【正文】 位的售價比一輛高級轎車還要貴，如匯景花園的一個停車位售價高達 60萬港元 ? 美國的停車產業(yè)每年大約收益 260億美元，提供約 100萬個就業(yè)機會 ? 私人停車業(yè)發(fā)展迅速 ? 從供求關系看，國外的車位費都曾出現(xiàn)大幅上漲現(xiàn)象 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 78 北大縱橫 （以上海為例） 上海市在市中心區(qū)將實行停車超時累進計時制，分區(qū)域、限時間、高差額地控制中心城區(qū)的路邊停車 停車場收費 降低50％－80％ 路內停車收費 提高100％－120％ 路內停車泊位 7000多個 5000多個 關鍵提示 近年來，作為長三角地區(qū)龍頭的上海市已經(jīng)開始出臺了一系列的停車管理政策，對于規(guī)范停車市場，促進停車產業(yè)的發(fā)展起到了良好的政策引導作用 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 79 北大縱橫 2023 2023E 2023E 轎車保有量 汽車保有量 830870萬 2023萬 24652545萬 2023 2023E 2023E ? 根據(jù)“十五”汽車工業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 2023年我國汽車保有量將達到 2465萬至2545萬輛，其中轎車約830萬至 870萬輛。按照目前汽車使用狀況，將有50%車輛行駛在城市中 ?據(jù)權威部門測算， 2023年我國轎車保有量將達到2023萬輛 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 80 北大縱橫 ，車位明顯供小于求 2023 2023E 2023E 2023 2023E 2023E 停車位 480萬 ／停車位 ？輛車／停車位 ？輛車／停車位 ? 停車位需求按 100％的基本停車位和 20％的公共停車位計算，總需增加停車位 480萬個，平均每年增加 96萬個 ? 從總體上分析，我國城市機動車停車場數(shù)量無法適應汽車保有量增長的需求，機動車保有量迅速增長與城市停車場建設滯后的矛盾十分突出。據(jù)有關部門的不完全調查統(tǒng)計，全國城市每 合法的停車位 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 81 北大縱橫 ，但相關細則并未制定 ?《汽車產業(yè)發(fā)展政策》提出：各城市人民政府應根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展狀況制定停車場所用地政策和投資鼓勵政策，鼓勵個人、集體、外資投資建設停車場 國家政策 現(xiàn)狀 停車市場投資前景尚不明朗 ?各地尚未出臺新政策的實施細則，經(jīng)營者關心的是國家給出什么政策讓經(jīng)營者的投資有回報、能贏利 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 82 北大縱橫 ?機械式立體停車設備將是未來幾年內停車設備發(fā)展的主要方向，主要優(yōu)點： ? 機械式立體停車設備占地面積較小，空間利用率高，一般情況下，其占地面積約為平面停車場的 1/2－ 1/25，空間利用率比建筑自走式停車庫提高 75% ? 造價低，機械式停車設備每個車位投資約 3萬－ 12萬元，低于建筑自走式停車庫的造價 ? 建設周期短 ? 存取快捷，一般一次存（?。┸嚂r間不超過 120秒 ? 在防盜性、防護性以及改善市容環(huán)境等方面具有優(yōu)越性 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 83 北大縱橫 47581819461099741630802756051993 1999 2023 2023 2023ECRGE16% CRGE22% CRGE30% CRGE9% ? 國家宏觀經(jīng)濟形勢的持續(xù)走強 ?汽車作為國民經(jīng)濟支柱產業(yè)的發(fā)展 ?作為長三角地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展 ?居民消費能力的持續(xù)增強 ?人均 GDP超過 3000美元，私家車將全面開進普通家庭。 2023年，杭州市人均GDP超過 4000美元 關鍵驅動因素 杭州市機動車數(shù)量 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 84 北大縱橫 ，杭州市車位遠遠不足 20需求 實際需求車位數(shù)與實際車位數(shù)比較單位：萬 ?借鑒一般國家經(jīng)驗，以杭州目前所擁有機動車保有量 16萬為基數(shù)，停車位需求按 100％的基本停車位和 20％的公共停車位計算，目前杭州市共需 20萬個車位，而實際僅為 6萬個，其中公共停車位僅有 萬個，說明停車位有較大缺口，如果考慮未來汽車增幅，近幾年停車位建設將步入一個高峰時期 公共停車位 配建停車位 其他停車位 資料來源：《杭州市近期停車場布局規(guī)劃》 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 85 北大縱橫 ，杭州市中心城區(qū)公共停車泊位供應系數(shù)明顯偏低 地區(qū) 公共停車泊位供應系數(shù) 路內停車泊位供應系數(shù) 美國（百萬人口以上城市平均水平） 55% 14% 日本 34% 5% 倫敦 27% 25% 香港、 1015% 20% 廣州 CBD 2025% 15% 上海 11% 5% 深圳羅湖 % 5% 西安 1520% 5% 杭州市中心城區(qū) % % 資料來源：《杭州市近期停車場布局規(guī)劃》 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 86 北大縱橫 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 87 北大縱橫 至 2023年底，杭州主城區(qū)機動車已達 ，并保持近30％的年增長率。按車輛－停車位 1： ~(100%的基本車位和 20％～ 30％的公共車位）關系，同時參照 《 全國城市停車管理及政策研究報告 》 的建議，杭州規(guī)劃 2023年社會泊位供應系數(shù)為 15％，那么 杭州除需補建 會泊位外，每年還要按車輛增速 ～ 15％建設社會泊位。 距，未來有較大增長空間 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 88 北大縱橫 以環(huán)北車庫為例進行分析 投資額＝ 2800萬 規(guī)模： 200個車位 收費： 白天每輛車 5元／小時，夜間 8元／晚 白天按 70％的空置率，晚間按 20％的空置率最樂觀估計 每年營業(yè)收入＝ 不考慮資金成本和管理費用，收回投資尚需 20年以上，實際上環(huán)北停車庫的每年營業(yè)收入不足以抵消管理費用，處于嚴重虧損狀態(tài) ? 考慮建設成本和日常的管理費用，很多地方的公共停車業(yè)務并不賺錢，如：法國Ｗｉｎｃｙ公司曾經(jīng)有意投資中國停車場建設，但進行市場調查后他們認為中國的政策讓他們無法收回投資 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 89 北大縱橫 下停車庫的瓶頸 停車場名稱 類型 規(guī)模（輛） 投資額（萬元） 環(huán)北地下停車場 地下 200 2800 吳山廣場停車場 地下 98 1370 杭州市部分地下停車庫投資額 ? 停車場建設長期以來是公益事業(yè)，建設投資費用比較高，回收期比較長，除了公共建筑配套建設停車場外，開發(fā)商投資建設停車場積極性不高，導致停車場的建設遠遠跟不上機動車發(fā)展的進程 ? 地下停車場的特點是成本大、造價高，但有不占地，不影響綠化，位置比較好選擇的優(yōu)點 問題思考 ? 建設投資費用高成為阻礙開發(fā)商進入的瓶頸 ? 投資回收期長是地下車庫存在的普遍問題 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 90 北大縱橫 素 車型 停車場地等級 收費標準 白天 （元 /輛 小時 ） 夜間 （元 /輛 次） 小型車（藍、黑色）牌照 一級停車場 臨時占道 8 8 旅游景點停車場 （ 含室內停車庫 ） 6 6 室內停車庫 、 其他停車場 5 5 二級停車場 臨時占道 5 5 各類停車場 3 3 三級停車場 臨時占道 3 3 各類停車場 2 2 說明： 大型車 （ 黃色牌照 ） 按小型車收費標準加倍計收 ， 摩托車按小型車收費標準減半計收； 白天 （ 8時至 18時 ） 按時計費 ， 夜間 （ 18時至 8時 ） 按次計費 。 實行按時計費的停車收費 ， 停車時間不足 1小時的 ， 按 1小時收費 ， 超過 1小時不足 2小時的 ， 按 2小 時收費 ， 依次類推；超過 8小時的 ， 在 24小時內的 ， 一律按 8小時計收；連續(xù)停放超過 24小時的 ， 超 過部分按上述計時收費標準重新計算 。 停車供求矛盾不突出的部分旅游景點停車場 ， 經(jīng)批準可適當下浮停車費 。 杭州市區(qū)機動車停放服務收費標準 ? 由右表可以看出，目前杭州市地下停車庫的收費標準僅 5元／小時，但已是大大高出其他停車場標準，并且由于其它方面的限制，導致停車場的車源非常少，因此多數(shù)地下停車場處于不飽和狀態(tài)，直接導致目前大多數(shù)地下停車場處于虧損狀態(tài) 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 91 北大縱橫 場生意冷清的原因 環(huán)北地下停車庫目前面臨的困難： ? 