【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 五星級(jí)酒店 城區(qū)商業(yè)中心 物流中心 中高級(jí)辦公樓 ： 圓圈大小表示通常項(xiàng)目總投資規(guī)模 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 1 2 3 4 5 6 7 8 優(yōu)先開發(fā)次序 住宅 配套商鋪 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 中高級(jí)辦公樓 經(jīng)濟(jì)型酒店 城區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 四五星級(jí)酒店 ＤＧ房地產(chǎn)市場(chǎng)各種物業(yè)評(píng)估 房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項(xiàng)目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力 項(xiàng)目開發(fā) 成片開發(fā) 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型 開發(fā) 獨(dú)立的住宅或商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，一般在 10萬平方米以下，持續(xù)時(shí)間 2~3年 以規(guī)劃為起點(diǎn)的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在 1平方公里左右，持續(xù) 5年以上 由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點(diǎn)的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到 10平方公里甚至更高 描述 資源 要求 低 高 規(guī)模 收益 低 高 企業(yè) 影響力 低 高 投資回 收速度 快 慢 － 典型 案例 上海新天地 魯能新城 資料來源：羅蘭 貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā) 規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在 5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃 廣州鳳凰城 羅蘭 ?貝格從市場(chǎng)吸引力及其對(duì)中惠的能力要求兩個(gè)緯度對(duì)可能的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)進(jìn)行比較 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 各細(xì)分市場(chǎng)評(píng)估方法 注：圖中圓圈的大小代表單個(gè)項(xiàng)目所需的資金規(guī)模情況 對(duì)中惠的能力要求 低 高 高 市 場(chǎng) 吸 引 力 細(xì)分市場(chǎng) 2 市場(chǎng)吸引力 對(duì)中惠的能力要求 ? 預(yù)計(jì) 2023年市場(chǎng)規(guī)模 ? 項(xiàng)目盈利性 ? IRR ? 回收期 ? 風(fēng)險(xiǎn) 權(quán)重 20% 50% 30% 指標(biāo) ? 土地獲取能力 ? 資金實(shí)力 ? 自有資金實(shí)力 ? 融資能力 ? 經(jīng)營能力 ? 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目實(shí)施和管理能力 ? 銷售和營銷能力 ? 持續(xù)運(yùn)營能力 住宅類權(quán)重 30% 40% 30% 指標(biāo) 細(xì)分市場(chǎng) 1 細(xì)分市場(chǎng) 3 細(xì)分市場(chǎng) 4 需要評(píng)估的細(xì)分市場(chǎng)： 1. 住宅 2. 住宅配套商鋪 3. 四五星級(jí)酒店 4. 經(jīng)濟(jì)型酒店 5. 中高級(jí)辦公樓 6. 城區(qū)商業(yè)中心 7. 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 8. 物流地產(chǎn) 非住宅類權(quán)重 20% 40% 40% 支持 各評(píng)估指標(biāo)定義及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下 (1/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標(biāo) 定義 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 指項(xiàng)目實(shí)施、銷售和后期經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的影響項(xiàng)目銷售能力、盈利能力的各種風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn) 30% 1‘ =風(fēng)險(xiǎn)很高； 2’ =風(fēng)險(xiǎn)較高； 3‘ =風(fēng)險(xiǎn)一般； 4’ =風(fēng)險(xiǎn)較低； 5‘ =風(fēng)險(xiǎn)很低 假定典型的項(xiàng)目規(guī)模以及收入和成本水平，從 IRR和項(xiàng)目回收期角度評(píng)估項(xiàng)目的盈利能力 ? 項(xiàng)目盈利性 ? IRR ? 回收期 50% IRR： 1?=[0, 10%)。 2?=[10%, 12%)。 3?= [12%, 15%)。 4?=[15%, 20%)。 5?=20%+ 回收年份： 1‘ =20+。 2’ =[15,20)。 3‘ =[10, 15)。 4’ =[5, 10)。 5‘ =[0, 5) ? 