【正文】 檔次；關注居住空間； 投資客 ? 大漢口的投資者； ? 他們有著理性的分析思路，專業(yè)的分析方法； ? 他們同時也關注環(huán)境，投資的同時也兼帶自?。? 精神訴求 ：理性、享受； 120㎡客戶小結 120平米 ?和漢陽或者華潤或多或少存在聯(lián)系； ? 以改善現(xiàn)有居住環(huán)境為主； ? 擔心未來經(jīng)濟可能出現(xiàn)的通貨膨脹帶來的風險性，因此希望通過購買物業(yè)規(guī)避風險； ? 認可環(huán)境、關注品牌與品質； 精神訴求 ：理性的居住家，關注居住的品質和優(yōu)質性；購買目的兼顧居住與投資； 拼合 ?收入中上等； ?居住或工作在漢口核心地段 ? 關心居住的細節(jié)，比如產(chǎn)品購買后具體怎么使用； ? 家里人口一般三口以上，追求生活的品質性； 精神訴求 ：理性的居住家，關注居住的細節(jié)品質，購買目的更多是為了居??； 9098平米客戶定位 城市棲居，有追求的首臵客戶 ? 2832歲為主，居住在漢陽，希望有自己獨立的生活空間；家境富?；蛘吆筇煅杆俜e累財富； ?敏感點：首付、月供、品牌、面子、產(chǎn)品的內(nèi)部功能 改善類客戶 ? 40歲左右，在住在漢陽或者橋口相對較新的小區(qū)；關注產(chǎn)品居住的檔次性和舒適性，也關注產(chǎn)品的居住功能空間。 ?敏感點：價格、性價比、物業(yè)檔次、環(huán)境、房間的功能空間； 核心客戶 第 3居所客戶 ? 3545歲為主，有經(jīng)濟實力的社會精英，在橋口區(qū)工作，在武漢擁有高尚的住宅，尋求靜逸的休息、度假、避世的管理好的第 3居所。 ?敏感點：環(huán)境、管理、品牌 投資客戶 ? 3040歲為主，有經(jīng)濟實力的社會精英，在漢口中心區(qū)工作，在武漢擁有高尚的住宅，理性，關注產(chǎn)品未來的升值潛力。 ?敏感點：環(huán)境、管理、升值潛力 定位下的客戶攻略 中央公園 錦繡長江 濱江板塊 古田板塊 硚口板塊 漢陽中心板塊 四新板塊 三個手段 漢陽中心區(qū) ： 針對漢陽的老社區(qū)和 05年前的社區(qū)，特別是鸚鵡大道沿線的社區(qū)，進行 “ 掃城 ” 似的密集推廣； 主要手段：派單，短信 橋口區(qū) ： 真對橋口的企事業(yè)單位和即將被拆遷以及 05年以前的社區(qū)，同樣進行密集的 “ 掃城 ” 行動； 主要手段：派單，短信 漢口中心區(qū) ： 針對東亞銀行等高收入的金融單位進行定向推介或者圈層活動；進行內(nèi)部轉介； 主要手段：定向推介、圈層活動； 報告結構 客戶情況再認知 2 開發(fā)商目標解析 3 4 大盤價值提升策略 1 本項目占位解析 09年下半年營銷安排 5 2023年全年目標 —— 營業(yè)額指標： 4個億 簽約額指標： 6個億 截止 6月底已完成目標 ； 2023年下半年目標 —— 營業(yè)額指標： 簽約額指標： 華潤提出的 2023年度目標 1 2 3 4 5 6 剩余套數(shù)： 50套 剩余面積： 4500㎡ 剩余金額： 3150萬 價格預期： 7000元 /㎡ ㎡ 剩余套數(shù)： 108套 剩余面積： 6590㎡ 剩余金額： 5250萬 價格預期： 8100元 /㎡ 剩余套數(shù)： 14套 剩余面積： 1260㎡ 剩余金額： 882萬 價格預期： 7000元 /㎡ 剩余產(chǎn)品中保營業(yè)額目標的產(chǎn)品 總套數(shù)： 132套 剩余面積： ㎡ 剩余金額： 9272萬 價格預期： 7600元 /㎡ 總套數(shù)： 214套 剩余面積： ㎡ 剩余金額： 10800萬 價格預期： 7300元 /㎡ 總套數(shù)： 128套 剩余面積： ㎡ 剩余金額： 13280萬 價格預期： 8300元 /㎡ 9282萬 待推產(chǎn)品 目標拆分 ?項目目前累計存量 646套（包括 156） ,面積 55350平米 ,戶均面積 86平米 。預計下半年套均面積 7600元 /平米； ?下半年需完成 ； 意味著 月均需完成的銷售 82套，銷售面積 ； 這個目標的實際意義？ 