【正文】 2% 42% 38% 7% 11% 12年 34年 58年 910年 10年以上 企業(yè)注冊資本 26% 35% 21% 9% 9% 100萬以下 100300萬 300500萬 5001000萬 1000萬以上 ? 企業(yè)規(guī)模：中小規(guī)模企業(yè)居多 ? 注冊資本為 100300萬之間的企業(yè)占 35%， 100萬以下與 300500萬的企業(yè)比例分別為 26%和21%， 500萬以上的企業(yè)比例小 ? 企業(yè)成熟度：度過創(chuàng)業(yè)期步入穩(wěn)定發(fā)展階段的成長型企業(yè)居多 ? 成立 34年的企業(yè)最多（ 42%），其次是 58年的企業(yè)（ 38%） 南山企業(yè)進入了快速的成長期，但中小 企業(yè)比例仍然占絕大多數(shù) 南山寫字樓客戶分析 客戶需求 面積分析 ?客戶面積半數(shù)集中在 100200㎡ 之間，可見小戶型客戶為南山寫字樓的主力客戶。 需求面積基本在 200㎡以下 66%18%5%3%6% 2%100200㎡ 200300㎡ 300500㎡500800㎡ 8001000㎡ 10001200㎡南山寫字樓市場需求面積統(tǒng)計 典型客戶訪談 —— 有“很合適”的物業(yè)我會考慮 溫女士 /某物流公司負責人 /辦公地址：東方新地大廈 /目前辦公面積： 60平米 /衣著普通 Q1： 你對現(xiàn)在的辦公物業(yè)滿意嗎？ 溫女士 ：不是很滿意， 太老舊，顯得公司檔次太低 。 Q2： 你會考慮改善目前的辦公環(huán)境嗎？如果會，那再次選擇辦公樓時更關注哪些因素？ 溫女士： 如果有很合適的我 可能會考慮， 但是一定是“很合適”，因為現(xiàn)在這里也還是可以用； 如果要換，我更看重 物業(yè)形象較好，價格不要高，配套很重要， 我在這里辦公很久了，就是因為周邊很方便。 典型客戶訪談 —— 面積和地方都合適 趙先生 /某船務公司負責人 /辦公地址：佳嘉豪大廈 /目前辦公面積： 90平米 /衣著隨意 /喜歡去羅湖娛樂消費 Q1： 你對現(xiàn)在的辦公物業(yè)滿意嗎？ 趙先生： 還行， 在這里辦公很久了， 習慣了。 Q2： 你會考慮改善目前的辦公環(huán)境嗎？ 趙先生： 有更好的會考慮的， 但是一定要面積和地方都合適的。 Q3： 去看過其他物業(yè)嗎？ 趙先生： 去看過南山中心區(qū)的寫字樓， 地方很好，但是租金太貴了 ，成本太高了。還是希望租金便宜些的。 蛇口商務客戶描述 他們大部已入駐寫字樓至少 一年以上 時間，企業(yè)地點較為穩(wěn)定； 本地企業(yè)占用戶總量的 絕對主流， 多以 物流、運輸、船務、報關、貨運 為主，企業(yè)實力不強； 辦公面積普遍偏小， 6080平米左右 物業(yè)市場認可度高； 他們對現(xiàn)有辦公環(huán)境基本滿意，但同時 并不排斥更好的辦公產(chǎn)品，關注配套和價格； 公司規(guī)模小， 人員建制一般不超過 8人的企業(yè)；其中一部分選擇 配套齊全、租金低廉的商住樓， 并不介意辦公形式不純粹 客戶定位 南山寫字樓客戶調查小結 ? 南山寫字樓客戶多為小型創(chuàng)業(yè)期公司，中低端的商務需求較大 ? 電子 /IT/貿易 /實業(yè) /物流 /服務類等公司是南山字樓的主力客戶 ? 需求面積多為 200㎡以下 ? 創(chuàng)業(yè)初期企業(yè)居多 ? 租售期 12年居多 03 Location 項目定位 南山本地追求企業(yè)形象、有實力改善辦公條件需求的貿易、 IT、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科技、現(xiàn)代物流企業(yè) 基于對南山的客戶分析，對未來目標客戶的預判 客戶行業(yè)構成：貿易、 IT、科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流類企業(yè)，以及其他創(chuàng)新服務產(chǎn)業(yè) 投資辦公物業(yè)客戶、信息媒體服務、商業(yè)服務企業(yè)、政府機構 等未來重點扶持行業(yè) 游離客戶群 重點客戶群 核心客戶群 看好前海中心的發(fā)展，從其他區(qū)域遷往該區(qū)的金融類、科技專業(yè)服務類企業(yè)等，在南山區(qū)設置辦事處的知名企業(yè) 客戶定位 市場定位 回顧： 市場 補缺者 角色： 同樣高端，但完全不同。 在未來南山核心商務區(qū)域高層寫字樓項目競爭激烈的情況下： 同樣 高端 ： 甲級 標準，詮釋高品質辦公的真諦 綠色、環(huán)保的主題大堂 陽光車庫 高速電梯 金牌物管 節(jié)能空調 完全 不同 ： 在市場上與傳統(tǒng)商圈傳統(tǒng)高端寫字樓形成鮮明差異，合理 吸引差異化的目標客戶群體 。 而片區(qū)未來寫字樓發(fā)展都是 高端超甲級綜合體為主，寫字樓都是 超高層 建筑，且供應量巨大 小面積單位相對更為稀缺 片區(qū)寫字樓市場產(chǎn)品類型多樣化，多為高端甲級產(chǎn)品結合創(chuàng)意型 LOFT產(chǎn)品 因此建議本項目寫字樓 A、 B區(qū)根據(jù)目前的市場情況，針對不同客戶需求，形成內部差異， 確保發(fā)揮后期運作的行業(yè)聚集效應 ? 根據(jù)客戶分析和市場調查， 貿易、科技、物流、服務類 企業(yè)類型需求面積大多數(shù) 在100~20平米 ； ?金融、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類企業(yè) 需求面積跨度較大，從 200500平米 不等； A區(qū) ：為 金融、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類企業(yè) 定制，主流面積區(qū)間保持 在200400平米 ，但要求自由拼合，少量資源優(yōu)質單位面積放大， 約 500平米； B區(qū) ：為 貿易、科技、現(xiàn)代物流、服務等企業(yè) 定制，主流面積區(qū)間保持在 100~200平米，少量資源優(yōu)質單位放大為約 300平米； 利用產(chǎn)品既定設計優(yōu)勢，確保相鄰單位、上下樓層對應單位的靈活拼合可能性。 在形象方面需要形成鮮明的 “差異性” ，同時該定位能充分表達本項目寫字樓 生態(tài)辦公 特性。 形象定位 回顧： 基于以上分析，寫字樓部分形象定位，必須避免與傳統(tǒng)商務區(qū)產(chǎn)品進行同質競爭 右腦國際生態(tài)示范區(qū) 右腦： 代表感性、人文，與傳統(tǒng)理性的、冷峻的、鋼筋水泥鑄成的高樓大廈形成強烈反差，它不是生硬的，而是富有生命、活力與熱情的全新商務理念 國際： 彰顯國際化的設計理念，與世界同步的人文商務概念 生態(tài)： 清晰界定“低容積率、高綠化率、板式結構、自由組合”的產(chǎn)品最大特質 示范區(qū)： 我們不是規(guī)模最大的寫字樓群，但我們確實是最經(jīng)得起推敲、最具有個性代表意義的高檔、創(chuàng)新商務模范 The End Thanks！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT