【正文】 五）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制實施控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實 施部 門 劃方案 （ 1）可行性 規(guī) 劃 設(shè)計① 房地 產(chǎn)項 目市 場 信息搜集和分析② 區(qū)域市政狀況信息分析③ 項 目 規(guī) 劃要點確立④ 可行性研究 設(shè)計 任 務(wù)書⑤ 可行性 規(guī) 劃 設(shè)計 及 調(diào) 整① 市 場營銷部 門② 規(guī) 劃 設(shè)計部 門（ 2） 規(guī) 劃方案 評審① 組 成可行性 規(guī) 劃 評審 小 組 ， 對 方案 進 行 評審 、確定。② 未通 過 的方案 進 入可行性 設(shè)計進 行 調(diào) 整后，再重新 評審 。① 規(guī) 劃 設(shè)計 部 門② 公司 領(lǐng)導(dǎo)（ 3）方案設(shè)計 成果 ① 根據(jù) 評審結(jié) 果， 結(jié) 合區(qū)域和 項 目 實際 情況， 對 可行性 規(guī) 劃 設(shè)計進 行 細節(jié)調(diào) 整② 材料 設(shè)備選 型方案的初步確定① 規(guī) 劃設(shè)計部門② 市 場營銷部門③ 公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)提交的 設(shè)計 成果 進 行投 資 成本估算 預(yù)算部門、財務(wù)部門40規(guī)劃報批及擴初設(shè)計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實 施部 門劃方案 報批 設(shè)計（ 1） 設(shè)計 方案① 根據(jù) 項 目前期運 營 的情況和市 場 分析制 訂設(shè)計 任 務(wù)書② 規(guī) 劃 方案 設(shè)計 招投 標③ 規(guī) 劃 方案 設(shè)計評審① 規(guī) 劃設(shè)計部門（ 2） 報批① 注意市政方案及配套方案 設(shè)計② 熟悉相關(guān)法 規(guī) ，保 證報 批材料完整① 規(guī) 劃設(shè)計部門② 工程部門③ 前期部門初 設(shè)計（ 1） 擴初 設(shè)計要求① 對報 批 設(shè)計進 一步 調(diào) 整② 設(shè)計 要求③ 內(nèi)部 審 核① 前期部門② 規(guī) 劃設(shè)計部門（ 2）成本概算① 根據(jù) 擴 初 設(shè)計 招投 標 方案和 設(shè)備選 型、 實 體研究、 環(huán) 境方案等因素 對總 成本作出概算② 制 訂經(jīng)營 指 導(dǎo)書 ① 預(yù)算部門（ 3） 擴初 設(shè)計圖① 根據(jù) 擴 初 設(shè)計 要求招 標② 專 家 評審③ 內(nèi)部 評審④ 設(shè)計調(diào) 整① 規(guī)劃設(shè)計部門41樁基設(shè)計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實 施部 門 基設(shè)計 （ 1）地 質(zhì)勘察 ① 搜集 權(quán) 威地 質(zhì)資 料② 自己 專業(yè) 人 員 勘察 ① 工程部門（ 2） 設(shè)計方案 評審① 樁 基 設(shè)計 2種以上形式② 由外 請專 家 進 行 樁 基形式和 樁 基 結(jié) 構(gòu) 評審 ① 規(guī)劃設(shè)計部門（ 3） 樁 基施工 圖 設(shè)計調(diào) 整 規(guī)劃設(shè)計部門42施工圖設(shè)計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實 施部 門工 圖設(shè)計 （ 1）施工 圖設(shè)計 要求① 根據(jù) 銷 售包裝 設(shè)計 、 樁 基 設(shè)計 、功能設(shè)計 及配套 設(shè) 施等因素，在 擴 初 圖 基礎(chǔ) 上確立施工 圖設(shè)計 要求② 建安施工 圖 中 結(jié) 構(gòu)造價、建筑造價和 環(huán)境 設(shè) 施 費 等 約 占 總 造價 70%的部分屬于設(shè)計 方可控部分， 應(yīng)嚴 格 審 核。① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計部 門（ 2） 報 建 前期部門、規(guī)劃設(shè)計部門（ 3） 報 施 圖規(guī)劃設(shè)計部門（ 4） 審圖 施工配合 互 審 互 簽 ，明確修改意 見 ， 設(shè)計 洽商（ 5）面 積測算 設(shè)計圖紙測 算與 實際 施工 時檢驗 相 結(jié) 合43銷售包裝設(shè)計、裝修方案設(shè)計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實 施部 門 售包裝 設(shè)計（ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū)① 結(jié) 合 營銷費 用控制② 施工招投 標① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計部門③ 工程部門案 設(shè)計（ 2）方案 設(shè)計 要求根據(jù) 擴 初 設(shè)計圖 、 項 目開 發(fā) 指 導(dǎo)書 和 實體研究的 結(jié) 果確定方案 設(shè)計 要求① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計部門（ 3）材料 設(shè)備選 型成本方案① 市 場 信息 調(diào) 