按照 10%的成單率，每月的上門必須有 820組； 片區(qū) 項目名稱 成交量 (套 ) 成交情況詳情 成交均價 營銷活動 備注 漢陽 世茂錦繡長江 150 90101平兩房 6300 / 不看江 ,望江的折后 10000元 十里華府 23 90平米兩房、 130平米三房 5700 清盤 剩余 29套， 90平米 14套， 130的 15套 香榭琴臺 103 特價房 85平米二房 5700 90平米二房 6700 95（實際 102）平米 “ 二變?nèi)?” 房 6500 6200 85平米特價房 特價房的銷售拉低了整盤成交均價 ,現(xiàn)還有 5號樓未售 ,面積主要為 120平米的三房 南國明珠 2 230平米 4800 / 目前蓄客組團皆為大戶型，推廣出 街后效果甚差，問津者乏 橋口 江山如畫 20 120130平米三房 7244 一次性付款 ?，F(xiàn)在為尾盤，以高層戶型為主。 尾盤 同馨花園 33 、 米三房、 、138平米三房為主 6700 特價房面積為 135平方米，房源位于 6棟朝北位臵，起價 6158元 /平方米。 尾盤 時代天驕 5 兩房為主，該項目為尾盤 7500 尾盤 漢口中心城區(qū) 金色家園 105 80— 90平米兩房 9600 融科天城 22 120140平米三房 8928 下半年推出 300套 ,82138平米 ,以 95平米的為主 御江苑 16 140平米三房（有江景）、 101平米二房（無江景） 11671 無，僅為 99折 閱讀市場 ：周邊典型項目除了尾盤外，月均去化速度達到 100套以上；但 7600的實際價格已經(jīng)遠遠高于片區(qū)典型項目； 意味著 以片區(qū)的最高價格來達到區(qū)域相對最快的速度； 問題的基本解決之道： 競爭市場盤點 宏觀大勢分析 2023年下半年營銷安排 推廣策略 產(chǎn)品策略 推售策略 推售鋪排 大勢預判 喜 ： 對未來房地產(chǎn)走勢持樂觀態(tài)度，市場必將轉好 世聯(lián)陳董： ?國資產(chǎn)價格的筑底是非常堅實了，復蘇已成定局。目前中國股市和樓市應該說是全球表現(xiàn)最好的市場，這既是對過去過分下跌的補償，也是本輪全球復蘇的先導。 ?后續(xù)的實體經(jīng)濟復蘇才是可持續(xù)的基礎 。 際著名投資者、量子基金創(chuàng)始人喬治 〃 索羅斯 6月 7日在復旦大學演講表示 ： 中國經(jīng)濟目前已經(jīng)開始復蘇，未來將超出人們的預期。談及股市時，索羅斯說，全球范圍內(nèi)的牛市尚未到來，但中國可能是個例外。 大勢預判 憂： 經(jīng)濟面沒有得到根本好轉，系列性政策因素不確定，下半年整個地產(chǎn)的經(jīng)濟形勢難以判斷 觀點 1：出口導向型經(jīng)濟策略在未來一段時間將受到考驗，企業(yè)轉型非一日之功 (1) 摩根士丹利指出 可持續(xù)的恢復增長將取決于中國政策刺激是否能在年中前見效，以及 G3經(jīng)濟體是否能在 2023年第四季度前溫和復蘇 。但 2023年下半年可能出現(xiàn)的增長反彈僅能部分彌補上半年的增長不足 去年下半年起的人民幣升值 /出口稅收政策調整已經(jīng)對出口行業(yè)造成損害，本年歐美經(jīng)濟環(huán)境惡化，消費市場萎縮進一步雪上加霜。 （ 2） 1月份我國出口繼續(xù)萎縮的態(tài)勢，出口萎縮直接將導致工業(yè)發(fā)展速度減緩。 （ 3）工業(yè)發(fā)展降速，直接撼動 GDP增速，依靠出口高速拉動經(jīng)濟增長的黃金時代結束。 觀點 2： 09年上半年 信貸總量的爆發(fā)式增長，但總量的利好難掩信貸結構上的隱憂 ?票據(jù)融資占比較大導致銀行對企業(yè)貸款的擠出效應，凸顯企業(yè)特別是中小企業(yè)融資的艱難困境，在一定程度上說明管理層前期對中小企業(yè)扶持政策的實際效果甚微，這對拉動投資需求特別是內(nèi)需和穩(wěn)定就業(yè)不利，從而也說明信貸高增長的持續(xù)性有待考驗。因此， 1月金融數(shù)據(jù)并未像以前預期的樂觀，信貸不確定性增加。 資料來源：高盛投資銀行數(shù)據(jù) 中央公園 錦繡長江 濱江板塊 古田板塊 硚口板塊 漢陽中心板塊 四新板塊 競爭板塊： 本項目的一級競爭來自漢口中心區(qū) 和漢陽中心板塊；二級干擾來自于硚口、古田、新華西板塊 ? 對項目周邊的在售項目調研得知，片區(qū)客戶主要是漢陽客戶、漢口客戶和郊縣客戶； ? 