【正文】 議，中惠將“構(gòu)筑和諧空間”作為中惠的使命，將 “最有價(jià)值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)”作為中惠的愿景，未來(lái) 5年內(nèi)，致力于成為ＤＧ本地最有價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)， 2023年銷售收入達(dá)到 30億，利潤(rùn)水平達(dá)到 30%，未來(lái) 5年總收入超過 100億，并實(shí)現(xiàn)品牌知名度與美譽(yù)度ＤＧ第一，作為有力支撐，羅蘭 如無(wú)羅蘭 ?貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。貝格分析 CAGR=28% 3457925% 25%26% 26%30%2023 2023 2023 2023 2023凈利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)額 為了支撐中惠未來(lái)的發(fā)展愿景，羅蘭 貝格分析 采用純項(xiàng)目開發(fā)模式，中惠需要在 1年內(nèi)同時(shí)運(yùn)作 10個(gè)以上的項(xiàng)目才能完成預(yù)定的戰(zhàn)略目標(biāo) 1 純項(xiàng)目開發(fā) ? 2023年項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均規(guī)模為 ，由于未來(lái)平均開發(fā)面積有可能進(jìn)一步擴(kuò)大，而且價(jià)格也會(huì)上升，假設(shè)項(xiàng)目平均規(guī)模每年上升 10％ ? 假設(shè)每個(gè)項(xiàng)目持續(xù) 2年，如果存在跨 3年的項(xiàng)目，則運(yùn)作樓盤數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步提高 ? 假設(shè) 2023年開發(fā)量至少保持 2023年的水平，則 2023至少新開 6個(gè)樓盤 年度同時(shí)運(yùn) 作的樓盤數(shù) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 8 8 9 11 12 2023 2023 2023 2023 2023 銷售收入 [億元 ] 項(xiàng)目平均規(guī)模 [億元 ] 銷售樓盤數(shù) 新開樓盤數(shù) 運(yùn)作樓盤總數(shù) 13 16 18 27 30 4 4 4 5 6 4 4 5 6 6 8 8 9 11 12 6 4 4 4 5 6 資料來(lái)源：羅蘭 貝格分析 13 12 1315 164512142023 2023 2023 2023 20232 項(xiàng)目開發(fā) +成片開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 成片開發(fā) 引入成片開發(fā)模式后戰(zhàn)略目標(biāo)分解－規(guī)模 合計(jì) [億元 ] 年均數(shù) [億元 ] 36 9 69 14 3 3 3 4 41 2352023 2023 2023 2023 202311 3 17 3 引入成片開發(fā)模式后對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)分解－利潤(rùn) 房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項(xiàng)目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來(lái)規(guī)模、效益與影響力 項(xiàng)目開發(fā) 成片開發(fā) 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型 開發(fā) 獨(dú)立的住宅或商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，一般在 10萬(wàn)平方米以下，持續(xù)時(shí)間 2~3年 以規(guī)劃為起點(diǎn)的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在 1平方公里左右，持續(xù) 5年以上 由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點(diǎn)的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到 10平方公里甚至更高 描述 資源 要求 低 高 規(guī)模 收益 低 高 企業(yè) 影響力 低 高 投資回 收速度 快 慢 － 典型 案例 上海新天地 魯能新城 資料來(lái)源：羅蘭 貝格分析 在成片開發(fā)中所獲得的經(jīng)驗(yàn)、能力和成功案例，有助于中惠未來(lái)走出ＤＧ和涉足更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) 2 在短期內(nèi)至少成功運(yùn)作 1個(gè)成片開發(fā) ? 獲得寶貴的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ? 培養(yǎng)并獲得包含規(guī)劃在內(nèi)的成片開發(fā)能力和土地經(jīng)營(yíng)能力 ? 擁有成功案例，為獲得其他項(xiàng)目奠定基礎(chǔ) 中惠走出ＤＧ ? 成片開發(fā)能幫助中惠實(shí)現(xiàn)與當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)企業(yè)之間的差異化，從而彌補(bǔ)與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在“地利”方面的差距 ? 成片開發(fā)更能幫助地方政府出政績(jī)，從而得到當(dāng)?shù)卣蟮闹С? ? 很多地方政府缺乏成片開發(fā)的經(jīng)驗(yàn) 更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) ? 