【正文】 27 車位 600 空調(diào) 分戶式中央空調(diào) 電梯 20臺(tái)日立 電梯廳 分區(qū) 停靠 客戶情況 寶潔、思科、普華永道、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、日立數(shù)據(jù)、夏普、京瓷 租售情況 ： 只租不售 入駐率約 90％ 管理費(fèi) 29元 /月 VRV分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場(chǎng)主流需求，建議部分樓層配置 24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) 為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國(guó)公司、全國(guó)性公司、信息科技類公司、咨詢服務(wù)類公司）的信息辦公需求，建議 部分樓層設(shè)置 24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) （企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房通常需 24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)； 因此必須配備 24小時(shí)空調(diào)避免設(shè)備過(guò)熱受損），成為吸引大客戶的特色賣點(diǎn)； 網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)設(shè)置在不適合員工辦公的位置，如空調(diào)室外機(jī)附近。 預(yù)留 10公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺(tái) 硬件配置 廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖 廣州發(fā)展中心 網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖 廣州發(fā)展中心大廈網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)設(shè)計(jì) 規(guī)模及類型 37層超高層寫字樓 結(jié)構(gòu)類型 框筒結(jié)構(gòu) 樓體高度 160m 容積率 建筑面積 61739㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2023㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層層高 4m 功能分布 地下 3層停車場(chǎng)， 1層商業(yè)裙樓， 2～ 33層辦公， 34～ 37層設(shè)備層 空調(diào) 分戶式中央空調(diào) 電梯 12臺(tái)三菱 電梯廳 分區(qū) ?？? 大堂 高 12m，面積 1000㎡ 物業(yè)管理 世邦魏理仕 客戶情況 進(jìn)駐客戶主要為金融、能源、零售等行業(yè)的大型國(guó)企和跨國(guó)公司，包括家樂(lè)福、中國(guó)銀行、發(fā)展集團(tuán)和新近入駐的澳洲領(lǐng)事館。 并 不資產(chǎn)管理公司簽訂《資產(chǎn)管理承諾書(shū)》 ，主要內(nèi)容如下： 限定投資者的準(zhǔn)入 投資者必須為以中長(zhǎng)期投資收益為目的的安全性資本的持有者或自用客戶 統(tǒng)一出租出口 投資人承諾在 5個(gè)月內(nèi)委托唯一一家代理公司出租，傭金為 統(tǒng)一物業(yè)協(xié)調(diào) 投資者人授權(quán)資產(chǎn)管理公司在一年內(nèi)代表投資人對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)管 案例借鑒 沿經(jīng)三路四棟寫字樓 A、 B、 C、 D樓， A、 B兩棟樓當(dāng)時(shí)對(duì)外散賣，很多零碎的小投資客在 后期租賃時(shí)公司隨意混亂 ， 租金較低 ，而 C、 D兩棟樓開(kāi)發(fā)商自持，由管理公司 統(tǒng)一管理，設(shè)定門檻對(duì)外招租， 丌僅使整棟樓的企業(yè)檔次拔高，形象提升，租金提高。 :39:3007:39:30March 3, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :39:3007:39Mar233Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 3, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 3日星期五 7時(shí) 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 3日星期五 7時(shí) 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 3, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 硬件配置 細(xì)節(jié)決定甲級(jí)形象 ——國(guó)際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng) 公共導(dǎo)視系統(tǒng) 考慮因素： 體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感 建議要點(diǎn)： ? 指位明確； ? 采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)； ? 造型精雅； ? 材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng) 硬件配置 建議要點(diǎn)： ： ? 會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐 ， 或獨(dú)自去飲一杯咖啡 。 網(wǎng)格地臺(tái)建議： ?建議在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。國(guó)產(chǎn)名牌電梯會(huì)在電梯銘牌上標(biāo)注國(guó)內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，通力電梯 95%以上為進(jìn)口部件，國(guó)內(nèi)組裝，貼原裝銘牌） 建議要點(diǎn)： 品牌： ? 選用三菱電梯 內(nèi)裝 ： ? 電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對(duì)外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息； ? 內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡(jiǎn)單，易于后期管理和清潔； ? 電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂(lè)系統(tǒng)。 全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)樓 項(xiàng)目營(yíng)銷主題提煉 區(qū)域、稀缺， CBD唯一 產(chǎn)品高端 生態(tài)、人文配套 高端產(chǎn)品 本項(xiàng)目 寫字樓檔次定位 各種物業(yè)類型具體排部示意 ? 由于塔樓限高，而商業(yè)裙樓及塔樓結(jié)構(gòu)未確定設(shè)計(jì)方案，故物業(yè)類型排部 同類產(chǎn)品產(chǎn)品的裙樓及層高設(shè)計(jì)要求模擬排部 ， 僅作為設(shè)計(jì)示意 ，具體方案由設(shè)計(jì)院根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡。 區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài) 優(yōu)勢(shì) 1:絕品地段、商務(wù)氛圍 優(yōu)勢(shì) 2：生態(tài)環(huán)境 臨近鄭汴路，中州大道。 ? 傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟 ? 市政府行政配套 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) ? 潛在供應(yīng)規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降 ? 客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象 租售狀況 ? 平均出租率在 60％ 以上； ? 在售樓盤較少 ?租金：集中于 / m2/天； ?售價(jià)： 50006000元 /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 ?行業(yè)：以 貿(mào)易、信息科技、廣告 及政府類相關(guān)企業(yè)為主， ?客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主； ?辦公成本較低比相對(duì)金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一 客戶特征 第三層級(jí) 項(xiàng)目名稱 華林新時(shí)代廣場(chǎng) 福華中心 圖示 鄭州中原華豐投資中心有限公司 開(kāi)發(fā)商 鄭州福華置業(yè)有限公司 紫荊山路商城路 位置 紫荊山路東大街 21層 / 層數(shù) /層高 27層 / 70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分體空調(diào) 空調(diào) 分體空調(diào) 7部 電梯 6部 規(guī)模 1棟 21層 ,總面積 5萬(wàn)㎡ 1棟 27層、總建面 ㎡ , 售 /租價(jià)格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 50% 95％以上 裝修狀況 精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 5． 2米 LOFT，可以分隔二層 全新復(fù)合新 OFFICE 經(jīng)典寫字樓掃描 項(xiàng)目名稱 裕達(dá)國(guó)貿(mào)大廈 金運(yùn)大廈 圖示 河南裕達(dá)國(guó)貿(mào)置業(yè) 開(kāi)發(fā)商 河南金運(yùn)房地產(chǎn)有限公司 中原路 220號(hào) 位置 二七路 49層 / 層數(shù) /層高 32層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 50年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 21部 電梯 規(guī)模 1棟， 160000萬(wàn)㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價(jià)格 3元 /㎡ /天 /㎡ /天 售 /租率 95%以上 銷售完畢 裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位簡(jiǎn)裝修 核心賣點(diǎn) 周邊有高檔酒店作為成熟配套 成功銷售爛尾樓 經(jīng)典寫字樓掃描 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 本地塊主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 金水路 鄭州市目前在售的寫字樓主要分布在 三個(gè)區(qū)域 經(jīng)三路商務(wù)圈 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng) :鄭東和未來(lái)路的未售項(xiàng)目 ,它們下半年的推出將會(huì)對(duì)本案的成交量產(chǎn)生較大的影響 次級(jí)競(jìng)爭(zhēng) :正在售的項(xiàng)目 ,他們的價(jià)格和銷售情況會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的同類項(xiàng)目有一定的指導(dǎo)意義 鳳凰城 曼哈頓廣場(chǎng) 未來(lái)路商務(wù)圈 