlep00306 page 53 目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)處于半市場(chǎng)化的過(guò)渡期，政府公關(guān)能力是企業(yè)獲取土地所必須具備的重要的能力 比其他企業(yè)更早發(fā)現(xiàn)地塊潛在價(jià)值的能力 比其他企業(yè)更強(qiáng)的政府公關(guān)能力 土地有償出讓 招標(biāo)、投標(biāo)方式為主 無(wú)償使用土地資源 過(guò)渡時(shí)期 政府導(dǎo)向 經(jīng)濟(jì)手段 價(jià)值規(guī)律 市場(chǎng)導(dǎo)向 存在雙軌制 協(xié)議出讓為主 行政手段 半市場(chǎng)化 低價(jià)獲得有價(jià)值的土地 西安目前還處于過(guò)渡期，土地拍賣(mài)次數(shù)較少，大部分土地還是以協(xié)議出讓的方式獲得。因此政府公關(guān)能力在獲取土地的過(guò)程中作用十分巨大，但隨著過(guò)渡期向市場(chǎng)導(dǎo)向期轉(zhuǎn)化，該能力將逐步弱化。 Allpkuqlep00306 page 54 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，并關(guān)系到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)效益 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 融 資 渠 道 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買(mǎi)殼借殼上市 開(kāi)發(fā)貸款 項(xiàng)目貸款 結(jié)算資金 IPO上市 資本運(yùn)營(yíng)層面 資金融通層面 資金信托 住房貸款證券化 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項(xiàng)目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 Allpkuqlep00306 page 55 企業(yè)經(jīng)營(yíng)層的經(jīng)營(yíng)策劃與資源整合能力是房地產(chǎn)企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心 項(xiàng)目決策 設(shè)計(jì)策劃 建設(shè)施工 營(yíng)銷(xiāo)策劃 物業(yè)管理 施工 /監(jiān)理 材料 設(shè)備采購(gòu) 招標(biāo) 銷(xiāo)售策劃 項(xiàng)目策劃 取得土地 建筑設(shè)計(jì) 市政設(shè)計(jì) 物業(yè)服務(wù) 廣告 銷(xiāo)售 投資分析 價(jià) 值 活 動(dòng) 企 業(yè) 價(jià) 值 鏈 市場(chǎng)調(diào)查 報(bào)批 /審核 辦理規(guī)劃證 投資計(jì)劃 竣工驗(yàn)收 出租 ?通過(guò)價(jià)值鏈分析可發(fā)現(xiàn)， 各階段的價(jià)值活動(dòng)，都可以由專(zhuān)業(yè)化公司提供服務(wù)。 ?隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的職能日趨于專(zhuān)業(yè)化，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在決策和投資以及對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上。 ?這種以決策和投資為核心的經(jīng)營(yíng)策劃能力和資源整合能力的高低一般由企業(yè)經(jīng)營(yíng)層的能力所決定。 資源整合過(guò)程 Allpkuqlep00306 page 56 綜合來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力所需的關(guān)鍵資源與能力（關(guān)鍵成功因素）如下 關(guān)鍵資源與能力 項(xiàng)目策劃與整合能力 資金實(shí)力 土地獲取力 項(xiàng)目前期規(guī)劃和市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力 品牌與營(yíng)銷(xiāo)策劃能力 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃能力 對(duì)策劃、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和政府資源的整合能力 自有資本 資金運(yùn)作與融資能力 政府資源 政府資源的運(yùn)用能力 成本控制與質(zhì)量控制能力 ?項(xiàng)目策劃與整合能力是通過(guò)獲得高級(jí)經(jīng)營(yíng)人才而獲得 ?資金實(shí)力包括自有資金資源和通過(guò)高級(jí)經(jīng)營(yíng)人才獲得的資金運(yùn)作能力 ?土地獲取力包括政府資源和通過(guò)激勵(lì)機(jī)制及通過(guò)高級(jí)經(jīng)營(yíng)人才獲得的資源運(yùn)用能力 Allpkuqlep00306 page 57 綜合考慮秦龍公司 戰(zhàn)略的需要、 自身能力與西安房地產(chǎn)行業(yè)吸引力，我們認(rèn)為秦龍公司可以進(jìn)入該行業(yè) 進(jìn)入西安房地產(chǎn)市場(chǎng) 秦龍戰(zhàn)略需要 ?