【正文】 545萬 2023 2023E 2023E ? 根據(jù)“十五”汽車工業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 2023年我國汽車保有量將達到 2465萬至2545萬輛，其中轎車約830萬至 870萬輛。按照目前汽車使用狀況，將有50%車輛行駛在城市中 ?據(jù)權(quán)威部門測算， 2023年我國轎車保有量將達到2023萬輛 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 80 ，車位明顯供小于求 2023 2023E 2023E 2023 2023E 2023E 停車位 480萬 ／停車位 ？輛車／停車位 ？輛車／停車位 ? 停車位需求按 100％的基本停車位和 20％的公共停車位計算，總需增加停車位 480萬個，平均每年增加 96萬個 ? 從總體上分析，我國城市機動車停車場數(shù)量無法適應(yīng)汽車保有量增長的需求，機動車保有量迅速增長與城市停車場建設(shè)滯后的矛盾十分突出。據(jù)有關(guān)部門的不完全調(diào)查統(tǒng)計，全國城市每 合法的停車位 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 81 ，但相關(guān)細(xì)則并未制定 ?《汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策》提出：各城市人民政府應(yīng)根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r制定停車場所用地政策和投資鼓勵政策，鼓勵個人、集體、外資投資建設(shè)停車場 國家政策 現(xiàn)狀 停車市場投資前景尚不明朗 ?各地尚未出臺新政策的實施細(xì)則，經(jīng)營者關(guān)心的是國家給出什么政策讓經(jīng)營者的投資有回報、能贏利 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 82 ?機械式立體停車設(shè)備將是未來幾年內(nèi)停車設(shè)備發(fā)展的主要方向，主要優(yōu)點： ? 機械式立體停車設(shè)備占地面積較小，空間利用率高，一般情況下，其占地面積約為平面停車場的 1/2－ 1/25，空間利用率比建筑自走式停車庫提高 75% ? 造價低，機械式停車設(shè)備每個車位投資約 3萬－ 12萬元，低于建筑自走式停車庫的造價 ? 建設(shè)周期短 ? 存取快捷，一般一次存（取）車時間不超過 120秒 ? 在防盜性、防護性以及改善市容環(huán)境等方面具有優(yōu)越性 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 83 47581819461099741630802756051993 1999 2023 2023 2023ECRGE16% CRGE22% CRGE30% CRGE9% ? 國家宏觀經(jīng)濟形勢的持續(xù)走強 ?汽車作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?作為長三角地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展 ?居民消費能力的持續(xù)增強 ?人均 GDP超過 3000美元，私家車將全面開進普通家庭。 2023年，杭州市人均GDP超過 4000美元 關(guān)鍵驅(qū)動因素 杭州市機動車數(shù)量 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 84 ，杭州市車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足 20需求 實際需求車位數(shù)與實際車位數(shù)比較單位：萬 ?借鑒一般國家經(jīng)驗，以杭州目前所擁有機動車保有量 16萬為基數(shù)，停車位需求按 100％的基本停車位和 20％的公共停車位計算，目前杭州市共需 20萬個車位，而實際僅為 6萬個，其中公共停車位僅有 萬個，說明停車位有較大缺口，如果考慮未來汽車增幅，近幾年停車位建設(shè)將步入一個高峰時期 公共停車位 配建停車位 其他停車位 資料來源：《杭州市近期停車場布局規(guī)劃》 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 85 ，杭州市中心城區(qū)公共停車泊位供應(yīng)系數(shù)明顯偏低 地區(qū) 公共停車泊位供應(yīng)系數(shù) 路內(nèi)停車泊位供應(yīng)系數(shù) 美國（百萬人口以上城市平均水平） 55% 14% 日本 34% 5% 倫敦 27% 25% 香港、 1015% 20% 廣州 CBD 2025% 15% 上海 11% 5% 深圳羅湖 % 5% 西安 1520% 5% 杭州市中心城區(qū) % % 資料來源：《杭州市近期停車場布局規(guī)劃》 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 86 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 87 至 2023年底，杭州主城區(qū)機動車已達 ，并保持近30％的年增長率。按車輛－停車位 1： ~(100%的基本車位和 20％～ 30％的公共車位）關(guān)系，同時參照 《 全國城市停車管理及政策研究報告 》 的建議，杭州規(guī)劃 2023年社會泊位供應(yīng)系數(shù)為 15％，那么 杭州除需補建 會泊位外，每年還要按車輛增速 ～ 15％建設(shè)社會泊位。 