【正文】 發(fā)展前景和地區(qū)差異各年商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)050010001500202325003000350040001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份銷(xiāo)售額（億元）2023年我國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格單位：元 /平方米2023年商品房銷(xiāo)售額 3572億元，比上年增長(zhǎng)％，顯示出很強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭我國(guó)各地商品房?jī)r(jià)格存在較大差異，東部地區(qū)大城市遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 66頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)以及北京商品房的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售趨勢(shì)2023年北京市場(chǎng)住宅竣工和銷(xiāo)售狀況 0200400600800100012001999 2023年份面積（萬(wàn)M2）住宅竣工面積住宅銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售給個(gè)人在 2023年北京住宅銷(xiāo)售面積有較大上升趨勢(shì)，個(gè)人購(gòu)房的比例急劇擴(kuò)大2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 67頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析了解行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)2023年全國(guó)主要房地產(chǎn)公司所占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)模較小，所占市場(chǎng)分額有限中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量： 19861999年1986 1995 199930003348225600單位 :家我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量比過(guò)去急劇增加，但近年來(lái)數(shù)量又有所減少，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向規(guī)?；厔?shì)轉(zhuǎn)變2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 68頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)研究新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的變化趨勢(shì)規(guī)模化品牌化多元化?伴隨房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，規(guī)模化將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵?由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，品牌化經(jīng)營(yíng)將成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?住房改革將使房地產(chǎn)企業(yè)向多元化方向發(fā)展，不僅供給面向中高收入階層的商品房，還有 面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金的公寓等在未來(lái)幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)?；⑵放苹蜆I(yè)務(wù)多元化的發(fā)展趨勢(shì)2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 69頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)通過(guò)了解 WTO對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，分析華融如何正確面對(duì) WTO機(jī)會(huì) 挑戰(zhàn)?成本降低 ：電子配套設(shè)施進(jìn)口、建筑用原材料成本因中國(guó)加入 WTO而降低，使房?jī)r(jià)有了降價(jià)空間?交通便利 ：汽車(chē)更加普及，交通成本降低，消費(fèi)者有更新住房的意愿?中介發(fā)展 ：房屋中介咨詢(xún)機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，房屋交易更加方便?金融保障 ：房地產(chǎn)金融服務(wù)普及，更多的消費(fèi)者可以貸款買(mǎi)房政策透明 ：房地產(chǎn)的行業(yè)政策會(huì)更加透明和規(guī)范，以前依靠政府背景獲得開(kāi)發(fā)土地等優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在?外來(lái)競(jìng)爭(zhēng) ：國(guó)際承包商憑借其資金、技術(shù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)壓力?人才流失 ：國(guó)外房地產(chǎn)公司進(jìn)入中國(guó)，必然引起房地業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司面臨人才流失的危險(xiǎn)華融集團(tuán)需重視的環(huán)境變化2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 70頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)進(jìn)而總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展須要具備的核心能力創(chuàng)新性的營(yíng)銷(xiāo)能力資源統(tǒng)籌能力對(duì)環(huán)境變化的學(xué)習(xí)和適應(yīng)能力能夠按照項(xiàng)目的要求在全中國(guó)、乃至全世界找到最適合企業(yè)的資源。