秦龍需要為 閑置的充裕資金尋求合適的投資方向。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金的需求量較大， 比較適合大資金運(yùn)作。 秦龍自身能力 ?秦龍擁有資金實(shí)力和政府資源。 ?可以通過(guò)學(xué)習(xí)迅速掌握應(yīng)用政府資源的能力，從而獲得與紫薇等企業(yè)同樣的土地獲取能力 ?可以通過(guò)合資、人才引進(jìn)等方式獲取項(xiàng)目策劃與整合能力。 西安市場(chǎng)吸引力 ?西安房地產(chǎn)市場(chǎng) 長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿κ鞘志薮蟮摹? ?優(yōu)秀企業(yè)的 投資回報(bào)率都在 10％以上可以被秦龍所接受。 但秦龍?jiān)谶M(jìn)入的同時(shí)，應(yīng)首先清楚地意識(shí)到 ： ?房地產(chǎn)行業(yè)在西安的 暴利時(shí)代由于市場(chǎng)的不斷完善已經(jīng)結(jié)束，要想獲取利潤(rùn)必須進(jìn)入行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的第一方陣。 ?雖然秦龍公司的政府資源較多， 但利用政府資源的能力還需要進(jìn)一步培養(yǎng)。 ?秦龍進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)必須 注重培養(yǎng)能在行業(yè)內(nèi)立于不敗之地的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 Allpkuqlep00306 page 58 我們認(rèn)為可選擇的進(jìn)入方式有兩種：（一）與處于國(guó)內(nèi)前列的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)合資建立新公司 選擇的理由 存在的問(wèn)題 成功的可能 ?通過(guò)與市場(chǎng)化企業(yè)合資可以改變秦龍現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)體制，使秦龍建立起適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力和吸引人才、激勵(lì)人才的機(jī)制。 ?國(guó)內(nèi)處于前列的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌知名度、開(kāi)發(fā)理念上與西安本土企業(yè)相比都有較大的優(yōu)勢(shì)。而且他們成功的開(kāi)發(fā)模式與優(yōu)秀的人才在一定程度上可以被秦龍所借鑒。 ?我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)地域性較強(qiáng)，上述優(yōu)秀企業(yè)向外擴(kuò)張時(shí)往往缺乏各地的政府資源。 ?與上述公司合作，秦龍公司的背景優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)都能充分發(fā)揮。 ?合資最大的難點(diǎn)是與對(duì)方在開(kāi)發(fā)理念上與合作上的契合，這是未來(lái)公司成功的基礎(chǔ)，開(kāi)始階段要相對(duì)控股，在磨合一定時(shí)期后在根據(jù)情況使股權(quán)結(jié)構(gòu)合理化、科學(xué)化。 ?秦龍存在著被外來(lái)企業(yè)控制的可能性。 ?西安的市場(chǎng)前景和目前發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的現(xiàn)狀 ，將吸引國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)或港臺(tái)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入西安尋求機(jī)會(huì)。 ?目前秦龍公司的政府背景和充裕的資金是吸引外來(lái)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的重要籌碼。 ?綜合而言成功的可能性較大。 Allpkuqlep00306 page 59 （二） 與西安本地優(yōu)秀企業(yè)合作建立新公司 選擇的理由 存在的問(wèn)題 成功的可能 ?通過(guò)以市場(chǎng)化企業(yè)合資可以改變秦龍現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)體制，使秦龍建立起吸引人才、激勵(lì)人才的機(jī)制，這是最核心的。 ?與本優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)合作可以在一定程度上借用這些企業(yè)在西安的品牌優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)秀人才，彌補(bǔ)秦龍獨(dú)立開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的經(jīng)驗(yàn)與人才的缺乏。 ?合資最大的難點(diǎn)是與對(duì)方在開(kāi)發(fā)理念上與合作上的契合，這是未來(lái)公司成功的基礎(chǔ)，開(kāi)始階段要相對(duì)控股，在磨合一定時(shí)期后在根據(jù)情況使股權(quán)結(jié)構(gòu)合理化、科學(xué)化。 ?另外對(duì)本地企業(yè)來(lái)說(shuō)，秦龍的政府資源優(yōu)勢(shì)并不明顯。很多本地民營(yíng)企業(yè)通過(guò)常年的積累，已經(jīng)建立了一定的政府資源和公關(guān)能力。 ?目前本土很多房地產(chǎn)企業(yè)資金比較缺乏，大資金的介入可以使其開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，形成規(guī)模效應(yīng)。例如紫薇實(shí)業(yè)正在面向社會(huì)吸引投資。 ?目前秦龍公司充裕的資金是吸引優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的重要籌碼。 ?綜合而言存在著成功的可能性。 Allpkuqlep00306 page 60 房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力集中體現(xiàn)在少數(shù)經(jīng)理人知識(shí)與智慧的積累中 ?房地產(chǎn)企業(yè)的成功對(duì)項(xiàng)目策劃能力與資源整合能力的高度依賴(lài) 。項(xiàng)目策劃能力包括：項(xiàng)目前期立項(xiàng)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格與理念策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃等。資源整合能力包括：整合項(xiàng)目前期策劃公司、營(yíng)銷(xiāo)策劃公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建筑公司、政府報(bào)建部門(mén)、物業(yè)管理公司等。 ?項(xiàng)目策劃與資源整合能力是一項(xiàng)只有少數(shù)綜合型異常優(yōu)秀的人才才具備。 由于項(xiàng)目策劃的大部分工作都可以委托專(zhuān)業(yè)公司完成，因此房地產(chǎn)公司對(duì)委托的專(zhuān)業(yè)公司的選擇以及專(zhuān)業(yè)公司工作成果的判斷能力就凸現(xiàn)重要 ?對(duì)整合能力的高要求使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其他人才的依賴(lài)較少 。這也是我們經(jīng)常看到一些開(kāi)發(fā)十萬(wàn)平米的企業(yè)只有幾個(gè)工作人員。大部分工作都可以外包其他專(zhuān)業(yè)公司完成。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn) ?房地產(chǎn)公司的成功有可能由一兩個(gè)高素質(zhì)經(jīng)理人而成就。 ?房地產(chǎn)公司往往沒(méi)有固定資產(chǎn)，它不像制造企業(yè)固定資產(chǎn)以及依附在固定資產(chǎn)上的技術(shù)和工藝需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能積累形成。 ?房地產(chǎn)企業(yè)以獲得其他企業(yè)長(zhǎng)期積累的價(jià)值為目的的購(gòu)并很少發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上是另類(lèi)的知識(shí)型企業(yè)，它的價(jià)值往往存在于少數(shù)經(jīng)理人的知識(shí)與智慧的積累中。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 Allpkuqlep00306 page 61 建立良好的吸引、激勵(lì)、約束職業(yè)經(jīng)理人的機(jī)制是秦龍成功的關(guān)鍵 ?房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目策劃與整合能力的高低與企業(yè)老總的個(gè)人的能力緊密相連，老總個(gè)人對(duì)土地價(jià)值的前瞻性判斷往往決定著項(xiàng)目的成敗。老總豐富的經(jīng)驗(yàn)可以整合一批專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)入公司，提高公司項(xiàng)目策劃與整合的能力。因此在該行業(yè)存在著由一個(gè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的老總帶火一個(gè)企業(yè)的可能性。 ?行業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，很多事情都可以交給專(zhuān)業(yè)公司來(lái)進(jìn)行，增強(qiáng)了上述可能性。 ?秦龍的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)系于職業(yè)經(jīng)理人一人，風(fēng)險(xiǎn)較大。必須有相應(yīng)的激勵(lì)約束機(jī)制與淘汰機(jī)制。 ?