距，未來有較大增長空間 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 88 以環(huán)北車庫為例進行分析 投資額＝ 2800萬 規(guī)模： 200個車位 收費： 白天每輛車 5元／小時，夜間 8元／晚 白天按 70％的空置率，晚間按 20％的空置率最樂觀估計 每年營業(yè)收入＝ 不考慮資金成本和管理費用，收回投資尚需 20年以上，實際上環(huán)北停車庫的每年營業(yè)收入不足以抵消管理費用，處于嚴(yán)重虧損狀態(tài) ? 考慮建設(shè)成本和日常的管理費用，很多地方的公共停車業(yè)務(wù)并不賺錢，如：法國Ｗｉｎｃｙ公司曾經(jīng)有意投資中國停車場建設(shè)，但進行市場調(diào)查后他們認(rèn)為中國的政策讓他們無法收回投資 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 89 下停車庫的瓶頸 停車場名稱 類型 規(guī)模（輛） 投資額（萬元） 環(huán)北地下停車場 地下 200 2800 吳山廣場停車場 地下 98 1370 杭州市部分地下停車庫投資額 ? 停車場建設(shè)長期以來是公益事業(yè)，建設(shè)投資費用比較高，回收期比較長，除了公共建筑配套建設(shè)停車場外，開發(fā)商投資建設(shè)停車場積極性不高，導(dǎo)致停車場的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上機動車發(fā)展的進程 ? 地下停車場的特點是成本大、造價高，但有不占地，不影響綠化，位置比較好選擇的優(yōu)點 問題思考 ? 建設(shè)投資費用高成為阻礙開發(fā)商進入的瓶頸 ? 投資回收期長是地下車庫存在的普遍問題 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 90 素 車型 停車場地等級 收費標(biāo)準(zhǔn) 白天 （元 /輛 小時 ） 夜間 （元 /輛 次） 小型車（藍(lán)、黑色）牌照 一級停車場 臨時占道 8 8 旅游景點停車場 （ 含室內(nèi)停車庫 ） 6 6 室內(nèi)停車庫 、 其他停車場 5 5 二級停車場 臨時占道 5 5 各類停車場 3 3 三級停車場 臨時占道 3 3 各類停車場 2 2 說明： 大型車 （ 黃色牌照 ） 按小型車收費標(biāo)準(zhǔn)加倍計收 ， 摩托車按小型車收費標(biāo)準(zhǔn)減半計收； 白天 （ 8時至 18時 ） 按時計費 ， 夜間 （ 18時至 8時 ） 按次計費 。 實行按時計費的停車收費 ， 停車時間不足 1小時的 ， 按 1小時收費 ， 超過 1小時不足 2小時的 ， 按 2小 時收費 ， 依次類推；超過 8小時的 ， 在 24小時內(nèi)的 ， 一律按 8小時計收；連續(xù)停放超過 24小時的 ， 超 過部分按上述計時收費標(biāo)準(zhǔn)重新計算 。 停車供求矛盾不突出的部分旅游景點停車場 ， 經(jīng)批準(zhǔn)可適當(dāng)下浮停車費 。 杭州市區(qū)機動車停放服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) ? 由右表可以看出，目前杭州市地下停車庫的收費標(biāo)準(zhǔn)僅 5元／小時，但已是大大高出其他停車場標(biāo)準(zhǔn)，并且由于其它方面的限制，導(dǎo)致停車場的車源非常少，因此多數(shù)地下停車場處于不飽和狀態(tài)，直接導(dǎo)致目前大多數(shù)地下停車場處于虧損狀態(tài) 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 91 場生意冷清的原因 環(huán)北地下停車庫目前面臨的困難： ? 外部環(huán)境未理順，武林廣場東西通道、人行道甚至廣場上面都有大量停車，拉走了環(huán)北地下車庫的客源 ? 價格體制未理順，浙江展覽館 4元 /次，杭州大廈借用的武林廣場西北角消費滿 300元以上免費停車，消費不滿 300元前兩小時 4元，以后按 4元 /小時計價，而環(huán)北地下停車庫按 5元 /小時計價，造成地上便宜地下貴的現(xiàn)狀，至使車主更愿在上面停車 ? 環(huán)北地下車庫地理位置不是太方便，車主還未養(yǎng)成到地下車庫停車的習(xí)慣，環(huán)北地下車庫本身對車主吸引力也不是太大 資料來源：摘自《關(guān)于環(huán)北地下停車庫幾個問題的調(diào)研情況匯報》 問題討論 ? 有關(guān)停車管理政策的不完善致使大量占道停車以及違例停車，導(dǎo)致了目前地下停車場生意的冷清，真正停車經(jīng)濟的到來必須有相關(guān)政策的支持 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 92 停車場業(yè)務(wù)分析目錄 ? 停車場業(yè)務(wù)分析 2－ 1 停車場市場吸引力分析 2－ 2 停車場業(yè)務(wù)競爭力分析 2－ 3 停車場市場綜合分析 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 93 ? 產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量：通過環(huán)北地下車庫的建設(shè)和經(jīng)營，公司對停車庫的選址、車庫建筑設(shè)計、車庫經(jīng)營管理積累了經(jīng)驗。 ? 成本控制：公司在建設(shè)工程項目（施工、材料）管理方面有一定的優(yōu)勢，還應(yīng)關(guān)注項目的系統(tǒng)成本控制。 ? 