研② 根據(jù) 設(shè)計 要求確定裝修材料和 設(shè)備③ 制 訂 裝修 設(shè)計 目 標 成本 計 劃明 細 表④ 裝 飾綜 合價格拆分分析① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計部門③ 預(yù)算部門（ 4）招投 標 ① 制 訂設(shè)計 任 務(wù)書② 評審 ① 規(guī)劃設(shè)計部門44功能設(shè)計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實 施部 門 設(shè)計（ 1）小區(qū)建筑物功能的 經(jīng)濟評 估① 市 場調(diào) 研② 有 針對 性 擴 充建筑物功能 ① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計部門（ 2）市政配套方案① 市政狀況 調(diào) 研② 爭取政府有利條件 ① 規(guī)劃設(shè)計部門② 工程部門（ 3） 環(huán) 境方案 設(shè)計① 根據(jù)投 資 估算和 報 批 標 準確立 環(huán) 境設(shè)計 方案目 標 成本 總額② 招投 標 ① 規(guī)劃設(shè)計部門（ 4）智能化設(shè)計① 市 場現(xiàn) 狀分析，智能化必要性分析② 智能化內(nèi)容控制③ 招投 標 ， 尋 找外部合作，爭取雙 贏① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計部門（ 5） 銷 售承諾保持各部 門 與 銷 售部的信息 暢 通，保障銷 售承 諾 與 實際 功能的一致性 ① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計部門45設(shè)計變更、材料設(shè)備選型等控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 （ 1）設(shè)計調(diào)整費用 設(shè)計調(diào)整符合市場需求及成本降低要求 規(guī)劃設(shè)計部門（ 2）設(shè)計變更洽商 嚴格設(shè)計變更流程 ① 規(guī)劃設(shè)計部門② 工程部門③ 預(yù)算部門備 （ 1）材料及設(shè)備選型（ 2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝① 規(guī)劃設(shè)計部門② 工程部門③ 預(yù)算部門④ 市場營銷部門（ 3）采購 招投標 ① 采購部門② 預(yù)算部門54建筑方案景觀方案施工圖規(guī)劃方案設(shè)備策劃方案示范區(qū)設(shè)計 (1)流程與計劃（六）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制中的幾個優(yōu)化設(shè)計流程55論證 階段 設(shè)計管理階段概念規(guī)劃 施工圖拿地節(jié)點策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計 擴初設(shè)計實施方案施工圖周期(2)設(shè)計周期劃定概念規(guī)劃周期實施方案周期地區(qū) 項目名稱 占地面積(平方米 ) 規(guī)劃建面(平方米 ) 土地獲取 時間 A 開工時間 B 開盤時間 C B－ A天 C－ A天上海 香樟園 87,925 80,787 131 270廣州 帝景三期 181,942 約 300,000 110 249北京 珠江峰景 308,700 413,600 64 187國際花園 79,717 219,000 158平均 101 21656（３）項目設(shè)計周期統(tǒng)計表中海項目設(shè)計周期多層項目 9個月 高層項目 12個月拿地到開盤：合生項目設(shè)計周期571）采取傳統(tǒng)工序前置 :—— 提前做好 70% 的準備工作 ,以 “成本換時間 ”；—— 雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看認為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：—— 在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進行。3）采取規(guī)模復(fù)制模式：—— 采取 “拿來主義 ”，再適當調(diào)改。4）重視長期性工作：—— 對市場的調(diào)查了解把握準確。(4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計共性58概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體 設(shè)計部品設(shè)計初步設(shè)計初步設(shè)計施工圖施工圖施工開始概念設(shè)計設(shè)備設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加(5)計劃管理是時間成本的保障59拿地節(jié)點 方案報建方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計施工圖部品材料定板封樣論證階段 工程管理規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計景觀設(shè)計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴初報建 施工圖報建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)策劃景觀概念內(nèi)部材料。 60? 珠江馬駒橋項目一期規(guī)劃用地面積 ,容積率 . 核定建筑面積 , 其中花園洋房 , 小高層 , 商業(yè) , 會所 1200平方米 ,2023年 12月 31日簽定土地出讓協(xié)議 ,2023年 11月至 12月項目前期準備 ,2023年 1月至 2月概念規(guī)劃設(shè)計投標 ,2023年 1月至 3月住宅戶型研究 ,2023年 3月至 5月規(guī)劃 ,建筑方案及深化 ,2023年 5至 6月 30日完成典型花園洋房和小高層擴初 ,施工圖 2023年 6月完成修建性詳細規(guī)劃和方案報批文本的編制 .從正式拿到土地到單體施工圖完成共計 7個月 .設(shè)計案例內(nèi)容 評分 備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線63內(nèi)容 評分備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設(shè)計現(xiàn)狀景觀改造與利用維護成本64規(guī)劃設(shè)計階段成本效益最大化的目標： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。71 （ 1）結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化 1）建筑方案的選擇：設(shè)計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。 2）樁基型式的確定 （ 2）結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標的審核 1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。（ 3）細部做法的控制與審查 對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。 1） Ⅲ 級鋼的應(yīng)用： 由于 Ⅲ 級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用 2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件： 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。 3)對設(shè)計高層項目細部大樣的做法明確，有利于施工圖的規(guī)范，減少施工過程中的設(shè)計變更。7274（ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。（ 5）成本優(yōu)化與設(shè)計合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制，要求設(shè)計周期尤其是擴初、施工圖設(shè)計周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設(shè)計成果準確、安全、經(jīng)濟。（ 6）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕對指標。 含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 建議在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標。83規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計設(shè)備設(shè)計初步設(shè)計施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計概念設(shè)計（ 1）設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標 —— 倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，設(shè)備工作并行并前置； —— 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板；85（ 2）開展標準化設(shè)計、進行集中采購 標準化設(shè)計將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標工作量，為集中采購降低成本提供條件。 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供應(yīng)商形成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，達到雙贏。（ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用無機房或小機房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能） 1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大喬木的慎選 4）雕塑品的限制 5）硬質(zhì)鋪裝和木制平臺的優(yōu)化杜 英 蒲 葵 銀 杏骨干樹種胸徑 8厘米，價格 80元輔助樹種高度 3米，價格 1100元骨干樹種胸徑 14厘米，價格 1800元96植 物97座椅 A 垃圾筒 A宅間背靠座椅座椅 B垃圾筒 B桌椅組室外家具98玩具104（ 1）進行限額設(shè)計 限額設(shè)計的定義 :根據(jù)已制定的目標成本控制計劃或根據(jù)以往項目的數(shù)據(jù)積累，對即將進行專項設(shè)計，給設(shè)計單位一個控制造價的經(jīng)濟指標，要求設(shè)計的工程概算不能超過委托