預(yù)計(jì) 2023年市場(chǎng)規(guī)模 2023年預(yù)計(jì)整個(gè)市場(chǎng)總價(jià)值，對(duì)于出售型物業(yè)即指年市場(chǎng)銷售額，對(duì)于經(jīng)營型物業(yè)即指年市場(chǎng)總營業(yè) (出租 )額 [億元 ] 20% 1‘ =[0, 10)； 2’ =[10, 20)； 3‘ =[20, 30)； 4’ =[30, 50)； 5‘ =50+ 支持 市場(chǎng)吸引力評(píng)估指標(biāo) 各評(píng)估指標(biāo)定義及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下 (2/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標(biāo) 30% ? 土地獲取能力 30% ? 經(jīng)營能力 ? 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)能力 ? 項(xiàng)目實(shí)施和管理能力 ? 銷售和營銷能力 ? 持續(xù)運(yùn)營能力 40% ? 資金實(shí)力 ? 自有資金實(shí)力 ? 融資能力 定義 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 從不同物業(yè)地理位置要求，評(píng)估土地供給的稀缺性，從而確定土地獲取能力要求差異 從研發(fā)和產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、銷售和營銷以及持續(xù)運(yùn)營等角度，評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營能力要求的高低 假定典型的項(xiàng)目規(guī)模以及收入和成本水平，從項(xiàng)目自有資金實(shí)力(35%/50%)和融資能力 (65%/50%)要求評(píng)估項(xiàng)目的資金實(shí)力要求 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 自有資金要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 1)； 2?=[1, 3)； 1?=3+ 融資能力要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 2)； 2?=[2, 4)； 1?=4+ 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 住宅類業(yè)務(wù) 20% 40% 40% 非住宅類業(yè)務(wù) 支持 對(duì)中惠能力要求評(píng)估指標(biāo) 羅蘭 貝格通過對(duì)三個(gè)市場(chǎng)吸引力指標(biāo)之間的比較確定了市場(chǎng)吸引力指標(biāo)的重要性次序，并參考行業(yè)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)確定了各指標(biāo)的具體權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 市場(chǎng)吸引力評(píng)估指標(biāo)權(quán)重確定方法 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 預(yù)計(jì) 2023年 的市場(chǎng)規(guī)模 項(xiàng)目盈利性 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 縱向總分 預(yù)計(jì) 2023年 的市場(chǎng)規(guī)模 項(xiàng)目盈利性 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1 2 2 0 1 0 0 2 1 1 5 3 羅蘭 ?貝格經(jīng)驗(yàn) 行業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 支持 項(xiàng)目盈利性 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)計(jì) 2023年 市場(chǎng)規(guī)模 50% 30% 20% 權(quán)重設(shè)定 通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務(wù)對(duì)中惠能力要求評(píng)估指標(biāo)的權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 對(duì)中惠業(yè)務(wù)和能力要求評(píng)估指標(biāo)權(quán)重的確定 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 住宅類業(yè)務(wù) (銷售型 ) 非住宅類業(yè)務(wù) (持有型 ) 支持 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 30% 40% 30% 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 1 2 1 0 1 0 1 2 1 2 5 2 權(quán)重設(shè)定 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 20% 40% 40% 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 1 2 2 0 1 1 0 1 1 1 4 4 權(quán)重設(shè)定 各細(xì)分市場(chǎng)具體指標(biāo)評(píng)分結(jié)果如下表所示 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)規(guī)模 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目盈利性 IRR 回收期 加權(quán)平均 土地獲取能力 資金實(shí)力 