政策傾斜保護：政策的優(yōu)勢今后不會太明顯，但在城建系統(tǒng)中的社會資源是業(yè)務(wù)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 94 ? 人才結(jié)構(gòu)：將停車場業(yè)務(wù)當(dāng)一項產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，必須在人才結(jié)構(gòu)上有所改善，從工程項目管理優(yōu)勢拓展到經(jīng)營管理全面優(yōu)勢。 ? 技術(shù)創(chuàng)新能力：有意識了解業(yè)務(wù)相關(guān)的技術(shù)創(chuàng)新。 ? 經(jīng)營創(chuàng)新能力：從立項開始，強調(diào)經(jīng)營創(chuàng)新。如地下車庫配建商業(yè)用房，地下車庫的綜合開發(fā)經(jīng)營，擴大經(jīng)營范圍，延伸服務(wù)項目，提高盈利能力。 ? 企業(yè)管理水平：從業(yè)務(wù)流程實際出發(fā)，科學(xué)、簡單管理，降低成本。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 95 ? 市場占有率： 建設(shè)地下車庫所占用的地下空間資源是不可再生的。 公司是較早進入社會停車場建設(shè)的單位， 1999年建成的環(huán)北地下車庫，車位數(shù)占主城中心區(qū)地下車庫的 26％，現(xiàn)正在實施的潮鳴休閑廣場地下車庫 ，車位 98個。 ? 財務(wù)資源： 這是停車場業(yè)務(wù)發(fā)展的最重要的因素。停車場建設(shè)的投資量大，必須考慮企業(yè)的資產(chǎn)狀況、融資能力、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。即使政府優(yōu)惠政策出臺，近期的業(yè)務(wù)利潤率也不會高。這項業(yè)務(wù)是遠(yuǎn)期投資項目，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，投資收益率一定是上升的。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 96 停車場業(yè)務(wù)分析目錄 ? 停車場業(yè)務(wù)分析 2－ 1 停車場市場吸引力分析 2－ 2 停車場市場競爭力分析 2－ 3 停車場市場綜合分析 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 97 產(chǎn)業(yè)吸引力 業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢 停車場 業(yè)務(wù) 根據(jù)產(chǎn)業(yè)吸引力－業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢 計算表統(tǒng)計 產(chǎn)業(yè)吸引力分值在 － ~ 之間分布 業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢分值在 ~ 之間分布 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 98 資產(chǎn)收益率 資本成本 V=1 10% 20% 30% 10% 20% 30% 0 V矩陣模型 盡管目前地下車庫業(yè)務(wù)盈利能力與資本成本之比： V1 ， 但未來有很大的市場潛力，可作為第三層面業(yè)務(wù)。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 99 停車場業(yè)務(wù)處于業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢導(dǎo)向 型區(qū)域，但由于產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險無法評估， 建議作為第三層面業(yè)務(wù) 當(dāng)前在研究停車產(chǎn)業(yè)政策的同時， 做好項目選址、論證等前期工作，聯(lián)合 戰(zhàn)略合作伙伴，以利政策出臺、風(fēng)險值 確定時，高起點進入，搶占市場份額 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－100 價值 時間 層面二 層面三 聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴 準(zhǔn)備高起點進入市場 層面一 未來政策明朗后，如果測算 V1 建議： ，快速進入，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝粚用婧诵臉I(yè)務(wù)。 ，組建參股或控股公司，擴大資本效用，搶占市場份額。在引進資本的同時，提升管理水平，爭取成為強勢的第一層面核心業(yè)務(wù)。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－101 如果資產(chǎn)收益率大于資本成本，則停車場業(yè)務(wù)處于第一類或第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù)階段，可以成為第一層面業(yè)務(wù)，為公司發(fā)展提供現(xiàn)金。 企業(yè)對業(yè)務(wù)在組合中縱向上的移動幾乎沒有支配能力，而對橫向上的移動是可以控制的。從優(yōu)化組合的角度看，企業(yè)在改善自身競爭力上是可以作為的。 在停車場業(yè)務(wù)沒有完全走向市場時，縱向上的移動很大程度受制于政府政策，業(yè)務(wù)是否能夠盈利也決定于政府