【正文】 人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化； ?對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃進(jìn)行回顧； ?與會(huì)人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對(duì)策； ?相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時(shí)間做出承諾。 會(huì)議目的 ? 以月為單位，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行回顧； 93 PMO年度或半年運(yùn)營(yíng)總結(jié)會(huì) （ 運(yùn)營(yíng) ⑥ ） 與會(huì)人員 ? 參會(huì)人員： PMO成員（人力資源負(fù)責(zé)人可不參加）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 ? 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn) 會(huì)議時(shí)間 ? 會(huì)議時(shí)間：半年或年末最后 3個(gè)工作日之前 會(huì)議內(nèi)容 ?由計(jì)財(cái)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化； ?對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃進(jìn)行回顧； ?與會(huì)人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對(duì)策； ?相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時(shí)間做出承諾。 會(huì)議目的 ? 以半年或年度為單位，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行回顧； ? 可與當(dāng)月的月度運(yùn)營(yíng)會(huì)合并召開(kāi)； 94 項(xiàng)目周例會(huì) （ 運(yùn)營(yíng) ⑦ ） 與會(huì)人員 ? 參會(huì)人員： ①：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人； ②③：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 +某些職能負(fù)責(zé)人 會(huì)議時(shí)間 ? 會(huì)議時(shí)間：每周五定期召開(kāi)（也可臨時(shí)增加召開(kāi)，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人決定）； 會(huì)議內(nèi)容 ? ①、不影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人達(dá)成共識(shí)并得到承諾后，可直接調(diào)整計(jì)劃。 ? ② 、不影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人不能達(dá)成一致時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可要求相關(guān)職能負(fù)責(zé)人參加并達(dá)成共識(shí)，會(huì)后可直接調(diào)整計(jì)劃； ? ③、不影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、各職能負(fù)責(zé)人未能達(dá)成共識(shí)且未能得到承諾后，職能負(fù)責(zé)人應(yīng)在會(huì)后當(dāng)日（最遲不超過(guò)第二天）召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議討論，并達(dá)成共識(shí)，否則上報(bào) 地區(qū)公司總經(jīng)理裁決，或由地區(qū)公司總經(jīng)理安排上 PMO會(huì)議決策。 ? ④、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)到如影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，立即上報(bào) 地區(qū)公司 PMO召集人，評(píng)判是否立即召開(kāi) PMO會(huì)議決定。 會(huì)議目的 ? 每周在四個(gè)項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出判斷、決策； 95 現(xiàn)場(chǎng)會(huì) —關(guān)鍵樣板點(diǎn)評(píng)會(huì) 與會(huì)人員 ? 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ? 參會(huì)人員： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、工程、造價(jià)、客戶）。其中大堂及公共空間樣板和景觀樣板需召集物業(yè)經(jīng)理參加。 會(huì)議時(shí)間 ? 