秦龍公司本身必須對(duì)職業(yè)經(jīng)理人擁有判斷能力，人選的合適與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成敗。而這種判斷力是通過(guò)機(jī)制來(lái)保障的。 ?秦龍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)的好壞與職業(yè)經(jīng)理人主觀能動(dòng)性的發(fā)揮有著直接的聯(lián)系。必須通過(guò)機(jī)制來(lái)激勵(lì)職業(yè)經(jīng)理人。 必須建立建立良好的吸引、激勵(lì)、制約職業(yè)經(jīng)理人的機(jī)制否則職業(yè)經(jīng)理人難以發(fā)揮應(yīng)有的作用，甚至發(fā)揮反作用 職業(yè)經(jīng)理人的作用 職業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)險(xiǎn) Allpkuqlep00306 page 62 我們認(rèn)為秦龍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以全面進(jìn)入西安房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅市場(chǎng)和商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)，而別墅等暫緩 其他3%別墅10%商服樓9%辦公樓12%普通住宅66%2023年西安市各類(lèi)商品房銷(xiāo)售額 ? 從市場(chǎng)總量來(lái)看，普通住宅、商業(yè)樓、寫(xiě)字樓的 市場(chǎng)總額是最大的，占據(jù)了近 90％的市場(chǎng)份額。 ? 從供給來(lái)看，西安的住宅供應(yīng)一直存在著啞鈴形的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)與金字塔的收入結(jié)構(gòu)的矛盾。高檔房和低檔房供應(yīng)較多，而中檔房供給不足。雖然隨著大型樓盤(pán)的推出， 這種狀況已有所改變，但仍存在缺口。 ? 隨著西部大開(kāi)發(fā)和入世等利好的兌現(xiàn)，商業(yè)樓和寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)增長(zhǎng)潛力巨大。 ? 別墅市場(chǎng)雖然 2023年增長(zhǎng)較快， 但總額較小，而且該市場(chǎng)是享受性消費(fèi)，近期不容易得到政府的支持。 資料來(lái)源： 《 西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》 Allpkuqlep00306 page 63 我們推薦的開(kāi)發(fā)模式有二： （一）是 參與大面積舊城改造 ?根據(jù)前面分析，西安舊城改造市場(chǎng) 有一定的發(fā)展?jié)摿Α? ?建造新都市板塊的理念 在上海等發(fā)達(dá)城市正逐漸興起，西安有可能受其影響。 ?大面積舊城改造容易得到政府支持，可以迅速建立品牌并且以相對(duì)低的代價(jià)獲得城市黃金地段的土地， 因此一旦成功，收益十分顯著。 ?大面積舊城開(kāi)發(fā)涉及千家萬(wàn)戶，容易建立品牌優(yōu)勢(shì) ?目前西安還沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 做過(guò)大面積舊城改造項(xiàng)目。 ?大面積舊城改造對(duì)資金的需求量較大，比較適合大資金運(yùn)作，進(jìn)入該市場(chǎng)可以為秦龍充裕的資金尋求出路。 ?舊城改造與當(dāng)?shù)卣P(guān)聯(lián)度最高可以充分發(fā)揮秦龍公司政府背景的資源優(yōu)勢(shì)。 大面積舊城改造 但秦龍?jiān)谶\(yùn)用該模式的同時(shí)，應(yīng)首先清楚地意識(shí)到 ?大面積舊城改造的成功與否關(guān)鍵在于 是否能已較低的價(jià)格獲取已拆遷土地。 ?雖然秦龍公司的政府資源較多， 但利用政府資源的能力還需要進(jìn)一步培養(yǎng)。 吸引力 秦龍能力發(fā)揮 Allpkuqlep00306 page 64 （二） 城市邊緣成片規(guī)劃，一個(gè)開(kāi)發(fā)商分期開(kāi)發(fā) ?根據(jù)前面分析，規(guī)模開(kāi)發(fā)可以大幅度降低土地成本、建筑成本以及物業(yè)管理成本。規(guī)模效應(yīng)使銷(xiāo)售價(jià)格與物業(yè)管理費(fèi)用低于同質(zhì)樓盤(pán)，吸引大量購(gòu)買(mǎi)者。 ?完善的配套設(shè)施可以提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的價(jià)值，并產(chǎn)生集聚效應(yīng)。 ?便于形成區(qū)域性的獨(dú)特風(fēng)格，樹(shù)立品牌形象。 ?住宅郊區(qū)化有一定的趨勢(shì)，這種開(kāi)發(fā)模式正好適應(yīng)這種潮流。 ?大規(guī)模開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求量較大，比較適合大資金運(yùn)作，運(yùn)用此種開(kāi)發(fā)模式可以為秦龍充裕的資金尋求出路。 ?