【正文】 看房地產(chǎn)企業(yè)建立市場競爭力所需的關鍵資源與能力（關鍵成功因素）如下 關鍵資源與能力 項目策劃與整合能力 資金實力 土地獲取力 項目前期規(guī)劃和市場預測能力 品牌與營銷策劃能力 項目設計規(guī)劃能力 對策劃、營銷、設計、監(jiān)理、施工和政府資源的整合能力 自有資本 資金運作與融資能力 政府資源 政府資源的運用能力 成本控制與質(zhì)量控制能力 ?項目策劃與整合能力是通過獲得高級經(jīng)營人才而獲得 ?資金實力包括自有資金資源和通過高級經(jīng)營人才獲得的資金運作能力 ?土地獲取力包括政府資源和通過激勵機制及通過高級經(jīng)營人才獲得的資源運用能力 綜合考慮某公司 戰(zhàn)略的需要、 自身能力與西安房地產(chǎn)行業(yè)吸引力，我們認為某公司可以進入該行業(yè) 進入西安房地產(chǎn)市場 某戰(zhàn)略需要 ?某需要為 閑置的充裕資金尋求合適的投資方向。 ?房地產(chǎn)市場對資金的需求量較大， 比較適合大資金運作。 某自身能力 ?某擁有資金實力和政府資源。 ?可以通過學習迅速掌握應用政府資源的能力，從而獲得與紫薇等企業(yè)同樣的土地獲取能力 ?可以通過合資、人才引進等方式獲取項目策劃與整合能力。 西安市場吸引力 ?西安房地產(chǎn)市場 長期發(fā)展?jié)摿κ鞘志薮蟮摹? ?優(yōu)秀企業(yè)的 投資回報率都在 10％以上可以被某所接受。 但某在進入的同時，應首先清楚地意識到 ： ?房地產(chǎn)行業(yè)在西安的 暴利時代由于市場的不斷完善已經(jīng)結束，要想獲取利潤必須進入行業(yè)競爭的第一方陣。 ?雖然某公司的政府資源較多， 但利用政府資源的能力還需要進一步培養(yǎng)。 ?某進入房地產(chǎn)行業(yè)必須 注重培養(yǎng)能在行業(yè)內(nèi)立于不敗之地的核心競爭力。 我們認為可選擇的進入方式有兩種：（一）與處于國內(nèi)前列的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)合資建立新公司 選擇的理由 存在的問題 成功的可能 ?通過與市場化企業(yè)合資可以改變某現(xiàn)有的產(chǎn)權體制，使某建立起適應市場競爭、建立自己的核心競爭力和吸引人才、激勵人才的機制。 ?國內(nèi)處于前列的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)驗、品牌知名度、開發(fā)理念上與西安本土企業(yè)相比都有較大的優(yōu)勢。而且他們成功的開發(fā)模式與優(yōu)秀的人才在一定程度上可以被某所借鑒。 ?我國房地產(chǎn)市場地域性較強，上述優(yōu)秀企業(yè)向外擴張時往往缺乏各地的政府資源。 ?與上述公司合作，某公司的背景優(yōu)勢和資金優(yōu)勢都能充分發(fā)揮。 ?合資最大的難點是與對方在開發(fā)理念上與合作上的契合，這是未來公司成功的基礎，開始階段要相對控股，在磨合一定時期后在根據(jù)情況使股權結構合理化、科學化。 ?某存在著被外來企業(yè)控制的可能性。 ?西安的市場前景和目前發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇的現(xiàn)狀 ，將吸引國內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)或港臺房地產(chǎn)企業(yè)進入西安尋求機會。 ?目前某公司的政府背景和充裕的資金是吸引外來優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的重要籌碼。 ?綜合而言成功的可能性較大。 （二） 與西安本地優(yōu)秀企業(yè)合作建立新公司 選擇的理由 存在的問題 成功的可能 ?通過以市場化企業(yè)合資可以改變某現(xiàn)有的產(chǎn)權體制，使某建立起吸引人才、激勵人才的機制，這是最核心的。 ?與本優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)合作可以在一定程度上借用這些企業(yè)在西安的品牌優(yōu)勢、開發(fā)經(jīng)驗，優(yōu)秀人才，彌補某獨立開發(fā)所帶來的經(jīng)驗與人才的缺乏。 ?合資最大的難點是與對方在開發(fā)理念上與合作上的契合，這是未來公司成功的基礎，開始階段要相對控股，在磨合一定時期后在根據(jù)情況使股權結構合理化、科學化。 ?另外對本地企業(yè)來說，某的政府資源優(yōu)勢并不明顯。很多本地民營企業(yè)通過常年的積累，已經(jīng)建立了一定的政府資源和公關能力。 ?目前本土很多房地產(chǎn)企業(yè)資金比較缺乏，大資金的介入可以使其開發(fā)規(guī)模擴大，形成規(guī)模效應。例如紫薇實業(yè)正在面向社會吸引投資。 ?目前某公司充裕的資金是吸引優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的重要籌碼。 ?綜合而言存在著成功的可能性。 房地產(chǎn)行業(yè)的獨有特點，使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力集中體現(xiàn)在少數(shù)經(jīng)理人知識與智慧的積累中 ?房地產(chǎn)企業(yè)的成功對項目策劃能力與資源整合能力的高度依賴 。項目策劃能力包括：項目前期立項策劃、規(guī)劃設計風格與理念策劃、營銷策劃等。資源整合能力包括：整合項目前期策劃公司、營銷策劃公司、規(guī)劃設計院、建筑公司、政府報建部門、物業(yè)管理公司等。 ?項目策劃與資源整合能力是一項只有少數(shù)綜合型異常優(yōu)秀的人才才具備。 由于項目策劃的大部分工作都可以委托專業(yè)公司完成，因此房地產(chǎn)公司對委托的專業(yè)公司的選擇以及專業(yè)公司工作成果的判斷能力就凸現(xiàn)重要 ?對整合能力的高要求使房地產(chǎn)企業(yè)對其他人才的依賴較少 。這也是我們經(jīng)常看到一些開發(fā)十萬平米的企業(yè)只有幾個工作人員。大部分工作都可以外包其他專業(yè)公司完成。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點 ?房地產(chǎn)公司的成功有可能由一兩個高素質(zhì)經(jīng)理人而成就。 ?房地產(chǎn)公司往往沒有固定資產(chǎn)，它不像制造企業(yè)固定資產(chǎn)以及依附在固定資產(chǎn)上的技術和工藝需要較長的時間才能積累形成。 ?房地產(chǎn)企業(yè)以獲得其他企業(yè)長期積累的價值為目的的購并很少發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)實際上是另類的知識型企業(yè)，它的價值往往存在于少數(shù)經(jīng)理人的知識與智慧的積累中。 對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 建立良好的吸引、激勵、約束職業(yè)經(jīng)理人的機制是某成功的關鍵 ?房地產(chǎn)企業(yè)的項目策劃與整合能力的高低與企業(yè)老總的個人的能力緊密相連，老總個人對土地價值的前瞻性判斷往往決定著項目的成敗。老總豐富的經(jīng)驗可以整合一批專業(yè)人士進入公司，提高公司項目策劃與整合的能力。因此在該行業(yè)存在著由一個行業(yè)經(jīng)驗豐富的老總帶火一個企業(yè)的可能性。 ?行業(yè)內(nèi)專業(yè)分工越來越細，很多事情都可以交給專業(yè)公司來進行，增強了上述可能性。 ?某的房地產(chǎn)業(yè)務系于職業(yè)經(jīng)理人一人，風險較大。必須有相應的激勵約束機制與淘汰機制。 ?某公司本身必須對職業(yè)經(jīng)理人擁有判斷能力，人選的合適與否直接關系到房地產(chǎn)業(yè)務的成敗。而這種判斷力是通過機制來保障的。 ?某房地產(chǎn)業(yè)務業(yè)績的好壞與職業(yè)經(jīng)理人主觀能動性的發(fā)揮有著直接的聯(lián)系。必須通過機制來激勵職業(yè)經(jīng)理人。 必須建立建立良好的吸引、激勵、制約職業(yè)經(jīng)理人的機制否則職業(yè)經(jīng)理人難以發(fā)揮應有的作用，甚至發(fā)揮反作用 職業(yè)經(jīng)理人的作用 職業(yè)經(jīng)理人的風險 我們認為某房地產(chǎn)業(yè)務可以全面進入西安房地產(chǎn)市場中的住宅市場和商業(yè)、寫字樓市場，而別墅等暫緩 其他3%別墅10%商服樓9%辦公樓12%普通住宅66%2023年西安市各類商品房銷售額 ? 從市場總量來看，普通住宅、商業(yè)樓、寫字樓的 市場總額是最大的，占據(jù)了近 90％的市場份額。 ? 從供給來看，西安的住宅供應一直存在著啞鈴形的住宅供應結構與金字塔的收入結構的矛盾。高檔房和低檔房供應較多，而中檔房供給不足。雖然隨著大型樓盤的推出， 這種狀況已有所改變，但仍存在缺口。 ? 隨著西部大開發(fā)和入世等利好的兌現(xiàn)，商業(yè)樓和寫字樓市場未來增長潛力巨大。 ? 別墅市場雖然 2023年增長較快， 但總額較小，而且該市場是享受性消費，近期不容易得到政府的支持。 資料來源： 《 西安市統(tǒng)計年鑒 2023》 我們推薦的開發(fā)模式有二： （一）是 參與大面積舊城改造 ?根據(jù)前面分析，西安舊城改造市場 有一定的發(fā)展?jié)摿Α? ?建造新都市板塊的理念 在上海等發(fā)達城市正逐漸興起，西安有可能受其影響。 ?大面積舊城改造容易得到政府支持，可以迅速建立品牌并且以相對低的代價獲得城市黃金地段的土地， 因此一旦成功，收益十分顯著。 ?大面積舊城開發(fā)涉及千家萬戶，容易建立品牌優(yōu)勢 ?目前西安還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)商 做過大面積舊城改造項目。 ?大面積舊城改造對資金的需求量較大，比較適合大資金運作，進入該市場可以為某充裕的資金尋求出路。 ?舊城改造與當?shù)卣P聯(lián)度最高可以充分發(fā)揮某公司政府背景的資源優(yōu)勢。 大面積舊城改造 但某在運用該模式的同時，應首先清楚地意識到 ?大面積舊城改造的成功與否關鍵在于 是否能已較低的價格獲取已拆遷土地。 ?雖然某公司的政府資源較多， 但利用政府資源的能力還需要進一步培養(yǎng)。 吸引力 某能力發(fā)揮 （二） 城市邊緣成片規(guī)劃，一個開發(fā)商分期開發(fā) ?根據(jù)前面分析，規(guī)模開發(fā)可以大幅度降低土地成本、建筑成本以及物業(yè)管理成本。規(guī)模效應使銷售價格與物業(yè)管理費用低于同質(zhì)樓盤，吸引大量購買者。 ?完善的配套設施可以提升開發(fā)區(qū)域的價值，并產(chǎn)生集聚效應。 ?便于形成區(qū)域性的獨特風格，樹立品牌形象。 ?住宅郊區(qū)化有一定的趨勢，這種開發(fā)模式正好適應這種潮流。 ?大規(guī)模開發(fā)對資金的需求量較大，比較適合大資金運作，運用此種開發(fā)模式可以為某充裕的資金尋求出路。 ?要低價獲得大面積郊區(qū)土地以及對獲得土地政策變化的把握都必須具備很強的當?shù)卣Y源。因此可以充分發(fā)揮某公司政府背景的資源優(yōu)勢。 城市邊緣大規(guī)模分期開發(fā) 但某在運用該模式的同時，應首先清楚地意識到 ： ?大規(guī)模分期開發(fā)的周期較長、需求資金量大，某 必須防范政策風險和保證資金鏈的穩(wěn)固。 ?大規(guī)模開發(fā)對某的 整體素質(zhì)要求較高 。必須滿足購房者的各項需求，如交通成本、戶型偏好等。 ?雖然某公司的政府資源較多， 但利用政府資源的能力還需要進一步培養(yǎng)。 吸引力 某能力發(fā)揮 我們認為未來某應分階段分步驟地逐步發(fā)展成為全國性大型房地產(chǎn)企業(yè) 第一階段 公司核心競爭力塑造階段 第二階段 確立在陜西省房地產(chǎn)市場主導地位階段 第三階段 以陜西為核心面向全國擴張階段 2023～ 2023 2023～ 2023 2023～ 2023 戰(zhàn)略步驟 戰(zhàn)略目標 ?第一階段： 開始建立房地產(chǎn)業(yè)務的核心競爭力。 ?第二階段 ：基本建立自己的核心競爭力，確立在陜西省房地產(chǎn)市場主導地位，主要指標處于陜西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前列。 ?第三階段 ：資金實力、開發(fā)面積、銷售額等各項主要指標進入全國前列。 