【正文】 年數(shù) ? 若建材人工波動(dòng)大應(yīng)用重置成本觀念替換歷史成本 ? 每建平米單價(jià) =土地單價(jià) +建筑物單價(jià) 市場(chǎng)比較法 ? 估價(jià)標(biāo)的物房?jī)r(jià) = 同地區(qū)同類(lèi)型房屋房?jī)r(jià) 屋齡 調(diào)整系數(shù) 地段 調(diào)整系數(shù) 議價(jià)系數(shù) ? 比較新屋與中古屋 ,依折舊情況設(shè)屋齡系數(shù) ? 不同樓層或 街頭街尾 地段差異大者亦需調(diào)整 ? 以賣(mài)方開(kāi)價(jià)而非成交價(jià)比較 ,需作議價(jià)調(diào)整 ? 一般估價(jià)公司多用比較法 ,選擇 34個(gè)案例 與估價(jià)標(biāo)的物作比較 ,再依上述系數(shù)調(diào)整說(shuō)明最后訂出調(diào)整后標(biāo)的物的合理價(jià)格 收益法 收益法是將估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的所有正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（也稱(chēng)資本化率） 折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用收益法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： （ 1） 搜集有關(guān)估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收 入、費(fèi)用、投資收益率等相關(guān)資料 （ 2） 估算估價(jià)對(duì)象預(yù)期每年的潛在毛收入 （ 3） 估算每年的有效毛收入； （ 4） 估算年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用； （ 5） 估算年凈收益； （ 6） 估算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率； （ 7） 選用適宜的計(jì)算公式，求出收益價(jià)格。 ? 房地產(chǎn)總價(jià) =房租 /市場(chǎng)投資收益率 ? 不考慮未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間 , 投資收益率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 +房地產(chǎn)的流動(dòng)性升水； ? 常用于投資用途房地產(chǎn)的估價(jià) , 如單人房 , 沿街商業(yè)房與寫(xiě)字樓 , 房?jī)r(jià)隨房租而變動(dòng)； ? 房租應(yīng)是扣除必要成本后的稅后凈收益； ? 可統(tǒng)計(jì)出各地區(qū)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均投資收益率 , 再知道房租就可以算出房?jī)r(jià)； ? 通常單人房收益率最高 , 隨后依次為寫(xiě)字樓 , 商鋪 。 幾個(gè)重要概念 ? 套內(nèi)面積 ：俗稱(chēng)“地磚面積”，指室內(nèi)可實(shí)際使用的面積 。也就是直接測(cè)量室內(nèi)的面積總和。 ? 使用率 ：住宅 套內(nèi)面積 和 建筑面積 的比為使用率 ，一般高層塔樓在 72%至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間。 ? 使用年限：國(guó)家法定最高年限 不超過(guò) 70年 。 ? 建筑面積 ：是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。包括內(nèi)外墻體、柱、公用分?jǐn)偛糠值纫磺小? ? 實(shí)用率 ：實(shí)用面積和建筑面積的比。 實(shí)用率比使用率大 ，因?yàn)閷?shí)用面積含了墻體、柱的面積（也叫結(jié)構(gòu)面積）。 幾個(gè)重要概念 ? 建筑容積率 ：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi) 全部建筑面積 與 規(guī)劃建設(shè)用地面積 之比 。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 ? 