【正文】 生態(tài)林的保留問題內(nèi)部現(xiàn)有生態(tài)林保留考慮原則：216。 提高體育公園的生態(tài)價(jià)值216。 節(jié)約伐林成本及造景成本216。 保護(hù)自然植物與武漢歷史文脈216。 防止水土流失解決方案：如果南部生態(tài)林能與體育公園結(jié)合，可以部分保留。北部組團(tuán)地塊資源較低，生態(tài)林經(jīng)濟(jì)價(jià)值不高，觀賞性不足，對(duì)純居住區(qū)來說，降低了項(xiàng)目品質(zhì)。 104號(hào)路太寬，沿線不適合保留水杉之類的樹木，景觀大道的設(shè)計(jì)需要根據(jù)整體規(guī)劃來考慮。生態(tài)林分為三部分，北部組團(tuán)十幾畝，南部中心一片，104號(hào)路沿線有一片，體育公園北移的情況下可以實(shí)現(xiàn)生態(tài)林的部分保留共享空間氛圍的營(yíng)造l 公共空間l 過渡空間l 開放空間OpenSpace,Sharespace,……11規(guī)劃設(shè)計(jì)理念① 國(guó)際化視野② 國(guó)際化理念③ 國(guó)際化品質(zhì)開放的、包容的、多元化的、和諧的、共贏的現(xiàn)代的、簡(jiǎn)約的、人性的、個(gè)性的、綠色節(jié)能的精細(xì)的、先進(jìn)的、細(xì)節(jié)化的11 國(guó)際化（ International)統(tǒng)一化的形象強(qiáng)化視覺沖擊力，體現(xiàn)變化而統(tǒng)一的有機(jī)體① 統(tǒng)一的整體建筑形象② 統(tǒng)一中求變化的建筑細(xì)部元素③ 統(tǒng)一的環(huán)境設(shè)計(jì)理念④ 統(tǒng)一中求變化的景觀小品11統(tǒng)一化 (Concordant)① 無障礙設(shè)計(jì)② 舒適的休憩空間③ 多樣化的亞空間④ 自然的過渡空間人文關(guān)懷體現(xiàn)于建筑設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié) 11人性化(Humanitic)精細(xì)化追求是品質(zhì)感的體現(xiàn)之一① 精細(xì)化于環(huán)境② 精細(xì)化于建筑11精細(xì)化 (Refined)Part5 綜合開發(fā)建議p 關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)p 開發(fā) /啟動(dòng)區(qū)域選擇 /建議一、關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)開發(fā)處于上升的態(tài)勢(shì)歷年房地產(chǎn)投資情況 成交金額、成交面積歷年樓面價(jià)從武漢近年來房地產(chǎn)投資、樓面地價(jià)、成交金額以及成交面積來看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升的態(tài)勢(shì)，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁，未來武漢市場(chǎng)尚大有可為。關(guān)注房市實(shí)施開發(fā)策略07年每月銷售套數(shù)07年每月成交均價(jià) 07年月成交面積與金額受政策影響，市場(chǎng)暫時(shí)趨冷自從 07年 10月新政，銀根緊縮，第二套提高首付利率以來，全國(guó)房地產(chǎn)各大城市房市備受影響，武漢市場(chǎng)也有暫時(shí)趨冷的跡象，最近也打起了降價(jià)牌。關(guān)注房市實(shí)施開發(fā)策略政策：嚴(yán)格意義上來說，目前屬于政策密集出臺(tái)時(shí)期，從和諧社會(huì)角度來講，中央會(huì)高度重視房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的現(xiàn)象，十七大的順利召開后，政府出臺(tái)更多相關(guān)政策，如緊縮銀根、地根，加強(qiáng)廉租房建設(shè)，控制貸款額度，打擊炒房等，導(dǎo)致供需關(guān)系改變。P1 P0Y0Y1政策導(dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生改變?cè)诳紤]市場(chǎng)上價(jià)格較高的商品房供應(yīng)不變的條件下，政府出臺(tái)經(jīng)適房政策，將直接導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)房需求減少，銷售量下降，價(jià)格降低。政策分析總結(jié)1 一手房已出現(xiàn)拐點(diǎn)，成交量逐步走低。3 二次置業(yè)首付及利率提高，客戶購(gòu)房日趨謹(jǐn)慎。