B. 醫(yī)藥保健品行業(yè)：醫(yī)藥行業(yè) 十幾年來我國藥品市場一直以 20％以上的高速增長， 藥品結構以化學藥為主、中藥為輔、生物藥為補充 年均增長速度 ％ 資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫”” 1990年以來，我國化學原料藥以年均 ％的速度增長，2023年的產(chǎn)值達 1666億元 年均增長速度 ％ 2023年我國共生產(chǎn)化學原料藥 43萬噸： 片劑 2778 億 片 水針 264 億 支 粉針 93 億 支 膠囊 486 億 粒 輸液 23 億 瓶 160 148 311 370 431 530 625 700 810 970 1160 1350 1666 0 300 600 900 1200 1500 1800 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 19902023年我國化學原料藥產(chǎn)值（億元） 資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫 從 1995年到 2023年，我國醫(yī)藥出口一直穩(wěn)定增長，出口結構中以化學藥為主，其中化學藥又以原料藥為主 年均增長速度 ％ 我國醫(yī)藥出口結構化學藥,60%其他藥,40%我國化學藥出口構成原料藥,96%制劑,4%資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫 我國生產(chǎn)的化學原料藥有 50％用于出口，并依靠成本優(yōu)勢占據(jù)世界市場 22％的份額 ? 中國化學原料藥 50％用于出口 ? 中國抗生素原料藥占 30％世界市場份額 ? 中國維生素 C占 50％世界市場份額 ? 中國解熱鎮(zhèn)痛類原料藥占 45％世界市場份額 ? 中國地塞米松占 50％亞洲市場份額 資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫 2023－ 2023年，世界十大醫(yī)藥市場化學藥年銷售額增長率為 9％，預計 2023年十大醫(yī)藥市場化學藥銷售額可達4330億美元 國家 2023年銷售額（億美元） 2023年銷售額（億美元） 2023－2023年增長率％ 美國 1500 2630 日本 580 660 德國 170 240 法國 160 220 英國 110 160 意大利 110 160 西班牙 60 100 加拿大 60 100 阿根廷 30 50 比利時 20 30 2023－ 2023年世界十大醫(yī)藥市場化學藥銷售額增長預測 2023年世界十大醫(yī)藥市場化學藥的總銷售額為 2810億美元，預計 2023年將達到 4330億美元，占世界醫(yī)藥市場 60％的份額 資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫 全球生物制藥市場正以年均 20％的速度增長，預計 2023年可以突破 1000億美元 ? 2023年全球生物技術藥品總銷售額約 300億美元，占藥品總銷售額的 8%；生物藥品年平均增長率達到 20%左右，超過全部藥品平均增長速度近 1倍；在現(xiàn)有生物藥品中，促紅細胞生長素（ EPO）占 28％，胰島素（ insulin）占 18％ ? 據(jù)預測，將來市場銷售狀況較好的藥品將集中在 5個類別中：單克隆抗體、反義藥物、基因治療藥物、可溶性蛋白質(zhì)類藥物和疫苗。其中單克隆抗體的市場需求最令人注目，當前處于臨床試驗的各類單克隆抗體約 100個，大致占所有正在研制的生物技術藥品數(shù)目的 25%，目前全球單克隆抗體市場銷售額已達到 40億美元。 ? 預計 2023年生物技術藥品達 400億 —450億美元 ，2023年可望突破 1000億美元 資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫 我國生物制藥十幾年來從無到有，發(fā)展很快， 2023年實現(xiàn)銷售收入 50億元，預計 2023年可以達到 130－ 150億元 年均增長 % ? 