【正文】 —— 商業(yè)龍頭 城市名片 都市感覺 集中地 ( 內(nèi)地 、 農(nóng)村 ） 特區(qū)商業(yè) 大觀園 （ 本地 、 香港 ） 體驗文化 新舞臺 （ 全世界 ） 3/1/2023 114 金光華廣場 項目策劃系列報告之 物業(yè)發(fā)展建議 （上篇） 3/1/2023 115 說明 ? 《物業(yè)發(fā)展建議（上篇）》為制定項目方案設計任務書的依據(jù)之一 ? 《物業(yè)發(fā)展建議（上篇） 》可作為設計方案評標的參考標準之一 3/1/2023 116 規(guī)劃設計要點 占地面積： 16743 平方米 總建筑面積 : 88800 平方米（含地下停車庫建筑面積） 其中：地上商業(yè)建筑面積 59300 平方米 地下商業(yè)建筑面積 24400 平方米 地下停車庫面積 5100 平方米 建筑高度：限高 40 米（地上 8層、地下 2層） 停車位： 208 個 3/1/2023 117 現(xiàn)代人的購物習慣 —— 不僅僅會為了商品而消費 還會為了環(huán)境而消費 甚至為了自己的心情而消費 現(xiàn)代商業(yè)大賣場 MALL —— 集 “ 休閑 、 娛樂 、 餐飲 、 購物 ” 為一體 一 站 式 購 物 3/1/2023 118 引起深圳轟動的新聞：南國影院拆除 ? “不破不立”，金光華廣場涅盤再生，宣告自東門商圈改造完成后，人民南商圈改造的開始 頭版頭條新聞 3/1/2023 119 一 . 建筑設計原則 二 . MALL建筑研究 三 . 項目定位 四 . 項目體驗點 五 . 商業(yè)流線分析 六 . 項目業(yè)態(tài)建議 七 . 技術參數(shù)建議 目 錄 3/1/2023 120 一 .建筑設計原則 主題指導設計原則 標志性原則 “ 空間超越建筑 ” 原則 可持續(xù)性經(jīng)營原則 人性化設計原則 環(huán)保節(jié)能原則 社區(qū)共榮原則 3/1/2023 121 主題指導設計原則 ? MALL主題是建筑設計的靈魂 ? 日本博多水城 （美國 JERDE公司設計）以 太陽廣場、星星庭院、海洋庭院、以月亮街、地球街為主題，營造大自然物像 ? 華僑城銅鑼灣廣場 （美國 HHCP國際設計有限公司耗時 4年規(guī)劃）國內(nèi)第一家以 “ 生態(tài)景觀和海洋文化 ” 為主題的景觀式購物中心 ? 正大廣場 （迪斯尼樂園設計者 Selbert Perkins ）以四季氛圍為主旨，營造出 四季分明的內(nèi)部景觀和冬日夜晚、水世界 等各個主題 ? 金光華廣場 主題，由競標設計公司根據(jù)對項目的理解選擇確定 正大廣場的四季主題 3/1/2023 122 標志性原則 ? 深圳城市景觀建筑之一 ? 全世界 獨一無二 的商業(yè)建筑形象 ? 在國貿(mào)商圈昭示性極強 ? 標志點 位置具唯一性 ? 有獨創(chuàng)的能吸引、 集聚人流的 主體驗點 3/1/2023 123 ? 空間的設計、處理高于商業(yè) ? 公共空間的昭示性、導示性、共享性 ? 交通組織的通達性、便利性 ? 環(huán)境景觀的穿透性、共賞性 ? 賣場、休閑兩類空間的有機組織、連接 ? 體驗點的昭示性、引導性 “空間超越建筑”原則 3/1/2023 124 可持續(xù)性經(jīng)營原則 ? 空間組合的靈活性 ? 業(yè)態(tài)轉換的變通性 ? 結構荷載的應變性 ? 交通通道的擴展能力 ? 