建筑外立面樣板、單元大堂及標(biāo)準(zhǔn)層公共空間精裝修樣板、精裝房樣板、別墅組團(tuán)景觀樣板 會(huì)議內(nèi)容 ? ①、 檢查 及確定效果標(biāo)準(zhǔn)（外觀效果、空間效果） ? ② 、檢查及確定配置標(biāo)準(zhǔn)（材料品牌、材質(zhì)品質(zhì)、苗木質(zhì)量） ? ③、 檢查現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際與銷(xiāo)售承諾是否一致（針對(duì)銷(xiāo)售時(shí)對(duì)于檔次、品牌、苗木品種等的宣傳） ? ④、 檢查及確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（施工工藝、施工質(zhì)量） ? 在產(chǎn)品大面積實(shí)施前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)樣板點(diǎn)評(píng)，以確保其大面積實(shí)施的效果 會(huì)議目的 96 現(xiàn)場(chǎng)會(huì) —關(guān)鍵效果點(diǎn)評(píng)會(huì) 會(huì)議時(shí)間 ? 景觀效果、售樓處樣板房精裝修效果 ? 在產(chǎn)品最終呈現(xiàn)前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)，以確保其最終效果 會(huì)議目的 與會(huì)人員 ? 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或 PMO召集人 ? 參會(huì)人員： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、工程、造價(jià)、客戶）。其中景觀效果需召集物業(yè)經(jīng)理參加。 會(huì)議內(nèi)容 景觀效果點(diǎn)評(píng) ? ①、 點(diǎn)評(píng) 硬景材質(zhì)、小品位置和體量、施工工藝 ? ② 、點(diǎn)評(píng)喬木檔次和質(zhì)量、栽植位置；點(diǎn)評(píng)灌木搭配；點(diǎn)評(píng)綠量。 ? ③、 點(diǎn)評(píng)堆土造型、高差（擋墻）處理、及空間感受。 售樓處樣板房精裝修效果點(diǎn)評(píng) ? ①、 點(diǎn)評(píng) 空間、布局、造型、配色 ? ② 、處理使用功能與展示效果的矛盾 ? ③、 點(diǎn)評(píng)家具及配飾效果 ? ④、 點(diǎn)評(píng)施工質(zhì)量 97 關(guān)鍵環(huán)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)會(huì) —現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度會(huì) 會(huì)議時(shí)間 ? 體驗(yàn)區(qū)搶工階段、業(yè)主開(kāi)放日或交房沖刺階段 ? 當(dāng)項(xiàng)目關(guān)鍵進(jìn)度遇到困難時(shí)，集中公司資源幫助項(xiàng)目解決問(wèn)題 會(huì)議目的 與會(huì)人員 ? 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或 PMO召集人 ? 參會(huì)人員： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、工程、造價(jià)采購(gòu)、客戶）、主要施工單位和供應(yīng)商負(fù)責(zé)人。其中交房進(jìn)度會(huì)需召集物業(yè)經(jīng)理參加。 會(huì)議內(nèi)容 ? ①、 協(xié)調(diào)勞動(dòng)力資源可進(jìn)行跨項(xiàng)目資源調(diào)配。 ? ② 、協(xié)調(diào)材料供應(yīng)問(wèn)題。 ? ③、 協(xié)調(diào)工程資金問(wèn)題，可突破資金計(jì)劃調(diào)撥應(yīng)急資金促進(jìn)進(jìn)度。 ? ④、 協(xié)調(diào)各部門(mén)的配合工作（主要是營(yíng)銷(xiāo)、客戶、物業(yè)） 98 什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 啟動(dòng)會(huì)是通過(guò) 多次會(huì)議 ， 短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力 完成對(duì)項(xiàng)目 第一次 、也是 最重要 的一次決策 參會(huì)人員： 地區(qū)公司總經(jīng)理、 運(yùn)營(yíng)副總、 PMO成員、項(xiàng)目總監(jiān)及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部 會(huì)議主持人：項(xiàng)目總監(jiān) 會(huì)議召開(kāi)方式： 需召開(kāi)多次會(huì)議 (按模塊多次、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)部、職能參與、公司決策等） 每次會(huì)議均需做出決策，并定出決策點(diǎn) 每次會(huì)后，分頭收集信息，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)之間的碰撞 99 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)原則、目的 1. 明確 項(xiàng)目成功標(biāo)尺 及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、做出承諾。 2. 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤(pán)推演，設(shè)定項(xiàng)目的 決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。 