【正文】 房地產(chǎn)市場競爭如此慘烈的今天 ， 僅憑一 、 二 則好廣告創(chuàng)意或簡單地執(zhí)行一個促銷活動 ， 都 是不可能成功的 。 只有 將它們同時實施 ， 使之 相互依托 ， 各負(fù)其責(zé) ， 才能產(chǎn)生巨大的合力 。 91 第二 、 先培養(yǎng)市場 ， 后收獲果實： 目標(biāo)市場的培養(yǎng)工作是決定成敗的關(guān)鍵因素 ， 在一 個完整有效的營銷計劃中 ， 目標(biāo)市場的培養(yǎng)工作是 指 為了給下一階斷的核心營銷廣告活動搭建一個充 分的平臺 ， 必須要提前一個周期實施周密的基礎(chǔ)推 廣行為 ， 達(dá)到使目標(biāo)受眾對產(chǎn)品的認(rèn)知度與好感度 連續(xù)提升 ， 最大限度地消除他們對廣告主的抵觸心 理 ， 增強(qiáng)企業(yè)的親和力 。 92 第三 、 平鋪直敘 ， 費用均攤的模式必須摒棄 ： 有限的推廣經(jīng)費預(yù)算和供求嚴(yán)重失衡的市場現(xiàn) 狀同時要求我們的營銷行為 必須集中優(yōu)勢兵力 ， 在一定的時空范疇內(nèi)形成以多打少 ， 以快打慢 的有利局面 ， 才能保證順利地完成推廣工作 。 93 七 、 被忽略的成敗因素 ★ 基礎(chǔ)工作怎么做 ★ 什么是現(xiàn)場整合 ★ 各階段的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與重點是什么 ★ 一線銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)答疑規(guī)范是什么 94 基礎(chǔ)工作怎么做 一 、 慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行各案銷售講習(xí)；銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)收斂 ， 換成不卑不亢的態(tài)度外 ， 更要耐心親切 、 誠懇地說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng) ，才能將所希望的銷售目標(biāo)在短時間內(nèi) ， 順利實現(xiàn) 。 銷售人員應(yīng)默契配合 ， 充分準(zhǔn)備 ， 以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然 、 透徹 、 親切 、 實在 、 信任 、 坦誠 、 自尊的銷售氛圍 ， 以實現(xiàn) “ 定屋便不退定 ” 、 “ 補(bǔ)足便能簽約 ” 、 “ 簽約更能促成介紹朋友來買 ” 的完善銷售。 95 銷售人員選定的標(biāo)準(zhǔn) A 與公司有過經(jīng)常性合作者 。 B 售屋資歷豐富者 。 C 現(xiàn)場銷售簽訂能力強(qiáng)者 。 D 品性佳 、 敬業(yè)精神好 、 集體觀念強(qiáng)者 。 96 本案工地進(jìn)場前 ， 為使全部參與銷售的人員與公司有關(guān)部門人員能在短期內(nèi)能了解公司情況與銷售業(yè)務(wù) ， 特由業(yè)務(wù)主管編制講習(xí)資料 。 個案基本資料 a 個案產(chǎn)品 、 業(yè)主概況與業(yè)績簡要介紹等重要項目 。 b產(chǎn)品規(guī)劃特色 。 c 面積 、 結(jié)構(gòu) 、 方位分配與統(tǒng)計 。 d價位分配與統(tǒng)計 。 e建材設(shè)備特色介紹 。 97 市場分析 A 賣點分析 B 突破點分析 現(xiàn)場銷售策略 A 銷售工作流程說明 B 有效策略運(yùn)用 C 統(tǒng)一宣傳口徑 D 銷售技巧 、 客戶購屋心理應(yīng)對等強(qiáng)化訓(xùn)練 E 最新建筑法規(guī) 、 稅率 、 政經(jīng)動向說明 F 有望客戶追蹤工作及締交簽約工作之規(guī)定及要求 G 銷售現(xiàn)場熱鬧 、 氣氛與默契配合之形成 、 排練 。 98 H 銷售現(xiàn)場工作守則規(guī)定 ， 其主要銷售人員報表有： 預(yù)約單 （ 一式三聯(lián) ） 工地銷售記錄表 （ 業(yè)務(wù)主管及銷售管理人員負(fù)責(zé) ） 工地銷售日志 （ 填寫重要事項 ） 銷售追蹤表 來人 、 來電記錄表 營業(yè)周報表 來賓熱情服務(wù)卡 99 首先選搭大型戶外看板和氣球 ， 以獨特新穎的文案橫匾引起客戶的好奇 ， 引發(fā)其購買欲 （ 可視情況需要在公司銷售 ） 。 工地現(xiàn)場清理美化 ， 搭設(shè)風(fēng)格新穎清新的接待總部（ 視情形需要 ， 制作樣品屋 ） 。 合約書 、 預(yù)約單及各種記錄表制作完成 。 