【正文】 的告居民書，算下來人均最低補(bǔ)償僅 18,300元，加上啥獎(jiǎng)勵(lì)最多也只不過人均2325萬元。 拆遷戶：趙先生 不購買安臵房的每人增加 23萬元補(bǔ)償， 4個(gè)戶口，其中兩個(gè)有大病補(bǔ)貼，拿了康橋一套 2室，一套 1室（還是照顧的）外加 120多萬。 拆遷戶：李先生 動遷組來了好幾次了，開價(jià)從 18萬漲到 25萬一個(gè)人，要不是政府動遷項(xiàng) 目，沒有 40萬我們不會走。 拆遷戶：不愿透露姓名 有一家 4口，原來住 50平，給了一套周浦 3室 2廳的房子， ，剩余 2萬。 附近一居民 董家渡 13A 一塊 300多戶，差不多賠了 700多套房子，平均每戶差不多 150萬元。 拆遷公司：劉先生 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 61 董家渡 13A、 15 A地塊動遷項(xiàng)目自 2023年 9月正式拆遷開始，到 2023年 4月動遷工作完成，拆遷周期僅為 拆遷項(xiàng)目啟動 出臺 安置方案 動遷簽約 掛牌 規(guī)范拆遷示范點(diǎn) 動遷工作順利完成 ?董家渡 13A、 15A地塊是“十一五”期間上海舊區(qū)改造重點(diǎn)地塊。 ?自 2023年 2月 15日正式簽約， 1個(gè)月時(shí)間簽約率已超過 31% ?至 2023年 5月 15日全獎(jiǎng)期結(jié)束 ， 共計(jì)簽約1,392戶，簽約率達(dá)到%。 ?2023年 9月簽約率超過 78%。 ?2023年 4月 19日，騰清的 13A、 15A地塊，拆遷工作全部完成 董家渡 13A、 15A 拆遷進(jìn)程 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 62 董家渡 13A、 15A 案例總結(jié) ?政府資源保證充足安置房源供應(yīng)，對拆遷功罪的推進(jìn)具有很大作用 ?對不同拆遷主體居民期望不停，本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要考慮也由此引起的成本增加 董家渡 13A、 15A地塊屬于政府主導(dǎo)拆遷的市政工程項(xiàng)目，暫時(shí)規(guī)劃為世博會專用停車場，政府推進(jìn)力度較大，用了 。 根據(jù)訪談了解，對于不同的開發(fā)主體，拆遷居民的期望底價(jià)不同，開發(fā)商主導(dǎo)要明顯高于政府主導(dǎo)。 在拆遷規(guī)模方面，董家渡 13A、 15A與本項(xiàng)目相似，董家渡 13A、 15A準(zhǔn)備了約 5,000套 ，平均每戶補(bǔ)償 150萬元。 政府資源保證充足安臵房源供應(yīng)，對拆遷具有很大推進(jìn)作用。雖然補(bǔ)償金額較低，但房源差價(jià)提供了更多的實(shí)際利益。 鑒于居民期望不同，本項(xiàng)目需考慮開發(fā)商拆遷引起的成本增加 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 63 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊 3 董家渡 13A、 15A號地塊 4 董家渡 10號地塊 5 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 64 董家渡 10號 董家渡 10號地塊位于黃浦區(qū)小東門街道，動遷建筑面積總計(jì) 80,827 ㎡ ，需動遷居民戶數(shù)約為 2,500戶 12 14 10 ?四至： 10號地塊位于黃浦區(qū)中華路以東，紫霞路以南，王家嘴角街以西，王家碼頭街以北 ?區(qū)位： 董家渡 10號地塊位于小東門街道，毗鄰人民廣場商圈、南京路商圈，在世博園區(qū)輻射范圍之內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?交通： 靠近 2號線和 10號線的南京東路站，軌道交通線路還有 8號線 ?業(yè)態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以住宅為主，沿街有一些商鋪，以飲食、娛樂、便利店為主 ?