【正文】 練習(xí)場(chǎng)。二層的臥室現(xiàn)在作為雜物間用，有客人來了也可以作為客房。 對(duì)應(yīng)風(fēng)格：新古典 關(guān)鍵點(diǎn)： 低調(diào)的奢華 ，營(yíng)造 高貴而厚重 的感覺，同時(shí)不失家庭的 溫馨氣息 ，室內(nèi)可采用 厚重的橡木家具擺設(shè) ，搭配具有 歷史感的配飾 ，也可適當(dāng)增加中式元素 ，庭院則多用 木質(zhì)和石質(zhì)元素，突出古樸和精致。 客戶生活樣本狀態(tài)臨摹（其他縣市富裕階層） ——彰顯富有，但體現(xiàn)品位 推廣策略的原則，“ 我們需要高調(diào) /從而讓高端客戶群集體關(guān)注 /產(chǎn)生對(duì)此項(xiàng)目的價(jià)值聯(lián)想 /了解項(xiàng)目的渠道更多來源于圈層“ 客戶語錄 “ 我買房子一般都是聽朋友推薦的，自己一般不會(huì)專門去找 ” “喜歡名車 ” “我很少看報(bào)紙 ，非常不喜歡收到短信或者促銷電話 ” ?線上推廣，高調(diào) /轟動(dòng)的市場(chǎng)形象，形象為主，務(wù)“虛” —— 不是證明，而是告訴市場(chǎng)我是什么 ?線下影響圈層，小眾推廣，務(wù)“實(shí)” —— 配合線上，表明低調(diào)性 推廣攻略 解決的主要問題：“ 因圈層暗喻而產(chǎn)生的標(biāo)簽沖動(dòng) ” 戶外的訴求點(diǎn)：凸顯稀缺地段上的產(chǎn)品價(jià)值 方法：簡(jiǎn)單明確進(jìn)行項(xiàng)目形象展示，形象告知，形成關(guān)注，形成市場(chǎng)仰視 真正的豪宅，是需要和大眾拉開距離的，即使是我們的意向客戶 線上：戶外廣告 推廣攻略 高端客戶活動(dòng) . ——活動(dòng)在精不在多，每一次活動(dòng)都要嚴(yán)格控制好品質(zhì)和細(xì)節(jié)，注重圈層營(yíng)銷。 線下：圈層營(yíng)銷 推廣攻略 活動(dòng)攻略 活動(dòng)組織原則 ?不可以按照目前市場(chǎng)已有的活動(dòng)案例來設(shè)定。 ?項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)承載圈層暗喻的責(zé)任，要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)圈層的想象和儀式標(biāo)準(zhǔn)； ?普通豪宅項(xiàng)目，只需要表演的象一個(gè)圈層；不是重新定義周邊市場(chǎng)的物業(yè)價(jià)值，而只是價(jià)值加碼；所以，很多豪宅的營(yíng)銷動(dòng)作更多的再說附加值；而寧發(fā)，需要更多的 創(chuàng)造價(jià)值的高度 。 金鼎灣活動(dòng)組織原則： ?一定是我們要暗喻的那個(gè)圈層里的人來進(jìn)入營(yíng)銷活動(dòng)，成為代言人； ?一定是我們要類比的高端品牌進(jìn)入營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行展示，成為產(chǎn)品代言； ?開盤后，我們邀約的客戶一定是已成交客戶； ?只有專屬的尊崇客戶活動(dòng)才能維護(hù)客戶優(yōu)越感，成為客戶推薦的傳播心理。 典藏紅酒品鑒暨新品發(fā)布 依據(jù)客戶身份和興趣愛好，聯(lián)手奢侈品牌，結(jié)合整體推售節(jié)點(diǎn)，將產(chǎn)品信息貫穿于各類名流社交活動(dòng)中，形成項(xiàng)目的口碑傳播和影響力。 價(jià)格制定 參照項(xiàng)目 全景大廈 江海名苑 綠城 玉蘭公寓 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 產(chǎn)品 25％ 50 70 80 20 開發(fā)商品牌 15％ 20 3 20 3 90 地段 30％ 80 24 90 27 50 15 自身配置 10％ 20 2 20 2 70 7 資源占有 20％ 80 16 80 16 50 10 總評(píng)分 100％ 各項(xiàng)目售價(jià) 10500 9500 9500 相對(duì)售價(jià) 18261 14504 14504 參照權(quán)重 30％ 45％ 25％ 加權(quán)后價(jià)格 5478 6526 3626 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià) 15630 價(jià)格判斷 價(jià)格判斷原則 ——客戶心理接受預(yù)期 ——南通市場(chǎng)高端產(chǎn)品價(jià)格 由于目前市場(chǎng)產(chǎn)品與本項(xiàng)目無論規(guī)模還是推售節(jié)奏均不存在可比性，因此價(jià)格參照性在 70％ 價(jià)格判斷 預(yù)期毛坯價(jià)格可達(dá)到 15630 70％＝ 10941元 /平米 預(yù)計(jì)毛坯均價(jià)： 1000011000元 /平米 價(jià)格判斷 蘇州精裝修項(xiàng)目和非精裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比 天域（精裝修） 湖左岸 價(jià)格（元 /平米） 8500 6000 精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /平米） 1500 去除精裝修后價(jià)格差 1000元 /平米，毛坯溢價(jià)實(shí)現(xiàn) 16％ 伊頓小鎮(zhèn)（精裝修） 南山 巴黎印象 價(jià)格（元 /平米） 7500 5500 精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /平米） 1500 去除精裝修后價(jià)格差 500元 /平米，毛坯溢價(jià)實(shí)現(xiàn) 9％ 預(yù)期精裝修價(jià)格 （ 10941＋ 2023） （ 1＋ 12％）＝ 14493元 /平米 預(yù)計(jì)精裝修均價(jià)： 14500元 /平米 此價(jià)格為理想價(jià)格，具體價(jià)格需視營(yíng)銷展示條件、客戶積累量、價(jià)格接受度、以及大勢(shì)變化而做最終確定 推售以及價(jià)格策略 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 推售策略 樓棟號(hào) 主力面積 套數(shù) 總套數(shù) 比例 1 92 20 20 ％ 2 92 20 20 ％ 3 176 18 53 ％ 157 35 ％ 4 176 18 22 ％ 179 10 ％ 5 179 22 57 ％ 183 18 ％ 202 17 ％ 總套數(shù) 172 2023年 10月 2023年 