廣場人流的集散能力 3/1/2023 125 人性化設計原則 ? 適宜的空間尺度 ? 對商業(yè)人流的體貼關懷 ? 對商業(yè)人流的有效疏導 ? 喜聞樂見的建筑、環(huán)境色彩 ? 精致、周到的建筑、環(huán)境細部設計 ? 體貼殘疾人的無障礙設計 ? 引人入勝的體驗點 ? 與環(huán)境的和諧共存 ? 與周邊商業(yè)建筑、街區(qū)、地鐵的包容、連接 3/1/2023 126 ? 節(jié)能的中央空調(diào)系統(tǒng) ? 充分利用自然日光 ? 環(huán)保、節(jié)能的建筑圍護結構、材料 ? 節(jié)能照明 ? 注： ? ，能源的消耗極大（主要是中央空調(diào)與照明耗能） ? ,應作專題研究 環(huán)保節(jié)能原則 3/1/2023 127 社區(qū)共榮原則 ? 金光華、鉆石廣場、友誼城三家臨近的獨立商業(yè)建筑形成“ 金三角 ”鼎足之勢 ? 金光華以其規(guī)模、位置、昭示性成為人民南商圈“金三角”之 龍頭 ? 注：人民南商圈其它商業(yè)建筑 都為裙樓商業(yè)，只有“金三 角”商業(yè)才是獨立商業(yè)建筑 金光華 鉆石廣場 友誼城 人氣很旺的發(fā)展廣場擦成了金光華連接友誼城的通道 3/1/2023 128 “金三角”一榮俱榮 友誼城 時尚指數(shù)： 價格指數(shù)： 火爆指數(shù) ： 鉆石廣場 時尚指數(shù)： 價格指數(shù)： 火爆指數(shù)： 3/1/2023 129 二 . MALL 建筑研究 MALL 研究范圍 MALL 十大標準 MALL 消費十大特點 MALL 建筑八大功能 3/1/2023 130 MALL 調(diào)研 國內(nèi) MALL實地考察 國外 MALL資料研究 北京 上海 廣州 香港 東方廣場 燕莎友誼商城 宜家家私 正大廣場 恒隆廣場 中信泰富廣場 梅龍鎮(zhèn)廣場 港匯廣場 太平洋百貨 巴黎春天 百盛百貨 中華廣場 流行前線 天河城廣場 金凱商業(yè)廣場 時代廣場 太古廣場 新城市廣場 又一城 西九龍廣場 臺灣 亞洲 歐美 美國 MALL 加拿大西艾商場 英國蘭水商場 京華城 臺貿(mào) 微風廣場 日本時代廣場 新加坡義安城 新加坡Suntecity Mall 菲律賓 Supermall 3/1/2023 131 MALL 十 大標準 （ 1） ? 一 . 規(guī)模大 ： 國外 10萬平方米以上，國內(nèi) 8萬平方米以上 ? 二 . 業(yè)態(tài)全 ： 娛樂、購物、休閑、服務等消費功能齊全 ? 三 . 全天侯 ： 整個商業(yè)環(huán)境溫度集中控制人工調(diào)節(jié) ? 四 . 主力店 ： 由大百貨、大超市、大家居擔當商業(yè)龍頭 ? 五 . 體驗點 ： 有吸引顧客的娛樂休閑購物的亮點 3/1/2023 132 MALL 十 大標準 （ 2） ? 六 . 店鋪多 ： 有 100個以上“店中店”獨立經(jīng)營 ? 七 . 交通便捷 ：有地鐵、交通干線、高速公路輸送人流 ? 八 . 統(tǒng)一管理 ： 營業(yè)時間、對外形象、保安管理統(tǒng)一 ? 九 . 一站式購物 ： 一個 MALL購盡所需無須他求 ? 十 . 一站式休閑 ： 一個家庭不同成員各得其所共度一天 3/1/2023 133 MALL 消費 八大特點 ? 一 . 人流多 ：商場內(nèi)人流入織形同趕集（現(xiàn)代商業(yè)集會） ? 二 . 