深圳前海車輛段上蓋物業(yè)一期項(xiàng)目分析及定位報(bào)告94頁-資料下載頁
2025-02-05 16:14本頁面
【正文】 2% 42% 38% 7% 11% 12年 34年 58年 910年 10年以上 企業(yè)注冊資本 26% 35% 21% 9% 9% 100萬以下 100300萬 300500萬 5001000萬 1000萬以上 ? 企業(yè)規(guī)模：中小規(guī)模企業(yè)居多 ? 注冊資本為 100300萬之間的企業(yè)占 35%， 100萬以下與 300500萬的企業(yè)比例分別為 26%和21%， 500萬以上的企業(yè)比例小 ? 企業(yè)成熟度：度過創(chuàng)業(yè)期步入穩(wěn)定發(fā)展階段的成長型企業(yè)居多 ? 成立 34年的企業(yè)最多（ 42%），其次是 58年的企業(yè)（ 38%） 南山企業(yè)進(jìn)入了快速的成長期，但中小 企業(yè)比例仍然占絕大多數(shù) 南山寫字樓客戶分析 客戶需求 面積分析 ?客戶面積半數(shù)集中在 100200㎡ 之間，可見小戶型客戶為南山寫字樓的主力客戶。 需求面積基本在 200㎡以下 66%18%5%3%6% 2%100200㎡ 200300㎡ 300500㎡500800㎡ 8001000㎡ 10001200㎡南山寫字樓市場需求面積統(tǒng)計(jì) 典型客戶訪談 —— 有“很合適”的物業(yè)我會(huì)考慮 溫女士 /某物流公司負(fù)責(zé)人 /辦公地址：東方新地大廈 /目前辦公面積： 60平米 /衣著普通 Q1： 你對(duì)現(xiàn)在的辦公物業(yè)滿意嗎？ 溫女士 ：不是很滿意， 太老舊，顯得公司檔次太低 。 Q2： 你會(huì)考慮改善目前的辦公環(huán)境嗎？如果會(huì)，那再次選擇辦公樓時(shí)更關(guān)注哪些因素？ 溫女士： 如果有很合適的我 可能會(huì)考慮， 但是一定是“很合適”，因?yàn)楝F(xiàn)在這里也還是可以用； 如果要換，我更看重 物業(yè)形象較好，價(jià)格不要高，配套很重要， 我在這里辦公很久了，就是因?yàn)橹苓吅芊奖恪? 典型客戶訪談 —— 面積和地方都合適 趙先生 /某船務(wù)公司負(fù)責(zé)人 /辦公地址：佳嘉豪大廈 /目前辦公面積： 90平米 /衣著隨意 /喜歡去羅湖娛樂消費(fèi) Q1： 你對(duì)現(xiàn)在的辦公物業(yè)滿意嗎？ 趙先生： 還行， 在這里辦公很久了， 習(xí)慣了。 Q2： 你會(huì)考慮改善目前的辦公環(huán)境嗎？ 趙先生： 有更好的會(huì)考慮的， 但是一定要面積和地方都合適的。 Q3： 去看過其他物業(yè)嗎？ 趙先生： 去看過南山中心區(qū)的寫字樓， 地方很好，但是租金太貴了 ，成本太高了。還是希望租金便宜些的。 蛇口商務(wù)客戶描述 他們大部已入駐寫字樓至少 一年以上 時(shí)間，企業(yè)地點(diǎn)較為穩(wěn)定； 本地企業(yè)占用戶總量的 絕對(duì)主流， 多以 物流、運(yùn)輸、船務(wù)、報(bào)關(guān)、貨運(yùn) 為主，企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)； 辦公面積普遍偏小， 6080平米左右 物業(yè)市場認(rèn)可度高； 他們對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境基本滿意，但同時(shí) 并不排斥更好的辦公產(chǎn)品，關(guān)注配套和價(jià)格； 公司規(guī)模小， 人員建制一般不超過 8人的企業(yè)；其中一部分選擇 配套齊全、租金低廉的商住樓， 并不介意辦公形式不純粹 客戶定位 南山寫字樓客戶調(diào)查小結(jié) ? 南山寫字樓客戶多為小型創(chuàng)業(yè)期公司，中低端的商務(wù)需求較大 ? 電子 /IT/貿(mào)易 /實(shí)業(yè) /物流 /服務(wù)類等公司是南山字樓的主力客戶 ? 需求面積多為 200㎡以下 ? 創(chuàng)業(yè)初期企業(yè)居多 ? 