【正文】 動(dòng) 會(huì)所 現(xiàn) 代的 節(jié) 奏、健康的生活的運(yùn)動(dòng) 中心—— 生命在于運(yùn) 動(dòng)?運(yùn) 動(dòng) 健身：雙泳池（室外、室外）、 乒乓 球、臺(tái)球、 閱覽 室、 KTV、健身等（室內(nèi)）等私人會(huì)所 對(duì) 于中高端商 務(wù) 人士招待 親 朋好友的固定 場(chǎng) 所?紅酒吧、酒窖、天體 SPA、高檔餐廳、 KTV、多功能會(huì)議廳等 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用Gemdale Corporation客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目價(jià)值 4公園 ?與家人、與朋友、與鄰居溝通交流的平臺(tái)現(xiàn)代人，信息為先?社區(qū)大家庭和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系?“ 像城市中心的公園 ”城市情結(jié)?多層次的公園系統(tǒng)，全方位的交往平臺(tái)?營造豐富社區(qū)生活 ：石閘湖公園，湖濱跑道、散步路、慢跑徑；體育公園，健康石子路、體育器械，可一顯身手?自然的背景＋人文的痕跡（如雕塑、標(biāo)識(shí)等）＝品質(zhì)?說明：石閘湖公園是向區(qū)域開放的，資源共享；社區(qū)內(nèi)的配套只向業(yè)主開放 —— 資源的有效整合和利用； 10萬平米生態(tài)公園公園的記憶：就是城市的記憶，是離塵不離城的體現(xiàn)。石閘湖公園與社區(qū)公園內(nèi)外結(jié)合，形成 “ 家在公園旁，人在公園里 ” 的感覺 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用Gemdale Corporation客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目價(jià)值 5餐飲 ?小區(qū)周邊可方便居民日常生活的小餐飲?周邊缺少大中規(guī)模的餐飲酒家?區(qū)域內(nèi)對(duì) KFC等品牌連鎖快餐的迫切需求?青年社區(qū)引入公共食堂項(xiàng)目風(fēng)情街的特色餐飲直接為居民提供服務(wù)OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐 飲 酒家項(xiàng) 目著力引入 KFC的 連鎖 店 (目前已在接洽中 )樓宇內(nèi) 設(shè) 置 創(chuàng) 新功能大堂 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用Gemdale Corporation客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目價(jià)值 6服務(wù) ?一流的物業(yè)安全保障置業(yè)基本需求－安全?“ 自在城生活自由自在 ”自在生活無處不在?“ 網(wǎng)絡(luò)信息化服務(wù) ” 暢通的信息傳遞?“ 一站式 ” 便捷舒適生活、個(gè)性需求?專業(yè)的物業(yè)聯(lián)防系統(tǒng)、各項(xiàng)保全設(shè)備、社區(qū)治安?小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活、娛樂配套設(shè)施完備 ,可讓您的一家享受全天的自在之旅?積極打造相關(guān)信息共享平臺(tái)，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，吸引青年客戶?建立特約商家平臺(tái)，聯(lián)動(dòng)其他相關(guān)配套（如教育、健身等）和服務(wù)機(jī)構(gòu)，使業(yè)主感受城市般的便捷與舒適?樓宇公共大堂的一站式服務(wù) (如公共食堂、公共閱覽室、醫(yī)療站 ) 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用Gemdale Corporation價(jià)值提煉交通 社區(qū)巴士、快速公交、地鐵 2號(hào)線、交通網(wǎng)絡(luò)，寧馬高速等直通主城。