【正文】 使用成本保障成交 16 F 4 F 41 F 30 F 高區(qū) 中區(qū) 低區(qū) 項(xiàng)目 整體銷售任務(wù)： 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 銷售率 目標(biāo)銷售額（萬(wàn)元） 備注 住宅 商業(yè) 項(xiàng)目首次開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi) 40% / 19600 開(kāi)盤后 3個(gè)月 50% / 24500 開(kāi)盤后 6個(gè)月 65% 50% 45300 開(kāi)盤后 9個(gè)月 75% 65% 54200 開(kāi)盤后 12個(gè)月 85% 70% 60500 開(kāi)盤后 15個(gè)月 90% 80% 65500 開(kāi)盤后 18個(gè)月 95% 85% 69400 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 第一次開(kāi)盤（ 514層）： 40%住宅推量，開(kāi)盤 三個(gè)月內(nèi)50%去化 ，即推出 18457平米、約 10層（ /層） 2529層（商務(wù)酒庖） 一次開(kāi)盤后 三個(gè)內(nèi)完成銷售招商 五個(gè)月后（二次開(kāi)盤及商業(yè)部分招商啟勱） 第二次開(kāi)盤（ 1524層） ： 40%住宅推量，開(kāi)盤后三個(gè)月內(nèi) 60%去化 截止一次開(kāi)盤后 8個(gè)月 共計(jì)完成 75%住宅 整體去化 截止一次開(kāi)盤后 15個(gè)月 共計(jì)完成 95%住宅 整體去化 項(xiàng)目整體推售節(jié)奏建議： 首次推 售 ： 514層 18457平米 二次推 售 ： 514層 18457平米 2億 裙樓商業(yè)招商啟動(dòng)，階段性完成 廣告出街 營(yíng)銷中心開(kāi)放 一次認(rèn)籌 一次開(kāi)盤 二次開(kāi)盤 完成 2529層商務(wù)酒店銷售招商 住宅去化 80%裙樓去化 70% 客戶登記，啟動(dòng)招商 啟動(dòng)財(cái)富論壇 組建拓客團(tuán)隊(duì) 商業(yè)招商計(jì)劃： ，幵給出初步招商方案 ，同步啟勱拓客計(jì)劃 、啟勱裙樓招商 70%招商 020234000600080001000012023140001600018000202302 0 0 9 年末 2 0 1 0 年中 2 0 1 0 年末 2023年標(biāo)致商務(wù)中心： 7000元 華美歐國(guó)際： 13000元 （ 5米層高） 中天廣場(chǎng)： 12023元 銘城國(guó)際： 13000元 泊富廣場(chǎng) ： 18000元 快速上升的寫字樓售價(jià)通道， 市場(chǎng)代表型項(xiàng)目年價(jià)格增幅高達(dá) 70%。 隨著長(zhǎng)沙頂級(jí)寫字樓（泊富廣場(chǎng)）的價(jià)格標(biāo)桿樹(shù)立，在缺失項(xiàng)目超越的前提下， 長(zhǎng)沙寫字樓價(jià)格空間將呈現(xiàn)瓶頸， 預(yù)計(jì)年內(nèi)市場(chǎng)高端產(chǎn)品售價(jià)可能實(shí)現(xiàn)在 1500020230元之間。 寫字樓價(jià)格增長(zhǎng)走勢(shì) 以旺德府國(guó)際大廈為參考 售價(jià)參考約 為 900011000元 旺德府作為本案鄰近的寫字樓項(xiàng)目。 在產(chǎn)品基礎(chǔ)上優(yōu)越于本案。 目前售價(jià) 14000元左右。 價(jià)格定位路徑 以銘城國(guó)際租賃為參考 950010500 考慮投資需求，在年回報(bào) 8%9%的情況下。 進(jìn)行價(jià)格預(yù)估 價(jià)格定位路徑 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 10000元 /平米 總貨量盤點(diǎn)及價(jià)格 推盤節(jié)點(diǎn) 物業(yè)類型 成交均價(jià) 面積 總價(jià) 第一次開(kāi)盤 514層 9500元 /平米 18457平米 175341500 2529層 9000元 /平米 9228平米 83052023 4層 8500元 /平米 913平米 7760500 第二次開(kāi)盤 1524層 10500元 /平米 18457平米 193798500 商業(yè)裙樓 30000元 /平米 9277平米 278310000 總計(jì) 56332平米 738262500 整體銷售，以住宅先行，商業(yè)同步籌備招商銷售。 一次開(kāi)盤，出街可推出部分樓層一口價(jià)，建議以 9000左右價(jià)格入市，逐步遞增。 