【正文】 ? 風(fēng)險評估（土地交易風(fēng)險、融資風(fēng)險、宏觀市場風(fēng)險、項目市場風(fēng)險） ? 其它 項目的經(jīng)濟性評估如何？ ? 市場潛在規(guī)模 ? 消費者對價格的承受能力 ? 項目整體盈虧分析 ? 項目的現(xiàn)金流預(yù)測 ? 各項財務(wù)指標的敏感性分析 ? 其它 本次項目研究的重點主要是戰(zhàn)略層面的兩方面問題 羅蘭 貝格認為項目開發(fā)模式中區(qū)域的選擇應(yīng)重點考慮市場規(guī)模大、利潤高的鎮(zhèn)區(qū) “市場規(guī)模大”和“利潤高”的鎮(zhèn)區(qū)是項目開發(fā)重點考慮的區(qū)域 ? 資金周轉(zhuǎn)快 – 項目開發(fā)追求更短的投資回報周期，從而依靠不斷新開的項目使資金的利用價值最大化 – 快速的資金周轉(zhuǎn)速度意味著更短的項目運作時間，因此需要旺盛的市場潛在需求 ? 利潤高 – 對開發(fā)商而言，利潤是保證其快速成長的關(guān)鍵；對中惠而言，更是完成未來戰(zhàn)略目標的關(guān)鍵 項目開發(fā)模式對鎮(zhèn)區(qū)選擇的要求 ? 市場潛在規(guī)模差異 – ＤＧ 32鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致對房產(chǎn)的需求存在差異 ? 利潤差異 – ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)的房價和地價差異較大，因此直接影響了各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平 ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)存在較大的差異 重點區(qū)域選擇 資料來源：羅蘭 貝格分析 而對于這些市場規(guī)模大、利潤高的鎮(zhèn)區(qū)，則應(yīng)重點考慮將其中心地帶作為項目開發(fā)的首選 住宅對周邊各類配套設(shè)施有較高的要求 自主開發(fā) 配套設(shè)施 選擇鎮(zhèn)區(qū) 中心地帶 不可行 可行 住宅項目對各類生活設(shè)施都有需求，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、各類商業(yè)等都是必要的配套； ＤＧ由于外來人口密集，治安環(huán)境較差，因此住宅項目的周邊安全同樣也是影響銷售的重要因素 項目開發(fā)規(guī)模較小，無論從土地面積來看還是從利潤水平來看，開發(fā)商不可能為其配備各類設(shè)施 唯一的配套通常是配套商鋪，但其實際出租率較低 ＤＧ各類商業(yè)及生活配套設(shè)施分布不均衡，但在鎮(zhèn)區(qū)中心地帶都較為充足 鎮(zhèn)區(qū)中心地帶大多是政府所在地，且商業(yè)繁榮，居住人口相對素質(zhì)較高，能夠保證周邊較高的治安環(huán)境 鎮(zhèn)區(qū)中心地帶是項目開發(fā)的首選 解決這一問題面臨兩種選擇 選擇一 選擇二 重點區(qū)域選擇 資料來源：羅蘭 貝格分析 羅蘭 貝格通過比較各鎮(zhèn)區(qū)的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現(xiàn)中惠未來需要重點關(guān)注的鎮(zhèn)區(qū) 高 低 低 高 重點關(guān)注鎮(zhèn)區(qū) 1） 的選擇 評估的依據(jù) 利潤水平 潛在市場規(guī)模 A B 利潤水平 ? 通過測算各鎮(zhèn)區(qū)土地成本和建安成本占價格的比重 潛在市場規(guī)模 ? 通過市場調(diào)研得出未來 3年內(nèi)各鎮(zhèn)區(qū)的潛在需求，并通過比較得出各自的潛在規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 1) 羅蘭 貝格在鎮(zhèn)區(qū)的選擇過程中所使用的各項指標均指單個鎮(zhèn)區(qū)的吸引力，而不考慮跨鎮(zhèn)區(qū)的影響 重點區(qū)域選擇 城區(qū)和 28個鎮(zhèn)區(qū)的潛在規(guī)?？梢酝ㄟ^消費者調(diào)研和鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)計進行估算 鎮(zhèn)區(qū) 沙田鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 樟木頭 塘廈鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 總戶數(shù)占比 有效需求比例 潛在市場規(guī)模指數(shù) 1）通過這種方法估算的各鎮(zhèn)區(qū)潛在市場規(guī)模的相對關(guān)系可以比較，但是不能用直接計算出的絕對值來預(yù)測市場規(guī)模 資料來源：消費者調(diào)研；ＤＧ統(tǒng)計局；羅蘭 貝格分析 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 高埗鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 大嶺山 厚街鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 望牛墩 