要低價(jià)獲得大面積郊區(qū)土地以及對(duì)獲得土地政策變化的把握都必須具備很強(qiáng)的當(dāng)?shù)卣Y源。因此可以充分發(fā)揮秦龍公司政府背景的資源優(yōu)勢(shì)。 城市邊緣大規(guī)模分期開(kāi)發(fā) 但秦龍?jiān)谶\(yùn)用該模式的同時(shí)，應(yīng)首先清楚地意識(shí)到 ： ?大規(guī)模分期開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)、需求資金量大，秦龍 必須防范政策風(fēng)險(xiǎn)和保證資金鏈的穩(wěn)固。 ?大規(guī)模開(kāi)發(fā)對(duì)秦龍的 整體素質(zhì)要求較高 。必須滿足購(gòu)房者的各項(xiàng)需求，如交通成本、戶型偏好等。 ?雖然秦龍公司的政府資源較多， 但利用政府資源的能力還需要進(jìn)一步培養(yǎng)。 吸引力 秦龍能力發(fā)揮 Allpkuqlep00306 page 65 我們認(rèn)為未來(lái)秦龍應(yīng)分階段分步驟地逐步發(fā)展成為全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè) 第一階段 公司核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造階段 第二階段 確立在陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)地位階段 第三階段 以陜西為核心面向全國(guó)擴(kuò)張階段 2023～ 2023 2023～ 2023 2023～ 2023 戰(zhàn)略步驟 戰(zhàn)略目標(biāo) ?第一階段： 開(kāi)始建立房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ?第二階段 ：基本建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，確立在陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，主要指標(biāo)處于陜西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前列。 ?第三階段 ：資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)面積、銷(xiāo)售額等各項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)入全國(guó)前列。 Allpkuqlep00306 page 66 B. 醫(yī)藥保健品行業(yè)：醫(yī)藥行業(yè) Allpkuqlep00306 page 67 十幾年來(lái)我國(guó)藥品市場(chǎng)一直以 20％以上的高速增長(zhǎng)， 藥品結(jié)構(gòu)以化學(xué)藥為主、中藥為輔、生物藥為補(bǔ)充 年均增長(zhǎng)速度 ％ 資料來(lái)源： ISI數(shù)據(jù)庫(kù)”” Allpkuqlep00306 page 68 1990年以來(lái)，我國(guó)化學(xué)原料藥以年均 ％的速度增長(zhǎng)，2023年的產(chǎn)值達(dá) 1666億元 年均增長(zhǎng)速度 ％ 2023年我國(guó)共生產(chǎn)化學(xué)原料藥 43萬(wàn)噸： 片劑 2778 億 片 水針 264 億 支 粉針 93 億 支 膠囊 486 億 粒 輸液 23 億 瓶 160 148 311 370 431 530 625 700 810 970 1160 1350 1666 0 300 600 900 1200 1500 1800 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 19902023年我國(guó)化學(xué)原料藥產(chǎn)值（億元） 資料來(lái)源： ISI數(shù)據(jù)庫(kù) Allpkuqlep00306 page 69 從 1995年到 2023年，我國(guó)醫(yī)藥出口一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，出口結(jié)構(gòu)中以化學(xué)藥為主，其中化學(xué)藥又以原料藥為主 年均增長(zhǎng)速度 ％ 我國(guó)醫(yī)藥出口結(jié)構(gòu)化學(xué)藥,60%其他藥,40%我國(guó)化學(xué)藥出口構(gòu)成原料藥,96%制劑,4%資料來(lái)源： ISI數(shù)據(jù)庫(kù) Allpkuqlep00306 page 70 我國(guó)生產(chǎn)的化學(xué)原料藥有 50％用于出口，并依靠成本優(yōu)勢(shì)占據(jù)世界市場(chǎng) 22％的份額 ? 中國(guó)化學(xué)原料藥 50％用于出口 ? 中國(guó)抗生素原料藥占 30％世界市場(chǎng)份額 ? 中國(guó)維生素 C占 50％世界市場(chǎng)份額 ? 中國(guó)解熱鎮(zhèn)痛類(lèi)原料藥占 45％世界市場(chǎng)份額 ? 中國(guó)地塞米松占 50％亞洲市場(chǎng)份額 資料來(lái)源： ISI數(shù)據(jù)庫(kù) Allpkuqlep00306 page 71 2023－ 2023年，世界十大醫(yī)藥市場(chǎng)化學(xué)藥年銷(xiāo)