【正文】 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊基數(shù) = 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格 可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用 各短壽命項(xiàng)目的重新構(gòu)建價(jià)格 ④將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。 例子 某建筑物的重置價(jià)格為 180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)格為 30萬元，平均壽命為 5年，經(jīng)過年數(shù)為 3年；設(shè)備的重置價(jià)格為 60萬元，平均壽命為 15年，經(jīng)過年數(shù)為 10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。 解： 該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下： 門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝ 2(萬元 ) 裝飾裝修的折舊額＝ 30 X（ 1/5） X3 ＝ 18(萬元 ) 設(shè)備的折舊額＝ 60 X（ 1/15） X10＝ 40(萬元 ) 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝ (18023060) X（ 1/50） X10＝ (萬元 ) 該建筑物的物質(zhì)折舊額＝ 2+18+40+ ＝ (萬元 ) （ 3）分解法 —— 功能折舊的求取方法 ①將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的三類，并進(jìn)一步將它們分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。 ②對(duì)于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價(jià)格”下的求取方法是：估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用；估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；將在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用，即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額。 可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊 = 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用 該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用 例子 某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為 2023萬元，現(xiàn)在設(shè)電梯需要 120萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要 100萬元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。 解 :該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下 : 該辦公樓因沒有電梯引起的折舊 =120100 =20(萬元 ) 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值 =2023 20=1980(萬元 ) 應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，現(xiàn)增設(shè)電梯需要 120萬元，類似有電梯的辦公樓的重置價(jià)格為 2100萬元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。 解 :該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下 : 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值 =2l00120 =1980(萬元 ) （ 3）分解法 —— 功能折舊的求取方法 ③ 對(duì)于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求取：利用“租金損失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用，即得到折舊額。 （ 3）分解法 —— 功能折舊的求取方法 例如：某寫字樓由于缺少大型多功能設(shè)施，使得該寫字樓每年凈租金損失 10萬元 (或者比同地區(qū)類似寫字樓每年少收入凈租金 10萬元 )；經(jīng)測(cè)算如果現(xiàn)在增加該項(xiàng)功能需要各種費(fèi)用約 50萬元。假設(shè)該寫字樓剩余收益期為 30年，報(bào)酬率 Y為 10%，求此項(xiàng)折舊。 a用收益法計(jì)算年租金損失的收益價(jià)格； b折舊 =收益價(jià)格 50萬元 c對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，用公式表示為： 可修復(fù)功能落后的折舊額 = 功能落后部分的重置價(jià)格 功能落部分的已提折舊 + 拆除該功能落后部分的必要的費(fèi)用 功能落后部分的可回收的殘值 + 安裝新的功能部分所必要的費(fèi)用 該新的功能先進(jìn)部分在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝所必要的費(fèi)用 （ 3）分解法 —— 功能折舊的求取方法 功能過剩一般是不可修復(fù)的。功能過剩引起的折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的“無效成本”。該無效成本可以通過采用重置價(jià)格而自動(dòng)得到消除，但如果采用重建價(jià)格則不能消除。其次，無論是采用重置價(jià)格還是采用重建價(jià)格，功能過剩引起的折舊還應(yīng)包括功能過剩所造成的“超額持有成本”。超額持有成本可以利用“超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用資本化法”， 即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的現(xiàn)值之和來求取。 在采用重置價(jià)格的情況下 : 扣除功能過剩引起的折舊后的價(jià)值 = 重置價(jià)格 超額持有成本 在采用重建價(jià)格的情況下 : 扣除功能過剩引起的折舊后的價(jià)值 = 重建價(jià)格 (無效成本 + 超額持有成本 ) （ 3）分解法 —— 經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法 經(jīng)濟(jì)折舊通常是不可修復(fù)的，但它可能是暫時(shí)性的，例如供給過度的市場(chǎng)，也可能是永久性的，例如周圍環(huán)境發(fā)生了不可逆的改變。因此，求取經(jīng)濟(jì)折舊首先應(yīng)分清它是暫時(shí)性的還是永久性的，然后可以根據(jù)收益損失的期限不同，利用“收益損失資本化法”求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟(jì)折舊額。 ?求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 。 (1)估價(jià)上的折舊，注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)修正”； (2)會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收； (3)在會(huì)計(jì)上， C為原始價(jià)值，是當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)值，不隨時(shí)間的變化而變化，在估價(jià)上， C為重新構(gòu)建價(jià)格，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同， C的值也可能不同； (4)在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原始價(jià)值與累計(jì)折舊總額的差被稱作資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無須與市場(chǎng)價(jià)值一致。 ?求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 在土地是有期限的使用權(quán)下，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限可能不是同時(shí)結(jié)束，因此，在求取建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。 計(jì)算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況的處理為 : (1)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。 (2)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定可續(xù)期兩種情況。 第 6節(jié) 成本法總結(jié)與應(yīng)用舉例 實(shí)際觀測(cè)法 成新折扣法 例子 某幢寫字樓，土地面積 4000㎡ ，總建筑面積為 9000㎡ ，建成于 1990年 10月 1日，土地使用權(quán)年限為 1995年 10月 1日～ 2035年 10月 1日?，F(xiàn)在獲得類似的 40余年土地使用權(quán)價(jià)格為 2023元／㎡，建筑物重置成本為 1300元／㎡。建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。 其他的相關(guān)資料如下。 (1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 3萬元，裝修的重置價(jià)格為 ，平均壽命為 5年，有效經(jīng)過年數(shù)為 4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊 80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為 10萬元，可回收殘值 30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格 (不含安裝費(fèi) )為 130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為 8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為 250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為 9年。 (2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗 800元。 (3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為 7萬元。 (4)該類寫字樓的報(bào)酬率為 10％。銀行貸款年利率為 5％，土地報(bào)酬率為 8％。 (5)假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。 試求該寫字樓于 2023年 10月 1日的折舊總額和現(xiàn)值。 解 ： (二 )建筑物物質(zhì)折舊額計(jì)算： (1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝ 3萬元 (2)裝修的折舊費(fèi)＝ 82． 5 1／ 5 4＝ 66萬元 (3)其他設(shè)備的折舊費(fèi)＝ 250 1／ 15 9＝ 150萬元 (4)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)＝ (1300 ) 1／ 40 10＝ (三 )建筑物功能折舊額計(jì)算： (2)空調(diào)功能落后引起的折舊＝ 13080+1030+8＝ 38萬元 萬元＝％）（土地價(jià)格＝一 %)81(118111)(4030??????????????????萬元＝功能過剩引起的折舊＝ %)101( 11%10 12800)1( 30 ?????? ??? (五 )建筑物折舊總額＝ 3+66+150+++38+＝ 寫字樓估價(jià)結(jié)果＝ +1300 ＝ 萬元＝建筑物經(jīng)濟(jì)折舊額＝四 %)101( 11%10 7)( 30 ????????成本法的關(guān)鍵是重置價(jià)格 和折舊的求取，大家切記！ 演講完畢，謝謝觀看！