中堂鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 總戶數(shù)占比 有效需求比例 潛在市場規(guī)模指數(shù) 1） 重點區(qū)域選擇 利潤水平主要通過各鎮(zhèn)區(qū)土地價格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績r格中所占的比重進行推算 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 長安鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 大嶺山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包）（千元） （千元 /平方米） 利潤水平 [1(a+b)/c] 43% 43% 44% 39% 40% 38% 44% 37% 35% 37% 32% 31% 39% 35% 鎮(zhèn)區(qū) 橋頭鎮(zhèn) 樟木頭鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 道滘鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 望牛墩鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包） （千元） （千元 /平方米） 利潤水平 [1(a+b)/c] 37% 33% 44% 37% 37% 31% 30% 33% 37% 37% 35% 36% 31% 34% 35% 資料來源：集團投資部；羅蘭 貝格分析 重點區(qū)域選擇 3040500 1 2 3 4 5 6 7 8根據(jù)市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引力初始矩陣 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 利潤水平 潛在規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 城區(qū) 重點區(qū)域選擇 研究發(fā)現(xiàn)除了土地和建安成本，不同的消費群對溢價的承受能力也將影響利潤水平 1）已經(jīng)剔除了由于各鎮(zhèn)區(qū)土地價格不同而帶來的價格差異 不同消費群溢價能力分析 1) 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致利潤水平不同 品味 實力 實力 務(wù)實型 實力 品味型 基本 改善型 品味 向往型 單價高 10% 總價高 5% 單價高 20% 總價高 12% 單價高 1% 總價高 1% 單價高 11% 總價高 8% ? 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費者結(jié)構(gòu)比例不同 ? 對溢價的接受程度不同 ? 每類消費群能創(chuàng)造的利潤水平不同 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點區(qū)域選擇 根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)消費結(jié)構(gòu)不同帶來的利潤影響，進一步調(diào)整市場吸引力矩陣 3040500 1 2 3 4 5 6 7 8城區(qū) 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 利潤水平 規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點區(qū)域選擇 各鎮(zhèn)區(qū)消費群構(gòu)成結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致不同的利潤調(diào)整幅度 資料來源：羅蘭 貝格分析 支持 大朗鎮(zhèn) 城區(qū) 大嶺山 橋頭鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 樟木頭 黃江鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 塘夏鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 望牛墩 麻涌鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 實力品味型比例 44% 21% 17% 8% 14% 49% 20% 18% 2% 52% 22% 22% 24% 10% 29% 實力務(wù)實型比例 54% 24% 47% 46% 43% 42% 39% 38% 36% 34% 33% 31% 28% 27% 24% 品味向往型比例 0% 36% 13% 7% 16% 1% 2% 22% 8% 8% 11% 27% 22% 22% 21% 基本改善型比例 2% 20% 22% 39% 26% 7% 39% 21% 54% 6% 34% 20% 26% 41% 26% 鎮(zhèn)區(qū)利潤調(diào)整幅度 6% 1% 1% 1% 0% 6% 0% 0% 4% 6% 0% 0% 0% 3% 1% 沙田鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 