【正文】 生態(tài)林的保留問題內(nèi)部現(xiàn)有生態(tài)林保留考慮原則：216。 提高體育公園的生態(tài)價值216。 節(jié)約伐林成本及造景成本216。 保護自然植物與武漢歷史文脈216。 防止水土流失解決方案：如果南部生態(tài)林能與體育公園結(jié)合，可以部分保留。北部組團地塊資源較低，生態(tài)林經(jīng)濟價值不高，觀賞性不足，對純居住區(qū)來說，降低了項目品質(zhì)。 104號路太寬，沿線不適合保留水杉之類的樹木，景觀大道的設(shè)計需要根據(jù)整體規(guī)劃來考慮。生態(tài)林分為三部分，北部組團十幾畝，南部中心一片，104號路沿線有一片，體育公園北移的情況下可以實現(xiàn)生態(tài)林的部分保留共享空間氛圍的營造l 公共空間l 過渡空間l 開放空間OpenSpace,Sharespace,……11規(guī)劃設(shè)計理念① 國際化視野② 國際化理念③ 國際化品質(zhì)開放的、包容的、多元化的、和諧的、共贏的現(xiàn)代的、簡約的、人性的、個性的、綠色節(jié)能的精細的、先進的、細節(jié)化的11 國際化（ International)統(tǒng)一化的形象強化視覺沖擊力，體現(xiàn)變化而統(tǒng)一的有機體① 統(tǒng)一的整體建筑形象② 統(tǒng)一中求變化的建筑細部元素③ 統(tǒng)一的環(huán)境設(shè)計理念④ 統(tǒng)一中求變化的景觀小品11統(tǒng)一化 (Concordant)① 無障礙設(shè)計② 舒適的休憩空間③ 多樣化的亞空間④ 自然的過渡空間人文關(guān)懷體現(xiàn)于建筑設(shè)計的細節(jié) 11人性化(Humanitic)精細化追求是品質(zhì)感的體現(xiàn)之一① 精細化于環(huán)境② 精細化于建筑11精細化 (Refined)Part5 綜合開發(fā)建議p 關(guān)注房產(chǎn)市場動態(tài)p 開發(fā) /啟動區(qū)域選擇 /建議一、關(guān)注房產(chǎn)市場，把握市場動態(tài)房地產(chǎn)開發(fā)處于上升的態(tài)勢歷年房地產(chǎn)投資情況 成交金額、成交面積歷年樓面價從武漢近年來房地產(chǎn)投資、樓面地價、成交金額以及成交面積來看，武漢房地產(chǎn)市場處于上升的態(tài)勢，發(fā)展?jié)摿妱?，未來武漢市場尚大有可為。關(guān)注房市實施開發(fā)策略07年每月銷售套數(shù)07年每月成交均價 07年月成交面積與金額受政策影響，市場暫時趨冷自從 07年 10月新政，銀根緊縮，第二套提高首付利率以來，全國房地產(chǎn)各大城市房市備受影響，武漢市場也有暫時趨冷的跡象，最近也打起了降價牌。關(guān)注房市實施開發(fā)策略政策：嚴格意義上來說，目前屬于政策密集出臺時期，從和諧社會角度來講，中央會高度重視房價增長過快的現(xiàn)象，十七大的順利召開后，政府出臺更多相關(guān)政策，如緊縮銀根、地根，加強廉租房建設(shè)，控制貸款額度，打擊炒房等，導(dǎo)致供需關(guān)系改變。P1 P0Y0Y1政策導(dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生改變在考慮市場上價格較高的商品房供應(yīng)不變的條件下，政府出臺經(jīng)適房政策，將直接導(dǎo)致實際購房需求減少，銷售量下降，價格降低。政策分析總結(jié)1 一手房已出現(xiàn)拐點，成交量逐步走低。3 二次置業(yè)首付及利率提高，客戶購房日趨謹慎。2樓市暫時趨冷，調(diào)控政策很大程度上抑制了投資者的炒房行為。4 第二套房提高首付，利息加大，以抑制消費，新政使市場投資者卻步，自住者成為市場購房主流。樓市寒流還會持續(xù)多久？二、項目開發(fā)建議借勢提升－借勢中央 CBD開發(fā)之勢，打造 都市中央 CLD生態(tài)城 。復(fù)合化開發(fā)－通過復(fù)合化避開同質(zhì)競爭，提高項目檔次。極致化產(chǎn)品打造－樹立具有區(qū)域象征意義的高端產(chǎn)品。營造未來文化內(nèi)涵－以項目的文化內(nèi)涵代言整個區(qū)域的形象。動態(tài)開發(fā)與經(jīng)營－緊扣區(qū)域規(guī)劃的動態(tài)開發(fā)，創(chuàng)造最大價值。品牌升級－ 走有利于品牌塑造的可持續(xù)發(fā)展路線。項目整體開發(fā)戰(zhàn)略地塊開發(fā)總原則地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域① 合理規(guī)避項目開發(fā)風險；② 根據(jù)項目地塊成熟條件進行開發(fā)，先開發(fā)成熟區(qū)域，其次開發(fā)次極成熟區(qū)域；③ 合理利用資金，分期滾動開發(fā)；④ 先開發(fā)住宅，后開發(fā)商業(yè) /娛樂 /公寓等產(chǎn)品；⑤ 在項目開發(fā)過程中，先造景觀和部分園林，提升項目的開發(fā)成熟度；南部組團北部組團3南部組團先行開發(fā)說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域南部組團先行開發(fā)① 南部組團相對于北部組團而言，較為成熟，資源也相對豐富。