【正文】 空氣，維持生態(tài)環(huán)境見效較慢，樹木的成長需要一定的時(shí)間；最好采用移植成年樹種，選擇抗性較強(qiáng)的樹種主要減震防噪技術(shù)措施優(yōu)劣勢對比分析成功案例： 北京三環(huán)新城 隔音墻 +減震溝 +隔音玻璃 +綠化降噪坡由于距離鐵路過近，開發(fā)商專門聘請了專家從噪音治理和預(yù)防措施方面給于專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)；p 具體相關(guān)技術(shù)措施： 13米高的隔音屏障，由 9米高的隔音墻 +3米高的隔聲屏障組成；，隔斷鐵路震動(dòng)給住宅帶來的影響；，作二次隔音；，種植在隔音坡上，形成一個(gè)綠化降噪坡地，隔聲的同時(shí)起到美化作用；隔音墻 +隔音屏障建筑二次隔音減震溝減震坡動(dòng)作 7—— 打造恒溫恒濕的高科技住宅成功案例： 北京當(dāng)代萬國城； 通過 “ 恒溫恒濕高科技豪宅 ” 技術(shù)創(chuàng)新，引導(dǎo)人們關(guān)注產(chǎn)品，弱化對外部噪音劣勢的關(guān)注開發(fā)進(jìn)度開發(fā)時(shí)間 資源條件 項(xiàng)目賣點(diǎn)均價(jià)(元 /m2)銷售速度一期萬國城 2023p緊鄰地塊西面現(xiàn)狀綠地；p享有社區(qū)大規(guī)模水景；通過建筑規(guī)劃、園林景觀常規(guī)手段打造豪宅品質(zhì)。1萬3040套 /月二期MOMA2023p社區(qū)邊角位置，園林景觀條件差；p12號樓緊鄰東直門立交橋和規(guī)劃中的機(jī)場高速，噪音污染大；恒溫恒濕舒適性高科技豪宅。100套 /月技術(shù)創(chuàng)新作為主要價(jià)值點(diǎn)，弱化噪音的劣勢，不僅沒有賤賣，還實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)東直門橋是北京市的公共交通樞紐、長途交通樞紐和快速交通樞紐，全天候車流量巨大；新風(fēng)系統(tǒng)雙層中空 LOWE玻璃動(dòng)作 8—— 聯(lián)合政府部門，發(fā)布具有公信力的環(huán)保安全檢測數(shù)據(jù)聯(lián)合政府相關(guān)部門，邀請第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布具有公信力的變電站輻射檢測數(shù)據(jù)，做到透明公正，減弱對公眾的心理影響；在樣板房的窗戶，設(shè)置分貝檢測儀，顯示鐵路沿線的噪音影響得到有效降低；第 6部分項(xiàng)目營銷策略打造傳統(tǒng)與時(shí)尚的奇遇當(dāng)他們在彰顯地段和資源的時(shí)候，我們開始注重 精神價(jià)值 ；當(dāng)他們選擇山水江河的田園美景時(shí)，我們開始積極地尋找 將人文歷史與建筑融為一體 的契機(jī)；當(dāng)他們還在為貼金貼銀的豪氣比拼時(shí)，我們踴躍地為 設(shè)計(jì)和格調(diào) 而癡狂；當(dāng)他們向往異域生活的贗品時(shí)，我們嘗試著體驗(yàn)和 傳承東山達(dá)官顯貴的雍容 和華貴生活；當(dāng)他們標(biāo)榜傳世宅邸時(shí)，我們始終堅(jiān)信著我們的 —— 代言城市的人文豪宅 新淘金生活；超越競爭的營銷全攻略營銷策略總綱 —— 在短時(shí)間內(nèi)迅速撼動(dòng)市場Stratagem1 :競爭策略 強(qiáng)化 “ 20年淘金 ” 不可復(fù)制的城市價(jià)值和宜居價(jià)值，搶跑 2023年下半年的豪宅市場，避開 2023年上半年開始的全面競爭；Stratagem2 :展示策略Stratagem3 :客戶策略圍繞 “ 20年淘金 ” 主題，融合中西方文化格調(diào)，兼具傳統(tǒng)和時(shí)尚的展示；傳統(tǒng)推廣渠道之外，尋求創(chuàng)新渠道，對老城區(qū)客戶進(jìn)行滲透，節(jié)省營銷費(fèi)用Stratagem3 :價(jià)格策略 追隨者角色，定價(jià)比主流豪宅 4萬的均價(jià)略低，取得價(jià)格與去化速度的平衡；展示 —— 【 淘金 20年 】 影視片導(dǎo)入專設(shè)客戶洗腦房，播放 【 淘金 20年 】 影視片觀眾席 /通道采光窗（通道采光）遙控投影幕展示 —— 融合中西方文化格調(diào)的現(xiàn)場展示嶺南現(xiàn)代中式風(fēng)格的售樓處裝修—— 高品質(zhì)的安防體系展示展示 特設(shè)五重安防，從小區(qū)周邊的智能探測器、小區(qū)內(nèi)智能警示系統(tǒng)、大堂智能門禁和自動(dòng)識別業(yè)主身份電梯到智能門鎖和室內(nèi)紅外防護(hù)模式設(shè)定，絕對保證了業(yè)主的居住安全性和個(gè)人空間的私密性。