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正文內(nèi)容

xxxx年某地產(chǎn)上海市新里程北塊產(chǎn)品定位建議-資料下載頁

2025-02-05 17:00本頁面
  

【正文】 年會(huì)集中爆發(fā)。一房 產(chǎn)品總價(jià): (單價(jià) 11000元 /平方米, 以 65平方米估算 )貸款 7成每月還款 (商業(yè),貸款 50萬計(jì)) :20年 30年月還款 ( 40%為安全比例) 3615 3040家庭月收入 9037 7600家庭年收入 二期主力客層定位之購買力驗(yàn)證客戶準(zhǔn)入及格線成交客戶的基準(zhǔn)購買力 = 家庭年收入 高于 9萬產(chǎn)品總價(jià): 105萬 (單價(jià) 10000元 /平方米,以 105平方米估算)貸款 7成每月還款 (商業(yè),貸款 ) :20年 30年月還款 ( 40%為安全比例) 5292 4484家庭月收入 13230 11210家庭年收入 成交客戶的基準(zhǔn)購買力 = 家庭年收入 高于 二房 二期主力客層定位之購買力驗(yàn)證客戶準(zhǔn)入及格線產(chǎn)品總價(jià): 135萬 (單價(jià) 10000元 /平方米,以 135平方米估算)貸款 7成每月還款 (商業(yè),貸款 ) :20年 30年月還款( 40%為安全比例) 6833 5746家庭月收入 17083 14365家庭年收入 17萬三房 二期主力客層定位之購買力驗(yàn)證客戶準(zhǔn)入及格線成交客戶的基準(zhǔn)購買力 = 家庭年收入 高于 17萬1房客戶 2房客戶 3房以上客戶家庭年收入 9萬 家庭年收入 家庭年收入 17萬驗(yàn)證結(jié)論5萬以下 4 2%57萬 12 7%710萬 45 27%1015萬 61 36%1520萬 22 13%2030萬 10 6%100萬以上 3 2%其它 11 7%可拓展群體可拓展群體 此比例會(huì)下降購買力分布支付能力√二期客群購買力需要提升,符合前述目標(biāo)客戶定位,相比一期小幅升級(jí),主力購買力分布為 1030萬家庭年收入主力客層比一期上升一檔潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析 ++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向紅海 :共性市場(chǎng)優(yōu)化方案藍(lán)海 :市場(chǎng)差異化方案產(chǎn)品定位方向標(biāo)準(zhǔn)房型舒適房型客層廣泛但競(jìng)爭(zhēng)激烈普通公寓萬科最具優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品線,建議保持此優(yōu)勢(shì)慢熱型產(chǎn)品維持標(biāo)準(zhǔn)房型,避免舒適房型標(biāo)準(zhǔn)型都會(huì)新銳 √紅海戰(zhàn)略之普通公寓普通公寓的研判 共性市場(chǎng)優(yōu)化方案是市場(chǎng)需求最大和活躍產(chǎn)品,總價(jià)可控制在優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間。并以全裝修方式讓產(chǎn)品品質(zhì)提升。對(duì)位紅海戰(zhàn)略之混合社區(qū)混合社區(qū) 損失一定容 積率指標(biāo)陷入與尚東國(guó)際之間的板塊內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加入與錦繡華城之間的板塊外同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大 ,無絕對(duì)勝算不符合利益最大化原則不符合有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)原則不建議定位于混合社區(qū)混合社區(qū)的研判 共性市場(chǎng)優(yōu)化方案小戶型彈性組合居平層豪宅三代居上下組合全復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)公寓√√藍(lán)海戰(zhàn)略稀缺產(chǎn)品的研判 市場(chǎng)差異化方案彈性組合居 可分可合的靈活形式給予客戶更多樣的選擇,是一種價(jià)值創(chuàng)新。平層豪宅 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +標(biāo)準(zhǔn)房;三代居 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +小戶型;上下組合 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +標(biāo)準(zhǔn)房√②①全復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)公寓 ,是以標(biāo)準(zhǔn)型公寓的面積做復(fù)式房,能夠滿足客層定位,如 138平米的三房復(fù)式。