【正文】 0 ㎡商業(yè)住宅國際酒店容積率 區(qū)域主要商業(yè)項目華邦世貿(mào)城地處潛山路與東流路交匯處，華邦世貿(mào)城項目總建筑面積 25萬平方米，包括 290米甲級寫字樓、 9萬平方米購物中心、超星級酒店和住宅，是政務(wù)文化新區(qū)乃至合肥首個 ICC城市綜合體。集團正在運營及籌建中的大型百貨商場和購物中心超過三十家。n2023年 8月 16日，銀泰百貨（集團）有限公司與安徽新華發(fā)行（集團）控股有限公司舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。華邦銀泰城區(qū)域主要商業(yè)項目 44 華邦銀泰城 —— 業(yè)態(tài)分布區(qū)域主要商業(yè)項目4F3F2F1F4F3F2F1FB1女裝男裝品牌店美食廣場4F1F4F3F2F1F主題館流行飾品娛樂文化金銀飾品、手表 45 華邦銀泰城 —— 業(yè)態(tài)分布區(qū)域主要商業(yè)項目餐飲品牌店 46 華邦銀泰城 —— 業(yè)態(tài)分布區(qū)域主要商業(yè)項目流行飾品化妝品金銀飾品餐飲品牌店 47 華邦銀泰城 —— 業(yè)態(tài)分布區(qū)域主要商業(yè)項目流行飾品餐飲品牌店 48 華邦銀泰城 —— 業(yè)態(tài)分布區(qū)域主要商業(yè)項目金銀飾品、手表餐飲品牌店電玩城電影院主題商品街 49 華邦銀泰城 —— 業(yè)態(tài)分布區(qū)域主要商業(yè)項目餐飲品牌店電影院主題商品街 50 天鵝湖萬達(dá)廣場區(qū)域主要商業(yè)項目基礎(chǔ)條件 —— 天鵝湖萬達(dá)廣場位于合肥市政務(wù)區(qū)中心絕版地段，東依懷寧路與合肥市人民政府隔街相望，南接城市主干道南二環(huán)（東流路），西至聚云路，北至高河西路。目前紅星美凱龍 2023年已開業(yè)、法國歐尚超市簽約。區(qū)域內(nèi)周邊大型的住宅項目林立，大型商業(yè) MALL也正在積極的籌備，同時憑借瑞澤源地產(chǎn)對項目高品質(zhì)的孜孜追求及開發(fā)決心，項目 規(guī)劃 以一種引領(lǐng)者的姿態(tài)，打造合肥地產(chǎn)新的地標(biāo)傳奇 。綠化率40%。 55 華潤中心區(qū)域主要商業(yè)項目合肥華潤中心項目地處安徽合肥政務(wù)文化新區(qū)，北鄰風(fēng)景優(yōu)美的天鵝湖。華潤中心豪宅部分，總建筑面積近 70萬平米，以國際一流的規(guī)劃，超級奢侈的戶型，世界大師級的園林，六星級酒店式的服務(wù)，頂級的配套，全國際品牌精裝和磅礴的體量，打造世界級的亞洲范圍內(nèi)少有的純粹豪宅都會生活區(qū)。 57 經(jīng)過對政務(wù)新區(qū)及周邊新建在售商業(yè)項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)市場總結(jié)如下：消費潛力增長 —— 政務(wù)新區(qū)依托優(yōu)異的商業(yè)氛圍、環(huán)境優(yōu)勢和濃郁的人文底蘊，生活配備亦已比較成熟。隨著銀泰、歐尚、紅星美凱龍等大型商業(yè)入駐，將提升政務(wù)文化新區(qū)在合肥商業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位。商業(yè)體系與功能服務(wù)配套的日趨完善，為建立創(chuàng)意商務(wù)服務(wù)項目奠定基礎(chǔ)。 匯豐廣場n 北一環(huán)商務(wù)綜合體、辦公、酒店、商業(yè)相得益彰。阜陽路與北一環(huán)交口。 64 合肥大唐國際購物廣場位于望潛板塊核心，總建筑面積 8萬平米，分地上四層和地下二層。 65 新華國際廣場位于合肥市黃山路與潛山路交口向南200米 。 商之都已簽約進(jìn)駐 。其他競爭商業(yè)項目 —— 黃、潛、望板塊 66 西環(huán)城市廣場 由安徽政和集團投資開發(fā)，是合肥城市商業(yè)規(guī)劃重點項目，總投資約數(shù)十億元，隨著西環(huán)中心廣場正式動工，項目將填補城市區(qū)域商業(yè)功能配套的空白，成為合肥城市中環(huán)線內(nèi)又一個大型的 “一站體驗式 ” 商業(yè)中心。未來將會與政務(wù)區(qū)的商業(yè)相相互輻射和影響。功能選擇商業(yè)選擇原則 ：體現(xiàn)項目商務(wù)文化內(nèi)涵、充分考慮區(qū)域功能互補，并符合市場的需求v 體現(xiàn)商務(wù)文化內(nèi)涵v 符合項目整體定位v 符合目標(biāo)消費者偏好及特征v 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及形成加碼v 符合項目的建筑、環(huán)境特征 71 制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜胶Y選流程進(jìn)行項目商業(yè)業(yè)態(tài)篩選v 初步篩選：v 根據(jù)系統(tǒng)科學(xué)的篩選原則選擇符合的商業(yè)業(yè)態(tài)，不符合條件的不應(yīng)入選。