主動(dòng)研究現(xiàn)有的客戶(hù)群和發(fā)掘未來(lái)的客戶(hù)群，并有針對(duì)的運(yùn)用多種營(yíng)銷(xiāo)手段不斷改造企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)，不斷學(xué)習(xí)，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)環(huán)境的要求。2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 71頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)項(xiàng)目工作內(nèi)容多元行業(yè)分析重點(diǎn)包括：? 行業(yè) 特征及行 業(yè) 吸引力分析? 行 業(yè)進(jìn) 入方式 選擇? 行 業(yè) 關(guān) 鍵 成功因素? 行 業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 分析? 行 業(yè) 集中度分析外部 環(huán) 境分析現(xiàn)有 行 業(yè) 分析多元行業(yè) 分析政策分析步 驟 二成功關(guān) 鍵 要素分析2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 72頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)多元行業(yè)分析首先根據(jù)行業(yè)發(fā)展前景及創(chuàng)造價(jià)值可能性對(duì)具有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)進(jìn)行分類(lèi)5432154321開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)觀察型業(yè)務(wù)觀察型業(yè)務(wù)雞肋型業(yè)務(wù)政策扶持力度行業(yè)吸引力低高低高通信業(yè)IT制造生物制藥金融服務(wù)軟件建筑開(kāi)發(fā)貿(mào)易 環(huán)保業(yè)娛樂(lè)2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 73頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)同時(shí)從開(kāi)發(fā)商價(jià)值鏈角度分析華融集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及各行各業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 規(guī)劃設(shè)計(jì) 采購(gòu) 建筑安裝 裝修 銷(xiāo)售建材行業(yè)（如水泥、鋼材）咨詢(xún)業(yè)制造業(yè)（如中央空調(diào)）裝修業(yè)家具行業(yè)建筑設(shè)計(jì)行業(yè)房地產(chǎn)策劃建筑業(yè)房地產(chǎn)金融水、電、煤氣業(yè)運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)物業(yè)管理商業(yè)服務(wù)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)廣告業(yè)評(píng)估業(yè)2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 74頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)根據(jù)華融集團(tuán)業(yè)務(wù)相關(guān)性確定需要研究的行業(yè)范圍，綜合考慮相關(guān)行業(yè)的特征決定行業(yè)研究?jī)?nèi)容華 融集 團(tuán)業(yè)務(wù) 相關(guān)性得出外部 經(jīng)濟(jì) 政策 環(huán) 境得出信息技 術(shù)金融運(yùn) 輸倉(cāng)儲(chǔ)家具旅游文化房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā)…………房地 產(chǎn) 金融高科技2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 75頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)對(duì)金融行業(yè)，我們將全面分析 分析各主要金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍和特征證券一級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)證券二級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)證券投資和自營(yíng)買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)企業(yè)委托券商代理理財(cái)業(yè)務(wù)有公司上市策劃推薦、股票債券發(fā)行承銷(xiāo)，包括Ａ、Ｂ股及配股以及國(guó)債、企業(yè)債等業(yè)務(wù)。券商獲取推薦、承銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)等業(yè)務(wù)收入。這項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)是衡量綜合性券商實(shí)力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一作為證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要是在證券市場(chǎng)上為投資者進(jìn)行股票和債券買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行代理，獲取代理手續(xù)費(fèi)。全國(guó)所有的券商均開(kāi)展此項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)份額主要由大型券商壟斷在證券一級(jí)市場(chǎng)承銷(xiāo)業(yè)務(wù)中未能銷(xiāo)出的證券，券商作為承銷(xiāo)人出資買(mǎi)入，成為投資者進(jìn)行證券投資，獲取投資收益券商運(yùn)用自有資金，在二級(jí)市場(chǎng)上對(duì)一些具有良好內(nèi)在投資價(jià)值、而市場(chǎng)價(jià)格明顯偏低的股票或債券進(jìn)行中長(zhǎng)線證券風(fēng)險(xiǎn)組合投資，獲得證券投資風(fēng)險(xiǎn)收益由于券商擁有強(qiáng)大的基金理財(cái)人才實(shí)力，吸引不少企業(yè)將生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的短期富余資金，集中進(jìn)行包括證券投資在內(nèi)的多元化投資組合，使企業(yè)閑置資金得以增值，這項(xiàng)業(yè)務(wù)以國(guó)內(nèi)排名前２０名的全國(guó)性大券商為主以證券市場(chǎng)為例2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 76頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)分析 金融 行業(yè)各種業(yè)務(wù)的贏利狀況? 