成片開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和能力、成功案例將有效幫助中惠拿到更大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目 ? 已經(jīng)獲得的經(jīng)驗(yàn)和能力將大大降低城鎮(zhèn)式開發(fā)可能帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn) 有助于 項(xiàng)目開發(fā) +成片開發(fā) 資料來(lái)源：羅蘭 其它 綜上所述，羅蘭 2?=[10%, 12%)。 2’ =[15,20)。貝格通過對(duì)三個(gè)市場(chǎng)吸引力指標(biāo)之間的比較確定了市場(chǎng)吸引力指標(biāo)的重要性次序，并參考行業(yè)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)確定了各指標(biāo)的具體權(quán)重 資料來(lái)源：羅蘭 ?貝格分析 市場(chǎng)吸引力評(píng)估指標(biāo)權(quán)重確定方法 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 預(yù)計(jì) 2023年 的市場(chǎng)規(guī)模 項(xiàng)目盈利性 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 縱向總分 預(yù)計(jì) 2023年 的市場(chǎng)規(guī)模 項(xiàng)目盈利性 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1 2 2 0 1 0 0 2 1 1 5 3 羅蘭 ?貝格經(jīng)驗(yàn) 行業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 支持 項(xiàng)目盈利性 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)計(jì) 2023年 市場(chǎng)規(guī)模 50% 30% 20% 權(quán)重設(shè)定 通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務(wù)對(duì)中惠能力要求評(píng)估指標(biāo)的權(quán)重 資料來(lái)源：羅蘭 ?貝格分析 對(duì)中惠業(yè)務(wù)和能力要求評(píng)估指標(biāo)權(quán)重的確定 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 住宅類業(yè)務(wù) (銷售型 ) 非住宅類業(yè)務(wù) (持有型 ) 支持 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營(yíng)能力 30% 40% 30% 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營(yíng)能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營(yíng)能力 1 2 1 0 1 0 1 2 1 2 5 2 權(quán)重設(shè)定 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營(yíng)能力 20% 40% 40% 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營(yíng)能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營(yíng)能力 1 2 2 0 1 1 0 1 1 1 4 4 權(quán)重設(shè)定 各細(xì)分市場(chǎng)具體指標(biāo)評(píng)分結(jié)果如下表所示 資料來(lái)源：羅蘭 ?貝格分析 預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目盈利性 IRR 回收期 加權(quán)平均 土地獲取能力 資金實(shí)力 自有資金實(shí)力 融資能力 經(jīng)營(yíng)能力 研發(fā) /產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施和管理 銷售和營(yíng)銷能力 持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力 加權(quán)平均 對(duì)中惠能力要求 市場(chǎng)吸引力 通常項(xiàng)目規(guī)模 [億元 ] 住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 住宅 住宅配套 非住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級(jí)辦公樓 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 城區(qū)商業(yè)中心 20% 30% 50% 40% 30% 30% 5 5 4 5 4 3 4 3 3 4 3 4 2 3 4 5 4 3 4 3 3 4 2 3 20% 40% 40% 2 3 2 2 2 2 2 2 3 1 1 2 1 1 4 1 2 3 4 2 3 2 2 2 3 3 2 3 2 4 4 3 1 2 2 2 2 2 4 4 2 3 3 2 2 2 1 3 2 1 4 3 5 2 3 2 2 2 1 2 2 1 市場(chǎng) 吸引力 對(duì)中惠 能力要求 20% 30% 50% 物流地產(chǎn) 1 4 1 1 1 3 3 3 3 2 2 2 2 2 支持 到 2023年ＤＧ住宅市場(chǎng)和住宅配套商鋪市場(chǎng)規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它細(xì)分市場(chǎng) 2023年的市場(chǎng)規(guī)模 [億元 ] 3006020 20 20 185 2基本計(jì)算假設(shè) ? 430－ 550萬(wàn)平方米 ? 按每平方米5,800元計(jì)算 ? 35萬(wàn)平方米 ? 按每平方米17,000元計(jì)算 ? 到 2023年總面積為 280萬(wàn)平方米其中 15％出售， 85％出租 ? 