外部環(huán)境未理順，武林廣場東西通道、人行道甚至廣場上面都有大量停車，拉走了環(huán)北地下車庫的客源 ? 價格體制未理順，浙江展覽館 4元 /次，杭州大廈借用的武林廣場西北角消費滿 300元以上免費停車，消費不滿 300元前兩小時 4元，以后按 4元 /小時計價，而環(huán)北地下停車庫按 5元 /小時計價，造成地上便宜地下貴的現(xiàn)狀，至使車主更愿在上面停車 ? 環(huán)北地下車庫地理位置不是太方便，車主還未養(yǎng)成到地下車庫停車的習慣，環(huán)北地下車庫本身對車主吸引力也不是太大 資料來源：摘自《關于環(huán)北地下停車庫幾個問題的調研情況匯報》 問題討論 ? 有關停車管理政策的不完善致使大量占道停車以及違例停車，導致了目前地下停車場生意的冷清，真正停車經(jīng)濟的到來必須有相關政策的支持 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 92 北大縱橫 停車場業(yè)務分析目錄 ? 停車場業(yè)務分析 2－ 1 停車場市場吸引力分析 2－ 2 停車場業(yè)務競爭力分析 2－ 3 停車場市場綜合分析 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 93 北大縱橫 ? 產品服務質量：通過環(huán)北地下車庫的建設和經(jīng)營，公司對停車庫的選址、車庫建筑設計、車庫經(jīng)營管理積累了經(jīng)驗。 ? 成本控制：公司在建設工程項目（施工、材料）管理方面有一定的優(yōu)勢，還應關注項目的系統(tǒng)成本控制。 ? 政策傾斜保護：政策的優(yōu)勢今后不會太明顯，但在城建系統(tǒng)中的社會資源是業(yè)務發(fā)展的良好基礎。 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 94 北大縱橫 ? 人才結構：將停車場業(yè)務當一項產業(yè)來發(fā)展，必須在人才結構上有所改善，從工程項目管理優(yōu)勢拓展到經(jīng)營管理全面優(yōu)勢。 ? 技術創(chuàng)新能力：有意識了解業(yè)務相關的技術創(chuàng)新。 ? 經(jīng)營創(chuàng)新能力：從立項開始，強調經(jīng)營創(chuàng)新。如地下車庫配建商業(yè)用房，地下車庫的綜合開發(fā)經(jīng)營，擴大經(jīng)營范圍，延伸服務項目，提高盈利能力。 ? 企業(yè)管理水平：從業(yè)務流程實際出發(fā)，科學、簡單管理，降低成本。 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 95 北大縱橫 ? 市場占有率： 建設地下車庫所占用的地下空間資源是不可再生的。 公司是較早進入社會停車場建設的單位， 1999年建成的環(huán)北地下車庫，車位數(shù)占主城中心區(qū)地下車庫的 26％，現(xiàn)正在實施的潮鳴休閑廣場地下車庫 ，車位 98個。 ? 財務資源： 這是停車場業(yè)務發(fā)展的最重要的因素。停車場建設的投資量大，必須考慮企業(yè)的資產狀況、融資能力、業(yè)務現(xiàn)金流。即使政府優(yōu)惠政策出臺，近期的業(yè)務利潤率也不會高。這項業(yè)務是遠期投資項目，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，投資收益率一定是上升的。 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 96 北大縱橫 停車場業(yè)務分析目錄 ? 停車場業(yè)務分析 2－ 1 停車場市場吸引力分析 2－ 2 停車場市場競爭力分析 2－ 3 停車場市場綜合分析 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 97 北大縱橫 產業(yè)吸引力 業(yè)務競爭優(yōu)勢 停車場 業(yè)務 根據(jù)產業(yè)吸引力－業(yè)務競爭優(yōu)勢 計算表統(tǒng)計 產業(yè)吸引力分值在 － ~ 之間分布 業(yè)務競爭優(yōu)勢分值在 ~ 之間分布 《杭州市城市建設發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設計報告》－ 98 北大縱橫 資產收益率 資本成本 V=1 10% 20% 30% 10% 20% 30% 0 V矩陣模型 盡管目前地下車庫業(yè)務盈利能力與資本成本之比： V1 ， 但未來有很大的市場潛力，可作為第三層面業(yè)務