【正文】 機構(gòu)直管公房 2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量資金進行補貼。1981年直管公房維修補貼 33155萬元；平均每平方米達 元。 80年代末，每平方米需要 ，才能維持簡單的生產(chǎn)，除去一些房租以外，政府還要劃撥補貼 5－ 6億元。這對政府來說是一個沉重的負(fù)擔(dān)，建的房子越多，負(fù)擔(dān)越重。 ? ，提高效益。 ? 在計劃經(jīng)濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會。領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效率不高。 ? 一、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? （一）前期策劃階段 ? （二）前期準(zhǔn)備階段 ? （三）啟動階段 ? （四）日常運作階段 第三節(jié) 物業(yè)管理的基本 環(huán)節(jié)和基本內(nèi)容 （ 一）前期策劃階段 ? 包括：物業(yè)管理的早期介入 ? 制訂物業(yè)管理方案 ? 選聘或組建物業(yè)服務(wù)企業(yè) （二）前期準(zhǔn)備階段 包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn) 規(guī)章制度的制定 物業(yè)租售的介入 （三）啟動階段 包括：物業(yè)的接管驗收 用戶入住 產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立 召開首次業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的正式 （四）日常運作階段 包括：日常的綜合服務(wù)與管理 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 按照服務(wù)的性質(zhì)和提供服務(wù)的方式來劃分，可以分為：常規(guī)性的公共服務(wù) 針對性的專項服務(wù) 委托性的特約服務(wù) （一）常規(guī)性的公共服務(wù) ? 所謂常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向 所有用戶 提供的 最基本的管理與服務(wù) ，以保證物業(yè)的完好與正常使用，保證用戶正常的生活、工作秩序，以及生活環(huán)境的凈化和美化。 1）對房屋基本情況的掌握 具體包括房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用情況等準(zhǔn)確記錄下來，并根據(jù)實際變動情況及時變更有關(guān)記錄，使房屋得到及時的修繕與維護，保持和充分發(fā)揮它們的使用功能。其管理要點是保持其完好率，要注意建立物業(yè)完整、準(zhǔn)確的檔案材料，包括各種圖、檔、卡、冊，并及時更新記錄，保持檔案材料的現(xiàn)實性。 2）房屋修繕及其管理 房屋修繕及其管理具體包括房屋的日常維護、維修等各項工作。 3）房屋裝修管理：包括房屋裝修的申請與批準(zhǔn)及對裝修的設(shè)計、材料安全等各項管理工作。 這是為保持房屋及其配套附屬的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進行的管理與服務(wù)工作，包括： 1）各類設(shè)備設(shè)施基本情況的掌握各類設(shè)備設(shè)施的種類、分布、管線走向、變動情況、完好率與使用情況等，與房屋的基本情況一樣，要做到準(zhǔn)確、及時、心中有數(shù)。 2）各類設(shè)備設(shè)施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。 這是為凈化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務(wù)工作。包括樓宇內(nèi)外的日常清掃保潔、垃圾清除外運等工作 這是為美化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務(wù)工作。主要包括園林綠地的營造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。 這是為維護物業(yè)區(qū)域正常的工作、生活秩序而進行的一項專門性的管理與服務(wù)工作。包括 樓宇內(nèi)外 的安全、保衛(wèi)、警戒等工作，以及對各種 突發(fā)事件 的預(yù)防與處理，還可延伸為 排除 各種 干擾 ，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。 這是為維護物業(yè)區(qū)域正常的工作和生活秩序而進行的一項專門性的管理與服務(wù)工作。包括 火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的 救護與處理 。 為維護物業(yè)區(qū)域正常的工作和生活秩序而進行的一項專門性的管理與服務(wù)工作。包括車輛的管理、道路的管理、交通秩序的維護等。 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)是指物業(yè)管理公司為業(yè)主和住用人代繳水費、電費、煤氣費、有線電視費、電話費等一些公共事業(yè)性的費用。 （二）針對性的專項服務(wù) ? 所謂針對性的專項服務(wù)是指物業(yè)管理公司為改善和提高住用人的工作和生活條件，面向 廣大的住用人 ，為滿足其中 一些住戶、群體和單位 的 一定需要 而提供的各項服務(wù)工作。 ? 專項服務(wù)的特點 就是物業(yè)管理公司事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)公布出來，當(dāng)住用人需要某種服務(wù)時就可以任意選擇。專項服務(wù)實質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為住用人提供工作和生活方便。專項服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的主渠道。 針對性的專項服務(wù)內(nèi)容 、教育、衛(wèi)生、體育類 日常生活類 這是指物業(yè)管理公司為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項家政服務(wù)工作。它具體包括： l）衣著方面為住用人收洗衣物、被褥、補衣、制衣服務(wù)等。 2）飲食方面為住用人代購食品、糧食、燃料（代換煤氣罐）、蔬菜、副食及日常用品等。 3）居住方面代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清潔、室內(nèi)裝修、搬家等。 4）出行方面代購、代訂車船票、飛機票，代住戶接送小孩上下學(xué)、入托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機動車保養(yǎng)、清洗與維修等。 商業(yè)服務(wù)類 ? 這是指物業(yè)管理公司為開展多種經(jīng)營活動而提供的各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項目。包括各種商業(yè)網(wǎng)點的開設(shè)與管理，以及各項經(jīng)營活動的開展。例如：辦小型商場、飲食店、美容美發(fā)廳、修理店等；安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 包括各類相關(guān)設(shè)施的建立與管理，以及各種活動的開展。例如： 1）文化方面：開辦圖書室、錄像室，舉辦展覽，文化知識講座等。 2）教育方面：開辦托兒所、幼兒園，假期開辦小學(xué)生補習(xí)提高班及學(xué)前班等。 3）衛(wèi)生方面：設(shè)立衛(wèi)生站，提供出診、打針、小孩疫苗接種，提供家庭病房服務(wù)等。 4）體育方面：開辦各種健身場所、如游泳池、健身房、桌球房、臺球房、網(wǎng)球場，舉辦小型體育活動和比賽等。 金融服務(wù)類 ? 代辦各種財產(chǎn)保險、人壽保險等業(yè)務(wù)，開辦信用社、支持金融機構(gòu)設(shè)置自動取款機等。 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) 1．物業(yè)市場營銷與租賃（需申報取得政府主管部門發(fā)放的經(jīng)紀(jì)代理或租賃許可證） 物業(yè)市場營銷是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，依據(jù)市場規(guī)律，進行商業(yè)策劃，代理業(yè)主對物業(yè)進行市場推廣，制定并實施銷售方案。 物業(yè)租賃是指物業(yè)公司受業(yè)主委托，根據(jù)市場情況，評估和調(diào)整租金，制定并實施方案，尋找租戶，替業(yè)主將物業(yè)出租。 2．房產(chǎn)評估、公證 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進行房地產(chǎn)價格評估與公證工作。在開展這類中介服務(wù)時，物業(yè)管理的評估人員和公證人員應(yīng)具備相應(yīng)的資格，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的機構(gòu)進行。 3．其他中介代理 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進行其他中介代理工作。如請家教、請保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等。 社會福利類 這是指物業(yè)管理公司提供的帶有社會福利性質(zhì)的各項服務(wù)工作。例如：照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。這類服務(wù)一般來說是以低償或無償?shù)姆绞教峁┑摹? （三）委托性的特約服務(wù) ? 特約服務(wù)是為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人 個別需要并受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)管理合同中未要求，物業(yè)管理公司在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理公司應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需要，提供特約服務(wù)。 ? 特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善。當(dāng)某一項服務(wù)有較多的用戶需求時，物業(yè)管理公司就會將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)之中。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH