【正文】 考建議（裝修成本約 4萬元 /梯）： ? 轎廂尺寸：扣除裝修 20cm，凈高 。 ? 轎頂 :鏡面不銹鋼框架 ,水晶條 ,中間亞克力弓型板 ? 轎壁 :三側鏡面橫蝕刻 ? 扶手 :三面雙管不銹鋼扶手 ? 踢腳線 :發(fā)紋不銹鋼 ? 轎底 :2mm厚 PVC仿大理石地板 電梯轎廂裝修建議 ——注重轎壁和轎底的裝修檔次，頂部照明明亮 除電梯品牌、參數之外，轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方面，目前市場上中高檔寫字樓在電梯方面只關注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本項目以此可拉開差距。 VRV分戶計量空調系統(tǒng)符合市場主流需求，建議部分樓層配置 24小時獨立網絡機房空調 為適應現代企業(yè)（尤其是跨國公司、全國性公司、信息科技類公司、咨詢服務類公司）的信息辦公需求，建議 部分樓層設置 24小時獨立網絡機房空調 （企業(yè)的網絡機房通常需 24小時運轉； 因此必須配備 24小時空調避免設備過熱受損），成為吸引大客戶的特色賣點； 網絡機房空調設置在不適合員工辦公的位置，如空調室外機附近。 根據客戶需求分而治之 ——選擇按電費計量的變頻 VRV空調 空調選擇 ： 考慮因素： 空調 的運行模式和計量方式直接影響著企業(yè)運營成本，其設置往往是客戶進入購買決定階段最為關注的問題之一，變頻 VRV空調以其合理的計費和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場青睞 建議要點： ? 公共空間均安設新風系統(tǒng)和中央空調 ? 寫字樓部分按電量計費，計費點盡可能按產權單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費分時段收??； ? 提供 24小時全天候服務，無時差辦公，滿足不同類型公司需求； ? 在條件允許的情況下盡量選用進口設備。 高性價比創(chuàng)新建材，降低雙方營運成本 ——選擇價廉物美的網絡地板 網格地板 考慮因素： ?網絡地板有利于降低企業(yè)二次裝修成本，為客戶贏得最大的利益； ?作為一個衡量甲級寫字樓的重要指標，對于后期營銷推廣有一定的促進作用。 ?網絡地板有工廠定制的專業(yè)地板，成本較高，也有現場施工制作的網絡地板，成本低但效果明顯，性價比高。 網格地臺建議： ?建議在實現網絡地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。建議本項目采用預留 10公分的地臺設計，既實現了網絡地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右圖示） ?建議本項目根據走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網絡地臺。 ?本項目在預留足夠的網絡走線空間前提下盡量節(jié)省凈高空間，建議只留 10公分地臺空間。 預留 10公分高度，用鋼架搭成的網絡架空地臺 硬件配置 廣州發(fā)展中心網絡地臺圖 廣州發(fā)展中心 網絡地臺圖 廣州發(fā)展中心大廈網絡地臺設計 規(guī)模及類型 37層超高層寫字樓 結構類型 框筒結構 樓體高度 160m 容積率 建筑面積 61739㎡ 標準層面積 2023㎡ 標準層層高 4m 功能分布 地下 3層停車場， 1層商業(yè)裙樓， 2～ 33層辦公， 34～ 37層設備層 空調 分戶式中央空調 電梯 12臺三菱 電梯廳 分區(qū) 停靠 大堂 高 12m，面積 1000㎡ 物業(yè)管理 世邦魏理仕 客戶情況 進駐客戶主要為金融、能源、零售等行業(yè)的大型國企和跨國公司，包括家樂福、中國銀行、發(fā)展集團和新近入駐的澳洲領事館。 價格情況 ： 租 金 130元 /㎡ 管理費 29元 /月 〃 ㎡ 租售情況 ： 目前只租不售 入駐率約 60％ 基本數據： 在走線位設置地臺 鋼架 網絡地板案例 發(fā)展中心在廣州中心區(qū)獨樹一幟，雖然沒有頂級的配置，但每一項配置都是最實用的，如遮陽板、網絡地臺等，所以該大廈吸引了大批優(yōu)質客戶，租金也一直居高不下。 容易忽略的甲級寫字樓細節(jié) ——衛(wèi)生間細節(jié)之處體現品質高低 衛(wèi)生間 考慮因素： 細節(jié)決定成敗，洗手間設計是最容易忽視的細節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。 建議要點： ? 設施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離； ? 設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務，如整裝室或化妝間； ? 在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、 TOTO等； ? 衛(wèi)生間的裝修色調、采光色調與公共部分要求協(xié)調統(tǒng)一。 硬件配置 細節(jié)決定甲級形象 ——國際化的公共導視系統(tǒng) 公共導視系統(tǒng) 考慮因素： 體現一個項目在細節(jié)上的體貼入微，展示項目的品質感和國際商務感 建議要點： ? 指位明確； ? 采用國際統(tǒng)一圖標； ? 造型精雅； ? 材質商務感強 硬件配置 建議要點： ： ? 會客吧：在辦公場合不便接待時可與朋友上會客吧小坐 ， 或獨自去飲一杯咖啡 。 ? 服務中心：設立公務秘書間 ， 翻譯服務 ，秘書服務 ， 律師服務 、會計服務 ， 辦公系統(tǒng)自動化服務 。 建議要點： ?設置商務會議室，提供多功能商務會議室、 洽談室、培訓室租賃服務、會務安排 功能完善的商務中心提供完備服務 配套設施 商務中心 PART6 項目總體運營策略 資產精裝修 拒絕投機 ， 通過設定持有人的 準入條件 并 統(tǒng)一出租平臺 而使資產獲得穩(wěn)定回報 高質量產權持有 統(tǒng)一資產管理 營造市場信心 銷售帶動高效管理 高質管理服務帶動銷售 實現銷售與管理服務全面互動 全案營銷戰(zhàn)略 資產精裝修 為什么散賣寫字樓租金往往大大低于持有物業(yè)呢？ 