墻上面板、手機(jī)、終端顯示器、 PDA、遙控器等都能成為你控制家中電器的主腦，使生活變得簡單和輕松。 —— 樣板房接待禮儀和標(biāo)準(zhǔn)講解話術(shù)展示用細(xì)節(jié)說話，魔鬼在細(xì)節(jié)之中！—— 新派粵菜至尊私享品鑒晚宴活動(dòng)“ 醇享淘金 ” 新派粵菜至尊私享n可發(fā)動(dòng)開發(fā)商資源，邀請政府有關(guān)人員及社會(huì)名流參加，快速建立項(xiàng)目在高端圈層中的口碑；—— 攜手友誼商店舉辦 “ 淘金 20年 ” 聯(lián)展活動(dòng)“ 醇享淘金 ” 歷史文化聯(lián)展n考慮與友誼商店聯(lián)手，舉辦 “ 淘金 20年 ” 文化聯(lián)展，在友誼商店及項(xiàng)目售樓處展出，強(qiáng)化本項(xiàng)目作為淘金 20年城市價(jià)值集大成者的特質(zhì)。—— 淘金家園老業(yè)主圈層活動(dòng)活動(dòng)“ 醇享淘金 ” 花園酒店早茶宴n邀請老業(yè)主參與花園酒店早茶宴，可自帶 3名親友參與，借此擴(kuò)大本項(xiàng)目在老業(yè)主及淘金板塊住戶之間的口碑傳播；—— 搶占全城財(cái)富高地麗柏廣場設(shè)展推廣項(xiàng)目推廣初期，在麗柏廣場或友誼商店設(shè)置展場，宜采取造型獨(dú)特、吸引眼球，同時(shí)符合 “ 20年淘金 ” 主題的外觀設(shè)計(jì)，打造吸引高端人群關(guān)注度的目的?！?電影插花廣告的投放推廣 電影插花 ：廣州四 五家頂級影院每天電影開場前播放項(xiàng)目宣傳片； 爆米花紙桶廣告 ：設(shè)計(jì)畫面感及樓盤標(biāo)志性強(qiáng)的紙桶形式。—— 聯(lián)手餐飲商家滲透越秀區(qū)知名食肆客戶讓淘金重新想象淘金東郡與花園酒店、廣州酒家、唐苑酒家等餐飲店合作，幫其免費(fèi)印制菜牌，并在上面標(biāo)示項(xiàng)目 LOGO及銷售信息； 在花園酒店或白云賓館等高檔餐飲店單桌消費(fèi)超 1000元的顧客，可以以本項(xiàng)目的名義贈(zèng)送一道菜，定名為 “ 金色淘金 ” ，呼應(yīng)項(xiàng)目新淘金生活的定位。在淘金路的星巴克、哈根達(dá)斯專門店，擺放項(xiàng)目宣傳別冊—— 滲透項(xiàng)目周邊主要的百貨及超市客戶 與王府井百貨、淘金路好又多超市等大型商場和超市合作，在其大廳處放置項(xiàng)目展架或易拉寶，展示項(xiàng)目形象，并可在前臺放置項(xiàng)目單張； 消費(fèi)滿 1000元贈(zèng)送項(xiàng)目價(jià)值 1000元的購房優(yōu)惠券，一套房可累計(jì)實(shí)用不超過 5張。本項(xiàng)目核心均價(jià)定價(jià)方法 —— 市場比較法—— 價(jià)格定位營銷根據(jù)區(qū)域相關(guān)性、產(chǎn)品素質(zhì)相近、同質(zhì)產(chǎn)品、推售時(shí)間接近及客戶關(guān)注，本項(xiàng)目選取的市場比準(zhǔn)項(xiàng)目為：u愛群薈景灣 區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品 u東山一品 區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品 推售時(shí)間接近 客戶關(guān)聯(lián) u御東和府 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品素質(zhì)相近 推售時(shí)間接近 客戶關(guān)聯(lián) u東山領(lǐng)匯廣場 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品面積相近 客戶關(guān)聯(lián) u正佳東方國際 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品質(zhì)素相近 客戶關(guān)聯(lián) u御江苑 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品質(zhì)素相近 客戶關(guān)聯(lián) u蘭亭璟濠大廈 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品質(zhì)素相近 客戶關(guān)聯(lián) u東湖肯辛頓 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品質(zhì)素相近 客戶關(guān)聯(lián) 對比項(xiàng)目 區(qū)域相關(guān)度 客戶關(guān)聯(lián)度 產(chǎn)品相似度 入市時(shí)機(jī)相似度東山領(lǐng)匯廣場 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 御東和府 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 蘭亭璟濠大廈 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 正佳東方國際 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 東湖肯辛頓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 東山一品 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 愛群薈景灣 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 御江苑 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 原則：p區(qū)位特征類同p目標(biāo)客戶相似p戶型價(jià)格賣點(diǎn)類似p推售時(shí)間接近 地理位置片區(qū)環(huán)境片區(qū)形象、純粹性自然環(huán)境居住氛圍治安噪音升值前瞻交通 車行管制公共交通地鐵配套 教育配套生活配套（娛樂、休閑）商務(wù)配套樓盤本體素質(zhì)小區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模樓間距小區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)通風(fēng)、采光、朝向舒適度戶型設(shè)計(jì)附送地下室面積花園大小形象 立面造型 /色彩設(shè)備 智能化（互聯(lián)網(wǎng)、安防、 局域網(wǎng)） /衛(wèi)星電視材料 門窗開關(guān)、管線等環(huán)境設(shè)計(jì)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與面積資源占有景致內(nèi)容（空中花園、游泳池、網(wǎng)球場）樓盤附加值品牌形象發(fā)展商實(shí)力（品牌、口碑、信譽(yù)）承建商（品牌、施工質(zhì)量、現(xiàn)場）物業(yè)管理品牌收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目工程進(jìn)度 潛在風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)場包裝售樓處、樣板房園林、立面及通道展示導(dǎo)示系統(tǒng)根據(jù) “ 區(qū)位 ” 、 “ 樓盤素質(zhì) ” 及 “ 樓盤附加值 ” 等項(xiàng)限與選取樓盤進(jìn)行加權(quán)對比項(xiàng)目 毛坯價(jià)格 對比得分 比重 權(quán)重比價(jià)東山領(lǐng)匯廣場 30000 20% 6000御東和府 27000 15% 4050蘭亭璟濠大廈 25000 5% 1250正佳東方國際 29000 15% 4350東湖肯辛頓 27000 10% 2700東山一品 29000 20% 5800愛群薈景灣 42023 10% 4200御江苑 30000 5% 1500確定權(quán)重，形成毛坯基準(zhǔn)價(jià)格，確定項(xiàng)目平面產(chǎn)品價(jià)格參照目前的市場售價(jià)，形成毛坯平面基準(zhǔn)價(jià)格毛坯： 29850元 /㎡ ，約 30000元 /㎡精裝修： 3300035000元 / ㎡推貨策略根據(jù)工程進(jìn)度及貨量素質(zhì)搭配，分兩批推貨，首批 9月底爆破式開盤，第二批 11月開盤，力爭春節(jié)前售罄。