【正文】 0 觀邸國(guó)際寓所 待定 〉 200 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 147 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 148 （濱江沿江） ?特征四：從項(xiàng)目整體戶型面積配比看，三居室是絕對(duì)主力 [注 ]：配比為套數(shù) –三居室所占比重從 40%到 80% –三居室比重普遍高于四居室 項(xiàng)目名稱 一居 兩居 三居 四居 五居 復(fù)式 其他 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 同人 春江時(shí)代 無 無 100105 % 125180 % 190205 % 無 無 205720 % 無 旅游 水印城 無 無 95130 % 120175 % 185200 % 無 無 220505 % % 西房 錦繡江南 無 無 無 無 115185 % 180195 % 無 無 210330 % 無 盛元 慧谷 7580 % 90120 % 140166 % 190200 % 380390 （大平層） % 225320 % % 海威 國(guó)際 無 無 無 無 125135 % 140170 % 190210 % 220370 % 無 中海 0634地塊 無 無 8590 % 無 無 210220 % 無 無 270295 % % 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 148 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 149 （濱江沿江） ?特征五：從項(xiàng)目一線江景樓座面積配比看，未來四居室所占比重提升明顯 –早期項(xiàng)目三居室所占比重很高 –新的項(xiàng)目四居室所占比重提升明顯，已呈現(xiàn)出比重超越三居室的跡象 項(xiàng)目名稱 三居 四居 五居 復(fù)式 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 同人春江時(shí)代 153170 % 190205 % 無 無 265720 % 旅游水印城 155175 % 185200 % 無 無 220505 % 西房錦繡江南 180185 % 180195 % 無 無 210330 % 盛元慧谷 155166 % 190200 % 380390（大平層） % 220320 % 海威國(guó)際 無 無 155170 % 190210 % 220 % 中海 0634地塊 無 無 210220 % 無 無 270295 % 錢江彩虹城（彩虹豪庭） 無 無 250左右 無 無 〉 400 錢江水晶城 無 無 250左右 觀邸國(guó)際寓所 無 無 200 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 149 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 150 （下沙沿江） ?特征一：已有項(xiàng)目戶型面積總體偏緊湊 錢 江新城沿江板 塊 濱 江沿江板 塊 下沙沿江板 塊 緊湊型向舒適型轉(zhuǎn)變 舒適型向奢侈型轉(zhuǎn)變 項(xiàng)目名稱 三居面積區(qū)間 套數(shù)比 同人春江時(shí)代 125140 % 140155 % 165180 % 旅游水印城 120140 % 140155 % 155175 % 西房錦繡江南 115 % 150185 % 盛元慧谷 140160 % 海威國(guó)際 125135 % 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 項(xiàng)目名稱 三居面積區(qū)間 套數(shù)比 華元夢(mèng)琴灣 105115 % 120140 % 140155 % 170175 % 野風(fēng)海天城 115125 % 120140 % 140160 % 理想伊薩卡 （一、三期） 105115 % 120140 % 世茂下沙項(xiàng)目 （一期） 120135 % 140165 % 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)（單位：平米） 150 （下沙沿江） 一居 兩居 三居 四居 五居 大平層 復(fù)式 錢江新城 沿江板塊 面積 無 100130 140170 210250 160200 270360 無 無 200950 套數(shù)比區(qū)間 無 10%20% 45%70% 20%45% 10%35% 15%75% 無 無 2%10% 濱江 沿江板塊 面積 7580 95130 120140 140180 150205 190210 380390 205700 套數(shù)比區(qū)間 2%左右 10%30% 20%40% 25%55% 10%40% 15%左右 1%左右 1%10% 下沙 沿江板塊 面積 6065 80120 105120 120140 140165 150205 無 無 185320 套數(shù)比區(qū)間 2%5% 25%45% 5%20% 20%45% 5%20% 8%20% 無 無 %6% 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 項(xiàng)目名稱 一室一 /兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一 /兩衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 四室兩廳兩衛(wèi) 復(fù)式 華元夢(mèng)琴灣 6065 85105 105115 120140 140175 160205 300320 野風(fēng)海天城 無 9095 115125 120140 140160 150185 185 215270 多藍(lán)水岸 無 100105 125 125140 140150 145160 190220 理想伊薩卡 65 80100 105115 120140 160200 240300 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 151 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 152 （下沙沿江） ?特征一：已有項(xiàng)目戶型面積總體偏緊湊 –為什么？ ?1. 普通住宅定位：區(qū)域發(fā)展不成熟，客戶主要為地緣客戶及被市區(qū)高昂房?jī)r(jià)所逼出的中端客戶 ?2. 發(fā)展階段限制：此類項(xiàng)目定位之初，江景稀缺性不很明顯，江景資源未得到更為足夠的重視 ?3. 