2023我國共有生物技術企業(yè) 270家，從業(yè)人員超過 5萬人 ? 我國已有 20個生物技術藥品投入市場， 10余種生物技術新藥正處于臨床試驗階段，另有 40多種基因工程藥物處于研發(fā)階段 ? 根據(jù)有關部門預測，我國生物技術藥物銷售額正以 25%的速度發(fā)展，到 2023年，我國生物制藥業(yè)的市場銷售收入將可達到 130—150億元人民幣，毛利可達 40—48億元人民幣 資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫 人口增長、生活水平提高、醫(yī)療體制改革和城鎮(zhèn)化水平等因素將促進我國藥品市場進一步發(fā)展 人口增長 ? 我國人口以每年近一千萬的速度增長，而老年人口的年增長速度是 3％，老年人口用藥約占 50％ 生活水平提高 ? 2023年我國人均用藥 99元，與中等發(fā)達國家 40－ 50美元的水平還有很大差距 醫(yī)療改革 ? 醫(yī)療保險體制改革會使覆蓋人數(shù)從 3億人 ? 藥品分類管理制度實施會使非處方藥快速增加 城鎮(zhèn)化水平 ? 我國城鎮(zhèn)人口以每年 ％的速度增長，城市人均藥品消費與農(nóng)村藥品消費水平比約為 7： 1， 我國藥品市場前景很好，預計“十五”期間年均增長 12％，到 2023年為 2180億元 藥品關系人的生命健康，各國政府都對藥品實行管制，因此，制藥行業(yè)具有如下一些顯著特點 ? 獲得專利等保護的藥品的市場是壟斷性的市場 ? 制藥業(yè)的進入壁壘高， 要達到 《 藥品生產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理規(guī)范 》 （ GMP）的要求，領有 《 藥品生產(chǎn)經(jīng)營許可證 》 ，方能生產(chǎn)和銷售 ? 企業(yè)間競爭主要是藥品性能的競爭，新藥品研制和銷售間的競爭，而價格競爭是第二位的 不完全競爭市場 需求彈性大于 1 對經(jīng)濟周期不敏感 對高科技的依賴性 對政策高度敏感 ? 統(tǒng)計數(shù)字表明，當人們收入增加時， 藥品的需求比收入的增加更多 ? 據(jù)有關資料介紹，我國藥品的收入需求彈性為 ? 我國經(jīng)濟處于較快成長期，以今后國民經(jīng)濟 7％增長速度估計，藥品需求增長為 10％ ? 制藥工業(yè)是一個對經(jīng)濟周期不敏感、收入穩(wěn)定的抗風險的行業(yè)。 ? 總體上講，藥品是必需品，價格缺乏彈性，其需求受經(jīng)濟周期波動的影響比較小 ? 對于投資者而言，投資于制藥工業(yè)的風險較小，可以在很大程度上規(guī)避經(jīng)濟周期的風險 ? 新藥開發(fā)需應用生物工程、分子工程學、組合化學等許多前沿學科知識和當代信息技術成果 ? 沒有雄厚的科研力量、先進的設備和充足的資金，發(fā)現(xiàn)新化合物、開發(fā)新藥是幾乎不可能的 ? 正因為如此，絕大多數(shù)新藥是由少數(shù)幾個發(fā)達國家研制出來的 ? 國家建立醫(yī)療保險制度，為防止醫(yī)療保險費用失控，對藥品價格實行一定程度的控制 ? 為保證居民用藥安全，政府對藥品的生產(chǎn)銷售使用，及新藥的研究試驗批準，制定嚴格規(guī)定 ? 這些政策、法律和法規(guī)對制藥行業(yè)有著重大的，甚至是決定性的影響。例如，什么藥可以賣什么藥不可以賣、什么藥可以在什么范圍內(nèi)賣、什么藥可以在社會保險費用中報銷，等等 我國藥品價格管理實行政府定價和企業(yè)自主定價相結合的辦法 定價范圍 單獨定價 成本定價 流通環(huán)節(jié) 最高限價 采購招標 ?實行政府定價的藥品僅限于列入 《 國家基本醫(yī)療保險藥品目錄 》 的藥品及其他生產(chǎn)、經(jīng)營具有壟斷性的少量特殊藥品（包括國家計劃生產(chǎn)供應的精神、麻醉、預防免疫、計劃生育等藥品）；政府定價藥品以外的其它藥品實行市場調(diào)節(jié)價 ?不同企業(yè)生產(chǎn)的政府定價藥品，在其產(chǎn)品有效性和安全性明顯優(yōu)于或者治療周期和治療費用明顯低于其他企業(yè)的同種產(chǎn)品時，可申請單獨定價 ?政府定價原則上按社會成本確定價格，對供大于求的