建筑： 居住房屋大多數(shù)為二級舊里及以下的公房，硬件設(shè)施及配套一般。 ?規(guī)模： 共需動遷居民戶籍?dāng)?shù)約為 2,500戶，動遷建筑面積總計(jì) 80,827 ㎡ 紫 霞 路 王 家 碼 頭 街 中 華 路 王 家 嘴 角 街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 65 董家渡 10號地塊動遷工作于 2023年啟動， 2023年 3月啟動第 5次動遷，至今拆遷工作完成約 90%，還有近200戶居民未拆遷，預(yù)計(jì)拆遷周期至少 9年 2023至 2023年底 拆遷項(xiàng)目啟動 第 5次 動遷啟動 拆遷工作加快推進(jìn) 世博期間動遷工作暫緩 ?拆遷停滯階段：由于世博會期間，運(yùn)拆遷工作暫時(shí)停滯，目前 10號地塊內(nèi)還有近 200戶居民未拆遷同， 拆遷完成約 90%。 ?泛海建設(shè)方面表示將于2023年底完成動拆遷工作，界時(shí) 預(yù)計(jì)拆遷周期至少 9年。 ?10號地塊已完成動遷居民 1,037戶，達(dá) %，49家單位動遷工程已全部完成。 ?拆遷工作已經(jīng)完成%。 董家渡 10號地塊 拆遷進(jìn)程 ?泛海建設(shè)于 2023年獲得董家渡 10號地塊， 拆遷組先后進(jìn)來 4次 ； ?由于開發(fā)商資金及動遷戶要求補(bǔ)償條件過高等原因，動遷工作均未完成。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 66 地塊安臵房源有政府房源和市場房源構(gòu)成，購買政府房源中，居民供應(yīng)價(jià)格比購入價(jià)低 1000元 /平，市場房源開發(fā)商讓利 2500元左右，房源引起的二次成本較大 董家渡 10號地塊 安置房源 ?泛海建設(shè)安臵房源有政府購臵房源和社會購臵房源； ?政府購臵房源的買進(jìn)價(jià)格比賣給拆遷居民的價(jià)格高出 1,000元 /平； ?市場購臵房源按目前價(jià)格 13500元 /平計(jì)算，開發(fā)商讓利每平 4500元左右，預(yù)計(jì)兩年后交房； 天臺星城 美林小區(qū) 東升花園 安置房源 性質(zhì) 安置價(jià)格 市場價(jià)格 市場差價(jià) 東升家園 政府購置 4200 7500 3300 美林小區(qū) 政府購置 5700 7950 2250 天臺星城一、二期 政府購置 7000 13000 6000 天臺星城三期 市場購置 88009800 13500 4500 外環(huán)線 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 67 泛海建設(shè)提出每人補(bǔ)償 ，但未遷出居民堅(jiān)決要求 3540萬元 /人，差距很大 ?董家渡 10號地塊屬 開發(fā)商主導(dǎo)拆遷 ， ?拆遷人為上海通海建設(shè)有限公司，隸屬泛海建設(shè)集團(tuán)。 地塊拆遷主體 董家渡 10號地塊 拆遷方案 ?居民訪談舉例 ?“在我印象中，動遷組進(jìn)來了 4次，可是這個(gè)地塊拆了 8年到現(xiàn)在也沒拆完。” ?“原先 10號地塊大概有 2,000戶居民， 2023年至 2023年遷走了約1,000戶。之后 10號地塊的居民基本就沒怎么動過。動遷組曾 4次進(jìn)入該地塊，但都沒有完成拆遷任務(wù)， 8年中動遷組來過 5次了。” ?“要是泛海建設(shè)的動作快一些，也不至于現(xiàn)在這樣被動?！痹鴧⒓舆^與泛海建設(shè)鄰近的董家渡 13號、 15號地塊拆遷、規(guī)劃工作的一位知情人士表示，泛海建設(shè)目前的困境在某種程度上也是其開發(fā)的進(jìn)程過于緩慢而造成的?！? ?“他們現(xiàn)在給我們每人 25萬元，沒有 40萬我們是不走的”。 居住用地拆遷方案 ?每個(gè)戶口 18萬，加 4萬元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，另加 ，即每個(gè)人可獲得 。