市場(chǎng)環(huán)境影響：宏觀調(diào)控使部分開發(fā)商（理想伊薩卡）對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，推出的項(xiàng)目戶型面積總體趨于保守，個(gè)別項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了后期戶型較前期戶型面積回落的現(xiàn)象 開盤時(shí)間 一室兩廳 一衛(wèi) 兩室兩廳 一衛(wèi) /兩衛(wèi) 三室兩廳 一衛(wèi) 三室兩廳 兩衛(wèi) 四室兩廳 兩衛(wèi) 復(fù)式 一期 2023年 5月 無 80100 110115 120140 160180 240300 三期 2023年下半年 65 90 105110 120135 200 無 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 理想伊薩卡一期、三期戶型面積表 理想伊薩卡規(guī)劃圖 152 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 153 （下沙沿江） ?特征二：未來項(xiàng)目顯示出戶型面積變大的趨勢(shì) –，復(fù)式比重較已有項(xiàng)目明顯提高 –2. 隨江景資源稀缺性增強(qiáng)、區(qū)域成熟度提高，世茂項(xiàng)目后期戶型有可能繼續(xù)放大 項(xiàng)目名稱 一居 兩居 三居 四居 復(fù)式 其他 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 華元 夢(mèng)琴灣 6065 % 85105 % 105175 % 160205 9% 300320 % 野風(fēng) 海天城 9095 % 115160 % 150185 % 185270 % 理想伊薩卡 （一、三期） 65 % 80100 % 105140 % 160200 % 240300 % 世茂下沙項(xiàng)目（一期） 90 % 120165 % 170175 % 189250 6% 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 153 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 154 （下沙沿江） ?特征三：未來項(xiàng)目大戶型分布在一線江景樓座的趨勢(shì)日益明顯 –世茂下沙項(xiàng)目一期 ?一線江景樓座無兩居戶型，增加了四居及復(fù)式 ?一線江景樓座中，兩棟樓設(shè)置為全復(fù)式戶型 兩居 三居 三居半 四居室 復(fù)式 一線江景（ 813） 無 120125 155160 175180 195260 二線江景（其他） 8590 135140 155160 無 無 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 世茂下沙項(xiàng)目一期 13 4 12 11 10 9 8 3 5 6 7 2 1 錢塘江 全復(fù)式樓座 154 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 155 （下沙沿江） ?特征四：從未來項(xiàng)目戶型面積配比來看，四居室比重提升 –已有項(xiàng)目三居為主力產(chǎn)品、兩居為次主力產(chǎn)品 –未來項(xiàng)目四居比重提升，建筑面積比呈現(xiàn)出趨近于三居的跡象 項(xiàng)目名稱 一居 兩居 三居 四居 復(fù)式 其他 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 華元 夢(mèng)琴灣 6065 % 85105 % 105175 % 160205 9% 300320 % 野風(fēng) 海天城 9095 % 115160 % 150185 % 185270 % 理想伊薩卡 （一、三期） 65 % 80100 % 105140 % 160200 % 240300 % 世茂下沙項(xiàng)目（一期） 90 % 120165 % 170175 % 189250 6% 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 155 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 156 ?建議原則 –原則一：符合業(yè)主對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展的期望 ?問題 ：低總價(jià)、偏小戶型、低單價(jià)的產(chǎn)品路線，可行否？ ?回答 ：不可行！此路線導(dǎo)致的客戶將以中端客戶為主，項(xiàng)目品質(zhì)有限，無法滿足企業(yè)運(yùn)作此項(xiàng)目的需求 –原則二：符合規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求 ?本項(xiàng)目 90平米以下產(chǎn)品應(yīng)不低于總建筑面積的 30% –原則三：符合本項(xiàng)目自身的特性 ?南向觀江 + 完全一線江景房 156 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 157 ?建議原則 –原則四：符合一線江景房（ 濱江和錢江新城沿江項(xiàng)目 ）戶型發(fā)展趨勢(shì) ?頂級(jí)一線江景樓座 –平層三居戶型面積區(qū)間： 210250平米 –平層四居戶型面積區(qū)間： 270360平米 ?高檔一線江景樓座 –平層三居戶型面積區(qū)間： 150190平米 –平層四居戶型面積區(qū)間： 180220平米（市場(chǎng)主力），存在向 250平米區(qū)間變化的跡象 –四居室戶型面積所占比重有超越三居室的跡象 157 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 158 ?建議原則 –原則五：正確理解下沙區(qū)域?qū)傩? ?下沙的發(fā)展不同于錢江新城，因此戶型面積的確定應(yīng)避免整體走奢侈型的路線 下沙沿江 錢江新城沿江 不同于 頂級(jí)項(xiàng)目？否 本項(xiàng)目 高檔項(xiàng)目？是 158 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 159 ?建議原則 –原則六：對(duì)接下沙市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ?下沙目前發(fā)展尚不成熟，因此項(xiàng)目開發(fā)初期戶型面積應(yīng)適當(dāng)緊湊 –原則七：符合下沙市場(chǎng)發(fā)