目前國(guó)內(nèi)大型券商的交易傭金及相關(guān)收入一般占營(yíng)業(yè)收入的５０％左右，自營(yíng)業(yè)務(wù)和承銷(xiāo)傭金占３０％左右；小型券商主要以經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主，交易傭金及相關(guān)收入一般占營(yíng)業(yè)收入的８０％以上。券商對(duì)交易手續(xù)費(fèi)的依存度比較高，其利潤(rùn)水平極大地受制于二級(jí)市場(chǎng)的繁榮程度收入比例收入來(lái)源 ? 開(kāi)展綜合業(yè)務(wù)的大中型券商業(yè)務(wù)利潤(rùn)來(lái)源：券商在一、二級(jí)證券市場(chǎng)上的證券承銷(xiāo)和證券買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)，占券商利潤(rùn)收入的五成；券商客戶(hù)交易存款帳戶(hù)保證金利差，即制度安排利潤(rùn)，占三成；券商進(jìn)行證券投資和代理企業(yè)理財(cái)或資金管理所獲得利潤(rùn)收入等業(yè)務(wù)，即創(chuàng)新和新興業(yè)務(wù)，占二成以證券市場(chǎng)為例2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 77頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)分析目前 各業(yè)務(wù)的 發(fā)展趨勢(shì)? 一是上市。從國(guó)外券商的發(fā)展歷程來(lái)看，通過(guò)證券市場(chǎng)發(fā)行股票是增加資本實(shí)力最有效的途徑之一。? 二是收購(gòu)與兼并。通過(guò)收購(gòu)和兼并國(guó)外小型證券公司涉足國(guó)際資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)，不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大規(guī)模? 一是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)? 二是融資業(yè)務(wù)。? 三是財(cái)務(wù)顧問(wèn)和某些金融衍生產(chǎn)品業(yè)務(wù)服務(wù)多元化以證券市場(chǎng)為例2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 78頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)通過(guò)分析目前現(xiàn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究獲得進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)會(huì)證券業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)程度證券業(yè)集中程度 ?與證券承銷(xiāo)業(yè)務(wù)領(lǐng)域業(yè)務(wù)集中度情況相比，證券經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的集中度明顯低于證券承銷(xiāo)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，這說(shuō)明目前中國(guó)證券公司二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈?我國(guó)證券公同運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)低于西方大證券公司運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的規(guī)模?我國(guó)證券公司的業(yè)務(wù)一直局限于發(fā)行、經(jīng)紀(jì)以及自營(yíng)三大業(yè)務(wù)，在其他業(yè)務(wù)，諸如兼并收購(gòu)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)僅是摸索階段，沒(méi)有形成規(guī)模市場(chǎng)和效益，證券公司的智力要素難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模應(yīng)用證券產(chǎn)品差別化?我國(guó)證券業(yè)務(wù)的差別化程度比較低，這一結(jié)論還可以從各證券公司目前承銷(xiāo)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的趨同性得到證實(shí) ?各證券公司沒(méi)有在細(xì)分的市場(chǎng)內(nèi)形成自身獨(dú)特的核心優(yōu)勢(shì)以證券市場(chǎng)為例2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 79頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)通過(guò)案例分析全面了解金融行業(yè)各業(yè)務(wù)可能的切入方式? 2023年宣布大海爾舉進(jìn)軍金融服務(wù)業(yè)，而且一上場(chǎng)就涉足銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、財(cái)務(wù)公司等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。以海爾進(jìn)入金融領(lǐng)域?yàn)槔M(jìn)入領(lǐng)域進(jìn)入方式借鑒作用? 海爾所投資的這些金融企業(yè)不是最好的，但是進(jìn)入的時(shí)機(jī)是最佳的。海爾投資了六大金融企業(yè)，控股或者是第一大股東入主，分別是青島市商業(yè)銀行、武漢長(zhǎng)江證券、鞍山信托公司，與美國(guó)紐約人壽保險(xiǎn)合資成立的壽險(xiǎn)公司，另外兩個(gè)是保險(xiǎn)代理公司，以及財(cái)務(wù)公司。? 新華信認(rèn)為當(dāng)前對(duì)海爾更現(xiàn)實(shí)的選擇是引入有經(jīng)營(yíng)管理能力的外資金融機(jī)構(gòu)管理其金融資產(chǎn)。