p 該群體處于社會中高端階層，消費力很強；p 商務(wù)、政務(wù)工作人群 ；p 品牌消費的意識比較強烈，兼具沖動性與理性消費特征；p 普遍采用信用卡消費的方式；p 對服務(wù)的質(zhì)量有較高的要求；p 在注重物質(zhì)生活需要的同時，開始關(guān)注精神需要。業(yè)態(tài)布局模型 81 “ 至味 ” 美食空間主要業(yè)態(tài)： 純正西餐、高檔中餐 、咖啡廳 等針對智產(chǎn)階層的商務(wù)等消費需求特點，著眼于圈層社交、商務(wù)洽談、會晤宴請等消費需求，引進(jìn)對應(yīng)需求的餐飲類商家。比較內(nèi)容 權(quán)重 擬合系數(shù)主題規(guī)劃 20% 相對于本項目（基數(shù)為 1）而言各項目在各方面的優(yōu)劣（評分范圍 ＞ 0）地理位置 20%交通 10%人流量 15%商家品牌 15%經(jīng)營管理 10%建筑形態(tài) 10%合計 100%商鋪權(quán)重系數(shù)測算方法測算所運用的公式 100 比較內(nèi)容 權(quán)重 財富廣場 金鼎國際 置地匯豐廣場 西環(huán)廣場 綠地藍(lán)海（指標(biāo)） 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度主題規(guī)劃 20% 1 地理位置 20% 交通 10% 人流量 15% 1 1 商家品牌 15% 1 1 經(jīng)營管理 10% 1 1 1 建筑形態(tài) 10% 合計 100% 　 　 　 　 　 本權(quán)重測算是以本項目商業(yè)定位和具體數(shù)據(jù)為參照，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)評分比較系統(tǒng)，由多位資深商業(yè)地產(chǎn)專家為其他項目確定分?jǐn)?shù)，并采用權(quán)重系數(shù)推導(dǎo)得出參考項目最終評分商業(yè)價格測算 101 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項目的參考定價：以財富廣場中平均租金為參考： 50247。=以綠地藍(lán)海中平均租金為參考： 40247。 隨著政務(wù)新區(qū)商業(yè)環(huán)境的建設(shè)及發(fā)展，預(yù)計未來有很大的增長，商業(yè)物業(yè)未來投資性較好。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 四月 21四月 2103:45:0003:45:00April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/4/5 3:45:0003:45:0005 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 四月 2103:45:0003:45Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/4/5 3:45:0003:45:0005 April 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 05 四月 20233:45:00 上午 03:45:00四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 2103:45:0003:45Apr2105Apr21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/4/5 3:45:0003:45:0005 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 四月 21四月 2103:45:0003:45:00April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 四月 2103:45:0003:45Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。