【正文】 考建議（裝修成本約 4萬(wàn)元 /梯）： ? 轎廂尺寸：扣除裝修 20cm，凈高 。 ? 轎頂 :鏡面不銹鋼框架 ,水晶條 ,中間亞克力弓型板 ? 轎壁 :三側(cè)鏡面橫蝕刻 ? 扶手 :三面雙管不銹鋼扶手 ? 踢腳線 :發(fā)紋不銹鋼 ? 轎底 :2mm厚 PVC仿大理石地板 電梯轎廂裝修建議 ——注重轎壁和轎底的裝修檔次，頂部照明明亮 除電梯品牌、參數(shù)之外，轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方面，目前市場(chǎng)上中高檔寫字樓在電梯方面只關(guān)注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本項(xiàng)目以此可拉開差距。 VRV分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場(chǎng)主流需求，建議部分樓層配置 24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) 為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國(guó)公司、全國(guó)性公司、信息科技類公司、咨詢服務(wù)類公司）的信息辦公需求，建議 部分樓層設(shè)置 24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) （企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房通常需 24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)； 因此必須配備 24小時(shí)空調(diào)避免設(shè)備過(guò)熱受損），成為吸引大客戶的特色賣點(diǎn)； 網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)設(shè)置在不適合員工辦公的位置，如空調(diào)室外機(jī)附近。 根據(jù)客戶需求分而治之 ——選擇按電費(fèi)計(jì)量的變頻 VRV空調(diào) 空調(diào)選擇 ： 考慮因素： 空調(diào) 的運(yùn)行模式和計(jì)量方式直接影響著企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，其設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購(gòu)買決定階段最為關(guān)注的問(wèn)題之一，變頻 VRV空調(diào)以其合理的計(jì)費(fèi)和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場(chǎng)青睞 建議要點(diǎn)： ? 公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào) ? 寫字樓部分按電量計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)點(diǎn)盡可能按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)分時(shí)段收?。? ? 提供 24小時(shí)全天候服務(wù)，無(wú)時(shí)差辦公，滿足不同類型公司需求； ? 在條件允許的情況下盡量選用進(jìn)口設(shè)備。 高性價(jià)比創(chuàng)新建材，降低雙方營(yíng)運(yùn)成本 ——選擇價(jià)廉物美的網(wǎng)絡(luò)地板 網(wǎng)格地板 考慮因素： ?網(wǎng)絡(luò)地板有利于降低企業(yè)二次裝修成本，為客戶贏得最大的利益； ?作為一個(gè)衡量甲級(jí)寫字樓的重要指標(biāo)，對(duì)于后期營(yíng)銷推廣有一定的促進(jìn)作用。 ?網(wǎng)絡(luò)地板有工廠定制的專業(yè)地板，成本較高，也有現(xiàn)場(chǎng)施工制作的網(wǎng)絡(luò)地板，成本低但效果明顯，性價(jià)比高。 網(wǎng)格地臺(tái)建議： ?建議在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。建議本項(xiàng)目采用預(yù)留 10公分的地臺(tái)設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右圖示） ?建議本項(xiàng)目根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)。 ?本項(xiàng)目在預(yù)留足夠的網(wǎng)絡(luò)走線空間前提下盡量節(jié)省凈高空間，建議只留 10公分地臺(tái)空間。 預(yù)留 10公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺(tái) 硬件配置 廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖 廣州發(fā)展中心 網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖 廣州發(fā)展中心大廈網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)設(shè)計(jì) 規(guī)模及類型 37層超高層寫字樓 結(jié)構(gòu)類型 框筒結(jié)構(gòu) 樓體高度 160m 容積率 建筑面積 61739㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2023㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層層高 4m 功能分布 地下 3層停車場(chǎng)， 1層商業(yè)裙樓， 2～ 33層辦公， 34～ 37層設(shè)備層 空調(diào) 分戶式中央空調(diào) 電梯 12臺(tái)三菱 電梯廳 分區(qū) ?？? 大堂 高 12m，面積 1000㎡ 物業(yè)管理 世邦魏理仕 客戶情況 進(jìn)駐客戶主要為金融、能源、零售等行業(yè)的大型國(guó)企和跨國(guó)公司，包括家樂(lè)福、中國(guó)銀行、發(fā)展集團(tuán)和新近入駐的澳洲領(lǐng)事館。 價(jià)格情況 ： 租 金 130元 /㎡ 管理費(fèi) 29元 /月 〃 ㎡ 租售情況 ： 目前只租不售 入駐率約 60％ 基本數(shù)據(jù)： 在走線位設(shè)置地臺(tái) 鋼架 網(wǎng)絡(luò)地板案例 發(fā)展中心在廣州中心區(qū)獨(dú)樹一幟，雖然沒(méi)有頂級(jí)的配置，但每一項(xiàng)配置都是最實(shí)用的，如遮陽(yáng)板、網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)等，所以該大廈吸引了大批優(yōu)質(zhì)客戶，租金也一直居高不下。 容易忽略的甲級(jí)寫字樓細(xì)節(jié) ——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低 衛(wèi)生間 考慮因素： 細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。 建議要點(diǎn)： ? 設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離； ? 設(shè)置玄關(guān)和過(guò)渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間； ? 在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、 TOTO等； ? 衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 硬件配置 細(xì)節(jié)決定甲級(jí)形象 ——國(guó)際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng) 公共導(dǎo)視系統(tǒng) 考慮因素： 體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感 建議要點(diǎn)： ? 指位明確； ? 采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)； ? 造型精雅； ? 材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng) 硬件配置 建議要點(diǎn)： ： ? 會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐 ， 或獨(dú)自去飲一杯咖啡 。 ? 