講習(xí)資料編制完成 。 價格表完成 。 人員講習(xí)工作完成 。 刊登引導(dǎo)廣告 。 銷售人員進(jìn)駐 。 100 三 、 各階段作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) A、 品牌導(dǎo)入期需要注意事項 對預(yù)約客戶中有望客戶必做 DS（ 直接拜訪 ） 。 現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向 、 方式若有不順暢者要即時修正 。 不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門之動腦會議 ， 對來人 、 來電及區(qū)域記錄表予以分析后 ， 決定是否修整企劃策略 。 定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會 ， 振奮士氣 。 有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施 ， 如燈光照明亮度 、冷氣空調(diào)位置及冷暖度 、 簽約場所氣氛 、 屋頂防雨措施 、 厝圖堅牢度等均需逐一檢討測試 。 主控臺位置及高度 、 廣播系統(tǒng)音域范圍及功能 ， 控臺 、 銷售區(qū) 、 樣品屋與模型 ， 出入口及過道是否足以使眾多客戶十分的順暢通過 。 101 B、 品牌推廣期 正式公開強(qiáng)勢銷售一段時日后 ， 客戶對本案之認(rèn)識程度應(yīng)不淺 ， 銷售人員應(yīng)配合廣告 ， 重點追蹤 ， 以期達(dá)到成交目的 。 利用已購客戶介紹客戶 ， 使之成為活的廣告 ， 并事先告之若介紹成功 ， 公司將提撥一定數(shù) 額的 “ 介紹獎金 ” 作為鼓勵 。 回頭客戶積極把握 ， 其成交機(jī)會極大 。 退訂戶仍再追蹤 ， 實際了解問題所在 。 102 C C、 品牌強(qiáng)化期 。 *每日資料細(xì)處理：每日下班前 25分鐘 ， 現(xiàn)場銷售人員將每天應(yīng)填之資料填好繳回 ， 由銷售主管加以審查 ， 于隔日交還于每位銷售人員 ， 并于隔日晨間會議進(jìn)行討論 ， 對各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施 。 *每周部門深溝通：每周周一由業(yè)務(wù)部 、 企劃部舉行策劃會議。 討論本周廣告媒體策略 ， 促銷活動 （ SP） 項目與銷售策略及總結(jié)銷售成果 ， 擬訂派發(fā)宣傳單計劃 。 派發(fā)資料有督導(dǎo)：擬訂派發(fā)宣傳單計劃表，派定督報人員及SP 活動人員編制調(diào)度表。 103 *派發(fā)資料有督導(dǎo)：擬訂派發(fā)宣傳單計劃表 ， 派定督報人員及 SP 活動人員編制調(diào)度表 。 *促銷之前多演練：于 SP活動前 3天 ， 選定協(xié)助銷售人員及假客戶等 ， 并預(yù)先安排講習(xí)或演練 。 若于周六 、 周日辦 SP活動， 則需要提前一天召集銷售管理人員 ， 協(xié)助銷售人員講習(xí) ， 使其全面了解當(dāng)日活動策略 ， 進(jìn)行方式及如何配合 。 *促銷現(xiàn)場人氣旺：若于周六 、 周日或節(jié)假日 SP活動期間， 模擬 3——5組假客戶 ， 應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應(yīng) ，每成交一戶 ， 便由主控臺業(yè)務(wù)主管播報 ， 隨即公司現(xiàn)場人員均一起鼓掌 ， 外區(qū)人員現(xiàn)場張貼恭賀紅紙 ， 使現(xiàn)場氣氛達(dá)到最高點 。 *銷售旺日 、 掌握指標(biāo)：周六 、 周日下班前由業(yè)務(wù)主管或經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會 ， 對本日來電區(qū)域媒體 、 成交戶區(qū)域媒體、 客戶反映 、 活動優(yōu)缺點進(jìn)行總結(jié)與獎懲 。 *目標(biāo)量化到人頭：實施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績法 ， 每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù) ， 并于每周一作統(tǒng)計 ， 完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎金 ， 以資鼓勵 。 104 *成交進(jìn)度隨時掌握：隨時掌握補(bǔ)足 、 成交 、 簽約戶數(shù) 、 金額 、 日期 ， 若有未依定單上注明日期前來辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者 ， 立即催其辦理 、 補(bǔ)足或簽約 。 *客戶進(jìn)度長線跟蹤：客戶來工作銷售現(xiàn)場洽訂或來電咨詢 ， 要求其留下姓名 、 聯(lián)絡(luò)電話 ， 以便于休息時間或廣告期間實施 DS（ 直銷 ） ， 出外追蹤拜訪客戶 ，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果 ， 檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo) 。 *每逢周日 、 節(jié)日或 SP期間 ， 公司為配合銷售 ， 應(yīng)每隔一段時間打電話至現(xiàn)場作假洽訂 （ 電話線若為兩條， 則輪流打 ） ， 以刺激現(xiàn)場銷售氣氛 。 105 銷售人員答客問參考 本案工地位置在哪里 ？ 工地位于海淀區(qū)西三環(huán)北京電視臺北側(cè)蘇州 橋西側(cè) 200米小南莊 。 開發(fā)商哪一家，信譽(yù)、實力如何？ 中國光大房地產(chǎn)開發(fā)公司直屬中國光大集團(tuán)， 其系國務(wù)院直屬的大型集團(tuán)企業(yè)。光大集團(tuán)總資 產(chǎn) 1000億；光大地產(chǎn)同時還在廣州投巨資建設(shè)建 筑面積 110萬 m2 的廣州光大花園在當(dāng)?shù)嘏抨犝J(rèn)購， 供不應(yīng)求，南北互動形成搶購亮點，信譽(yù)實力卓著。 106 由哪家建筑公司承建 ？ 由中建二局三公司承建 ， 建過城鄉(xiāng)貿(mào) 易中心等項目并 代表北京市參加 99年 8月 的全國建筑工程質(zhì)量大檢驗 ， 工程質(zhì)量絕 對保障 。 建筑設(shè)計是哪一家？ 由北京市建筑設(shè)計研究院設(shè)計。權(quán)威機(jī)構(gòu) 107 所有證照是否齊備 ？ 五證齊全 。 就在售樓處 ， 歡迎查閱 。 土地使用年限 ， 使用性質(zhì)區(qū)分 ？ 70年 。 屬于萬柳地區(qū)改造工程征地 ， 98年 8月市政 府批復(fù) 。 何時動工，何時交付使用，目前工程進(jìn)度如何？ 99年 4月動工 2023年 8月靜明閣、靜怡閣交付使用， 2023年底全部交付目前工程進(jìn)展非常順利。已經(jīng) 40%封 頂。為保證居住質(zhì)量，樓宇之間工程不相互影響，特意 8月交工。 108 建筑總面積多少 ？ 光大花園小區(qū)占地 ， 住宅建筑面積 約 12萬平米 。 本樓宇定位如何 ？ 甲級住宅 。 建筑物結(jié)構(gòu) 、 樓高 、 層高多少 ？ 建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)塔式住宅樓 樓高 18層 ， 層高 。 109 1 本樓宇哪個區(qū)域管轄 ， 小區(qū)是否太偏 ？ 本樓宇屬海淀區(qū)管轄 、 小區(qū)屬黃金地段 ， 絕 對鬧中取靜 ， 都市桃園 。 市政府對中關(guān)村的房地 產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)嚴(yán)格控制 ， 升值潛力不言而喻 。 1 有哪些生活配套 ？ 休閑配套 ？ 小區(qū)有 5000余平方米的業(yè)主專屬豪華會所 ， 有網(wǎng)球場和大型購物超市 。 會所配備高檔齊全 。 1信托物業(yè)管理由誰負(fù)責(zé)，有哪些服務(wù)，收費如何？ 物業(yè)管理由光大物業(yè)和戴德梁行兩強(qiáng)聯(lián)手。細(xì) 致全面，有豐富的高檔物業(yè)管理經(jīng)驗。 /月 平方米。 110 1 車位是否充足 ？ 多少個 ？ 是否出租 、 出售 ， 價 格多少 ？ 車位大小如何 ？ 面積大小 ？ 車位充足共 710個 ， 地上 220個 、 地下 490個 ， 比例為 1： 1 使用率是多少 ， 分?jǐn)偰男┕矓偯娣e ？ 使用率是 75%左右 ,主要分?jǐn)傠娞?、樓道配? 室等公共部分?jǐn)偯娣e。每套不同的戶型分?jǐn)偮? 和面積都有不同，您需要哪一種戶型，我會再 細(xì)致解釋。 1是否有煤氣管道？ 是天然氣管道。 111 1交房時裝修到什么程度？ 交房時采用毛坯房。沒有分戶門，給您留 有充足的裝修空間。 1衛(wèi)生間、廚房、客廳、臥室、陽臺各有多大？ 以 111m178。的小三居為例，衛(wèi)生間 178。, 廚 房 178。， 客廳 25m178。， 陽臺 4m178。 精制，適用。 112 1電梯費用如何分?jǐn)偅? 電梯費用包括在物業(yè)管理費內(nèi)。 能否辦理藍(lán)、紅印戶口？收費如何？ 對不起，我們不辦理。 113 2能否辦理銀行按揭，年限幾年，額度多少，由哪