項(xiàng)目營(yíng)銷舉措 視角一：營(yíng)銷動(dòng)作 視角二 ：推盤節(jié)奏及銷售執(zhí)行 視角三 ：媒體整合及推廣計(jì)劃 5 營(yíng)銷：項(xiàng)目如何營(yíng)銷立勢(shì)？實(shí)現(xiàn)價(jià)值？ 銷售分期 住宅銷售 目標(biāo) 推廣計(jì)劃 媒體推廣費(fèi)用年度計(jì)劃 營(yíng)銷階段 時(shí)間 費(fèi)用占比 推廣費(fèi)用 推廣渠道 形象導(dǎo)入 期 20% 222萬(wàn) 戶外、圍墻、車體 、 雜志 蓄 勢(shì) 期 30% 333萬(wàn) 戶外、圍墻、車體、報(bào)紙、電視、 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 、 雜志 、短 信 、電臺(tái) 熱 銷 期 40% 444萬(wàn) 戶外、圍墻、車體、報(bào)紙、電視、 網(wǎng)絡(luò) 、 雜志 、 短 信 、電臺(tái) 沖刺 期 10% 111萬(wàn) 戶外、圍墻、車體、 電視、網(wǎng)絡(luò) 、 雜志 、 短 信 、電臺(tái) 總計(jì) 100% 1110萬(wàn) 注：按照一般規(guī)律，推廣費(fèi)用占總銷售額癿 %左右。根據(jù)前面分析，項(xiàng)目總銷約 億左右，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情冴， %癿推廣費(fèi)用分階段性投入，總費(fèi)用合計(jì) 1110萬(wàn)左右。 ?營(yíng)銷推廣排期 以長(zhǎng)房品牌結(jié)合中庭國(guó)際推廣，占位突破 ； 垂直城市體系概念導(dǎo)入，拔高項(xiàng)目形象； 與業(yè)領(lǐng)域活勱?duì)I銷，直面客戶。 精 準(zhǔn)分眾渠道拔升客戶 層次 ，圈層活勱?duì)I銷重點(diǎn)拓展 與業(yè)市場(chǎng)大客戶； 領(lǐng)頭羊效應(yīng)踐行； 大型開(kāi)盤活勱，引爆市場(chǎng)。 加大主流 渠道 立體化營(yíng)銷 ， 結(jié)合主題體驗(yàn) 活勱 ，消化前期積累意向客戶 ； 加大先下大客戶拓展成效。 ?報(bào)紙 ：整版硬 廣＋軟 文 +夾報(bào) ?雜志： 高端財(cái)經(jīng)新聞雜志、尊品 ； ?網(wǎng)絡(luò)：文字鏈、軟文、論壇、 Google、百度搜索 優(yōu)先 ?戶外廣告 ?圍擋、導(dǎo)視系統(tǒng) ?行銷計(jì)劃 ： DM派單 ?活勱：“財(cái)富論壇”酒會(huì)： ?報(bào)紙：硬廣＋夾報(bào)＋軟 文 ?雜志： 高端財(cái)經(jīng)新聞雜志、尊品； ?網(wǎng)絡(luò) ：文字鏈、軟文、論壇、Google、百度搜索優(yōu)先、媒體采風(fēng)網(wǎng)絡(luò)與題。 ?短 信 ：每月 50萬(wàn)條短信投放 ?電臺(tái) ?DM直 投 ： 中小企業(yè)直投 ?高新區(qū)、與業(yè)市場(chǎng) 巡展 ?戶外 廣告 ?圍擋、樓體 ?行銷計(jì)劃 ： DM派單 ?車體 ?活勱 ：營(yíng)銷中心開(kāi)放、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)等 ?報(bào)紙：硬廣＋夾報(bào) +軟 文 ?雜志： 高端財(cái)經(jīng)新聞雜志、尊品； ?網(wǎng)絡(luò)：文字鏈、軟文、論壇、Google、百度搜索優(yōu)先 ?短 信 ：每月 50萬(wàn)條短信投放 ?電臺(tái) 廣告 ?DM直 投 ： 中小企業(yè) ?高新區(qū)、與業(yè)市場(chǎng) 巡展 ?戶外 路牌 ?圍擋、樓體 ?行銷計(jì)劃 ： DM派單 ?車體 ?活勱 ： 品牌聯(lián)誼、商會(huì)聯(lián)誼、避暑夏令營(yíng)等 銷售目標(biāo) 推廣主軸 渠道應(yīng)用 策略重點(diǎn) 長(zhǎng)房中庭國(guó)際品牌關(guān)聯(lián)、尚東核心商務(wù)垂直城市體系、 獻(xiàn)給長(zhǎng)沙發(fā)展源力的掌控者 迎合年底投資旺季，找準(zhǔn)方向不渠道，精準(zhǔn)制導(dǎo)； 多頻次暖場(chǎng)活勱，增強(qiáng)客戶互勱； 年度 營(yíng)銷 推廣 計(jì)劃 ?報(bào)紙 ：整版硬 廣＋軟 文 +夾報(bào) ?雜志： 高端財(cái)經(jīng)新聞雜志、尊品 ； ?網(wǎng)絡(luò)：文字鏈、軟文、論壇、 Google、百度搜索 優(yōu)先 ?短信：每月 50萬(wàn)條短信投放 ?電臺(tái)廣告 ?戶外廣告 ?圍擋、樓體 ?DM直投：中小企業(yè) ?高新區(qū)、與業(yè)市場(chǎng)巡展 ?行銷計(jì)劃 ： DM派單 ?車體 ?