2樓市暫時(shí)趨冷，調(diào)控政策很大程度上抑制了投資者的炒房行為。4 第二套房提高首付，利息加大，以抑制消費(fèi)，新政使市場(chǎng)投資者卻步，自住者成為市場(chǎng)購(gòu)房主流。樓市寒流還會(huì)持續(xù)多久？二、項(xiàng)目開發(fā)建議借勢(shì)提升－借勢(shì)中央 CBD開發(fā)之勢(shì)，打造 都市中央 CLD生態(tài)城 。復(fù)合化開發(fā)－通過復(fù)合化避開同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，提高項(xiàng)目檔次。極致化產(chǎn)品打造－樹立具有區(qū)域象征意義的高端產(chǎn)品。營(yíng)造未來文化內(nèi)涵－以項(xiàng)目的文化內(nèi)涵代言整個(gè)區(qū)域的形象。動(dòng)態(tài)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)－緊扣區(qū)域規(guī)劃的動(dòng)態(tài)開發(fā)，創(chuàng)造最大價(jià)值。品牌升級(jí)－ 走有利于品牌塑造的可持續(xù)發(fā)展路線。項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略地塊開發(fā)總原則地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域① 合理規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；② 根據(jù)項(xiàng)目地塊成熟條件進(jìn)行開發(fā)，先開發(fā)成熟區(qū)域，其次開發(fā)次極成熟區(qū)域；③ 合理利用資金，分期滾動(dòng)開發(fā)；④ 先開發(fā)住宅，后開發(fā)商業(yè) /娛樂 /公寓等產(chǎn)品；⑤ 在項(xiàng)目開發(fā)過程中，先造景觀和部分園林，提升項(xiàng)目的開發(fā)成熟度；南部組團(tuán)北部組團(tuán)3南部組團(tuán)先行開發(fā)說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域南部組團(tuán)先行開發(fā)① 南部組團(tuán)相對(duì)于北部組團(tuán)而言，較為成熟，資源也相對(duì)豐富。② 南部組團(tuán)通過 102號(hào)路緊靠武漢傳統(tǒng)商圈，居住、商業(yè)、人文氛圍較為濃重，地塊成熟度高。③ 南部組團(tuán)附近已經(jīng)形成的新世界地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)樹立了武漢價(jià)值標(biāo)桿，項(xiàng)目具備超越其資源和價(jià)值的高度，可以先行入市。④ 南部地塊臨湖、體育公園、公園等城市稀缺資源，復(fù)合價(jià)值高，可為項(xiàng)目樹立高品質(zhì)形象與定位奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。⑤ 南部地塊開發(fā)最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于 104號(hào)路與 102號(hào)路網(wǎng)的完善。 102號(hào)路與建設(shè)大道接駁。為什么要先開發(fā)南部組團(tuán)？地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域 1期3期先開發(fā)公園、湖景資源打造成一個(gè)生態(tài)居區(qū)。2期① 南部組團(tuán)分三期開發(fā)，如右圖。② 一期啟動(dòng)理由： 樹立標(biāo)桿，搶占制高點(diǎn)。 首先靠近公園、體育公園、鄰近湖景資源，價(jià)值最高，易于樹立項(xiàng)目高端形象。其次，承接傳統(tǒng)商圈，容易樹立標(biāo)桿價(jià)值。③ 起步不足處： 102號(hào)路正在建設(shè)，與建設(shè)路和漢西路接駁有較遠(yuǎn)的距離。 項(xiàng)目開發(fā)的外圍為尚在規(guī)劃和建設(shè)中用地，項(xiàng)目包圍其中，遠(yuǎn)離城區(qū)，生活交通不便利，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。④ 如果選用此方案，建議路網(wǎng)開發(fā)完善的，建好體育公園 /湖景等設(shè)施。最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于 102號(hào)路和南邊地塊的成熟度。