本案商業(yè)租金為 60/平方米 /月注： 60/平方米 /月為整個商業(yè)體平均租金商業(yè)價格測算 103 按照以往商鋪租金制定經(jīng)驗，及項目商業(yè)的招商目標(biāo)以及需要達(dá)成的目的，根據(jù)之前我們按照權(quán)重公式推出的 60元 / ㎡ /月的平均租金，我們綜合推算出各層的平均租金：各層租金測算商業(yè)價格測算樓層 D棟平均租金（元 /㎡ /月）C棟平均租金（元 /㎡ /月）4F 50 353F 60 502F 80 601F 120 90B1 平均租金： 35餐飲集成部分（需公共區(qū)域精裝修）： 90（實際使用面積）注 1： C棟租金前三年不遞增，后每兩年遞增 8%； D棟租金前兩年不遞增，后每兩年遞增 8%注 2：特殊國際品牌（含負(fù)一層賣場及餐飲集成部分）可適當(dāng)采取保底加抽成模式。商業(yè)價格測算 102 同時，通過對政務(wù)新區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)租金增長率迅速，自 2023年至今增長率也僅在 15~35%左右。=以置地匯豐廣場中平均租金為參考： 50247。 83 “ 至尊 ” 品味 空間主要業(yè)態(tài)： 名車城市展廳、奢侈品專賣、國 際 運動城等針對智產(chǎn)階層的消費需求特點，著眼于商務(wù)社交、品質(zhì)品位的消費需求，引進(jìn)品牌商家。 75 政要、企業(yè)家、國際集團高管、知名藝術(shù)家、知名專業(yè)人士等城市智產(chǎn)精英即： 高端商務(wù)消費群 ﹢ 高端休閑消費群 ﹢ 高端居住消費群主流身份主要目的： 商務(wù)社交 + 致敬服務(wù) ﹢ 頂級享受主導(dǎo)消費調(diào)性： 商務(wù)社交消費， 私享致敬服務(wù)消費人群定位 76 都市智產(chǎn)精英 商務(wù)生活的頂級享受功能定位 圍繞 “ 精英人生、商務(wù)生活 ” 的核心，規(guī)劃合肥市場獨一無二的商務(wù) 融合 體：合肥商務(wù)社交的 文化圈 ，城市精英階層的 交際圈 ，都市智產(chǎn)階層的 游樂圈 ，集奢侈名店、高端餐飲、頂級享受、致敬服務(wù)、國際辦公為一體的高端精品商務(wù)融合體，將為城市智產(chǎn)階層提供高雅、尊貴、奢華的商務(wù)致敬服務(wù)。定義備選業(yè)態(tài)集合初步篩選根據(jù)指標(biāo)細(xì)選確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合功能選擇 72 初步篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明 符合整體定位 該業(yè)態(tài)完全符合本項目整體的定位規(guī)劃該業(yè)態(tài)跟項目定位部分符合或具有關(guān)聯(lián)性該業(yè)態(tài)不符合產(chǎn)業(yè)定位或?qū)謪^(qū)產(chǎn)生負(fù)面影響體現(xiàn)商務(wù)文化內(nèi)涵該業(yè)態(tài)符合商務(wù)需求，且能體現(xiàn)文化特色該業(yè)態(tài)可以符合商務(wù)需求，能體現(xiàn)一定的長沙文化該業(yè)態(tài)不符合項目內(nèi)涵且不具有特色符合消費者偏好及特征該業(yè)態(tài)是消費者喜歡的且符合消費者消費特征的該業(yè)態(tài)具有本地消費者喜好且符合其消費特征該業(yè)態(tài)不符合消費者偏好且與其消費行為特征不符合與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼現(xiàn)有商業(yè)缺乏該業(yè)態(tài)，形成有益補充現(xiàn)有商業(yè)已有該業(yè)態(tài)，但可以在形式或特色上形成差異化與現(xiàn)有業(yè)態(tài)完全相同，缺乏特色符合項目的建筑、環(huán)境特征業(yè)態(tài)形態(tài)符合項目建筑特征，有助于提升商業(yè)環(huán)境業(yè)態(tài)形態(tài)符合項目建筑形態(tài)，不對周邊環(huán)境形成不利影響該業(yè)態(tài)形態(tài)不符合項目建筑且對環(huán)境造成不利影響（好， 2分）（中， 1分） （差， 0分）功能選擇 73 綜合可知，我司認(rèn)為 商務(wù)與金融服務(wù) 最適合作為項目的特色業(yè)態(tài)餐飲類業(yè)態(tài) 作為業(yè)態(tài)功能主體，體驗式休閑娛樂 類業(yè)態(tài)作為重要功能組成部分，而零售類業(yè)態(tài)的可選價值最低，將不作為主要業(yè)態(tài)在項目中體現(xiàn)。 67 價值升華的綜合定位肆 68 在合肥政務(wù)文化新區(qū) “ 安徽曼哈頓 ”的宏大規(guī)劃下，依托項目得天獨厚的湖景、便捷完善的交通配套等綜合優(yōu)勢，與合肥市現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行差異化定位，打造 服務(wù)于都市智產(chǎn)精英階層的商務(wù)領(lǐng)地 ，突出 奢華、高雅、私享的主題特