實力品味型比例 21% 10% 19% 37% 12% 36% 46% 26% 10% 25% 8% 4% 8% 53% 實力務(wù)實型比例 21% 20% 19% 17% 16% 14% 12% 10% 10% 9% 6% 4% 2% 2% 品味向往型比例 33% 51% 23% 27% 25% 23% 28% 22% 34% 43% 18% 72% 59% 34% 基本改善型比例 25% 20% 40% 19% 47% 27% 14% 42% 47% 23% 67% 20% 31% 12% 鎮(zhèn)區(qū)利潤調(diào)整幅度 1% 3% 2% 2% 3% 1% 3% 1% 5% 1% 5% 6% 5% 3% 重點區(qū)域選擇 2530354045500 1 2 3 4 5 6 7 8羅蘭 貝格認為長安、虎門、城區(qū)和常平等 10個鎮(zhèn)區(qū)是中惠未來項目開發(fā)模式中需要關(guān)注的重點 利潤指數(shù) 規(guī)模指數(shù) 城區(qū) 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 吸引力較高 吸引力一般 吸引力很高 吸引力低 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點關(guān)注鎮(zhèn)區(qū) 長安鎮(zhèn) 虎門 城區(qū) 常平鎮(zhèn) 大嶺山 塘廈鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 重點區(qū)域選擇 此外，景觀地段也具備項目開發(fā)所需的特征，同樣值得中惠重點關(guān)注 景觀地段項目覆蓋面更廣 ? 景觀地帶憑借其獨特的自然景觀能夠極大地提升項目的市場吸引力 ? 不僅能夠滿足本地周邊地消費需求，更由于其稀缺性吸引跨區(qū)域消費，其輻射范圍比位于普通區(qū)域的項目更廣 ? ＤＧ大量的境外人士和本地的富裕階級，對高附加產(chǎn)品的需求較大，能夠保證項目較短的銷售周期 景觀地段項目通常利潤較高 景觀地塊是中惠未來項目開發(fā)的重點關(guān)注區(qū)域之一 資料來源：羅蘭 貝格分析 ? 景觀地塊適合開發(fā)高檔的公寓住宅以及別墅等產(chǎn)品，本身屬于溢價型項目 ? 景觀地段為居住者提供了舒適的居住環(huán)境，消費者愿意為其支付更高的價格 重點區(qū)域選擇 對于成片開發(fā)模式，羅蘭 貝格認為其重點關(guān)注區(qū)域必須滿足三個條件 便捷的交通設(shè)施 ? 吸引在周邊工作的人群購房居住 ? 軌道交通對鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部的連接作用巨大 出色的土地規(guī)劃 ? 政府對土地的規(guī)劃質(zhì)量影響開發(fā)商對地塊的選擇 ? 開發(fā)商也可通過掌控規(guī)劃能力而減弱由于政府規(guī)劃較差而可能引起的風(fēng)險 較好的周邊經(jīng)濟發(fā)展趨勢 ? 提高成片開發(fā)區(qū)域的潛在市場規(guī)模 ? 促進成片開發(fā)項目房價的上升和土地的增值 重點區(qū)域選擇 周邊輻射區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展將直接影響項目開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及土地增值空間 周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展決定了市場規(guī)模 ? 成片開發(fā)項目規(guī)模大，輻射范圍廣 – 通常成片開發(fā)的土地面積在 1000畝以上，大規(guī)模的住宅通常很難僅靠所在鎮(zhèn)區(qū)的消費者需求滿足，而需要吸引大量跨區(qū)域購買的消費者 ? 經(jīng)濟發(fā)展是驅(qū)動消費、保證市場規(guī)模的重要因素 – 成片開發(fā)項目的市場規(guī)模受地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展影響最為明顯，良好的經(jīng)濟發(fā)展趨勢不僅能夠吸引更多的外來人口，同時也將有力提升當(dāng)?shù)氐南M能力；這將保證為成片開發(fā)項目周邊地區(qū)提供持續(xù)的消費需求 周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展決定了開發(fā)商的利潤水平 ? 土地價格 – 成片開發(fā)除房產(chǎn)外還可通過土地經(jīng)營獲取利潤，而經(jīng)濟發(fā)展將帶動土地增值，從而為開發(fā)商帶來較高的利潤 ? 房產(chǎn)價格 – 房產(chǎn)價格的提升是周邊區(qū)域消費能力的體現(xiàn)，若經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，人民生活水平也將隨之大幅提升，從而為開發(fā)商提升房價，獲取更多利潤提供保證 周邊經(jīng)濟發(fā)展趨勢較好的地區(qū)是成片開發(fā)項目的重點關(guān)注區(qū)域 重點區(qū)域選擇 是否具有便捷的交通是選擇成片開發(fā)區(qū)域時必須考慮的因素 A鎮(zhèn) B鎮(zhèn) C鎮(zhèn) D鎮(zhèn) 工作 居住 中心 成片開發(fā)區(qū) 工作 居住 居住 工作 居住 工作