板橋片區(qū)將迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇，區(qū)域價(jià)值逐漸呈現(xiàn)教育 實(shí)驗(yàn)小學(xué)、兩所標(biāo)準(zhǔn)幼兒園都在小區(qū)內(nèi)部，避開人流、車流干擾，與周邊小區(qū)結(jié)合，形成共享。將素質(zhì)教育設(shè)在家門口，解決父母的后顧之憂。商業(yè) 自在城的商業(yè)風(fēng)情街匯聚城市生活精華，配合大型主力店鋪，設(shè)置均衡，體現(xiàn)均好性，使各類設(shè)施得到最便捷最高效的利用，打造優(yōu)質(zhì)生活。城市生活的齊全配置，就是現(xiàn)代生活的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所 動(dòng)、靜會(huì)所的有機(jī)結(jié)合，各級(jí)配置完善，動(dòng)靜功能分明，如音樂、健身、游泳、籃球館等豐富功能。主題鮮明，位與小區(qū)主入口優(yōu)越位置。四層專屬私人會(huì)所為高端人群提供方便、專屬、高雅的接待場(chǎng)所公園 城市資源稀缺的今天，自在城可享 1200畝大型運(yùn)動(dòng)公園，為自在城的居住者提供休閑、娛樂的場(chǎng)所?；@球場(chǎng)、游泳池、濕地公園、漢地廣場(chǎng)等，提供的不僅是生活，更是富有生機(jī)與活力的健康理念餐飲 風(fēng)情街特色餐飲商家、 KFC等品牌連鎖餐飲、 OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐 飲 配套 給 居民提供多種 選擇服務(wù) 金地物業(yè)的品牌服務(wù)配合自在城各項(xiàng)特色服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、公共食堂、醫(yī)療救護(hù)中心）給居民帶來前所未有的生活氛圍 項(xiàng)目價(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用Gemdale Corporation基本結(jié)論基本結(jié)論上述資源需要根據(jù)客戶需求進(jìn)行整合，以更精準(zhǔn)的符合客戶期待 。商業(yè)、交通、教育 等外部資源導(dǎo)入，是本案成功的重要保障。新城規(guī)劃 和以石閘湖為核心的 景觀 、 配套 價(jià)值，構(gòu)成項(xiàng)目巨大價(jià)值支撐。產(chǎn)品的建筑與戶型 創(chuàng)新 性強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目的 大盤 屬性，是自在城競(jìng)爭(zhēng)力的重要構(gòu)成。Gemdale Corporation目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶范圍 目標(biāo)客戶特征分析第三章Gemdale Corporation“ 南京市場(chǎng) ,絕大多數(shù)項(xiàng)目將以 ‘ 凈消耗狀態(tài) ’ 渡過 09年新年。 ”“ 打破市場(chǎng)觀望的唯一 ‘ 秘訣 ’ 是 ‘ 逆市熱銷 ’ 。 ”“ 獲得市場(chǎng)份額的唯一 ‘ 機(jī)會(huì) ’ 是 ‘ 逆市熱銷 ’ 。 ”★ 普通南京客戶不會(huì)成為板橋板塊的第一批核心客戶。有限的 ”出城客 ”不會(huì)在敏感期選擇陌生板塊。“自在城 ”不會(huì)提供絕對(duì)價(jià)格?！?“ 超越江寧、接軌河西 ”, 整體形象決定板塊價(jià)格。 具體說 ,即要求提供足以超越 ”恒大綠洲 ”和 ”金域藍(lán)灣 ”的整體功能和形象 .通過與河西板塊形成鮮明而密切的關(guān)聯(lián) ,形成市場(chǎng)認(rèn)知。切忌 “自彈自唱 ”。★ “ 地緣客戶、需求壟斷 ”, 引爆市場(chǎng)。 “找對(duì)人、說對(duì)話 ”，用 “城市主題 ”釋放地緣客的剛性需求。 “信心、實(shí)力、品質(zhì) ”，建立 “金地 ”和 “自在城 ”強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象。 目標(biāo)客戶定位－ 自在城客戶定位基礎(chǔ)南京板塊分布格局城北板塊 仙林板塊城中板塊河西板塊江北板塊板橋板塊江寧板塊城東板塊城南板塊Gemdale Corporation“ 鎖定目標(biāo)客戶 ”是應(yīng)對(duì)近期市況的唯一制勝砝碼★ 價(jià)格 ,是南京城市客戶近期關(guān)注的核心因素?！?