租售期 12年居多 03 Location 項(xiàng)目定位 南山本地追求企業(yè)形象、有實(shí)力改善辦公條件需求的貿(mào)易、 IT、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科技、現(xiàn)代物流企業(yè) 基于對(duì)南山的客戶分析，對(duì)未來目標(biāo)客戶的預(yù)判 客戶行業(yè)構(gòu)成：貿(mào)易、 IT、科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流類企業(yè)，以及其他創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè) 投資辦公物業(yè)客戶、信息媒體服務(wù)、商業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府機(jī)構(gòu) 等未來重點(diǎn)扶持行業(yè) 游離客戶群 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 看好前海中心的發(fā)展，從其他區(qū)域遷往該區(qū)的金融類、科技專業(yè)服務(wù)類企業(yè)等，在南山區(qū)設(shè)置辦事處的知名企業(yè) 客戶定位 市場定位 回顧： 市場 補(bǔ)缺者 角色： 同樣高端，但完全不同。 在未來南山核心商務(wù)區(qū)域高層寫字樓項(xiàng)目競爭激烈的情況下： 同樣 高端 ： 甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)，詮釋高品質(zhì)辦公的真諦 綠色、環(huán)保的主題大堂 陽光車庫 高速電梯 金牌物管 節(jié)能空調(diào) 完全 不同 ： 在市場上與傳統(tǒng)商圈傳統(tǒng)高端寫字樓形成鮮明差異，合理 吸引差異化的目標(biāo)客戶群體 。 而片區(qū)未來寫字樓發(fā)展都是 高端超甲級(jí)綜合體為主，寫字樓都是 超高層 建筑，且供應(yīng)量巨大 小面積單位相對(duì)更為稀缺 片區(qū)寫字樓市場產(chǎn)品類型多樣化，多為高端甲級(jí)產(chǎn)品結(jié)合創(chuàng)意型 LOFT產(chǎn)品 因此建議本項(xiàng)目寫字樓 A、 B區(qū)根據(jù)目前的市場情況，針對(duì)不同客戶需求，形成內(nèi)部差異， 確保發(fā)揮后期運(yùn)作的行業(yè)聚集效應(yīng) ? 根據(jù)客戶分析和市場調(diào)查， 貿(mào)易、科技、物流、服務(wù)類 企業(yè)類型需求面積大多數(shù) 在100~20平米 ； ?金融、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類企業(yè) 需求面積跨度較大，從 200500平米 不等； A區(qū) ：為 金融、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類企業(yè) 定制，主流面積區(qū)間保持 在200400平米 ，但要求自由拼合，少量資源優(yōu)質(zhì)單位面積放大， 約 500平米； B區(qū) ：為 貿(mào)易、科技、現(xiàn)代物流、服務(wù)等企業(yè) 定制，主流面積區(qū)間保持在 100~200平米，少量資源優(yōu)質(zhì)單位放大為約 300平米； 利用產(chǎn)品既定設(shè)計(jì)優(yōu)勢，確保相鄰單位、上下樓層對(duì)應(yīng)單位的靈活拼合可能性。 在形象方面需要形成鮮明的 “差異性” ，同時(shí)該定位能充分表達(dá)本項(xiàng)目寫字樓 生態(tài)辦公 特性。 形象定位 回顧： 基于以上分析，寫字樓部分形象定位，必須避免與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)產(chǎn)品進(jìn)行同質(zhì)競爭 右腦國際生態(tài)示范區(qū) 右腦： 代表感性、人文，與傳統(tǒng)理性的、冷峻的、鋼筋水泥鑄成的高樓大廈形成強(qiáng)烈反差，它不是生硬的，而是富有生命、活力與熱情的全新商務(wù)理念 國際： 彰顯國際化的設(shè)計(jì)理念，與世界同步的人文商務(wù)概念 生態(tài)： 清晰界定“低容積率、高綠化率、板式結(jié)構(gòu)、自由組合”的產(chǎn)品最大特質(zhì) 示范區(qū)： 我們不是規(guī)模最大的寫字樓群，但我們確實(shí)是最經(jīng)得起推敲、最具有個(gè)性代表意義的高檔、創(chuàng)新商務(wù)模范 The End Thanks！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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