【正文】 機構直管公房 2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量資金進行補貼。1981年直管公房維修補貼 33155萬元；平均每平方米達 元。 80年代末，每平方米需要 ，才能維持簡單的生產，除去一些房租以外，政府還要劃撥補貼 5－ 6億元。這對政府來說是一個沉重的負擔，建的房子越多，負擔越重。 ? ，提高效益。 ? 在計劃經濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會。領導既管生產又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效率不高。 ? 一、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? （一）前期策劃階段 ? （二）前期準備階段 ? （三）啟動階段 ? （四）日常運作階段 第三節(jié) 物業(yè)管理的基本 環(huán)節(jié)和基本內容 （ 一）前期策劃階段 ? 包括：物業(yè)管理的早期介入 ? 制訂物業(yè)管理方案 ? 選聘或組建物業(yè)服務企業(yè) （二）前期準備階段 包括：物業(yè)服務企業(yè)內部機構的設置與擬定人員編制 物業(yè)管理人員的選聘與培訓 規(guī)章制度的制定 物業(yè)租售的介入 （三）啟動階段 包括：物業(yè)的接管驗收 用戶入住 產權備案和檔案資料的建立 召開首次業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的正式 （四）日常運作階段 包括：日常的綜合服務與管理 系統(tǒng)的協(xié)調 二、物業(yè)管理的基本內容 按照服務的性質和提供服務的方式來劃分，可以分為：常規(guī)性的公共服務 針對性的專項服務 委托性的特約服務 （一）常規(guī)性的公共服務 ? 所謂常規(guī)性的公共服務是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)服務企業(yè)面向 所有用戶 提供的 最基本的管理與服務 ，以保證物業(yè)的完好與正常使用，保證用戶正常的生活、工作秩序，以及生活環(huán)境的凈化和美化。 1）對房屋基本情況的掌握 具體包括房屋的數(shù)量、建筑形式、產權情況、完好程度、使用情況等準確記錄下來，并根據實際變動情況及時變更有關記錄，使房屋得到及時的修繕與維護，保持和充分發(fā)揮它們的使用功能。其管理要點是保持其完好率，要注意建立物業(yè)完整、準確的檔案材料，包括各種圖、檔、卡、冊，并及時更新記錄，保持檔案材料的現(xiàn)實性。 2）房屋修繕及其管理 房屋修繕及其管理具體包括房屋的日常維護、維修等各項工作。 3）房屋裝修管理：包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設計、材料安全等各項管理工作。 這是為保持房屋及其配套附屬的各類設備、設施的完好及正常使用而進行的管理與服務工作，包括： 1）各類設備設施基本情況的掌握各類設備設施的種類、分布、管線走向、變動情況、完好率與使用情況等，與房屋的基本情況一樣，要做到準確、及時、心中有數(shù)。 2）各類設備設施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。 這是為凈化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務工作。包括樓宇內外的日常清掃保潔、垃圾清除外運等工作 這是為美化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務工作。主要包括園林綠地的營造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。 這是為維護物業(yè)區(qū)域正常的工作、生活秩序而進行的一項專門性的管理與服務工作。包括 樓宇內外 的安全、保衛(wèi)、警戒等工作，以及對各種 突發(fā)事件 的預防與處理，還可延伸為 排除 各種 干擾 ，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。 這是為維護物業(yè)區(qū)域正常的工作和生活秩序而進行的一項專門性的管理與服務工作。包括 火災的預防及發(fā)生火災時的 救護與處理 。 為維護物業(yè)區(qū)域正常的工作和生活秩序而進行的一項專門性的管理與服務工作。包括車輛的管理、道路的管理、交通秩序的維護等。 公眾代辦性質的服務是指物業(yè)管理公司為業(yè)主和住用人代繳水費、電費、煤氣費、有線電視費、電話費等一些公共事業(yè)性的費用。 （二）針對性的專項服務 ? 所謂針對性的專項服務是指物業(yè)管理公司為改善和提高住用人的工作和生活條件，面向 廣大的住用人 ，為滿足其中 一些住戶、群體和單位 的 一定需要 而提供的各項服務工作。 ? 專項服務的特點 就是物業(yè)管理公司事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布出來，當住用人需要某種服務時就可以任意選擇。專項服務實質上是一種代理業(yè)務，為住用人提供工作和生活方便。專項服務是物業(yè)服務企業(yè)開展多種經營的主渠道。 針對性的專項服務內容 、教育、衛(wèi)生、體育類 日常生活類 這是指物業(yè)管理公司為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項家政服務工作。它具體包括： l）衣著方面為住用人收洗衣物、被褥、補衣、制衣服務等。 2）飲食方面為住用人代購食品、糧食、燃料（代換煤氣罐）、蔬菜、副食及日常用品等。 3）居住方面代住戶進行室內衛(wèi)生清潔、室內裝修、搬家等。 4）出行方面代購、代訂車船票、飛機票，代住戶接送小孩上下學、入托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機動車保養(yǎng)、清洗與維修等。 商業(yè)服務類 ? 這是指物業(yè)管理公司為開展多種經營活動而提供的各種商業(yè)經營服務項目。包括各種商業(yè)網點的開設與管理，以及各項經營活動的開展。例如：辦小型商場、飲食店、美容美發(fā)廳、修理店等；安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 包括各類相關設施的建立與管理，以及各種活動的開展。例如： 1）文化方面：開辦圖書室、錄像室，舉辦展覽，文化知識講座等。 2）教育方面：開辦托兒所、幼兒園，假期開辦小學生補習提高班及學前班等。 3）衛(wèi)生方面：設立衛(wèi)生站，提供出診、打針、小孩疫苗接種，提供家庭病房服務等。 4）體育方面：開辦各種健身場所、如游泳池、健身房、桌球房、臺球房、網球場，舉辦小型體育活動和比賽等。 金融服務類 ? 代辦各種財產保險、人壽保險等業(yè)務，開辦信用社、支持金融機構設置自動取款機等。 經紀代理中介服務 1．物業(yè)市場營銷與租賃（需申報取得政府主管部門發(fā)放的經紀代理或租賃許可證） 物業(yè)市場營銷是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，依據市場規(guī)律，進行商業(yè)策劃，代理業(yè)主對物業(yè)進行市場推廣，制定并實施銷售方案。 物業(yè)租賃是指物業(yè)公司受業(yè)主委托，根據市場情況，評估和調整租金，制定并實施方案，尋找租戶，替業(yè)主將物業(yè)出租。 2．房產評估、公證 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進行房地產價格評估與公證工作。在開展這類中介服務時，物業(yè)管理的評估人員和公證人員應具備相應的資格，也可以委托具有相應資質條件的機構進行。 3．其他中介代理 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進行其他中介代理工作。如請家教、請保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務等。 社會福利類 這是指物業(yè)管理公司提供的帶有社會福利性質的各項服務工作。例如：照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。這類服務一般來說是以低償或無償?shù)姆绞教峁┑摹? （三）委托性的特約服務 ? 特約服務是為了滿足物業(yè)產權人、使用人 個別需要并受其委托而提供的服務。通常是指在物業(yè)管理合同中未要求，物業(yè)管理公司在專項服務中也未設立，而物業(yè)產權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理公司應在可能的情況下盡量滿足其需要，提供特約服務。 ? 特約服務實際上是專項服務的補充和完善。當某一項服務有較多的用戶需求時，物業(yè)管理公司就會將此項特約服務納入專項服務之中。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH