【正文】 ? 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（土地交易風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)） ? 其它 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評(píng)估如何？ ? 市場(chǎng)潛在規(guī)模 ? 消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力 ? 項(xiàng)目整體盈虧分析 ? 項(xiàng)目的現(xiàn)金流預(yù)測(cè) ? 各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的敏感性分析 ? 其它 本次項(xiàng)目研究的重點(diǎn)主要是戰(zhàn)略層面的兩方面問題 羅蘭 貝格認(rèn)為項(xiàng)目開發(fā)模式中區(qū)域的選擇應(yīng)重點(diǎn)考慮市場(chǎng)規(guī)模大、利潤(rùn)高的鎮(zhèn)區(qū) “市場(chǎng)規(guī)模大”和“利潤(rùn)高”的鎮(zhèn)區(qū)是項(xiàng)目開發(fā)重點(diǎn)考慮的區(qū)域 ? 資金周轉(zhuǎn)快 – 項(xiàng)目開發(fā)追求更短的投資回報(bào)周期，從而依靠不斷新開的項(xiàng)目使資金的利用價(jià)值最大化 – 快速的資金周轉(zhuǎn)速度意味著更短的項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間，因此需要旺盛的市場(chǎng)潛在需求 ? 利潤(rùn)高 – 對(duì)開發(fā)商而言，利潤(rùn)是保證其快速成長(zhǎng)的關(guān)鍵；對(duì)中惠而言，更是完成未來戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵 項(xiàng)目開發(fā)模式對(duì)鎮(zhèn)區(qū)選擇的要求 ? 市場(chǎng)潛在規(guī)模差異 – ＤＧ 32鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致對(duì)房產(chǎn)的需求存在差異 ? 利潤(rùn)差異 – ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)的房?jī)r(jià)和地價(jià)差異較大，因此直接影響了各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)水平 ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)存在較大的差異 重點(diǎn)區(qū)域選擇 資料來源：羅蘭 貝格分析 而對(duì)于這些市場(chǎng)規(guī)模大、利潤(rùn)高的鎮(zhèn)區(qū)，則應(yīng)重點(diǎn)考慮將其中心地帶作為項(xiàng)目開發(fā)的首選 住宅對(duì)周邊各類配套設(shè)施有較高的要求 自主開發(fā) 配套設(shè)施 選擇鎮(zhèn)區(qū) 中心地帶 不可行 可行 住宅項(xiàng)目對(duì)各類生活設(shè)施都有需求，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、各類商業(yè)等都是必要的配套； ＤＧ由于外來人口密集，治安環(huán)境較差，因此住宅項(xiàng)目的周邊安全同樣也是影響銷售的重要因素 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小，無論從土地面積來看還是從利潤(rùn)水平來看，開發(fā)商不可能為其配備各類設(shè)施 唯一的配套通常是配套商鋪，但其實(shí)際出租率較低 ＤＧ各類商業(yè)及生活配套設(shè)施分布不均衡，但在鎮(zhèn)區(qū)中心地帶都較為充足 鎮(zhèn)區(qū)中心地帶大多是政府所在地，且商業(yè)繁榮，居住人口相對(duì)素質(zhì)較高，能夠保證周邊較高的治安環(huán)境 鎮(zhèn)區(qū)中心地帶是項(xiàng)目開發(fā)的首選 解決這一問題面臨兩種選擇 選擇一 選擇二 重點(diǎn)區(qū)域選擇 資料來源：羅蘭 貝格分析 羅蘭 貝格通過比較各鎮(zhèn)區(qū)的利潤(rùn)水平和市場(chǎng)規(guī)模發(fā)現(xiàn)中惠未來需要重點(diǎn)關(guān)注的鎮(zhèn)區(qū) 高 低 低 高 重點(diǎn)關(guān)注鎮(zhèn)區(qū) 1） 的選擇 評(píng)估的依據(jù) 利潤(rùn)水平 潛在市場(chǎng)規(guī)模 A B 利潤(rùn)水平 ? 通過測(cè)算各鎮(zhèn)區(qū)土地成本和建安成本占價(jià)格的比重 潛在市場(chǎng)規(guī)模 ? 通過市場(chǎng)調(diào)研得出未來 3年內(nèi)各鎮(zhèn)區(qū)的潛在需求，并通過比較得出各自的潛在規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 1) 羅蘭 貝格在鎮(zhèn)區(qū)的選擇過程中所使用的各項(xiàng)指標(biāo)均指單個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的吸引力，而不考慮跨鎮(zhèn)區(qū)的影響 重點(diǎn)區(qū)域選擇 城區(qū)和 28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的潛在規(guī)?？梢酝ㄟ^消費(fèi)者調(diào)研和鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)計(jì)進(jìn)行估算 鎮(zhèn)區(qū) 沙田鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 樟木頭 塘廈鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 總戶數(shù)占比 有效需求比例 潛在市場(chǎng)規(guī)模指數(shù) 1）通過這種方法估算的各鎮(zhèn)區(qū)潛在市場(chǎng)規(guī)模的相對(duì)關(guān)系可以比較，但是不能用直接計(jì)算出的絕對(duì)值來預(yù)測(cè)市場(chǎng)規(guī)模 資料來源：消費(fèi)者調(diào)研；ＤＧ統(tǒng)計(jì)局；羅蘭 貝格分析 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 高埗鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 大嶺山 厚街鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 望牛墩 中堂鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 總戶數(shù)占比 有效需求比例 潛在市場(chǎng)規(guī)模指數(shù) 1） 重點(diǎn)區(qū)域選擇 利潤(rùn)水平主要通過各鎮(zhèn)區(qū)土地價(jià)格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格中所占的比重進(jìn)行推算 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 大嶺山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包）（千元） （千元 /平方米） 利潤(rùn)水平 [1(a+b)/c] 43% 43% 44% 39% 40% 38% 44% 37% 35% 37% 32% 31% 39% 35% 鎮(zhèn)區(qū) 橋頭鎮(zhèn) 樟木頭鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 道滘鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 望牛墩鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包） （千元） （千元 /平方米） 利潤(rùn)水平 [1(a+b)/c] 37% 33% 44% 37% 37% 31% 30% 33% 37% 37% 35% 36% 31% 34% 35% 資料來源：集團(tuán)投資部；羅蘭 貝格分析 重點(diǎn)區(qū)域選擇 3040500 1 2 3 4 5 6 7 8根據(jù)市場(chǎng)潛在規(guī)模和利潤(rùn)水平可以得到市場(chǎng)吸引力初始矩陣 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 利潤(rùn)水平 潛在規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 城區(qū) 重點(diǎn)區(qū)域選擇 研究發(fā)現(xiàn)除了土地和建安成本，不同的消費(fèi)群對(duì)溢價(jià)的承受能力也將影響利潤(rùn)水平 1）已經(jīng)剔除了由于各鎮(zhèn)區(qū)土地價(jià)格不同而帶來的價(jià)格差異 不同消費(fèi)群溢價(jià)能力分析 1) 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費(fèi)結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致利潤(rùn)水平不同 品味 實(shí)力 實(shí)力 務(wù)實(shí)型 實(shí)力 品味型 基本 改善型 品味 向往型 單價(jià)高 10% 總價(jià)高 5% 單價(jià)高 20% 總價(jià)高 12% 單價(jià)高 1% 總價(jià)高 1% 單價(jià)高 11% 總價(jià)高 8% ? 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費(fèi)者結(jié)構(gòu)比例不同 ? 對(duì)溢價(jià)的接受程度不同 ? 每類消費(fèi)群能創(chuàng)造的利潤(rùn)水平不同 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點(diǎn)區(qū)域選擇 根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu)不同帶來的利潤(rùn)影響，進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)吸引力矩陣 3040500 1 2 3 4 5 6 7 8城區(qū) 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 利潤(rùn)水平 規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點(diǎn)區(qū)域選擇 各鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)群構(gòu)成結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致不同的利潤(rùn)調(diào)整幅度 資料來源：羅蘭 貝格分析 支持 大朗鎮(zhèn) 城區(qū) 大嶺山 橋頭鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 樟木頭 黃江鎮(zhèn) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 塘夏鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 望牛墩 麻涌鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 實(shí)力品味型比例 44% 21% 17% 8% 14% 49% 20% 18% 2% 52% 22% 22% 24% 10% 29% 實(shí)力務(wù)實(shí)型比例 54% 24% 47% 46% 43% 42% 39% 38% 36% 34% 33% 31% 28% 27% 24% 品味向往型比例 0% 36% 13% 7% 16% 1% 2% 22% 8% 8% 11% 27% 22% 22% 21% 基本改善型比例 2% 20% 22% 39% 26% 7% 39% 21% 54% 6% 34% 20% 26% 41% 26% 鎮(zhèn)區(qū)利潤(rùn)調(diào)整幅度 6% 1% 1% 1% 0% 6% 0% 0% 4% 6% 0% 0% 0% 3% 1% 沙田鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 實(shí)力品味型比例 21% 10% 19% 37% 12% 36% 46% 26% 10% 25% 8% 4% 8% 53% 實(shí)力務(wù)實(shí)型比例 21% 20% 19% 17% 16% 14% 12% 10% 10% 9% 6% 4% 2% 2% 品味向往型比例 33% 51% 23% 27% 25% 23% 28% 22% 34% 43% 18% 72% 59% 34% 基本改善型比例 25% 20% 40% 19% 47% 27% 14% 42% 47% 23% 67% 20% 31% 12% 鎮(zhèn)區(qū)利潤(rùn)調(diào)整幅度 1% 3% 2% 2% 3% 1% 3% 1% 5% 1% 5% 6% 5% 3% 重點(diǎn)區(qū)域選擇 2530354045500 1 2 3 4 5 6 7 8羅蘭 貝格認(rèn)為長(zhǎng)安、虎門、城區(qū)和常平等 10個(gè)鎮(zhèn)區(qū)是中惠未來項(xiàng)目開發(fā)模式中需要關(guān)注的重點(diǎn) 利潤(rùn)指數(shù) 規(guī)模指數(shù) 城區(qū) 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 吸引力較高 吸引力一般 吸引力很高 吸引力低 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點(diǎn)關(guān)注鎮(zhèn)區(qū) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 虎門 城區(qū) 常平鎮(zhèn) 大嶺山 塘廈鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 重點(diǎn)區(qū)域選擇 此外，景觀地段也具備項(xiàng)目開發(fā)所需的特征，同樣值得中惠重點(diǎn)關(guān)注 景觀地段項(xiàng)目覆蓋面更廣 ? 景觀地帶憑借其獨(dú)特的自然景觀能夠極大地提升項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力 ? 不僅能夠滿足本地周邊地消費(fèi)需求，更由于其稀缺性吸引跨區(qū)域消費(fèi)，其輻射范圍比位于普通區(qū)域的項(xiàng)目更廣 ? ＤＧ大量的境外人士和本地的富裕階級(jí)，對(duì)高附加產(chǎn)品的需求較大，能夠保證項(xiàng)目較短的銷售周期 景觀地段項(xiàng)目通常利潤(rùn)較高 景觀地塊是中惠未來項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域之一 資料來源：羅蘭 貝格分析 ? 景觀地塊適合開發(fā)高檔的公寓住宅以及別墅等產(chǎn)品，本身屬于溢價(jià)型項(xiàng)目 ? 景觀地段為居住者提供了舒適的居住環(huán)境，消費(fèi)者愿意為其支付更高的價(jià)格 重點(diǎn)區(qū)域選擇 對(duì)于成片開發(fā)模式，羅蘭 貝格認(rèn)為其重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域必須滿足三個(gè)條件 便捷的交通設(shè)施 ? 吸引在周邊工作的人群購房居住 ? 軌道交通對(duì)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部的連接作用巨大 出色的土地規(guī)劃 ? 政府對(duì)土地的規(guī)劃質(zhì)量影響開發(fā)商對(duì)地塊的選擇 ? 開發(fā)商也可通過掌控規(guī)劃能力而減弱由于政府規(guī)劃較差而可能引起的風(fēng)險(xiǎn) 較好的周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) ? 提高成片開發(fā)區(qū)域的潛在市場(chǎng)規(guī)模 ? 促進(jìn)成片開發(fā)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的上升和土地的增值 重點(diǎn)區(qū)域選擇 周邊輻射區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將直接影響項(xiàng)目開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及土地增值空間 周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了市場(chǎng)規(guī)模 ? 成片開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大，輻射范圍廣 – 通常成片開發(fā)的土地面積在 1000畝以上，大規(guī)模的住宅通常很難僅靠所在鎮(zhèn)區(qū)的消費(fèi)者需求滿足，而需要吸引大量跨區(qū)域購買的消費(fèi)者 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展是驅(qū)動(dòng)消費(fèi)、保證市場(chǎng)規(guī)模的重要因素 – 成片開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)模受地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響最為明顯，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)不僅能夠吸引更多的外來人口，同時(shí)也將有力提升當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力；這將保證為成片開發(fā)項(xiàng)目周邊地區(qū)提供持續(xù)的消費(fèi)需求 周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了開發(fā)商的利潤(rùn)水平 ? 土地價(jià)格 – 成片開發(fā)除房產(chǎn)外還可通過土地經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動(dòng)土地增值，從而為開發(fā)商帶來較高的利潤(rùn) ? 房產(chǎn)價(jià)格 – 房產(chǎn)價(jià)格的提升是周邊區(qū)域消費(fèi)能力的體現(xiàn)，若經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，人民生活水平也將隨之大幅提升，從而為開發(fā)商提升房?jī)r(jià)，獲取更多利潤(rùn)提供保證 周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)較好的地區(qū)是成片開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域選擇 是否具有便捷的交通是選擇成片開發(fā)區(qū)域時(shí)必須考慮的因素 A鎮(zhèn) B鎮(zhèn) C鎮(zhèn) D鎮(zhèn) 工作 居住 中心 成片開發(fā)區(qū) 工作 居住 居住 工作 居住 工作