（此方案只是開發(fā)商跟運(yùn)遷居民開談的底價(jià)，但具體達(dá)成協(xié)議不可能按照此方案，具體結(jié)果還要?jiǎng)舆w居民跟運(yùn)遷組具體交涉） ?對于這筆拆遷安置費(fèi)，動遷戶認(rèn)為太少。根據(jù)訪談，居民 期望補(bǔ)償?shù)變r(jià)均在 3540萬元間 非居住用地拆遷方案 ?評估價(jià)格： 董家渡 10號地塊沿街商鋪賠償評估價(jià)格約 6萬元 /平米。 ?補(bǔ)償價(jià)格： 通海建設(shè)于 2023年初就完成了對董家渡 10號地塊非居住用地的拆遷工作，根據(jù)訪談，達(dá)成協(xié)議價(jià)格差距較大，平均在 15萬元 /平米。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 68 本項(xiàng)目決定拆遷前，應(yīng)準(zhǔn)備充足的資金和安置房源，防止延誤時(shí)機(jī)提高拆遷成本，進(jìn)而影響拆遷成本 動遷資金準(zhǔn)備不足： 泛海建設(shè)兩次提請?jiān)霭l(fā)融資但都告失敗，直接導(dǎo)致投入動遷資金無法滿足拆遷的的需要 動遷房源準(zhǔn)備不足： 一方面初期房源準(zhǔn)備不充分，直接導(dǎo)致拆遷進(jìn)程緩慢，周期無限延長，另一方面直接從市場購臵的房源大大提高了拆遷成本壓力 泛海建設(shè)目前的困境，主要原因是出手慢，居民期望補(bǔ)償高，還有動遷資金、安臵房源準(zhǔn)備不充分，使拆遷周期無限期延長，這是本項(xiàng)目在具體運(yùn)作中需要借鑒的地方 拆遷進(jìn)程過慢： 由于拆遷進(jìn)程過慢，隨著房價(jià)的穩(wěn)步攀升，尤其是周邊項(xiàng)目 高價(jià) 開售，使得居民補(bǔ)償期望大大提高， 動遷成本與難度隨之提高從而陷入拆遷過程更慢的惡性循環(huán) 董家渡 10號 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 69 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊 3 董家渡 13A、 15A號地塊 4 董家渡 10號地塊 5 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 由于目前房地產(chǎn)市場的價(jià)格很高，拆遷居民對補(bǔ)償期望很高， “拆遷致富”是居民的普遍心理。居民不僅關(guān)心貨幣補(bǔ)償金額，也關(guān)注安臵房源的供應(yīng) 案例借鑒 影響因素 貨幣補(bǔ)償金額 房源供應(yīng)情況 ?居民最關(guān)心的是依據(jù)所有的補(bǔ)償金額（價(jià)值補(bǔ)償 +獎(jiǎng)勵(lì)金額），平均每個(gè)人獲得的補(bǔ)償款是多少； ?居民的期望值主要有兩方面參考：周邊房價(jià)以及其他拆遷基地的補(bǔ)償水平； ?市調(diào)結(jié)果顯示對開發(fā)商項(xiàng)目居民普遍預(yù)期達(dá) 30萬 /人以上 ?“ 沒有房子不搬”是 90%以上被采訪居民的態(tài)度 ?實(shí)際的居住需求和相對低廉的價(jià)格，居民對動遷房源的要求巨大； ?市調(diào)結(jié)果顯示，類似 137居住條件和人口結(jié)構(gòu)的地塊拆遷中，所需房源套數(shù)與被拆戶數(shù)的比例達(dá)到 1： ： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 71 貨幣補(bǔ)償金額主要是由被拆除房屋的評估單價(jià)等補(bǔ)償口徑?jīng)Q定。補(bǔ)償口徑的確定應(yīng)參照周邊市場價(jià)格，考慮居民的接受度 影響貨幣補(bǔ)償金額的主要原因是被拆除房屋的評估單價(jià)。市中心黃金地段的房屋，雖然建筑破舊，但居民對房屋評估單價(jià)的期望普遍較高。評估單價(jià)的確定要與周邊二手房的市場價(jià)格聯(lián)系，要與類似拆遷地塊的評估單價(jià)有可比性，才能提高市民的接受度。 