與本區(qū)域形成客戶爭奪的板塊主要是濱江板塊、古田板塊、硚口板塊、四新板塊、漢陽中心板塊； ?項目競爭的強弱等級主要來自于對客戶爭奪激烈度的分析； 2023 7月 8月 9月 10月 11月 12月 金色家園 武漢天地 200套組團，主要是 110~130平米 75110平米，后續(xù)約有 200套 融科天城 100110平米，后續(xù)約有 300套 錦繡長江 大約不足 200套 ,以大面積為主；下半年推 100110平米 110套 香榭琴臺 5號樓未售，面積為 120以上的三房 同馨花園 現(xiàn)已封盤 主流競爭 時代天驕 剩余 39套， 90平米 14套， 130平米 25套 十里華府 尾盤 分流競爭 非競爭 南國明珠 一方水共推 320套 ,還剩 200套未售 ,面積為 140平米以上 大約不足 200套 ,以大面積 150平米為主 金都 漢宮 下半年，主流競爭來自于漢口中心區(qū)的融科、金色家園和武漢天地，區(qū)域內(nèi)的錦繡長江，共計約 800套，且 90平米區(qū)域內(nèi)競爭存在空白點； 本項目 646套組團，主要是 90~130平米 漢口盤點： 目前 90平米以上產(chǎn)品剩余約 3200套，其中 110130平米成為競爭主流；且推售時間集中在 10月份以后 廣電江灣新城 2023 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 金色家園 85130㎡為主， ， 5300元 /㎡，目前一期剩余約 200多套 頂繡晶城 約剩 200套 ， 90㎡兩房占 3成， 110~130㎡三房占 4成， 150㎡四房占 2成，其余 1成。均價 6750，二期二批即將認籌 77110平米，后續(xù)約有 200套 融僑錦城 酒店式公寓， 43— 87平米， 均價 5300元 /㎡ 三鑫國際新城 剩余約 700套，兩房、三房、四房比例約 3： 4： 3，后期 130平米產(chǎn)品預記下半年 10月份推出 永清城 103194㎡，二期 360套，基本售罄 江岸區(qū) 橋口、古田片區(qū) 江漢區(qū) 金地名郡 占地 2萬方，戶型尚未確定 香港映象 4144㎡一房， 8386平米兩房， 120平米三房，目前剩余約 500套 航天花園 92平米三房， 120150平米三房。四房，共計約 200套，目前剩余約 100套，均價 7200元 /平米 同鑫花園二期 70140平米，共計約 1537套套，目前剩余約 1000套，均價 6900元 /平米 武漢天地 100170平米，目前剩余約 150套，整體產(chǎn)品以三房 140~160㎡和四房 190㎡左右為主，分別占近 4成，兩房和五房為輔，分別占 1成左右。均價 12023元 /平米，后續(xù)加推 三陽金城 共分 3期開發(fā)，共計約 730套， 92160平米，剩余約 550套，兩房 3成，三房 5成，四房 2成。后續(xù)加推，時間待定 航天雙城 目前 3990平米小戶型剩余約 80套，下半年可能加推 170套小戶型，明年 3月份推 140160平米產(chǎn)品， 700套 東立國際 王家墩泛海項目 總建筑面積 46萬方，包括寫字樓，購物中心，公寓和住宅，其中住宅總建筑面積約 22萬方， 9棟 32層， 1476套，預計下半年 一房兩房三房，共計 2118套，目前剩余約 100多套， 120㎡三房占 4成，兩房占 3成，四房占 2成其余占 1成。價格 5600元 /平米 銀泰 占地 ，容積率不超過 萬科 〃 才茂街 福星 〃 國際城 興華嘉天下 高層， 7棟，二房 94㎡，三房 130㎡，共計約 990套 愛家國際 二房 96~1三房 118~136，共計約 224套 都市經(jīng)典卓錦園 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 復地東湖國際 華潤民主路項目 金地國際花園 歐琳灣 融僑華府 住宅約 12萬方，受 90/70限制，主力 88㎡二房送面積至 130㎡三房，約 1300套 目前在售僅剩余 148㎡三房 72棟尚未推出，主力 90~140，約 380套 目前二期剩余約 4棟尚未推出，約 400套 目前 1尚未推出， 94~104㎡ ,約 182套，預計 7月份推出 約 2萬方， 90㎡為主，預計 12月份推出，約 200套 僅剩余一棟 HR5尚未推出，預計 202