②①產(chǎn)品定位思路市場(chǎng)活躍產(chǎn)品 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品+ 價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品+標(biāo)準(zhǔn) 2/3房型 小戶型、全復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)公寓 三代居產(chǎn)品整體優(yōu)選后的定位全裝修 創(chuàng)新型 小高層 全生活社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)型公寓 +小戶型 + 個(gè)性復(fù)式可組合成為三代居定位依據(jù)n 全裝修是發(fā)展趨勢(shì),有助于提高項(xiàng)目整體品質(zhì)感, 標(biāo)準(zhǔn)建議 1000元 /平方米左右n 標(biāo)準(zhǔn)公寓是目前市場(chǎng)成交活躍的產(chǎn)品,且新里程優(yōu)勢(shì)明顯,并有利于控制總價(jià),安全性較強(qiáng),還能夠依靠現(xiàn)有已積累客戶的口碑在同屬階層中傳播n 特殊公寓是市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品,且存在需求市場(chǎng)n 三代組合居是一種價(jià)值創(chuàng)新,存在潛在需求n 多元化的產(chǎn)品組合,能夠吸收更為廣泛的客戶群戰(zhàn)略導(dǎo)向 客戶導(dǎo)向世博利好將推動(dòng)本案完全成為一個(gè)全市性項(xiàng)目客戶層次將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所提升,但整體不會(huì)突破現(xiàn)有中產(chǎn)階級(jí)范疇符合 對(duì)位產(chǎn)品定位與需求整合標(biāo)準(zhǔn)公寓小戶型個(gè)性復(fù)式單身白領(lǐng)單身貴族已婚丁客三口之家(幼?。┒峡粘矄紊碣F族已婚丁客二老空巢已婚丁克三口之家(小學(xué))2房2房2房2房 /3房三口之家(中學(xué)) 2房 /3房1房1房1房1房3房3房三代同堂三代組合居 = 小戶型 +標(biāo)準(zhǔn)公寓小戶型產(chǎn)品是一個(gè)客戶需求市場(chǎng)的戰(zhàn)略機(jī)會(huì),有利于萬科通過客戶覆蓋面增長(zhǎng)市場(chǎng)占有率??傉嫉孛娣e 總建面 住宅 商店 建筑高度 20%綠地率 50%綜合容積率 產(chǎn)品建議 — 房型配比技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 房型 面積 (平方米 ) 面積比 總面積 (平方米 ) 戶數(shù)1 1\1\1 60 15% 15770 2622 2\2\1 95 45% 47160 4713 2\2\2 1054 3\2\1 115 37% 38776 3235 3\2\2 1306 3\2\2 138 3% 3144 23面積配比建議小戶型標(biāo)準(zhǔn)房型個(gè)性復(fù)式1/1/1 約 60m22/2/1 約 95m22/2/2 約 105m23/2/1 約 115m23/2/2 約 130m23/2/2 約 138m2產(chǎn)品的供應(yīng)滿足中產(chǎn)階層家庭結(jié)構(gòu)的需求,在同一階層中全齡覆蓋。產(chǎn)品建議 — 房型配比15%45%單身二人世界三口之家二人世界三口之家37%3%類型 戶型面積 配比 家庭結(jié)構(gòu)包含三代組合居家庭結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)形態(tài) 形態(tài)描述 配套要求單身 單身白領(lǐng) 公司白領(lǐng),首付通常由父母支持,考慮出行便利因素,嘗試獨(dú)立生活,以工作為重心,重視朋友交往,喜歡體育旅游等休閑活動(dòng)交通 +休閑配套單身貴族 外企主管、國(guó)企中高級(jí)技術(shù)人員及管理人員,生活豐富,支出較大,積蓄有限,還款能力高,奉行獨(dú)立,追求個(gè)性和生活便利,喜歡外出游玩和休閑活動(dòng)交通 +休閑配套二人世界 已婚丁客 外企主管、國(guó)企中高級(jí)技術(shù)人員及管理人員,有一定積蓄,追求生活質(zhì)量,喜歡社交、購物、吃飯、游玩產(chǎn)品品質(zhì) +休閑配套二老空巢 兒女立家,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)殷實(shí),生活有規(guī)律,注重飲食生活和生活環(huán)境和安全問題 醫(yī)療 +環(huán)境三口之家 幼、小 企業(yè)主管,中高級(jí)技術(shù)人員,家庭收入頗豐,對(duì)教育配套與交通有較高要求,兼顧事業(yè)和生活教育 +生活便利性中學(xué)以上 企業(yè)主管,中高級(jí)技術(shù)人員,家庭收入頗豐,更為 注重生活環(huán)境和生活舒適 生活便利性 +環(huán)境三代同堂 1/2老 +2青 +1幼注重家庭生活氛圍,享受天倫之樂,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)殷實(shí),注重教育與醫(yī)療、社區(qū)環(huán)境,喜歡舉家出游 教育 +醫(yī)療增加休閑(如特色餐飲、 SPA、茶吧等)、加強(qiáng)醫(yī)療保健方面的軟性服務(wù)(如安全急救、老年文娛、鍛煉設(shè)施等)、密切跟蹤中學(xué)規(guī)劃情況,主動(dòng)協(xié)助引進(jìn)優(yōu)質(zhì)中學(xué)品牌。產(chǎn)品建議 — 配套要求產(chǎn)品建議 — 車位配置一期已購客戶調(diào)查,調(diào)查人數(shù): 360人類別 人數(shù) 百分比有車 176 49%2年內(nèi)考慮買車 97 27%2年內(nèi)不考慮買車 87 24%76%一期已購客戶中,有 76%的客戶已經(jīng)或 2年內(nèi)考慮買車。普通公寓標(biāo)準(zhǔn)型 舒適型 個(gè)性型新里呈一期 環(huán)球中央 未來域混合社區(qū)1: 目前 未來環(huán)球翡翠灣 尚東國(guó)際1: 1: : 1: 普通公寓: 目前保持普通公寓水平,未來將有大幅提升本案未來產(chǎn)品、客戶都有所提升,車位配比應(yīng)比目前一期產(chǎn)品做適當(dāng)提升建議二期車位比為: 產(chǎn)品建議 — 車位配置市場(chǎng)調(diào)查THE END謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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