【文章內(nèi)容簡介】 五星級(jí)酒店 城區(qū)商業(yè)中心 物流中心 中高級(jí)辦公樓 ： 圓圈大小表示通常項(xiàng)目總投資規(guī)模 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 1 2 3 4 5 6 7 8 優(yōu)先開發(fā)次序 住宅 配套商鋪 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 中高級(jí)辦公樓 經(jīng)濟(jì)型酒店 城區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 四五星級(jí)酒店 ＤＧ房地產(chǎn)市場各種物業(yè)評估 房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項(xiàng)目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力 項(xiàng)目開發(fā) 成片開發(fā) 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型 開發(fā) 獨(dú)立的住宅或商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，一般在 10萬平方米以下，持續(xù)時(shí)間 2~3年 以規(guī)劃為起點(diǎn)的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在 1平方公里左右，持續(xù) 5年以上 由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點(diǎn)的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到 10平方公里甚至更高 描述 資源 要求 低 高 規(guī)模 收益 低 高 企業(yè) 影響力 低 高 投資回 收速度 快 慢 － 典型 案例 上海新天地 魯能新城 資料來源：羅蘭 貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā) 規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在 5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃 廣州鳳凰城 羅蘭 ?貝格從市場吸引力及其對中惠的能力要求兩個(gè)緯度對可能的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)進(jìn)行比較 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 各細(xì)分市場評估方法 注：圖中圓圈的大小代表單個(gè)項(xiàng)目所需的資金規(guī)模情況 對中惠的能力要求 低 高 高 市 場 吸 引 力 細(xì)分市場 2 市場吸引力 對中惠的能力要求 ? 預(yù)計(jì) 2023年市場規(guī)模 ? 項(xiàng)目盈利性 ? IRR ? 回收期 ? 風(fēng)險(xiǎn) 權(quán)重 20% 50% 30% 指標(biāo) ? 土地獲取能力 ? 資金實(shí)力 ? 自有資金實(shí)力 ? 融資能力 ? 經(jīng)營能力 ? 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目實(shí)施和管理能力 ? 銷售和營銷能力 ? 持續(xù)運(yùn)營能力 住宅類權(quán)重 30% 40% 30% 指標(biāo) 細(xì)分市場 1 細(xì)分市場 3 細(xì)分市場 4 需要評估的細(xì)分市場： 1. 住宅 2. 住宅配套商鋪 3. 四五星級(jí)酒店 4. 經(jīng)濟(jì)型酒店 5. 中高級(jí)辦公樓 6. 城區(qū)商業(yè)中心 7. 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 8. 物流地產(chǎn) 非住宅類權(quán)重 20% 40% 40% 支持 各評估指標(biāo)定義及評分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下 (1/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標(biāo) 定義 評分標(biāo)準(zhǔn) 指項(xiàng)目實(shí)施、銷售和后期經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的影響項(xiàng)目銷售能力、盈利能力的各種風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn) 30% 1‘ =風(fēng)險(xiǎn)很高； 2’ =風(fēng)險(xiǎn)較高； 3‘ =風(fēng)險(xiǎn)一般； 4’ =風(fēng)險(xiǎn)較低； 5‘ =風(fēng)險(xiǎn)很低 假定典型的項(xiàng)目規(guī)模以及收入和成本水平，從 IRR和項(xiàng)目回收期角度評估項(xiàng)目的盈利能力 ? 項(xiàng)目盈利性 ? IRR ? 回收期 50% IRR： 1?=[0, 10%)。 2?=[10%, 12%)。 3?= [12%, 15%)。 4?=[15%, 20%)。 5?=20%+ 回收年份： 1‘ =20+。 2’ =[15,20)。 3‘ =[10, 15)。 4’ =[5, 10)。 5‘ =[0, 5) ? 預(yù)計(jì) 2023年市場規(guī)模 2023年預(yù)計(jì)整個(gè)市場總價(jià)值，對于出售型物業(yè)即指年市場銷售額，對于經(jīng)營型物業(yè)即指年市場總營業(yè) (出租 )額 [億元 ] 20% 1‘ =[0, 10)； 2’ =[10, 20)； 3‘ =[20, 30)； 4’ =[30, 50)； 5‘ =50+ 支持 市場吸引力評估指標(biāo) 各評估指標(biāo)定義及評分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下 (2/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標(biāo) 30% ? 土地獲取能力 30% ? 經(jīng)營能力 ? 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)能力 ? 項(xiàng)目實(shí)施和管理能力 ? 銷售和營銷能力 ? 持續(xù)運(yùn)營能力 40% ? 資金實(shí)力 ? 自有資金實(shí)力 ? 融資能力 定義 評分標(biāo)準(zhǔn) 從不同物業(yè)地理位置要求，評估土地供給的稀缺性，從而確定土地獲取能力要求差異 從研發(fā)和產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、銷售和營銷以及持續(xù)運(yùn)營等角度，評估項(xiàng)目經(jīng)營能力要求的高低 假定典型的項(xiàng)目規(guī)模以及收入和成本水平，從項(xiàng)目自有資金實(shí)力(35%/50%)和融資能力 (65%/50%)要求評估項(xiàng)目的資金實(shí)力要求 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 自有資金要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 1)； 2?=[1, 3)； 1?=3+ 融資能力要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 2)； 2?=[2, 4)； 1?=4+ 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 住宅類業(yè)務(wù) 20% 40% 40% 非住宅類業(yè)務(wù) 支持 對中惠能力要求評估指標(biāo) 羅蘭 貝格通過對三個(gè)市場吸引力指標(biāo)之間的比較確定了市場吸引力指標(biāo)的重要性次序，并參考行業(yè)的評估標(biāo)準(zhǔn)確定了各指標(biāo)的具體權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 市場吸引力評估指標(biāo)權(quán)重確定方法 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 預(yù)計(jì) 2023年 的市場規(guī)模 項(xiàng)目盈利性 市場風(fēng)險(xiǎn) 縱向總分 預(yù)計(jì) 2023年 的市場規(guī)模 項(xiàng)目盈利性 市場風(fēng)險(xiǎn) 1 2 2 0 1 0 0 2 1 1 5 3 羅蘭 ?貝格經(jīng)驗(yàn) 行業(yè)評估標(biāo)準(zhǔn) 支持 項(xiàng)目盈利性 市場風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)計(jì) 2023年 市場規(guī)模 50% 30% 20% 權(quán)重設(shè)定 通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務(wù)對中惠能力要求評估指標(biāo)的權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 對中惠業(yè)務(wù)和能力要求評估指標(biāo)權(quán)重的確定 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 住宅類業(yè)務(wù) (銷售型 ) 非住宅類業(yè)務(wù) (持有型 ) 支持 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 30% 40% 30% 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 1 2 1 0 1 0 1 2 1 2 5 2 權(quán)重設(shè)定 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 20% 40% 40% 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 1 2 2 0 1 1 0 1 1 1 4 4 權(quán)重設(shè)定 各細(xì)分市場具體指標(biāo)評分結(jié)果如下表所示 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 預(yù)計(jì)未來市場規(guī)模 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目盈利性 IRR 回收期 加權(quán)平均 土地獲取能力 資金實(shí)力 自有資金實(shí)力 融資能力 經(jīng)營能力 研發(fā) /產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施和管理 銷售和營銷能力 持續(xù)運(yùn)營能力 加權(quán)平均 對中惠能力要求 市場吸引力 通常項(xiàng)目規(guī)模 [億元 ] 住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 住宅 住宅配套 非住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級(jí)辦公樓 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 城區(qū)商業(yè)中心 20% 30% 50% 40% 30% 30% 5 5 4 5 4 3 4 3 3 4 3 4 2 3 4 5 4 3 4 3 3 4 2 3 20% 40% 40% 2 3 2 2 2 2 2 2 3 1 1 2 1 1 4 1 2 3 4 2 3 2 2 2 3 3 2 3 2 4 4 3 1 2 2 2 2 2 4 4 2 3 3 2 2 2 1 3 2 1 4 3 5 2 3 2 2 2 1 2 2 1 市場 吸引力 對中惠 能力要求 20% 30% 50% 物流地產(chǎn) 1 4 1 1 1 3 3 3 3 2 2 2 2 2 支持 到 2023年ＤＧ住宅市場和住宅配套商鋪市場規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它細(xì)分市場 2023年的市場規(guī)模 [億元 ] 3006020 20 20 185 2基本計(jì)算假設(shè) ? 430－ 550萬平方米 ? 按每平方米5,800元計(jì)算 ? 35萬平方米 ? 按每平方米17,000元計(jì)算 ? 到 2023年總面積為 280萬平方米其中 15％出售， 85％出租 ? 平均租金為 50元 /天，售價(jià)4500元 /天 ? 入住率為 80% ? 2023年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 ? 2023年全市20230張床位 ? 房價(jià)為 400元 /天 ? 入住率以 65％計(jì)算 ? 2023年全市10000張床位 ? 房價(jià)為 200元 /天 ? 入主率以 75％計(jì)算 住宅 配套商鋪 中高級(jí)辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 資料來源：ＤＧ市統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭 ?貝格分析 ? 2023年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 市場吸引力 ? 2023年全市物流行業(yè)規(guī)模達(dá)到 30億元 ? 物流行業(yè)利潤越位 10％ ? 以物流倉儲(chǔ)費(fèi)用占其成本 5％－ 10％ 物流地產(chǎn) 住宅和配套商鋪項(xiàng)目盈利性較好，且回收期很短 各細(xì)分市場的項(xiàng)目盈利性分析 IRR比較 [%] 投資回收期比較 [年 ] 15%16%8%3%8%10%5%1 0 1 2 %住宅 住宅 配套 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 資料來源 ：羅蘭 ?貝格分析 物流 地產(chǎn) 10 108158 1 02 32 315住宅 住宅 配套 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 物流 地產(chǎn) 市場吸引力 回收周期短以及投資規(guī)模較小使得住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對較低 住宅 配套商鋪 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級(jí)辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 供需平衡、投資沒有過熱勢頭，未來 5年內(nèi)增速平穩(wěn) 由于第一個(gè)由反租模式帶來的 3年合同期將至，消費(fèi)者可能對這一模式提出異議，存在較大風(fēng)險(xiǎn) 政府管控；需求不會(huì)有明顯提高 政府推動(dòng)，但知名連鎖運(yùn)營商未必會(huì)進(jìn)入ＤＧ 市場供應(yīng)過剩，需求不足 局部市場過熱，ＤＧ有效需求短時(shí)間很難有較大提高 鎮(zhèn)區(qū)政府的市政工程，風(fēng)險(xiǎn)較低 工業(yè)保持快速發(fā)展勢頭，風(fēng)險(xiǎn)相對較低 綜合風(fēng)險(xiǎn)評估 很低 較高 一般 較高 較低 各細(xì)分市場的風(fēng)險(xiǎn)比較 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 一般 較高 較高 市場吸引力 城區(qū)商業(yè)中心，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心和四五星級(jí)酒店項(xiàng)目對自有資金和融資能力的要求較高 自有資金要求 融資能力要求 5,0006,000萬 1,0002,000萬 23億 1億 住宅 配套 商鋪 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 寫字樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 1億 3億 2億 各細(xì)分市場對資金能力的要求分析 資料來