3. 識(shí)別 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ，提出預(yù)案 4. 針對(duì)目標(biāo)和工作范圍 做好減法 ，對(duì)意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。 100 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)間要求 啟動(dòng)會(huì)成果提交時(shí)間要求 ： 模仿、復(fù)制項(xiàng)目：取得土地（第一筆土地款支付）后 20個(gè)工作日內(nèi)； 創(chuàng)新項(xiàng)目、新公司第一個(gè)項(xiàng)目、商業(yè)面積超過(guò) 5萬(wàn)平米（不計(jì)社區(qū)商業(yè)門(mén)面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個(gè)工作日內(nèi) 101 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)邏輯圖 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議 議 議 議 議102 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果內(nèi)容 一、產(chǎn)品研發(fā) 二、 工程管控 三、景觀規(guī)劃 四、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃 五、成本管控 六 、 營(yíng)銷(xiāo)策略 七 、 成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾 103 104 龍湖階段性成果體系 計(jì)財(cái)（投資分析專(zhuān)員）發(fā)展項(xiàng)目負(fù)責(zé)人研發(fā)造價(jià)工程營(yíng)銷(xiāo)1 、 土 地 投 資 分 析 階 段成 果2 、 項(xiàng) 目 啟 動(dòng) 階 段 成 果3 、 方 案 設(shè) 計(jì) 成 果 驗(yàn) 算 與 初設(shè) 指 導(dǎo)4 、 初 步 設(shè) 計(jì) 成 果 驗(yàn) 算 與 施設(shè) 指 導(dǎo)5 、 施 工 準(zhǔn) 備 階 段 成 果 6 、 營(yíng) 銷(xiāo) 階 段 成 果 7 、 交 房 階 段 成 果8 、 后 續(xù) 階 段 成果1 、 《 項(xiàng) 目投 資 建 議書(shū) 》2 、 《 項(xiàng) 目預(yù) 案 》3 、 《 項(xiàng) 目投 資 分 析模 型 》（ 土 地 ）4 、 《 項(xiàng) 目 定 位 報(bào) 告 》5 、 《 成 本 敏 感 分 析 、 價(jià)值 分 配 及 目 標(biāo) 成 本 預(yù) 設(shè) 》8 、 《 投 資 分 析 報(bào) 告 》（ 啟 動(dòng) ）9 、 《 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 》1 0 、 《 景 觀 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù)書(shū) 》7 、 《 項(xiàng) 目 一 二 級(jí) 進(jìn) 度 計(jì)劃 》2 0 、 《 精 裝 房 方 案 設(shè)計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 》6 、 《 售 樓 處 、 樣 板 房 選址 、 定 位 、 修 建 、 開(kāi) 放 計(jì)劃 》1 5 、 《 成 本 測(cè) 算 及 驗(yàn) 算 》1 2 、 《 方 案 設(shè)計(jì) 成 果 》1 3 、 《 景 觀 方 案 與 建 筑 方 案 的配 合 及 指 導(dǎo) 意 見(jiàn) 》1 6 、 《 投 資 驗(yàn) 算 》 （ 方 案 ）1 7 、 《 初 步 設(shè)計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 》1 9 、 《 景 觀 方 案 設(shè) 計(jì)成 果 》2 1 、 《 投 資 驗(yàn) 算 及 分 析 》（ 初 設(shè) ）2 2 、 《 項(xiàng) 目 目 標(biāo) 成本 》2 3 、 《 項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 指 標(biāo) 》2 4 、 《 項(xiàng) 目 管 理 指 引 》2 5 、 《 三 通 一 平 實(shí) 施 方案 》2 6 、 《 施 工 、 監(jiān) 理 單 位 篩選 及 評(píng) 估 報(bào) 告 》2 7 、 《 招 投 標(biāo) 、 計(jì) 價(jià) 方案 、 合 約 規(guī) 劃 》2 8 、 《 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 方案 》2 9 、 《 售 房 合 同 配 置 標(biāo)準(zhǔn) 》3 0 、 《 售 房 合 同 附 圖 》3 1 、 《 價(jià) 格 表 及 付 款 方式 》3 2 、 《 交 房 方案 》3 3 、 《 商 業(yè) 移 交方 案 》3 4 、 《 資 產(chǎn) 管 理方 案 》議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議3 5 、 《 項(xiàng) 目 后 評(píng)估 報(bào) 告 》議 議 