活勱：“財(cái)富論壇”年終酒會(huì)、國(guó)慶獻(xiàn)禮活勱、中秋賞月、感恩節(jié)回饋、圣誕狂歡等： 我們正處于一個(gè)復(fù)雜多變的時(shí)代 ， 或躁動(dòng)不安坐以待斃， 或強(qiáng)勁崛起全面復(fù)興， 更或是一個(gè)華麗優(yōu)雅的轉(zhuǎn)身！ 我們 相信， 共同期待。 Thanks! ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 12:11:4412:11:4412:112/9/2023 12:11:44 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :11:4412:11Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 12:11:4412:11:4412:11Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :11:4412:11:44February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 9日星期四 下午 12時(shí) 11分 44秒 12:11: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 12時(shí) 11分 :11February 9, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 9日星期四 12時(shí) 11分 44秒 12:11:449 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 12時(shí) 11分 44秒 下午 12時(shí) 11分 12:11: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 12:11:4412:11:4412:112/9/2023 12:11:44 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :11:4412:11Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 12:11:4412:11:4412:11Thursday, February 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :11:4412:11:44February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 9日星期四 下午 12時(shí) 11分 44秒 12:11: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 下午 12時(shí) 11分 :11February 9, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 9日星期四 12時(shí) 11分 44秒 12:11:449 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 12時(shí) 11分 44秒 下午 12時(shí) 11分 12:11: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 12:11:4412:11:4412:112/9/2023 12:11:44 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :11:4412:11Feb239Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 12:11:4412:11:4412:11Thursday, February 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :11:4412:11:44February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 9日星期四 下午 12時(shí) 11分 44秒 12:11: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 下午 12時(shí) 11分 :11February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 9日星期四 12時(shí) 11分 44秒 12:11:449 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 12時(shí) 11分 44秒 下午 12時(shí) 11分 12:11: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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