2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 80頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)通過(guò)上述分析和研究，總結(jié)進(jìn)入金融行業(yè)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇企業(yè)投、融資服務(wù)企業(yè)兼并、收購(gòu)與重組財(cái)務(wù)顧問(wèn)資產(chǎn)管理自身需要投入不多多種收益公司目前的主要業(yè)務(wù) (投、融資，資產(chǎn)管理 )本身就有金融服務(wù)需求。已有人員基礎(chǔ)，不需增加太多額外成本。增加一個(gè)收入來(lái)源，拓寬公司信息渠道，培養(yǎng)和鍛煉公司業(yè)務(wù)人員。投資銀行是一種充滿(mǎn)創(chuàng)新的業(yè)務(wù)：?傳統(tǒng)業(yè)務(wù)：證券發(fā)行與承銷(xiāo)、證券交易中介?策略型業(yè)務(wù)：企業(yè)的兼并、收購(gòu)與重組，橋式資金收購(gòu)，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，資產(chǎn)證券化?創(chuàng)新、引申型業(yè)務(wù)：金融衍生工具的創(chuàng)造與交易、財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、資產(chǎn)管理、基金管理與投資顧問(wèn)機(jī) 會(huì)華融集團(tuán)目前可開(kāi)展的投資銀行業(yè)務(wù)以投資銀行業(yè)務(wù)為例2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 81頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)以及華融集團(tuán)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題? 從發(fā)展的角度看，產(chǎn)融結(jié)合并不能保證一個(gè)跨國(guó)公司的成功。但是，作為一個(gè)成功的跨國(guó)公司一定要成功地進(jìn)行產(chǎn)融運(yùn)作，也就是產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的協(xié)同運(yùn)作。? 世界 500強(qiáng)的企業(yè)，有 80％以上都是成功地進(jìn)行了產(chǎn)融結(jié)合的運(yùn)作，通過(guò)投資金融企業(yè)之后產(chǎn)生跨行業(yè)的協(xié)同效應(yīng)華融公司必須有效解決產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的協(xié)同運(yùn)作關(guān)系問(wèn)題2023年 6月 13日 保密文件、版 權(quán) 所有 第 82頁(yè)北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 項(xiàng) 目建 議書(shū)文化旅游行業(yè)首先分析宏觀環(huán)境因素對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響進(jìn)入 WTO宏觀經(jīng)濟(jì)和政策 人均國(guó)民收入?中國(guó)加入 WTO，對(duì)國(guó)際開(kāi)放的有關(guān)承諾是外商可以在中國(guó)投資景區(qū)景點(diǎn)可以對(duì)外資實(shí)行轉(zhuǎn)讓、出租、委托等新的經(jīng)營(yíng)模式。 2023年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》中明確提出要鼓勵(lì)多種經(jīng)濟(jì)成份參加旅游業(yè)發(fā)展有計(jì)劃有步驟地吸引外資參與開(kāi)發(fā)旅游資源。?２１世紀(jì)我國(guó)將在繼續(xù)加強(qiáng)基礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)上逐步提高我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的比重，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步由 “ 一、二、三 ”“ 二、一、三 ” 向 “ 三、二、一 ” 的方向轉(zhuǎn)變?《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的第二十一章中 “ 完善文化產(chǎn)業(yè)政策，加強(qiáng)文化市場(chǎng)建設(shè)和管理，推動(dòng)有關(guān)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ”，歷史性地提出和確立了 “ 文化產(chǎn)業(yè) ” 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和重要作用?未來(lái)幾年，北京市將按照首都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的科技型經(jīng)濟(jì)，以完善城市功能為標(biāo)志的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)，以豐富文化資源為依托的文化型經(jīng)濟(jì)，以參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)為目標(biāo)的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)?１９９９年北京市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為３９．５％，首次降到４０％以下，居民平均可支配收入為９１８３元，家庭消費(fèi)支出中娛樂(lè)、教育、文化及服務(wù)的支出比重達(dá)１５．２３％。北京市正逐漸邁入消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)展的高級(jí)階段。在這個(gè)時(shí)期，人們物質(zhì)生活消費(fèi)比重下降，文化消費(fèi)不斷增加。大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)可以滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的文化需求。申奧成功?中國(guó)旅游業(yè)將因奧運(yùn)每年增收 50億， 到舉辦當(dāng)年會(huì)增加 100億美元的旅游收入，來(lái)華游客會(huì)增加 100%?根據(jù)《北京奧