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議1 8 、 《 初 步 設(shè) 計(jì) 成果 》議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議獲 取 土 地 信 息 ～項(xiàng) 目 上 會(huì)土 地 中 標(biāo) 通 知 書(shū) 取 得 ～方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 發(fā) 出方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 ～初 設(shè) 任 務(wù) 書(shū) 發(fā) 出初 步 設(shè) 計(jì) 完 成 ～施 工 圖 設(shè) 計(jì) 開(kāi) 始平 場(chǎng) ～基 礎(chǔ) 開(kāi) 工方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 ～項(xiàng) 目 開(kāi) 盤(pán)向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 《 精 裝 房 定 位 、 限 價(jià)以 及 建 設(shè) 實(shí) 施 方 案 》1 4 、 《 精 裝 房 方 案 與 建 筑 方 案的 配 合 及 指 導(dǎo) 意 見(jiàn) 》 （ 如 有 ）104 階段性成果管理流程 項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé) 人完 成 子 成 果職 能 部 門(mén)子 成 果 研 討 及 確 認(rèn)P M O 會(huì) 議階 段 性 成 果 審 核項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé) 人完 成 子 成 果職 能 部 門(mén)子 成 果 研 討 及 確 認(rèn)項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé) 人完 成 子 成 果職 能 部 門(mén)子 成 果 研 討 及 確 認(rèn)項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人提 交 審 批O A 審 批成 果 共 享成 果 共 享105 目錄 前言 組織管控模式 制度流程體系建設(shè) 1 2 3 龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系 4 龍湖計(jì)劃管理體系 5 目 錄 106 萬(wàn)科計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 107 計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 作業(yè)名稱(chēng) 節(jié)點(diǎn)完成的成果 事業(yè) 設(shè)計(jì) 營(yíng)銷(xiāo) 事務(wù) 采購(gòu) 成本 四大節(jié)點(diǎn) 開(kāi)工 總包單位定標(biāo) “中標(biāo)通知” ▲ 基礎(chǔ)開(kāi)工 “開(kāi)工快報(bào)” ▲ 開(kāi)放 銷(xiāo)售展示區(qū)開(kāi)放時(shí)間，含樣板房新推出 “開(kāi)放快報(bào)” ▲ ▲ 開(kāi)盤(pán) 預(yù)售許可證 “取證知會(huì)” ▲ 銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)時(shí)間 “開(kāi)盤(pán)快報(bào)” ▲ 交付 集中交付 “集中交付通知” ▲ 規(guī)劃驗(yàn)收許可證 “取證知會(huì)” ▲ 竣工備案證 “取證知會(huì)” ▲ 四證 《 國(guó)有土地使用證 》 ▲ 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 用地方案圖 “發(fā)圖通知” ▲ 取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 “取證知會(huì)” ▲ 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 施工報(bào)建圖完成 “發(fā)圖通知” ▲ 取得 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 “取證知會(huì)” ▲ 《 建設(shè)工程施工許可證 》 全套施工圖外審?fù)瓿桑捎糜谇鍐握袠?biāo)） “發(fā)圖通知” ▲ 取得 《 建設(shè)工程施工許可證 》 “取證知會(huì)” ▲ 萬(wàn)科計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 108 基準(zhǔn)分： 100分 被考核部門(mén)：事業(yè)部－ 4個(gè)、設(shè)計(jì)部－ 4個(gè)、項(xiàng)目事務(wù)部－ 5個(gè)、采購(gòu)部－ 1個(gè) 考核節(jié)點(diǎn)：考核時(shí)間點(diǎn)落在本季度內(nèi)的所有節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃得分 =考核時(shí)間點(diǎn)落在本季度內(nèi)的所有節(jié)點(diǎn)得分加權(quán)平均，取整，分?jǐn)?shù)小數(shù)部分均剔除，無(wú)四舍五入 d＝ 自然日 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 作業(yè)名稱(chēng) 重要程度 扣分原則 加分原則 開(kāi)工