3南組團(tuán)分期開發(fā)啟動(dòng)建議一此方案實(shí)質(zhì)：樹標(biāo)桿，搶占制高點(diǎn)入市地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域3期2期1期3分期開發(fā)啟動(dòng)：方案二① 南部組團(tuán)分五期開發(fā)，如右圖。② 一期啟動(dòng)理由： 價(jià)值逐層遞進(jìn)。 一期開發(fā)以 104號(hào)路出口為戰(zhàn)略點(diǎn)，易于于現(xiàn)有的交通路網(wǎng)形成聯(lián)系。 二期先開發(fā)公園和商業(yè)，加上部分住宅，提升項(xiàng)目的整體氛圍； 3期以打造湖景系為核心。③ 起步不足處： 第一，西部區(qū)域比較落后，遠(yuǎn)離市中心，價(jià)值和資源太少，項(xiàng)目號(hào)召力會(huì)減弱。 第二，最大的便利是交通，最大的局限也是交通；④ 如果選用此方案，最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于 104號(hào)路的開發(fā)完善，另外要評(píng)估項(xiàng)目一期的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。公園 /湖景與 2期同時(shí)開發(fā)此方案實(shí)質(zhì)：規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，逐步探市4北部組團(tuán)先行開發(fā)說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域① 北部組團(tuán)遠(yuǎn)離市中心，資源相對(duì)少，唯一條件是 103號(hào)路網(wǎng)比較成熟。② 北接復(fù)興村老社區(qū)，有一定的居住氛圍，項(xiàng)目周邊形象不佳。③ 北部地塊很難利用南部?jī)r(jià)值，北部成為一個(gè)純住宅開發(fā)的項(xiàng)目，只能依靠打造內(nèi)部園林來體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。④ 北部地塊開發(fā)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于地塊資源有限，生地開發(fā)且遠(yuǎn)離市中心。 103號(hào)路與發(fā)展大道接駁。為什么要先開發(fā)北部組團(tuán)？北部組團(tuán)先行開發(fā)地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域1期2期3期4期5期① 北部、組團(tuán)建議分五期開發(fā)；② 一期開發(fā)理由：路網(wǎng)相對(duì)成熟。 臨近 103號(hào)規(guī)劃路與發(fā)展大道接駁，周邊有一定的居住氛圍；4北部組團(tuán)分期開發(fā)建議項(xiàng)目操作開發(fā)前期準(zhǔn)備條件① 完善項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)部的公建，包括路網(wǎng)、公園、體育公園，湖景資源的塑造成型；② 聯(lián)合政府開發(fā)中央 CBD，提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值和形象；③ 確定項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間與周期，制定工程進(jìn)度表；④ 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查，研究物業(yè)與產(chǎn)品組合；⑤ 確定一期開發(fā)啟動(dòng)區(qū)域，制定完善的項(xiàng)目操作策略。項(xiàng)目開發(fā)策略建議策略三：聯(lián)合世界一流公司物管公司與相關(guān)的合作單位，提 升項(xiàng)目的軟環(huán)境。策略一：項(xiàng)目聯(lián)合政府相關(guān)單位開發(fā)王家墩中央 CBD，塑造 CBD區(qū)域價(jià)值及高位形象。策略二：以國(guó)際一流綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、認(rèn)證， 以符合區(qū)域整體氛圍，充分增強(qiáng)單品附加值及配 套功能。策略四：合理規(guī)避建筑對(duì)周邊居民的影響2023年地基階段地基完工上部工程階段 后續(xù)工程階段主體封頂收樓2023年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月裝修工程 裝飾工程 竣工驗(yàn)收項(xiàng)目一期開盤項(xiàng)目工程進(jìn)度預(yù)估 — 預(yù)計(jì) 09年 10月開盤THANK YOU！