有的吃 ：咖啡、酒吧、快餐、飲品、酒家各有其所 ? 三 . 有的玩 ：兒童、少年、成人娛樂場所各得其樂 ? 四 . 有的買 ：高、中、低檔次商品應有盡有各購所需 ? 五 . 不尋常體驗 ：鮮明體驗使顧客津津樂道印象深刻 ? 六 . 不一般購物 ：全家老小隨機隨意約會旅游包容萬象 ? 七 . 人車分流 ：人流、車流各行其道互補干擾 ? 八 . 上下便利 ：自動扶梯觀光電梯垂直交通暢通無阻 3/1/2023 134 MALL 建筑 八大功能 ? 一 . 中庭大 ：開揚視野吸引往來人流 ? 二 . 廣場多 ：前廣場門庭中庭內(nèi)庭各類空間有效集散人流 ? 三 . 主力店 ：主力店規(guī)模大商品全滿足基本需求 ? 四 . 店中店 ：各類店鋪各具特色，有個性化選擇商品機會 ? 五 . 商業(yè)內(nèi)街 ：逛店如同逛街，室內(nèi)環(huán)境優(yōu)于室外街道 ? 六 . 娛樂休閑 ：娛樂場所各式各樣各取所需 ? 七 . 餐飲輕食 ：不出商場即有飲食休憩處無后顧之憂 ? 八 . 地鐵當車 ：與地鐵站有機連結方便顧客進出 3/1/2023 135 三 . 項目定位 物業(yè)定位 客戶定位 檔次定位 主力店選擇 形象定位 3/1/2023 136 物業(yè)定位描繪 深港自由貿(mào)易區(qū)的商業(yè)旗艦 來深游客必至的旅游景點 深圳人不購物也會去的休閑天堂 可以在里面度過充實一天的休息室 完全滿足港人購物休閑的新天地 肯定可以買到心儀貨品的超級賣場 3/1/2023 137 物業(yè)定位 深圳商業(yè)的一張 旅游 購物 名片 人民南國際品牌一條街的 旗艦商業(yè) 成熟商圈 的 SHOPPING MALL 3/1/2023 138 客戶定位 ? 深圳中產(chǎn)、小資、白領消費群體 ? 來深的國內(nèi)、國際觀光、商務游客 ? 港人消費者 零售消費金字塔 中檔客戶 低消費能力客戶 中高檔客戶 高端 客戶 集中、購買力旺盛的多數(shù)群體 高消費年齡段 3/1/2023 139 檔次定位 ? 以 中高檔次 商品為主 檔次 代表品牌 比例 高檔次 Bally\Celine\DG\gucci\Hermes\Joyce\ LouisVuitton\Prada\Swank\Versace\Chanel…… 10% 中高檔次 AIX Armani Exchange\Agnes b.\Aquascutum\AnteprimaLoewe\MaxCo\MomentoCeruti\Durban\Daniel echter 35% 中等檔次 Nautica\Timberland\Iblues\Kookai\Miu Miu \Esprit 40% 低檔次 United Colors of Beton（班尼頓）\G2023\U2 15% 3/1/2023 140 主力店選擇 ? 目前在深圳具有唯一性 馬莎、蓮卡佛 +宜家家私 +CITY MARKET?? ? 業(yè)態(tài)與檔次互補 家裝 +百貨 +超市 ?? ? 影響全市的號召力 3/1/2023 141 形象定位 讓 一家 ，呆 一天 ！ 3/1/2023 142 四 . 商業(yè)流線分析 商業(yè)人流 外部交通組織 平面交通組織 垂直交通組織 車庫及貨運組織 3/1/2023 143 商業(yè)人流分析 ? 地鐵人流是主要商業(yè)人流 地鐵人流 街道人流 天橋人流 強 中 弱 商業(yè)強度 商業(yè)人流 3/1/2023 144 外部交通組織 ? 人車分流 ?