房地產金融與投資講義華東師范大學管善來第3章-資料下載頁
2025-01-22 05:27本頁面
【正文】 3. 房地產泡沫與過熱 房地產泡沫及成困 過度開發(fā)及誘因 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別 房地產泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 房地產泡沫及成因 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 項目 內容 概念 房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài) 是一種價格現象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果 成因 土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎 投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因 金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑－必要條件 過度開發(fā)及誘因 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 項目 內容 概念 也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況 誘因 開發(fā)商對市場預測的偏差 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開發(fā)商資金的易得性 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 區(qū)別項目 過度開發(fā) 房地產泡沫（當泡沫產生時，市場還處于上升階段，但出現過度開發(fā)的現象時，市場已經開始下滑了） 是反映兩個不同層面的市場指標 新增供給的增長速度超過了需求的增長速度 以映市場價格和實際價值之間出現嚴重偏離 嚴重程度和危害性方面不同 嚴重程度高，危害大 ,屬不正常的大起大落 在房地產周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段 市場參與者的參與動機不同 為獲得長期收益 短期投資，增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出 房地產泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系 ■ 泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā) ■ 如果在房地產周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時會伴隨過度開發(fā)等現象 房地產泡沫的衡量－房地產泡沫指數 ■ 房地產泡沫指數（綜合了以下指標） 實際價格 /理論價格 房地產價格增長率 /實際 GDP增長率 房地產價格指數 /居民消費價格指數 房價收入比 個人住房抵押貸款增長率 /居民平均家庭收入增長率 房地產投資需求 /房地產使用需求 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 第五節(jié) 房地產市場的政府干預 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 房地產市場失靈 住房問題和住房保障 宏觀經濟周期循環(huán) 房地產價格劇烈波動 房地產市場非均衡性較好 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 房地產市場失靈（八種原因） 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 市場失靈原因 對策 壟斷 要求政府制度反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價格 外部性 需要政府通過稅收、補貼、外部性收益成本內部化等措施來提高市場效率 信息不對稱 要求政府建立并實施有效的信息公開制度，提高市場的透明度 市場不完全 公共品 失業(yè) 通貨膨脹及失衡 再分配和優(yōu)效品 住房問題和住房保障 ■ 住房兼具商品和公共品的雙重屬性 ■ 三種住房保障模式 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 住房保障模式 代表國家 政府直接建房方式 英國、新加坡和香港 依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏利機構的建房方式 法國、瑞典和日本 對住房投資人減稅 對住房承租人補貼 各國普遍采取 宏觀經濟周期循環(huán) ■ 經濟周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇 ■ 前兩者為擴張過程，后兩者為收縮過程 ■ 波峰（從擴張轉為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財政政策 ■ 波谷（從收縮轉為擴張）：政府采用擴張性的貨幣政策和財政政策抵制經濟衰退 房地產價格劇烈波動 ■ 房地產價格的劇烈波動，會對房地產市場和宏觀經濟的穩(wěn)定運行造成巨大威脅，所以通常會引發(fā)政府的政策干預 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 房地產市場非均衡 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 均衡模式 內涵 總量非均衡 表現為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存 結構非均衡 不同子市場之間在供求方面的結構失衡 ■ 土地供應政策（主要是土地供應計劃） ■ 金融政策 ■ 住房政策 ■ 城市規(guī)劃 ■ 地價政策 ■ 稅收政策 ■ 租金控制 ■ 健全市場準入制度（資質管理） ■ 推動行業(yè)誠信體系建設（信用檔案） ■ 規(guī)范交易程序（土地出讓、房屋銷售、轉讓、抵押、租賃和產權登記方面） ■ 加強產權管理 第三章 房地產投資環(huán)境和市場分析 第三章 結束 演講完畢，謝謝觀看！
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