建筑密度 ：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi) 所有 基底面積 之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 ? 綠化率 ：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的 綠地面積 與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 ? 房?jī)r(jià)組成 ： 【【 由地價(jià)、稅費(fèi)、建筑成本、資本成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等所組成。 】】 ? 稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅等。如果申請(qǐng)按押貸款，還有律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、備案費(fèi)等。 （四）房地產(chǎn)投資的型態(tài) ? 直接購(gòu)房投資 ：投資者用現(xiàn)款或向銀行抵押貸款的方式直接向房主或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后，或出售、或出租以獲取投資回報(bào)。 ? 期房投資 ：指購(gòu)買(mǎi)期房（預(yù)售房或者樓花）的投資者在房屋還沒(méi)有完工交付時(shí)便將購(gòu)房合同更名轉(zhuǎn)讓?zhuān)嵢〔顑r(jià)。 （四）房地產(chǎn)投資的型態(tài) ? 住宅 : 經(jīng)濟(jì)適用房限制為自住用途，因此投資多以商品房為主。 ? 商場(chǎng)或沿街商業(yè)房 : 選擇人潮聚集處的商圈，以收入還原法估價(jià)，增值潛力大，但所需的投資金額較高。要注意是否符合土地使用規(guī)定。 ? 寫(xiě)字樓 : 投資出租，房客以企業(yè)為主，租約期通常較久，但房客談判能力也較高。整棟投資所需的金額最高，常非個(gè)人投資者能力所及。機(jī)構(gòu)投資者為主力。 （五）房產(chǎn)投資的方式（ 1） ? 合建分成 : 合伙購(gòu)買(mǎi)舊房，拆掉建成新房，賣(mài)出去后大家分成 。在新土地供給有限的地區(qū)適用，但須注意舊房的土地使用年限不能太短，而且 合伙人中需有人對(duì)房地產(chǎn)整套業(yè)務(wù)非常精通才行。 ? 以舊換新 : 購(gòu)買(mǎi)區(qū)位較好但屋況不佳，價(jià)格便宜的舊房，外墻與室內(nèi)管線、裝潢皆重新裝修，使舊房看起來(lái)像新房，提高該房產(chǎn)的附加價(jià)值。之后出售時(shí)，售價(jià)可以比照當(dāng)?shù)匦路啃星?，通?？鄣糍I(mǎi)進(jìn)與裝修成本后，還有利潤(rùn)可期。 ? 以租養(yǎng)租 : 長(zhǎng)期租下低租金樓房再以高價(jià)轉(zhuǎn)租出去，賺取房租的差價(jià)。（ “ 二房東 ” ） （五）房產(chǎn)投資的方式（ 2） ? 團(tuán)購(gòu)零售 : 集合一群人的資金，尋找長(zhǎng)期具升值潛力，但短期銷(xiāo)售欠佳或開(kāi)發(fā)商資金壓力高的空置房，與開(kāi)發(fā)商談條件以打六、七折以下的現(xiàn)金價(jià)格購(gòu)入，再重新包裝零售。 ? 以租代購(gòu) : 開(kāi)發(fā)商將空置待售的商品房出租并與租戶(hù)簽訂購(gòu)租合同。若租戶(hù)在合同的約定期間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)該房，開(kāi)發(fā)商就以出租時(shí)所訂的房?jī)r(jià)將該房出售給租住戶(hù)，所付租金可以抵充部分的房款，待租住戶(hù)交足余額后，即可獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)。 ? 到拍賣(mài)會(huì)上淘房 。這類(lèi)房產(chǎn)一般由法院、資產(chǎn)管理公司或銀行等委托拍賣(mài)，基于變現(xiàn)的需要，其價(jià)格往往較市價(jià)低一兩成以上，購(gòu)買(mǎi)后轉(zhuǎn)售有一訂的利潤(rùn)空間。需要熟悉拍賣(mài)會(huì)的信息管道，事先到標(biāo)的房產(chǎn)勘查，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)清楚可點(diǎn)交的拍賣(mài)房產(chǎn)。 “二房東 ” 房地產(chǎn)投資信托（ REIT） ? 房地產(chǎn)投資信托的基本原理： 將 小額投資 的錢(qián)集中起來(lái)組成一個(gè) 投資公司 ，該公司在大多數(shù)情況下 經(jīng)營(yíng)那些收益型房地產(chǎn) (如公寓、購(gòu)物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù) )，并將其 收入分配給投資者 。 ? 大多數(shù)這樣的公司都在股票交易所上市交易，因此克服了房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性、投資額巨大的缺點(diǎn)，同時(shí)專(zhuān)家管理也可以節(jié)約投資者的時(shí)間。 （六）房地產(chǎn)投資的步驟 1. 決定投資策略， 以資本利得 或以 房租收益 為主 2. 找尋各種 投資方案，根據(jù)投資前景來(lái)投資 3. 利用簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)模型分析 4. 和賣(mài)主協(xié)商基本條件 5. 估計(jì)自己的財(cái)務(wù)實(shí)力 6. 確定貸款 7. 尋求律師幫助 8. 需獲得專(zhuān)業(yè)性的管理服務(wù) 9. 購(gòu)買(mǎi) 房屋保險(xiǎn) ，計(jì)算投資報(bào)酬率 房地產(chǎn)投資報(bào)酬率分析 ??? 所有現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的折現(xiàn)率折現(xiàn)，凈現(xiàn)值為 0時(shí)的折現(xiàn)率為內(nèi)部報(bào)酬率。然后比較房產(chǎn)投資與其它投資工具的內(nèi)部報(bào)酬率。 ??? 例： 投資房產(chǎn) 5年，購(gòu)入價(jià)為 50萬(wàn)元， 5年后以 55萬(wàn)元出售， 5年期間每年房租凈收益 3萬(wàn)元，年復(fù)利投資報(bào)酬率 =RATE(5,3,50,55) （ BEGIN)=%。 補(bǔ)充內(nèi)容： 個(gè)人住房貸款的計(jì)息方法 ?等額本金還款法 該方法每月攤還的本金固定，但總額隨房屋貸款余額減少，利息額也跟著遞減。等額本金還款額計(jì)算公式為： ?每月還款額 =貸款本金 /貸款期月數(shù) +（本金 －已歸還本金累計(jì)額） 月利率 ?如果 20年貸款利率以 8% 計(jì)算，借款 24萬(wàn)元， 20年要還 240期，每期還本金 1 000元。 ?第一期應(yīng)還 1 000 元 + 24 萬(wàn)元 8% 247。 12 =2 600 元， ?第二期應(yīng)還 1 000元 + 8% 247。 12 =2 590元， ?逐期遞減，至最后一期 1 000元 + 1 000元 8%247。 12 =1 元。 ?等額本息還款法 ： ? 每月還款額 = 貸款本金 【 月利率 （ 1+月利率） 還款期數(shù) /（ 1+月利率） 還款期數(shù) 1】 ? 如果為本息平均攤還，同樣 24萬(wàn)元，利率 8% ，期限 20年，運(yùn)用年金現(xiàn)值的公式可算出每月要還 元，第一期的 元中有 1 600 元是利息，只有 ，第二期的 有 1 ， ， 每月償還總額固定，但越往后期本金償還的部分越多，利息償還的部分越少。由于本息平均攤還的數(shù)額固定，比較容易規(guī)劃，大部分的借款人都選擇本息平均攤還。 采取本金平均攤還者第一期攤還額 2 600 元遠(yuǎn)比本息平均攤還額 2 。 等額本金還款法、等額本息還款法和彈性還款總額法優(yōu)缺點(diǎn)比較 ? 等額本金還款法：還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕，而且所負(fù)擔(dān)的全部利息較低，初期的還款負(fù)擔(dān)較重 ? 等額本息還款法：還款負(fù)擔(dān)不變，易于管理，所繳利息比等額本金還款法高，由于初期還本金較少，利息負(fù)擔(dān)較重 ? 彈性還款總額法：還款方式相對(duì)比較自由，可以根據(jù)自己的實(shí)際收入調(diào)整還款額，假設(shè)每月還款額不能達(dá)到應(yīng)繳數(shù)，還款負(fù)擔(dān)加重，且負(fù)擔(dān)利息總數(shù)增加 演講完畢，謝謝觀看！