未被開發(fā)的板橋地緣客戶 \長期的消費(fèi)壓抑 ,是本案在當(dāng)前市況引爆市場(chǎng)的戰(zhàn)略性機(jī)會(huì)。作為局部的市場(chǎng)空白，金地自在城在板橋具備改善居住的唯一性，品牌選擇的排他性，是當(dāng)前市場(chǎng)銷售勝出的最大支撐 目標(biāo)客戶定位－ 自在城客戶定位原則南京板塊分布格局城北板塊 仙林板塊城中板塊河西板塊江北板塊板橋板塊江寧板塊城東板塊城南板塊Gemdale Corporation216。 廣泛性 作為代表性大盤項(xiàng)目，眼光要放遠(yuǎn)，客群將來自全市各個(gè)區(qū)域以及外省市；216。 豐富多樣性 潛在客戶將來自于不同年齡層，不同身份，會(huì)出于不同的目的前來購房，具有豐富多樣性；216。 針對(duì)性 自在城 1－ 8＃組團(tuán)將針對(duì)不同客戶開發(fā)有針對(duì)性的產(chǎn)品，以此實(shí)現(xiàn)客戶的分類，達(dá)到更好滿足客戶需求的目的，最終實(shí)現(xiàn)順利銷售； 目標(biāo)客戶定位－ 自在城整盤目標(biāo)客群模型目標(biāo)客戶：以主城區(qū)的客戶導(dǎo)入為主，以地緣客戶為輔，兼顧其它郊區(qū)客戶和外地客戶。Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶定位－ 自在城目標(biāo)客戶組合自在城不一樣的人，一樣的自在1＃組團(tuán)2＃組團(tuán)3＃組團(tuán)4＃組團(tuán)5＃組團(tuán)6＃組團(tuán)7＃組團(tuán)8＃組團(tuán)地緣型客戶全市青年客戶高端改善型客戶個(gè)性化城市客戶外城市輻射客戶地緣型客戶全市青年客戶周末度假型Gemdale Corporation216。 主力客戶（占比 80％以上）： 板橋居民和在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯穆毠?。包括梅鋼職工，濱江開發(fā)區(qū)職工、雨花開發(fā)區(qū)職工和雨花臺(tái)區(qū)政府及企事業(yè)單位工作人員等。216。 輔助客戶（占比 20％以內(nèi)）： 部分主城區(qū)居民，主要來自于城南區(qū)域以及地鐵沿線，可以通過現(xiàn)有交通方便的抵達(dá)自在城?！?注：以下重點(diǎn)分析主力客戶構(gòu)成及特征1＃ BLOCK：地緣客戶 目標(biāo)客戶定位－ 1＃ BLOCK主力客戶Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶定位－ 2＃ BLOCK主力客戶216。 主力客戶（占比 80％以上）： 在地鐵沿線工作的青年白領(lǐng)，留寧大學(xué)生216。 輔助客戶（占比 20％以內(nèi)）： 來自其它區(qū)域的青年客群，在板橋工作的青年職工，全市其他一些希望購買中小戶型的客戶 → 注：以下重點(diǎn)分析主力客戶構(gòu)成及特征2＃ BLOCK：青年客戶Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶分布及范圍 － 地緣性客群集合板橋人群結(jié)構(gòu)寶鋼集團(tuán)梅山有限公司寶鋼控股梅山股份有限公司雨花開發(fā)區(qū)濱江開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)政府及事業(yè)單位私營企業(yè)及原住民總部部室(9)二級(jí)公司(18)總部部室(10)二級(jí)公司(12)管委會(huì)駐區(qū)企業(yè)(66)管委會(huì)駐區(qū)企業(yè)(53)政府機(jī)構(gòu)國有企事業(yè)單位私營企業(yè)原住民 濱江開發(fā)區(qū)梅山＋梅鋼廠區(qū)生活區(qū)雨花開發(fā)區(qū)雨花開發(fā)區(qū)職工主要交通動(dòng)線濱江開發(fā)區(qū)職工主要交通動(dòng)線政府＋事業(yè)單位＋私企＋原住民金地自在城Gemdale Corporation　 　 寶鋼集團(tuán)梅山有限公司 寶鋼控股梅山股份有 限公司 雨花開發(fā)區(qū) 濱江開發(fā)區(qū) 鎮(zhèn)政府及事業(yè) 單位 私營企業(yè)及原 住民高端客戶富豪型客戶副總，董事會(huì)成員，部分部門一把手（處局級(jí)干部）副總，董事會(huì)成員，部分部門一把手（處局級(jí)干部）大型企業(yè)老總或董事 