就是因為沒有限制小投資者進入，他們 處于償還月供款等壓力以低租金快速把房屋出租 ，加之出租管理沒有統(tǒng)一的出口，惡性競爭； 租金上丌來，租客的品質也下降了 ，辦公樓的二手房價格是由租客和租金決定的，自然無法使投資者利益最大化。 資產精裝修 就是限定投資客的持有金額， 丌接受“小炒家”進入 。 并 不資產管理公司簽訂《資產管理承諾書》 ，主要內容如下： 限定投資者的準入 投資者必須為以中長期投資收益為目的的安全性資本的持有者或自用客戶 統(tǒng)一出租出口 投資人承諾在 5個月內委托唯一一家代理公司出租，傭金為 統(tǒng)一物業(yè)協(xié)調 投資者人授權資產管理公司在一年內代表投資人對物業(yè)管理進行監(jiān)管 案例借鑒 沿經三路四棟寫字樓 A、 B、 C、 D樓， A、 B兩棟樓當時對外散賣，很多零碎的小投資客在 后期租賃時公司隨意混亂 ， 租金較低 ，而 C、 D兩棟樓開發(fā)商自持，由管理公司 統(tǒng)一管理，設定門檻對外招租， 丌僅使整棟樓的企業(yè)檔次拔高，形象提升，租金提高。 金成國際廣場 A B C D 散賣 租賃 推售策略 大客戶優(yōu)先策略 定制式策略 小客戶集中 本項目目前無論從品牌還是產品本身，都是鄭東的頂級寫字樓，容易吸引有實力的大客戶，因此易于將多數單位進行定制銷售，對大客戶進行引導，保證項目的開盤目標。 將小面積分割推售單位集中于低樓層，利用價格優(yōu)勢引導小客戶購買，保證項目的整體消化量。 目標實現及運行軸線 價格目標 銷售均價不低于 18000元 /平米 速度目標 力爭 10個月內實現銷售 80% 商業(yè)招商開始 4月底 寫字樓開售 9月份商業(yè)銷售 籌備 2023年工作 封頂 1月中 認籌 銷售進場 .03外立面形成 銷售 80% 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 3, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 07:39:3007:39:3007:393/3/2023 7:39:30 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :39:3007:39Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 07:39:3007:39:3007:39Friday, March 3, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :39:3007:39:30March 3, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 3日星期五 上午 7時 39分 30秒 07:39: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 7時 39分 :39March 3, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 3日星期五 7時 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 7時 39分 30秒 上午 7時 39分 07:39: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 3, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 07:39:3007:39:3007:393/3/2023 7:39:30 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :39:3007:39Mar233Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 07:39:3007:39:3007:39Friday, March 3, 2023 1不知香積寺，數里入云峰。 :39:3007:39:30March 3, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 3日星期五 上午 7時 39分 30秒 07:39: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 7時 39分 :39March 3, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 3日星期五 7時 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 7時 39分 30秒 上午 7時 39分 07:39: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 3, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 07:39:3007:39:3007:393/3/2023 7:39:30 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :39:3007:39Mar233Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 07:39:3007:39:3007:39Friday, March 3, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :39:3007:39:30March 3, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 3日星期五 上午 7時 39分 30秒 07:39: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 7時 39分 :39March 3, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 3日星期五 7時 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 7時 39分 30秒 上午 7時 39分 07:39: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