【正文】 業(yè)的專業(yè)公司，是一家以百貨零售業(yè)為主營業(yè)務的全國性大型百貨連鎖集團， 2023年與香港聯(lián)交所掛牌上市（ 1833， HK） 。主要由三幢寫字樓，一幢星級酒店，下沉廣場、花花市街組成，形成商業(yè)、酒店與辦公的 “ 商業(yè)金三角 ” 。老城區(qū)商圈三里庵商圈天鵝湖政務 CBD商圈南七商圈南至巢湖湖畔濱湖新區(qū)商圈瑞景國際購物廣場Parkson 百盛瑞景名品中心百大 CBD購物中心商之都總店元一時代廣場依托高校區(qū)發(fā)展的以 IT為特色的商圈百腦匯 /賽博 /頤高 /國美 /蘇寧 /五星北京華聯(lián) /沃爾瑪依托周邊居民消費需求發(fā)展的區(qū)域商圈家樂福 /大潤發(fā) /國美 /大洋百貨 /保利影城依托便利交通新興的綜合性商圈．隨著元一時代廣場與希爾頓酒店的建成而形成商圈氛圍，以及傳統(tǒng)的批發(fā)物流中心家樂福 /沃爾瑪 /北京華聯(lián) /國美 /國際影城 /紅星美凱龍合肥傳統(tǒng)中心商圈市府廣場 /四牌樓 /淮河路 /三孝口合肥最具發(fā)展前景的國際水準 CBD級商圈金鷹百貨 /歐尚 /家樂福 /樂購 /保利劇院合肥城市發(fā)展方向區(qū)域商業(yè)發(fā)展概覽 39 ■ 區(qū)內(nèi) 大型購物中心、超市、餐飲、星級酒店 等商業(yè)將在未來 2~3年陸續(xù)開業(yè)，商業(yè)配套的 日臻成熟與完善，合肥又一新核心商圈的輻射作用正在顯現(xiàn)。強化商業(yè)集聚，四大板塊構筑合肥 “ 曼哈頓 ”區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 38 作為合肥市的 “ 商業(yè)副中心 ” ，政務文化新區(qū)的大型商業(yè)項目正在不斷興起。人民日報社安徽分社、安徽日報報業(yè)集團、安徽出版集團、合肥廣電中心等文化集群構建了區(qū)域新聞傳媒洼地。 得天獨厚的資源優(yōu)勢和良好的投資環(huán)境蘊藏無限商機，吸引了合肥天鵝湖萬達廣場、華潤合肥萬象城、紅星美凱龍家居生活廣場紛紛落戶 。三面環(huán)水、中心臨湖的區(qū)域總體規(guī)劃科學大氣。區(qū)域規(guī)劃 34 區(qū)位優(yōu)勢突出。新區(qū)規(guī)劃面積 ，按 “ 世界眼光、國內(nèi)一流、合肥特色 ” 的要求，通過 “ 三年小成，五年大成，十年建成 ” 三個目標的建設，擬建成一個以行政辦公、文教科研、金融商貿(mào)、旅游度假、居住休閑為主導功能，符合人性化尺度，且具有地域特色的生態(tài)城市空間，打造具有多元文化的魅力新區(qū)、時尚之城。本項目業(yè)態(tài)組合應脫離傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構，向注重品質(zhì)商業(yè)服務體驗觀念的服務型商業(yè)體結(jié)構轉(zhuǎn)變。發(fā)展趨勢自身特色與文化訴求也越來越成為商業(yè)項目層次提升新的依托。代表性商業(yè)項目 26 休閑商業(yè)地產(chǎn) ——191226代表性商業(yè)項目 27 發(fā)展階段合肥商業(yè)市場經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，進入了快速發(fā)展的階段，在國內(nèi)二線城市中屬于中上水平。n 2023年 8月 11日，合肥銀泰中心建筑封頂。東側(cè)緊鄰南淝河，西側(cè)緊鄰包河公園，周邊自然景觀以及交通條件均十分優(yōu)越。業(yè)態(tài)配比 購物： 61% 餐飲： % 休閑及其他： %代表商戶 北京華聯(lián) 、國美電器、肯德基 KFC、名店街、元一數(shù)碼行印社 煙酒屋 大觀琉園、時代百貨、哥弟等 代表性商業(yè)項目 20 樓層 業(yè)態(tài) 代表品牌1F 潮流精品北京華聯(lián)、國美電器、肯德基 KFC、名店街、元一數(shù)碼行印社、煙酒屋、大觀琉園、時代百貨2F 女人世界納薇 奧蘭 停車位： 500余個大型屋頂機動車停車場和 3000個非機動車停車場。 代表項目：安徽國購廣場業(yè)態(tài)： 集超市、百貨、專業(yè)商場、專賣店、休閑、餐飲和娛樂等為一體購物廣場；建筑面積： ；商圈范圍： 包括高新區(qū)、蜀山行政區(qū)；目標客戶： 該商圈居民收入水平較高，但其定位為中低的客戶群體，只滿足消費者日常的生活需求。 “ 洋 ” 味十足的商業(yè)大 牌 構成 “ 安徽第一洋商圈 ” 。合肥傳統(tǒng)商業(yè)中心，零售娛樂中心城市主要商圈分析 17 代表項目：元一時代廣場 位置 ：位于勝利路與鳳陽路交叉口建筑面積 ： 16萬平方米；業(yè)態(tài)組合 ：大型超市、百貨商店、專賣店、文化娛樂、星級影院、金融、運動康體。有歷史文化底韻濃厚的淮河路步行街和四牌樓是該商業(yè)中心的核心地段，整個商圈能輻射到整個合肥市仍至郊區(qū)三縣。但仍以傳統(tǒng)百貨商店業(yè)態(tài)的商業(yè)模式為主。城市規(guī)劃及發(fā)展策略 13 合肥商業(yè)發(fā)展分析商業(yè)發(fā)展歷程主要商圈分析城市現(xiàn)有典型商業(yè)項目城市未來典型商業(yè)項目貳 14 市府廣場商圈進入 94年，合肥商業(yè)蓬勃發(fā)展，商業(yè)重心轉(zhuǎn)移到四牌樓、樂普生、鼓樓一帶。契合合肥市整體發(fā)展規(guī)劃趨勢，作為合肥未來的城市級副中心，對合肥整體城市能級的提升將起到重要的作用。人口與生活水平 10 合肥城市定位獨具魅力的現(xiàn)代化城市現(xiàn)代服務業(yè)基地高新技術產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)基地城市規(guī)劃及發(fā)展策略 11 n 向西向南發(fā)展的城市規(guī)劃，將拉動更多投資，為城市發(fā)展帶來新機遇。全年人口出生率為‰ ，死亡率為 ‰ ，自然增長率為 ‰ 。 2023年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 、增長 16%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，實現(xiàn)增加值 、增長 %；財政收入達到 、增長 %，其中，地方財政收入達到 、增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 3377億元、增長%。 2023年合肥市經(jīng)濟高速增長，財政收入突破 600億元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值接近 5600億元。城市發(fā)展空間 7 n 經(jīng)濟發(fā)展迅速，潛力巨大 。合寧、合徐、合蕪、合安等高速公路使合肥與長三角聯(lián)系緊密。n 鐵路公路： 合肥鐵路已成為全國重要樞紐，合九鐵路、寧西鐵路、滬漢蓉鐵路在此交匯，合寧、合武高速鐵路與長三角聯(lián)系緊密；公路有合寧、合蕪、合銅、合淮、合蚌、合徐等，交通便利。在新的城市發(fā)展規(guī)劃下，西部與南部重點經(jīng)濟區(qū)域的建設必將帶動新一輪的工業(yè)及商業(yè)投資，城市的多中心發(fā)展?jié)摿薮蟆? 1 商業(yè)整體策劃方案安徽信達地產(chǎn)新城國際The Report for XINDA GROUP上海麥瑪赫投資管理有限公司 2 城市宏觀發(fā)展概要壹合肥商業(yè)發(fā)展分析貳區(qū)域商業(yè)發(fā)展研究叁價值升華的綜合定位肆規(guī)劃布局的理性探索伍初步財務測算工程物業(yè)條件附 3 城市宏觀發(fā)展概要城市概況經(jīng)濟發(fā)展水平社會消費發(fā)展水平城市規(guī)劃及發(fā)展導向壹 4 n 優(yōu)越的地理位置 合肥市地處中國中部，沿江近海，具有承東啟西、接連中原，貫通南北的能力，是全國鐵路、公路、航空兼具的綜合性交通樞紐。城市概況 5 n 地理位置： 合肥市位于長江淮河之間，沿江近海，地理位置優(yōu)越，是安徽省政治、經(jīng)濟、科教、文化中心和交通樞紐。n 水運： 水路經(jīng)巢湖可通航千噸級貨輪至長江，合巢水運工程完工后，合肥、巢湖以及周邊地區(qū)的物資可水運直達沿江和沿海各地，合肥將成為內(nèi)河航運中心和水運中心。在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，合肥市已融入長三角經(jīng)濟圈內(nèi)。 目前，合肥經(jīng)濟處于飛速發(fā)展期。其中， GDP、規(guī)模以上工業(yè)增加值、社會消費品零售總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等四項指標增幅位居中部省會首位， GDP增幅連續(xù) 7年、規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅連續(xù) 4年居中部省會第一位，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、家電制造產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、社會消費品零售總額均突破 1000億元。2023合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構 2023合肥產(chǎn)業(yè)增加值經(jīng)濟發(fā)展水平單位：億元 9 n 人口總量平穩(wěn)增長。n 城鄉(xiāng)居民收入提高。 