平均租金為 50元 /天，售價(jià)4500元 /天 ? 入住率為 80% ? 2023年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 ? 2023年全市20230張床位 ? 房?jī)r(jià)為 400元 /天 ? 入住率以 65％計(jì)算 ? 2023年全市10000張床位 ? 房?jī)r(jià)為 200元 /天 ? 入主率以 75％計(jì)算 住宅 配套商鋪 中高級(jí)辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 資料來(lái)源：ＤＧ市統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭 ?貝格分析 ? 2023年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 市場(chǎng)吸引力 ? 2023年全市物流行業(yè)規(guī)模達(dá)到 30億元 ? 物流行業(yè)利潤(rùn)越位 10％ ? 以物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用占其成本 5％－ 10％ 物流地產(chǎn) 住宅和配套商鋪?lái)?xiàng)目盈利性較好，且回收期很短 各細(xì)分市場(chǎng)的項(xiàng)目盈利性分析 IRR比較 [%] 投資回收期比較 [年 ] 15%16%8%3%8%10%5%1 0 1 2 %住宅 住宅 配套 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 資料來(lái)源 ：羅蘭 ?貝格分析 物流 地產(chǎn) 10 108158 1 02 32 315住宅 住宅 配套 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 物流 地產(chǎn) 市場(chǎng)吸引力 回收周期短以及投資規(guī)模較小使得住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 住宅 配套商鋪 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級(jí)辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 供需平衡、投資沒有過熱勢(shì)頭，未來(lái) 5年內(nèi)增速平穩(wěn) 由于第一個(gè)由反租模式帶來(lái)的 3年合同期將至，消費(fèi)者可能對(duì)這一模式提出異議，存在較大風(fēng)險(xiǎn) 政府管控；需求不會(huì)有明顯提高 政府推動(dòng)，但知名連鎖運(yùn)營(yíng)商未必會(huì)進(jìn)入ＤＧ 市場(chǎng)供應(yīng)過剩，需求不足 局部市場(chǎng)過熱，ＤＧ有效需求短時(shí)間很難有較大提高 鎮(zhèn)區(qū)政府的市政工程，風(fēng)險(xiǎn)較低 工業(yè)保持快速發(fā)展勢(shì)頭，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 很低 較高 一般 較高 較低 各細(xì)分市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比較 資料來(lái)源：羅蘭 ?貝格分析 一般 較高 較高 市場(chǎng)吸引力 城區(qū)商業(yè)中心，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心和四五星級(jí)酒店項(xiàng)目對(duì)自有資金和融資能力的要求較高 自有資金要求 融資能力要求 5,0006,000萬(wàn) 1,0002,000萬(wàn) 23億 1億 住宅 配套 商鋪 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 寫字樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 1億 3億 2億 各細(xì)分市場(chǎng)對(duì)資金能力的要求分析 資料來(lái)源：羅蘭 ?貝格分析 1,0002,000萬(wàn) 3,0004,000萬(wàn) * 3,0004,000萬(wàn) 住宅 配套 商鋪 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 寫字樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 對(duì)中惠的能力要求 1,000萬(wàn) 500－1,000萬(wàn) 物流地產(chǎn) 物流地產(chǎn) 從能力上來(lái)看，中惠比較適合住宅和配套商鋪?lái)?xiàng)目所需要的開發(fā)能力 住宅 配套商鋪 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級(jí)辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 研發(fā) / 產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施和管理 銷售和營(yíng)銷 持續(xù)運(yùn)營(yíng) 綜合評(píng)分 代表能力要求很高 代表能力要求較高 代表能力要求一般 代表能力要求較低 代表能力要求很低 各細(xì)分市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)能力的要求分析 資料來(lái)源：羅蘭 ?貝格分析 物流地產(chǎn) 對(duì)中惠的能力要求 C. 價(jià)值鏈定位 羅蘭 ?貝格認(rèn)為中惠未來(lái)的核心業(yè)務(wù)是住宅和配套商鋪的開發(fā)以及成片開發(fā)模式下的土地投資 住宅 1） 配套商鋪 2） 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 投資 開發(fā) 經(jīng)營(yíng) /管理 土地投資 房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營(yíng) /管理 核心業(yè)務(wù)