【正文】 端 IT企業(yè)總部、醫(yī)藥行業(yè)總部、高新企業(yè)辦公基地、外貿(mào)行業(yè)辦公基地等才是本項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)型研究的重點(diǎn) 。 憑借本項(xiàng)目的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、理念推廣以及軟硬件服務(wù)優(yōu)勢(shì)。 形成 完整的客戶鏈結(jié)構(gòu) 。 我們終將影響誰(shuí)？ 憑借充足的未來(lái)客戶支撐與市場(chǎng)標(biāo)桿地位， 贏得廣泛投資客群的親睞。 獻(xiàn)給長(zhǎng)沙發(fā)展源力的 掌控者 SLOGAN占位 項(xiàng)目定位 視角一： 項(xiàng)目定位判研 視角二 ：項(xiàng)目形象定位 視角三 ：項(xiàng)目客戶定位 視角四：項(xiàng)目產(chǎn)品定位 4 項(xiàng)目定位： 商務(wù)垂直 城市體系 項(xiàng)目功能定位 二十四小時(shí)全天候泛商務(wù)生活 金融貿(mào)易行業(yè)的特殊性 商務(wù)垂直 城市體系 立體交通 體系 公共服務(wù) 體系 全天候辦公 體系 信息網(wǎng)絡(luò) 體系 健康環(huán)保 體系 全方位城市交通體系 人性化分區(qū)電梯設(shè)置 好的商用物業(yè)對(duì)于交通的便利性有著極高的要求，地面交通、地下交通以及與空中交通的距離都影響著寫(xiě)字樓品質(zhì)的提升。 并提出平均等待時(shí)間不超過(guò) 90秒的“無(wú)等待候梯”概念。 24小時(shí)無(wú)休止電梯運(yùn)營(yíng)， 24小時(shí)便利店， 24小時(shí)人工物業(yè)服務(wù)中心等都將成為本項(xiàng)目的核心價(jià)值展現(xiàn)。 全方位監(jiān)控 背景音樂(lè)系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)體系 公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)層構(gòu)建 全方位高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 將一些傳統(tǒng)中屬于辦公室內(nèi)的功能分離出來(lái)，會(huì)議室不一定要分散在每個(gè)樓層每間公司內(nèi)，而是可以統(tǒng)一安排在整幢大樓的會(huì)議層，由大樓內(nèi)企業(yè)共用；商務(wù)配套可以導(dǎo)入到寫(xiě)字樓當(dāng)中，例如健身中心，高級(jí) SPA等等。 24小時(shí)提供辦公需求 健身中心 公共服務(wù)體系 環(huán)保材料體系構(gòu)建 生態(tài)功能體系構(gòu)建 在設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同的建筑形態(tài)尋找最佳的空調(diào)送風(fēng)方式；層高要徹底排除小空間帶來(lái)的壓抑和沉悶的感覺(jué)；防曬、防反射、隔音、隔熱等環(huán)保型建材建議廣泛應(yīng)用； 在寫(xiě)字樓單位分割上，進(jìn)深短、采光好，有充足的陽(yáng)光，既節(jié)約了能源，又解決了通風(fēng)和保證了健康問(wèn)題。 中區(qū)設(shè)置： 1524層 大中型貿(mào)易及相關(guān)企業(yè)，需求面積 200500平米。 產(chǎn)品功能規(guī)劃 公共服務(wù)平臺(tái)與資源共享平臺(tái)的搭建 項(xiàng)目四層建議作為公共服務(wù)層設(shè)計(jì)： 公共會(huì)議室： 規(guī)劃兩間會(huì)議室，分別滿足 100200人， 50100人兩種需求 ，降低客戶成本，同時(shí)租賃經(jīng)營(yíng)（對(duì)內(nèi)與對(duì)外）。 成為本項(xiàng)目垂直城市體系的重要支撐，并切實(shí)解決寫(xiě)字樓客群的實(shí)際問(wèn)題。 結(jié)合易居的大客戶 資源，釋放信息， 建立中庭國(guó)際的高端商務(wù)認(rèn)知 ， 強(qiáng)化長(zhǎng)房中庭國(guó)際的金字品牌 舉措三：全面造勢(shì) 勱作 3： 核心地段 戶外； ?與項(xiàng)目形象匹配的場(chǎng)所及媒介渠道； ?各大市場(chǎng)周邊重要干道及出入口； ?部分商圈核心 勱作 1： 中英文對(duì)照工地圍擋； 樓體橫幅 。 如何銷(xiāo)售 銷(xiāo)控策略：合理產(chǎn)品分割和銷(xiāo)售控制，保障項(xiàng)目的高形象及銷(xiāo)售速度得以實(shí)現(xiàn) 高端樓層 中低區(qū)樓層 面向大單投資者組合銷(xiāo)售，整層產(chǎn)權(quán)以不大于兩戶為宜； 優(yōu)先考慮企業(yè)自用購(gòu)買(mǎi)，同質(zhì)單位盡量集中，避免大小單位混雜 低區(qū)樓層作為集中的散售單位 高形象與相對(duì)較低價(jià)位和使用成本保障成交 16 F 4 F 41 F 30 F 高區(qū) 中區(qū) 低區(qū) 項(xiàng)目 整體銷(xiāo)售任務(wù)： 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 銷(xiāo)售率 目標(biāo)銷(xiāo)售額（萬(wàn)元） 備注 住宅 商業(yè) 項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內(nèi) 40% / 