因素一 貨幣補(bǔ)償金額 “ 這里離南京路、外灘這么近，寸土寸金的地段，這里的房子價(jià)格就得看地段的。 ” —— 137地塊居民 “ 差不多的地段現(xiàn)在賠償多少了，我們這個(gè)地段的價(jià)錢也總要差不多。 ” —— 137地塊居民 案例借鑒 影響因素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 72 [居住房屋 ]綜合 137地塊居民市調(diào)及其他拆遷案例的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，我們推薦本項(xiàng)目具有操作可行性的居住房屋拆遷補(bǔ)償口徑 房屋補(bǔ)償 ?被拆除房屋平均房地產(chǎn)市場單價(jià)為 [20230,26000]元 /平 ?套型補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)為 15平 /戶 ?價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為 30% 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 ?簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)為 8萬元 /戶 ?速遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)費(fèi)用為 7萬元 /戶 ?以權(quán)證戶口為單位計(jì)戶 其他費(fèi)用 ?搬家及設(shè)施移裝費(fèi)為 3000元 /戶 ?過渡期安臵費(fèi)為 1500元 /戶 .月 ，發(fā)放周期平均 6個(gè)月 房源價(jià)值 ?異地安臵商品房源單價(jià) 7000元 /平 ?市場房源與政府房源價(jià)格差異為 4000元 /平 案例借鑒 補(bǔ)償口徑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 73 [非居住房屋 ]綜合 137地塊居民市調(diào)及其他拆遷案例的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，我們推薦本項(xiàng)目具有操作可行性的非居住房屋拆遷補(bǔ)償口徑 房屋補(bǔ)償 ?被拆除房屋平均房地產(chǎn)市場單價(jià)區(qū)間為 [65000,75000]元 /平 ?建筑面積補(bǔ)貼系數(shù) 50% 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 其他費(fèi)用 房源價(jià)值 ?搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)為 /平 ?停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償為 400元 /平 ?個(gè)體工商營業(yè)執(zhí)照補(bǔ)償 為 30萬 /證 ?就近安臵補(bǔ)貼為 10000元 /平 案例借鑒 補(bǔ)償口徑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 74 因安臵房源的價(jià)格優(yōu)勢，居民對安臵房源的需求明顯， 其供應(yīng)是影響拆遷的重要因素。 訪談的地塊居民認(rèn)為拆遷補(bǔ)償拿房子遠(yuǎn)比拿錢重要，主要原因有：一、因?yàn)榘仓梅吭吹膬r(jià)格要比市場價(jià)便宜的多，二、房子被拆了，居住需求首先要滿足。拆遷居民對房源需求明顯，政府安置房源成本相對低廉，對拆遷成本影響很大 因素二 拆遷房源的來源及安臵方式 “ 現(xiàn)在的房價(jià)下，拿錢到外面去買房的話，能買幾個(gè)平方??！現(xiàn)在這種房價(jià)下，總是要房子的 ” —— 137地塊居民李先生 “ 房子拆掉后，家里這些人總歸要有房子住的呀，兒子結(jié)婚要房子，我們（老人）也要住。拿了安置房以后，手頭還剩些補(bǔ)償款，總歸這樣比較放心。 ”