自有資金實(shí)力 融資能力 經(jīng)營能力 研發(fā) /產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施和管理 銷售和營銷能力 持續(xù)運(yùn)營能力 加權(quán)平均 對(duì)中惠能力要求 市場(chǎng)吸引力 通常項(xiàng)目規(guī)模 [億元 ] 住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 住宅 住宅配套 非住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級(jí)辦公樓 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 城區(qū)商業(yè)中心 20% 30% 50% 40% 30% 30% 5 5 4 5 4 3 4 3 3 4 3 4 2 3 4 5 4 3 4 3 3 4 2 3 20% 40% 40% 2 3 2 2 2 2 2 2 3 1 1 2 1 1 4 1 2 3 4 2 3 2 2 2 3 3 2 3 2 4 4 3 1 2 2 2 2 2 4 4 2 3 3 2 2 2 1 3 2 1 4 3 5 2 3 2 2 2 1 2 2 1 市場(chǎng) 吸引力 對(duì)中惠 能力要求 20% 30% 50% 物流地產(chǎn) 1 4 1 1 1 3 3 3 3 2 2 2 2 2 支持 到 2023年ＤＧ住宅市場(chǎng)和住宅配套商鋪市場(chǎng)規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它細(xì)分市場(chǎng) 2023年的市場(chǎng)規(guī)模 [億元 ] 3006020 20 20 185 2基本計(jì)算假設(shè) ? 430－ 550萬平方米 ? 按每平方米5,800元計(jì)算 ? 35萬平方米 ? 按每平方米17,000元計(jì)算 ? 到 2023年總面積為 280萬平方米其中 15％出售， 85％出租 ? 平均租金為 50元 /天，售價(jià)4500元 /天 ? 入住率為 80% ? 2023年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 ? 2023年全市20230張床位 ? 房?jī)r(jià)為 400元 /天 ? 入住率以 65％計(jì)算 ? 2023年全市10000張床位 ? 房?jī)r(jià)為 200元 /天 ? 入主率以 75％計(jì)算 住宅 配套商鋪 中高級(jí)辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 資料來源：ＤＧ市統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭 ?貝格分析 ? 2023年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 市場(chǎng)吸引力 ? 2023年全市物流行業(yè)規(guī)模達(dá)到 30億元 ? 物流行業(yè)利潤越位 10％ ? 以物流倉儲(chǔ)費(fèi)用占其成本 5％－ 10％ 物流地產(chǎn) 住宅和配套商鋪項(xiàng)目盈利性較好，且回收期很短 各細(xì)分市場(chǎng)的項(xiàng)目盈利性分析 IRR比較 [%] 投資回收期比較 [年 ] 15%16%8%3%8%10%5%1 0 1 2 %住宅 住宅 配套 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 資料來源 ：羅蘭 ?貝格分析 物流 地產(chǎn) 10 108158 1 02 32 315住宅 住宅 配套 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 物流 地產(chǎn) 市場(chǎng)吸引力 回收周期短以及投資規(guī)模較小使得住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 住宅 配套商鋪 四五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級(jí)辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 供需平衡、投資沒有過熱勢(shì)頭，未來 5年內(nèi)增速平穩(wěn) 由于第一個(gè)由反租模式帶來的 3年合同期將至，消費(fèi)者可能對(duì)這一模式提出異議，存在較大風(fēng)險(xiǎn) 政府管控；需求不會(huì)有明顯提高 政府推動(dòng)，但知名連鎖運(yùn)營商未必會(huì)進(jìn)入ＤＧ 市場(chǎng)供應(yīng)過剩，需求不足 局部市場(chǎng)過熱，ＤＧ有效需求短時(shí)間很難有較大提高 鎮(zhèn)區(qū)政府的市政工程，風(fēng)險(xiǎn)較低 工業(yè)保持快速發(fā)展勢(shì)頭，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 很低 較高 一般 較高 較低 各細(xì)分市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比較 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 一般 較高 較高 市場(chǎng)吸引力 城區(qū)商業(yè)中心，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心和四五星級(jí)酒店項(xiàng)目對(duì)自有資金和融資能力的要求較高 自有資金要求 融資能力要求 5,0006,000萬 1,0002,000萬 23億 1億 住宅 配套 商鋪 四五星 級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級(jí) 寫字樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 1億 3億 2億 各細(xì)分市場(chǎng)對(duì)資金能力的要求分析 資料來