大型企業(yè)老總或董 事 / 大型私營業(yè)主富貴型客戶 各主要部門領(lǐng)導(dǎo)（處級(jí)干 部），技術(shù)總監(jiān) 各主要部門領(lǐng)導(dǎo)（處級(jí)干 部），技術(shù)總監(jiān) 各企業(yè)高管，重要部 門領(lǐng)導(dǎo) 各企業(yè)高管，重要 部門領(lǐng)導(dǎo) 政府主要部門一 把手 普通私營業(yè)主中端客戶富裕型客戶 各部門領(lǐng)導(dǎo)（科處級(jí)干部 ） 各部門領(lǐng)導(dǎo)（科處級(jí)干部 各企業(yè)部門主管，開 發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)層各企業(yè)部門主管，開發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)層各部門或單位的領(lǐng)導(dǎo) 個(gè)體戶小康型客戶普通管理人員（科級(jí)干部），工齡較長的職工，技術(shù)骨干 .附屬醫(yī)教人員普通管理人員（科級(jí)干部），工齡較長的職工，技術(shù)骨干技術(shù)骨干，基層管理人員，業(yè)務(wù)員技術(shù)骨干，基層管理人員，業(yè)務(wù)員 普通工作人員當(dāng)?shù)鼐用?，個(gè)體戶普通客戶經(jīng)濟(jì)型客戶 工齡 5年之內(nèi)的年輕職工 工齡 5年之內(nèi)的年輕職工 年輕職工，普通工人 年輕職工，普通工 人 年輕職員 當(dāng)?shù)鼐用?目標(biāo)客戶分布及范圍－ 地緣性客群身份屬性Gemdale Corporation青年客戶群地鐵交通導(dǎo)入型 非地鐵導(dǎo)入型中心區(qū)三山街新街口珠江路玄武門新模范馬路北京西路板鼓樓龍江板塊娛樂休閑街區(qū)瑞金路板塊寫字樓流通服務(wù)族大型企事業(yè)單位其他寫字樓流通服務(wù)族大型企事業(yè)單位其他都市新銳菁英白領(lǐng)青年新貴 目標(biāo)客戶分布及范圍 － 青年群體集合寧馬高速地鐵 1號(hào)線濱江大道新模范馬路玄武門珠江路鼓樓新街口 三山街 1912 瑞金路 北京西路 龍江 Gemdale Corporation　 　 寫字樓上班族 流通服務(wù)業(yè) 從業(yè)人員 大型企事業(yè)單位上班族 其他人員月收入2500—3500 元 都市新銳 職場(chǎng)新銳 基層人員 新進(jìn)員工 自由職業(yè)月收入3500—5000 菁英白領(lǐng) 小資一族 部門經(jīng)理 基層管理者 SOHO一族月收入5000—7000 元 青年新貴 青年精英高級(jí)經(jīng)理部門經(jīng)理大司主管高知精英 高知學(xué)者 目標(biāo)客戶分布及范圍－ 青年客戶社會(huì)屬性Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶特征分析－ 地緣富豪型客戶標(biāo)簽 （年收入 100萬以上）216。 核心特征： 年齡在 4555歲之間 ,一家三口為主 ,有數(shù)次置業(yè)經(jīng)歷 認(rèn)同階層 ,喜歡中國傳統(tǒng)文化 .處事低調(diào) ,關(guān)注私密性 。對(duì)板橋有 明顯抗性 ,置業(yè)更喜歡江寧或是河西已逐漸成熟的高檔住宅區(qū) 。 工作的大部分時(shí)間都會(huì)花在商務(wù)談判和關(guān)系的維護(hù)上 ,休閑時(shí) 間主要出現(xiàn)在市區(qū)的各高端休閑娛樂場(chǎng)所或是在私人俱樂部運(yùn) 動(dòng)健身 。 交通工具為專車接送 。 接受信息的渠道主要是戶外 ,財(cái)經(jīng)類的報(bào)刊雜志或是同等人群 之間的傳播 。216。 住房需求 購買能力 :對(duì)總價(jià)基本沒有要求 ,付款方式傾向一次性付清 。 產(chǎn)品需求 :足夠多的房間數(shù)量 ,兩間以上的套房 ,獨(dú)立的保姆房，最好能帶衛(wèi)生間 。套房和客廳進(jìn)深和開間尺度要大 。社區(qū)有較好的醫(yī)療配套 。有單獨(dú)的書房或是私人收藏室 。24小時(shí)的管家物業(yè)服務(wù) 。住房周邊安保系統(tǒng)完善 。交通動(dòng)線要便利 ,車位足夠 . 匹配產(chǎn)品 :聯(lián)排別墅 (自住改善 ) 130170㎡洋房 (自住改善 ) 125140㎡公寓 (投資 )標(biāo)桿客戶寫真