楷林國(guó)際 CBD商務(wù)圈 匯智大廈 溫哥華大廈 建業(yè)總部港 千璽廣場(chǎng) 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 針對(duì)本案的區(qū)位，我司認(rèn)為想要了解本案的主要客戶群體，以及其需求，應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)以下幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行走訪調(diào)查： 第一：匯智大廈 第二：溫哥華大廈 第三：千璽廣場(chǎng) 第四：建業(yè)總部港 第五：曼哈頓廣場(chǎng) 第六：鳳凰城 溫哥華大廈 鳳凰城 建業(yè)總部港 曼哈頓廣場(chǎng) 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 1月份 2月份 3月份 在售， 10萬(wàn)㎡，均價(jià) 9000元 /平米 6月份推售 12萬(wàn)㎡，均價(jià) 10000元 /平米 在售， 3萬(wàn)㎡，均價(jià) 11000元 /平米 2023年 2023年 匯智大廈 下半年推售 6萬(wàn)㎡，均價(jià) 80009000元 /平米； ?在售項(xiàng)目的可售剩余量約 40萬(wàn)㎡，下半年預(yù)計(jì)推售量約 10萬(wàn)㎡；潛在競(jìng)爭(zhēng)總量約 50萬(wàn)㎡ ； ?由此看來(lái)，本案在鄭東寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)較大，其他的區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)較低； 下半年推售 ㎡，均價(jià) 10000元 /平米 千璽廣場(chǎng) 5月份推售 24萬(wàn)㎡，均價(jià) 30000元 /平米 周邊重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目推貨趨勢(shì)預(yù)測(cè) 匯智大廈 項(xiàng)目名稱 匯智大廈 項(xiàng)目地址 商務(wù)外環(huán)路與九如路交 匯處 開(kāi)發(fā)商 河南楷林置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 5237㎡ 建筑面積 62023㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 30 層高 商業(yè)裙樓 14 開(kāi)盤時(shí)間 / 交房時(shí)間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。 特征三 :鄭州市商品住房均價(jià)上升 ? 五 月，鄭州市商品住宅成交均價(jià)為 5634元 /㎡ ，環(huán)比上升 %。 改善需求為主，需求趨于多樣化。 土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。 本案 九如路 項(xiàng)目概況 千璽廣場(chǎng) 藍(lán)碼地王 四十七中 本地塊 項(xiàng)目現(xiàn)狀 海逸名門 地塊俯視 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 四十七中 鄭州目前寫字樓區(qū)域分布 寫字樓漂移鄭東 寫字樓升級(jí)引擎 鄭東新區(qū) 商務(wù)圈 現(xiàn)在：以大體量的商務(wù)樓群為核心的寫字樓區(qū)。 ? 區(qū)域內(nèi)的其他類型物業(yè)價(jià)值對(duì)項(xiàng)目客流的分流； ? 政策的不明朗為市場(chǎng)帶來(lái)不確定因素； ? 同類項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 。 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。 鄭州處于 平穩(wěn)發(fā)展階段 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 三產(chǎn)分布比例 — 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng)比較穩(wěn)定，變化較小 ? 第二產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐漸上升，說(shuō)明工業(yè)是鄭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ? 近年來(lái)第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降 ? 第一產(chǎn)業(yè)比重較低 ? 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，近年變化較小 ? 自 2023年以來(lái)，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時(shí)第二產(chǎn)業(yè)的比率波動(dòng)上升 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒 第三產(chǎn)業(yè)總量反映鄭州寫字樓整體容量處于中等 ，經(jīng)驗(yàn)值反映 鄭州寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平 三產(chǎn) GDP 總量 (億元 ) 寫字樓 整體容量 1200 大 800～ 1200 中等 800 較低 一線寫字樓租金水平 (元 /平米 /月 ) 商品房均價(jià) (元 /平米 ) R= R 寫字樓相對(duì)發(fā)展水平 3 高 2～ 3 中等 2 較低 鄭州 =60/4244=% 鄭州 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 元，寫字樓整體容量處于中等 鄭州 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境掃描 鄭州樓市 狀況分析 寫字樓 市場(chǎng)分析