服務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間 ， 翻譯服務(wù) ，秘書服務(wù) ， 律師服務(wù) 、會(huì)計(jì)服務(wù) ， 辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù) 。 建議要點(diǎn)： ?設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室、 洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排 功能完善的商務(wù)中心提供完備服務(wù) 配套設(shè)施 商務(wù)中心 PART6 項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)策略 資產(chǎn)精裝修 拒絕投機(jī) ， 通過(guò)設(shè)定持有人的 準(zhǔn)入條件 并 統(tǒng)一出租平臺(tái) 而使資產(chǎn)獲得穩(wěn)定回報(bào) 高質(zhì)量產(chǎn)權(quán)持有 統(tǒng)一資產(chǎn)管理 營(yíng)造市場(chǎng)信心 銷售帶動(dòng)高效管理 高質(zhì)管理服務(wù)帶動(dòng)銷售 實(shí)現(xiàn)銷售與管理服務(wù)全面互動(dòng) 全案營(yíng)銷戰(zhàn)略 資產(chǎn)精裝修 為什么散賣寫字樓租金往往大大低于持有物業(yè)呢？ 就是因?yàn)闆](méi)有限制小投資者進(jìn)入，他們 處于償還月供款等壓力以低租金快速把房屋出租 ，加之出租管理沒(méi)有統(tǒng)一的出口，惡性競(jìng)爭(zhēng)； 租金上丌來(lái)，租客的品質(zhì)也下降了 ，辦公樓的二手房?jī)r(jià)格是由租客和租金決定的，自然無(wú)法使投資者利益最大化。 資產(chǎn)精裝修 就是限定投資客的持有金額， 丌接受“小炒家”進(jìn)入 。 并 不資產(chǎn)管理公司簽訂《資產(chǎn)管理承諾書》 ，主要內(nèi)容如下： 限定投資者的準(zhǔn)入 投資者必須為以中長(zhǎng)期投資收益為目的的安全性資本的持有者或自用客戶 統(tǒng)一出租出口 投資人承諾在 5個(gè)月內(nèi)委托唯一一家代理公司出租，傭金為 統(tǒng)一物業(yè)協(xié)調(diào) 投資者人授權(quán)資產(chǎn)管理公司在一年內(nèi)代表投資人對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)管 案例借鑒 沿經(jīng)三路四棟寫字樓 A、 B、 C、 D樓， A、 B兩棟樓當(dāng)時(shí)對(duì)外散賣，很多零碎的小投資客在 后期租賃時(shí)公司隨意混亂 ， 租金較低 ，而 C、 D兩棟樓開發(fā)商自持，由管理公司 統(tǒng)一管理，設(shè)定門檻對(duì)外招租， 丌僅使整棟樓的企業(yè)檔次拔高，形象提升，租金提高。 金成國(guó)際廣場(chǎng) A B C D 散賣 租賃 推售策略 大客戶優(yōu)先策略 定制式策略 小客戶集中 本項(xiàng)目目前無(wú)論從品牌還是產(chǎn)品本身，都是鄭東的頂級(jí)寫字樓，容易吸引有實(shí)力的大客戶，因此易于將多數(shù)單位進(jìn)行定制銷售，對(duì)大客戶進(jìn)行引導(dǎo)，保證項(xiàng)目的開盤目標(biāo)。 將小面積分割推售單位集中于低樓層，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)小客戶購(gòu)買，保證項(xiàng)目的整體消化量。 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)及運(yùn)行軸線 價(jià)格目標(biāo) 銷售均價(jià)不低于 18000元 /平米 速度目標(biāo) 力爭(zhēng) 10個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售 80% 商業(yè)招商開始 4月底 寫字樓開售 9月份商業(yè)銷售 籌備 2023年工作 封頂 1月中 認(rèn)籌 銷售進(jìn)場(chǎng) .03外立面形成 銷售 80% 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 3, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 07:39:3007:39:3007:393/3/2023 7:39:30 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :39:3007:39Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 07:39:3007:39:3007:39Friday, March 3, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :39:3007:39:30March 3, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 3月 3日星期五 上午 7時(shí) 39分 30秒 07:39: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 7時(shí) 39分 :39March 3, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 3日星期五 7時(shí) 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 7時(shí) 39分 30秒 上午 7時(shí) 39分 07:39: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 3, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 07:39:3007:39:3007:393/3/2023 7:39:30 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :39:3007:39Mar233Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 07:39:3007:39:3007:39Friday, March 3, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :39:3007:39:30March 3, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 3日星期五 上午 7時(shí) 39分 30秒 07:39: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 7時(shí) 39分 :39March 3, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 3日星期五 7時(shí) 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 7時(shí) 39分 30秒 上午 7時(shí) 39分 07:39: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 3, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 07:39:3007:39:3007:393/3/2023 7:39:30 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :39:3007:39Mar233Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 07:39:3007:39:3007:39Friday, March 3, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :39:3007:39:30March 3, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 3日星期五 上午 7時(shí) 39分 30秒 07:39: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 上午 7時(shí) 39分 :39March 3, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 3日星期五 7時(shí) 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 7時(shí) 39分 30秒 上午 7時(shí) 39分 07:39: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