4月可售房源 推售策略 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 9月 10月 11月 12月 1月 2月 首次開盤 二次開盤 4 5 推出房源 101 77 房源數(shù)量 80 40 預(yù)計(jì)去化量 09年底剩余貨量為 34套，至 2次推盤前維持銷售 推售策略 首次開盤：一子定江山，高開高走 首次開盤給予市場(chǎng)價(jià)格揣測(cè)的答案，定義南通豪宅市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿 產(chǎn)品組合為三級(jí)產(chǎn)品同時(shí)加推，標(biāo)桿產(chǎn)品樹立價(jià)格標(biāo)尺，中等產(chǎn)品消化前期儲(chǔ)客 庫存調(diào)價(jià)：實(shí)現(xiàn)價(jià)格領(lǐng)跑，定時(shí)定量，溝通前臵，強(qiáng)勢(shì)拉升 以價(jià)格領(lǐng)跑拉動(dòng)客戶跟隨，以價(jià)格領(lǐng)跑結(jié)合項(xiàng)目稀缺、惜售策略 二次開盤 明星產(chǎn)品樹立價(jià)格標(biāo)桿，瘦狗類產(chǎn)品快速出貨 9月 10月 11月 12月 1月 2月 開盤價(jià) 庫存調(diào)價(jià) 3月 4月 5月 6月 7月 售樓處進(jìn)場(chǎng) 營(yíng)銷總綱確認(rèn) 年度營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案 年度企劃策略總綱 企劃執(zhí)行細(xì)案 媒體投放計(jì)劃 售樓處包裝 相關(guān)物料籌備 售樓處裝修方案 樣板房裝修方案 銷售員招聘、培訓(xùn) 后續(xù)工作鋪排 THE END 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 26, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 00:36:2100:36:2100:362/26/2023 12:36:21 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :36:2100:36Feb2326Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 00:36:2100:36:2100:36Sunday, February 26, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :36:2100:36:21February 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 2月 26日星期日 上午 12時(shí) 36分 21秒 00:36: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 12時(shí) 36分 :36February 26, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 36分 21秒 00:36:2126 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 12時(shí) 36分 21秒 上午 12時(shí) 36分 00:36: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 00:36:2100:36:2100:362/26/2023 12:36:21 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :36:2100:36Feb2326Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 00:36:2100:36:2100:36Sunday, February 26, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :36:2100:36:21February 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 26日星期日 上午 12時(shí) 36分 21秒 00:36: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 上午 12時(shí) 36分 :36February 26, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 36分 21秒 00:36:2126 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 12時(shí) 36分 21秒 上午 12時(shí) 36分 00:36: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 26, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 00:36:2100:36:2100:362/26/2023 12:36:21 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :36:2100:36Feb2326Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 00:36:2100:36:2100:36Sunday, February 26, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :36:2100:36:21February 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 26日星期日 上午 12時(shí) 36分 21秒 00:36: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 上午 12時(shí) 36分 :36February 26, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 36分 21秒 00:36:2126 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 12時(shí) 36分 21秒 上午 12時(shí) 36分 00:36: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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