合肥市城市中心城區(qū)規(guī)劃規(guī)定：合肥市主要向西向南發(fā)展，適當向東發(fā)展，控制向北方向發(fā)展。政務文化新區(qū)城市規(guī)劃及發(fā)展策略 12 n 大型項目落戶合肥，加快城市發(fā)展與升級。百貨商店是商業(yè)物業(yè)的主要載體。購物中心開始顯現(xiàn)2023年中旬，元一時代廣場開業(yè)，標志著合肥第一家 shopping mall的誕生。在約 2平方公里范圍內(nèi)，集聚了合肥最主要的零售商場和商業(yè)街。 目標客戶： 主要為新站區(qū)的居民為主；其娛樂、休閑功能同時也輻射全市的中高端人群。范圍業(yè)態(tài)購物中心、大型超市、專業(yè)店、專賣店。主要商戶： 家樂福超市、國美電器、家福特建材超市、屈臣氏、運動 100、肯德基、電動車城、活力場、精品百貨、流行服飾、貝塔斯曼書城、金佰年、永和豆?jié){、禾味面館、歡樂坊和夜闌山等。依托周邊居民消費需求發(fā)展的區(qū)域商圈組團城市主要商圈分析 19 購物中心代表 —— 元一時代廣場餐飲娛樂互動導向零售導向大眾化科技時尚訴求文化訴求高檔化n 元一時代廣場占地 44畝，建筑面積 15萬平方米，是當時安徽省最大的高層綜合建筑群。 絲迪 易菲 圣卡蘿 綴 衣登 艾格 唐朝 OJ藝元素 德 代表性商業(yè)項目 22 商業(yè)廣場區(qū)室外步行街區(qū)六星級酒店區(qū)甲級寫字樓 合理進行功能分區(qū)：南地塊為商業(yè)廣場、室外步行街、甲級寫字樓區(qū)；北地塊為六星級酒店、酒吧街、豪宅街區(qū)；采用街坊式的方法進行分區(qū)，結(jié)合周邊水系、公園、道路的自然因素，將項目規(guī)劃為六個功能區(qū)。n 2023年初已正式營業(yè)代表性商業(yè)項目 25 休閑商業(yè)地產(chǎn) ——1912餐飲娛樂互動導向零售導向大眾化科技時尚訴求文化訴求高檔化 合肥 “ 1912” 總投資約 6億元，與 “ 南京 1912” 的區(qū)別在于， 除酒吧、餐飲、休閑外，項目還規(guī)劃有影院、酒店、主題水療會所。 通過對合肥市整體商業(yè)市場的調(diào)查研究，對商業(yè)市場做出如下小結(jié)： 本項目的功能性定位對提升區(qū)域商業(yè)層級有重要作用。市場供求合肥市現(xiàn)有商業(yè)體量與新增供應量巨大，市場投資資金 “由住轉(zhuǎn)商 ” ，市場活躍。項目的定位應更注重差異化的發(fā)展路線。政務文化新區(qū)區(qū)域規(guī)劃 33 建設合肥市政務文化新區(qū)是合肥市 “ 141” 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是實現(xiàn)在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構建一個主城、四個外圍城市組團、一個濱湖新區(qū)總體空間框架不可或缺的重要一環(huán)。 政務文化新區(qū)地處合肥城市發(fā)展扇形的主要方向和心臟地帶，是聯(lián)系主城區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、大學城的必經(jīng)之路，距合肥市火車站 20分鐘車程，緊鄰合肥西客站，與合寧、合徐、合蕪等高速公路相臨，距合肥駱崗機場僅 10分鐘車程，機場、車站均在 20分鐘 “ 生活圈 ” 內(nèi)，不僅是主城區(qū)西遷南拓的咽喉要地，更是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)中體現(xiàn)現(xiàn)代合肥城市形象的亮麗窗口。以水軸、綠軸、商業(yè)軸為骨架，綠色生態(tài)與人氣繁榮有機融合在城市發(fā)展進程中。 8年來，先后引進上海綠地、華潤置地、香港嘉里、廈門國貿(mào)等 40多家開發(fā)商，以及省文博園、省新聞出版局、安徽日報社等 24家行政事業(yè)單位。文化氛圍濃厚區(qū)域規(guī)劃 36 —— 遍植上百種植物的政務區(qū)是座敞開的公園，區(qū)域綠化面積 200萬平米，綠化覆蓋里 46%，居合肥城區(qū)之首。新區(qū)目前已引進商業(yè)辦公總量約為 238萬平方米。天鵝湖萬達廣場泓瑞金陵大酒店百利廣場天鵝湖大酒店福朋喜來登酒店建設銀行永輝超市雅豪格萊德大酒店華邦世貿(mào)城銀泰百貨徽商銀行工商銀行杭州銀行君悅酒店新城國際華潤萬象城紅星美凱龍歐尚超市區(qū)域商業(yè)發(fā)展概覽新地中心 蔚藍商務港 40 綠地國際花都 —— 花花市街區(qū)域主要商業(yè)項目項目是政務區(qū)最早開業(yè)的大型商業(yè)綜合體，主要以大型商務餐飲、量販 KTV、夜總會、足浴、休閑會所等業(yè)態(tài)，輔以生活零售和精品店。 41 華邦銀泰城種類 經(jīng)濟指標總用地面積 72023㎡總建筑面積 寫字樓 25000