19600 開(kāi)盤(pán)后 3個(gè)月 50% / 24500 開(kāi)盤(pán)后 6個(gè)月 65% 50% 45300 開(kāi)盤(pán)后 9個(gè)月 75% 65% 54200 開(kāi)盤(pán)后 12個(gè)月 85% 70% 60500 開(kāi)盤(pán)后 15個(gè)月 90% 80% 65500 開(kāi)盤(pán)后 18個(gè)月 95% 85% 69400 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 第一次開(kāi)盤(pán)（ 514層）： 40%住宅推量，開(kāi)盤(pán) 三個(gè)月內(nèi)50%去化 ，即推出 18457平米、約 10層（ /層） 2529層（商務(wù)酒庖） 一次開(kāi)盤(pán)后 三個(gè)內(nèi)完成銷(xiāo)售招商 五個(gè)月后（二次開(kāi)盤(pán)及商業(yè)部分招商啟勱） 第二次開(kāi)盤(pán)（ 1524層） ： 40%住宅推量，開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月內(nèi) 60%去化 截止一次開(kāi)盤(pán)后 8個(gè)月 共計(jì)完成 75%住宅 整體去化 截止一次開(kāi)盤(pán)后 15個(gè)月 共計(jì)完成 95%住宅 整體去化 項(xiàng)目整體推售節(jié)奏建議： 首次推 售 ： 514層 18457平米 二次推 售 ： 514層 18457平米 2億 裙樓商業(yè)招商啟動(dòng)，階段性完成 廣告出街 營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放 一次認(rèn)籌 一次開(kāi)盤(pán) 二次開(kāi)盤(pán) 完成 2529層商務(wù)酒店銷(xiāo)售招商 住宅去化 80%裙樓去化 70% 客戶登記，啟動(dòng)招商 啟動(dòng)財(cái)富論壇 組建拓客團(tuán)隊(duì) 商業(yè)招商計(jì)劃： ，幵給出初步招商方案 ，同步啟勱拓客計(jì)劃 、啟勱裙樓招商 70%招商 020234000600080001000012023140001600018000202302 0 0 9 年末 2 0 1 0 年中 2 0 1 0 年末 2023年標(biāo)致商務(wù)中心： 7000元 華美歐國(guó)際： 13000元 （ 5米層高） 中天廣場(chǎng)： 12023元 銘城國(guó)際： 13000元 泊富廣場(chǎng) ： 18000元 快速上升的寫(xiě)字樓售價(jià)通道， 市場(chǎng)代表型項(xiàng)目年價(jià)格增幅高達(dá) 70%。 目前售價(jià) 14000元左右。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)舉措 視角一：營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 視角二 ：推盤(pán)節(jié)奏及銷(xiāo)售執(zhí)行 視角三 ：媒體整合及推廣計(jì)劃 5 營(yíng)銷(xiāo)：項(xiàng)目如何營(yíng)銷(xiāo)立勢(shì)？實(shí)現(xiàn)價(jià)值？ 銷(xiāo)售分期 住宅銷(xiāo)售 目標(biāo) 推廣計(jì)劃 媒體推廣費(fèi)用年度計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)階段 時(shí)間 費(fèi)用占比 推廣費(fèi)用 推廣渠道 形象導(dǎo)入 期 20% 222萬(wàn) 戶外、圍墻、車(chē)體 、 雜志 蓄 勢(shì) 期 30% 333萬(wàn) 戶外、圍墻、車(chē)體、報(bào)紙、電視、 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 、 雜志 、短 信 、電臺(tái) 熱 銷(xiāo) 期 40% 444萬(wàn) 戶外、圍墻、車(chē)體、報(bào)紙、電視、 網(wǎng)絡(luò) 、 雜志 、 短 信 、電臺(tái) 沖刺 期 10% 111萬(wàn) 戶外、圍墻、車(chē)體、 電視、網(wǎng)絡(luò) 、 雜志 、 短 信 、電臺(tái) 總計(jì) 100% 1110萬(wàn) 注：按照一般規(guī)律，推廣費(fèi)用占總銷(xiāo)售額癿 %左右。 加大主流 渠道 立體化營(yíng)銷(xiāo) ， 結(jié)合主題體驗(yàn) 活勱 ，消化前期積累意向客戶 ； 加大先下大客戶拓展成效。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :11:4412:11:44February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 9日星期四 12時(shí) 11分 44秒 12:11:449 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :11:4412:11Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 9日星期四 12時(shí) 11分 44秒 12:11:449 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 9日星期四 下午 12時(shí) 11分 44秒 12:11: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :11:4412:11Feb239Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 9日星期四 12時(shí) 11分 44秒 12:11:449 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :11:4412:11:44February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :11:4412:11Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ?短 信 ：每月 50萬(wàn)條短信投放 ?電臺(tái) ?DM直 投 ： 中小企業(yè)直投 ?高新區(qū)、與業(yè)市場(chǎng) 巡展 ?戶外 廣告 ?圍擋、樓體 ?行銷(xiāo)計(jì)劃 ： DM派單 ?車(chē)體 ?活勱 ：營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)等 ?報(bào)紙：硬廣＋夾報(bào) +軟 文 ?雜志： 高端財(cái)經(jīng)新聞雜志、尊品； ?網(wǎng)絡(luò)：文字鏈、軟文、論壇、Google、百度搜索優(yōu)先 ?短 信 ：每月 50萬(wàn)條短信投放 ?電臺(tái) 廣告 ?DM直 投 ： 中小企業(yè) ?高新區(qū)、與業(yè)市場(chǎng) 巡展 ?戶外 路牌 ?圍擋、樓體 ?行銷(xiāo)計(jì)劃 ： DM派單 ?車(chē)體 ?活勱 ： 品牌聯(lián)誼、商會(huì)聯(lián)誼、避暑夏令營(yíng)等 銷(xiāo)售目標(biāo) 推廣主軸 渠道應(yīng)用 策略重點(diǎn) 長(zhǎng)房中庭國(guó)際品牌關(guān)聯(lián)、尚東核心商務(wù)垂直城市體系、 獻(xiàn)給長(zhǎng)沙發(fā)展源力的掌控者 迎合年底投資旺季，找準(zhǔn)方向不渠道，精準(zhǔn)制導(dǎo)； 多頻次暖場(chǎng)活勱，增強(qiáng)客戶互勱； 年度 營(yíng)銷(xiāo) 推廣 計(jì)劃 ?報(bào)紙 ：整版硬 廣＋軟 文 +夾報(bào) ?雜志： 高端財(cái)經(jīng)新聞雜志、尊品 ； ?網(wǎng)絡(luò)：文字鏈、軟文、論壇、 Google、百度搜索 優(yōu)先 ?短信：每月 50萬(wàn)條短信投放 ?電臺(tái)廣告 ?戶外廣告 ?圍擋、樓體 ?DM直投：中小企業(yè) ?高新區(qū)、與業(yè)市場(chǎng)巡展 ?行銷(xiāo)計(jì)劃 ： DM派單 ?車(chē)體 ?活勱：“財(cái)富論壇”年終酒會(huì)、國(guó)慶獻(xiàn)禮活勱、中秋賞月、感恩節(jié)回饋、圣誕狂歡等： 我們正處于一個(gè)復(fù)雜多變的時(shí)代 ， 或躁動(dòng)不安坐以待斃， 或強(qiáng)勁崛起全面復(fù)興， 更或是一個(gè)華麗優(yōu)雅的轉(zhuǎn)身！ 我們 相信， 共同期待。 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣排期 以長(zhǎng)房品牌結(jié)合中庭國(guó)際推廣，占位突破 ； 垂直城市體系概念導(dǎo)入，拔高項(xiàng)目形象； 與業(yè)領(lǐng)域活勱?duì)I銷(xiāo)，直面客戶。 進(jìn)行價(jià)格預(yù)估 價(jià)格定位路徑 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 10000元 /平米 總貨量盤(pán)點(diǎn)及價(jià)格 推盤(pán)節(jié)點(diǎn) 物業(yè)類(lèi)型 成交均價(jià) 面積 總價(jià) 第一次開(kāi)盤(pán) 514層 9500元 /平米 18457平米 175341500 2529層 9000元 /平米 9228平米 83052023 4層 8500元 /平米 913平米 7760500 第二次開(kāi)盤(pán) 1524層 10500元 /平米 18457平米 193798500 商業(yè)裙樓 30000元 /平米 9277平米 278310000 總計(jì) 56332平米 738262500 整體銷(xiāo)售，以住宅先行，商業(yè)同步籌備招商銷(xiāo)售。 寫(xiě)字樓價(jià)格增長(zhǎng)走勢(shì) 以旺德府國(guó)際大廈為參考 售價(jià)參考約 為 900011000元 旺德府作為本案鄰近的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 易居在操作項(xiàng)目商業(yè)與辦公客戶轉(zhuǎn)介。 產(chǎn)品功能規(guī)劃 打造全長(zhǎng)沙唯一的 項(xiàng)目功能目標(biāo) 24小時(shí)無(wú)障礙空中城市 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)舉措 視角一：營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 視角二 ：推盤(pán)節(jié)奏及銷(xiāo)售執(zhí)行 視角三 ：媒體整合及推廣計(jì)劃 5 營(yíng)銷(xiāo)：項(xiàng)目如何營(yíng)銷(xiāo)立勢(shì)？實(shí)現(xiàn)價(jià)值？ 【 傳播總方針 】 戰(zhàn)略一：長(zhǎng)房品牌 起勢(shì)，高調(diào)破局，精神第一，物質(zhì)第二； 戰(zhàn)略二：線上 slo