第一批推出 1棟 和 3棟 部分兩 房和三房 單 位共 319套推 貨時(shí)間為 9月底， 戶 型配比如下：第二批推出 2棟 和 3棟 剩余單 位共 319套，第二批推貨時(shí)間為 11月， 戶 型配比如下：戶型 面積 套數(shù) 比例一房 52㎡ 29 9%兩房 7680㎡ 145 45%三房 109125㎡ 116 36%四房 135㎡ 29 9%合計(jì) 　 319 100%戶型 面積 套數(shù) 比例一房 48㎡ 29 9%二房 6973㎡ 116 36%三房 111125㎡ 116 36%四房 135㎡ 58 18%合計(jì) 　 319 100%8月初月初7月月工程工程要求要求營銷營銷階段階段 樣樣 板房板房開開 放放項(xiàng)目開盤? 圍墻 、地界包裝推廣推廣主線主線推廣推廣渠道渠道營銷營銷活動(dòng)活動(dòng)? 商 場 外展?軟 文炒作? 搜房 網(wǎng) 站 軟文?戶 外形象稿出街? 地 鐵 廣告? 戶 外牌? 公交候 車 亭 風(fēng) 暴? 搜房 網(wǎng) 站? 硬廣? 網(wǎng) 絡(luò) 、 報(bào) 廣 軟 文炒作? 短信? 售 樓 處 完工售樓處開放? 戶 外牌?地 鐵 廣告? 公交候 車 亭 風(fēng) 暴? 硬廣?網(wǎng) 絡(luò)軟 文炒作?短信9月初月初? 取得 預(yù) 售 證起起 勢勢預(yù)熱預(yù)熱10月月9月底月底 11月月持持 續(xù)銷續(xù)銷 售售蓄客蓄客 余余 貨續(xù)銷貨續(xù)銷? 地 鐵 廣告? 戶 外牌?公交候 車 亭 風(fēng) 暴?硬廣? 網(wǎng) 絡(luò) 、 報(bào) 廣 軟 文 炒作? 短信項(xiàng)目加推?網(wǎng) 絡(luò)軟 文?短信營銷 —— 推廣鋪排開開 盤盤 引爆引爆售售 樓樓 部部開開 放放12月月樣板房開放?樣 板房和 園 林展示 區(qū) 完工?戶 外牌? 搜房 網(wǎng) 站（ 橫 欄）? 硬廣? 網(wǎng) 絡(luò) 、 報(bào) 廣 軟 文炒作? 短信第二批第二批 貨貨開開 盤盤? 取得 預(yù) 售 證新派粵菜至尊私享品鑒晚宴春春 節(jié)節(jié) 前前售罄售罄傾 情演 繹淘金生活淘金 東 郡，盛大 開啟高知社 區(qū) 、高雅人群、高 尚生活新淘金，新生活 生活在此，品格自 現(xiàn)淘金 純 生活， 盡 享生活尺度攜手友誼商店舉辦 “淘金 20年 ”聯(lián)展淘金家園老業(yè)主圈層活動(dòng)開盤活動(dòng)開盤活動(dòng)推售推售貨量貨量1棟和 3棟部分單位共 319套2棟和 3 棟余下單位共 319套—— 費(fèi)用預(yù)估營銷n營銷費(fèi)用預(yù)算為銷售額的 %；n按項(xiàng)目總套數(shù) 638套，銷售率 95%計(jì)算，銷售金額約 19億，則營銷費(fèi)用約 1500萬；類別 費(fèi)用 (萬元 )展場 250報(bào)紙 150電視 200網(wǎng)絡(luò) 100短信 100戶外 100影視片 50活動(dòng) 500其他 50合計(jì) 1500世聯(lián)地產(chǎn)You enjoy.We serve. p 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023p 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 08:37:2308:37:2308:372/17/2023 8:37:23 AMp 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 二月 2108:37:2308:37Feb2117Feb21p 1故人江海別，幾度隔山川。 08:37:2308:37:2308:37Wednesday, February 17, 2023p 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 二月 21二月 2108:37:2308:37:23February 17, 2023p 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 17 二月 20238:37:23 上午 08:37:23二月 21p 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 二月 218:37 上午 二月 2108:37February 17, 2023p 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2