② 南部組團通過 102號路緊靠武漢傳統(tǒng)商圈，居住、商業(yè)、人文氛圍較為濃重，地塊成熟度高。③ 南部組團附近已經(jīng)形成的新世界地產(chǎn)開發(fā)的項目已經(jīng)樹立了武漢價值標桿，項目具備超越其資源和價值的高度，可以先行入市。④ 南部地塊臨湖、體育公園、公園等城市稀缺資源，復(fù)合價值高，可為項目樹立高品質(zhì)形象與定位奠定堅實的基礎(chǔ)。⑤ 南部地塊開發(fā)最大的風險來源于 104號路與 102號路網(wǎng)的完善。 102號路與建設(shè)大道接駁。為什么要先開發(fā)南部組團？地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域 1期3期先開發(fā)公園、湖景資源打造成一個生態(tài)居區(qū)。2期① 南部組團分三期開發(fā)，如右圖。② 一期啟動理由： 樹立標桿，搶占制高點。 首先靠近公園、體育公園、鄰近湖景資源，價值最高，易于樹立項目高端形象。其次，承接傳統(tǒng)商圈，容易樹立標桿價值。③ 起步不足處： 102號路正在建設(shè)，與建設(shè)路和漢西路接駁有較遠的距離。 項目開發(fā)的外圍為尚在規(guī)劃和建設(shè)中用地，項目包圍其中，遠離城區(qū)，生活交通不便利，存在一定的風險。④ 如果選用此方案，建議路網(wǎng)開發(fā)完善的，建好體育公園 /湖景等設(shè)施。最大的風險來源于 102號路和南邊地塊的成熟度。3南組團分期開發(fā)啟動建議一此方案實質(zhì)：樹標桿，搶占制高點入市地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域3期2期1期3分期開發(fā)啟動：方案二① 南部組團分五期開發(fā)，如右圖。② 一期啟動理由： 價值逐層遞進。 一期開發(fā)以 104號路出口為戰(zhàn)略點，易于于現(xiàn)有的交通路網(wǎng)形成聯(lián)系。 二期先開發(fā)公園和商業(yè)，加上部分住宅，提升項目的整體氛圍； 3期以打造湖景系為核心。③ 起步不足處： 第一，西部區(qū)域比較落后，遠離市中心，價值和資源太少，項目號召力會減弱。 第二，最大的便利是交通，最大的局限也是交通；④ 如果選用此方案，最大的風險來源于 104號路的開發(fā)完善，另外要評估項目一期的價值風險。公園 /湖景與 2期同時開發(fā)此方案實質(zhì)：規(guī)避政策風險，逐步探市4北部組團先行開發(fā)說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域① 北部組團遠離市中心，資源相對少，唯一條件是 103號路網(wǎng)比較成熟。② 北接復(fù)興村老社區(qū)，有一定的居住氛圍，項目周邊形象不佳。③ 北部地塊很難利用南部價值，北部成為一個純住宅開發(fā)的項目，只能依靠打造內(nèi)部園林來體現(xiàn)項目的價值。④ 北部地塊開發(fā)最大的風險在于地塊資源有限，生地開發(fā)且遠離市中心。 103號路與發(fā)展大道接駁。為什么要先開發(fā)北部組團？北部組團先行開發(fā)地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域1期2期3期4期5期① 北部、組團建議分五期開發(fā)；② 一期開發(fā)理由：路網(wǎng)相對成熟。 臨近 103號規(guī)劃路與發(fā)展大道接駁，周邊有一定的居住氛圍；4北部組團分期開發(fā)建議項目操作開發(fā)前期準備條件① 完善項目區(qū)域內(nèi)部的公建，包括路網(wǎng)、公園、體育公園，湖景資源的塑造成型；② 聯(lián)合政府開發(fā)中央 CBD，提升整個項目的價值和形象；③ 確定項目開發(fā)時間與周期，制定工程進度表；④ 對項目進行深入的市場調(diào)查，研究物業(yè)與產(chǎn)品組合；⑤ 確定一期開發(fā)啟動區(qū)域，制定完善的項目操作策略。項目開發(fā)策略建議策略三：聯(lián)合世界一流公司物管公司與相關(guān)的合作單位，提 升項目的軟環(huán)境。策略一：項目聯(lián)合政府相關(guān)單位開發(fā)王家墩中央 CBD，塑造 CBD區(qū)域價值及高位形象。策略二：以國際一流綠色建筑標準進行建筑設(shè)計、認證， 以符合區(qū)域整體氛圍，充分增強單品附加值及配 套功能。策略四：合理規(guī)避建筑對周邊居民的影響2023年地基階段地基完工上部工程階段 后續(xù)工程階段主體封頂收樓2023年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月裝修工程 裝飾工程 竣工驗收項目一期開盤項目工程進度預(yù)估 — 預(yù)計 09年 10月開盤THANK YOU！