【正文】 長壽命項目折舊基數(shù) = 建筑物重新構(gòu)建價格 可修復項目的修復費用 各短壽命項目的重新構(gòu)建價格 ④將可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。 例子 某建筑物的重置價格為 180萬元，經(jīng)濟壽命為 50年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。其中，門窗等損壞的修復費用為 2萬元；裝飾裝修的重置價格為 30萬元，平均壽命為 5年，經(jīng)過年數(shù)為 3年；設備的重置價格為 60萬元，平均壽命為 15年，經(jīng)過年數(shù)為 10年。殘值率假設均為零。試計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。 解： 該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下： 門窗等損壞的修復費用＝ 2(萬元 ) 裝飾裝修的折舊額＝ 30 X（ 1/5） X3 ＝ 18(萬元 ) 設備的折舊額＝ 60 X（ 1/15） X10＝ 40(萬元 ) 長壽命項目的折舊額＝ (18023060) X（ 1/50） X10＝ (萬元 ) 該建筑物的物質(zhì)折舊額＝ 2+18+40+ ＝ (萬元 ) （ 3）分解法 —— 功能折舊的求取方法 ①將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的三類，并進一步將它們分為可修復的和不可修復的。 ②對于可修復的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價格”下的求取方法是：估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用；估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用；將在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用，減去該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用，即增加該功能所超額的費用為折舊額。 可修復的功能缺乏引起的折舊 = 在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用 該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用 例子 某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為 2023萬元，現(xiàn)在設電梯需要 120萬元，假設現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要 100萬元。請計算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。 解 :該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值計算如下 : 該辦公樓因沒有電梯引起的折舊 =120100 =20(萬元 ) 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值 =2023 20=1980(萬元 ) 應有電梯而沒有電梯的辦公樓，現(xiàn)增設電梯需要 120萬元，類似有電梯的辦公樓的重置價格為 2100萬元。請計算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。 解 :該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值計算如下 : 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值 =2l00120 =1980(萬元 ) （ 3）分解法 —— 功能折舊的求取方法 ③ 對于不可修復的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求取：利用“租金損失資本化法”求取缺乏該功能導致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用；將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用，即得到折舊額。 （ 3）分解法 —— 功能折舊的求取方法 例如：某寫字樓由于缺少大型多功能設施，使得該寫字樓每年凈租金損失 10萬元 (或者比同地區(qū)類似寫字樓每年少收入凈租金 10萬元 )；經(jīng)測算如果現(xiàn)在增加該項功能需要各種費用約 50萬元。假設該寫字樓剩余收益期為 30年，報酬率 Y為 10%，求此項折舊。 a用收益法計算年租金損失的收益價格； b折舊 =收益價格 50萬元 c對于可修復的功能落后引起的折舊，用公式表示為： 可修復功能落后的折舊額 = 功能落后部分的重置價格 功能落部分的已提折舊 + 拆除該功能落后部分的必要的費用 功能落后部分的可回收的殘值 + 安裝新的功能部分所必要的費用 該新的功能先進部分在估價時點重置建造建筑物時一同安裝所必要的費用 （ 3）分解法 —— 功能折舊的求取方法 功能過剩一般是不可修復的。功能過剩引起的折舊首先應包括功能過剩所造成的“無效成本”。該無效成本可以通過采用重置價格而自動得到消除，但如果采用重建價格則不能消除。其次，無論是采用重置價格還是采用重建價格，功能過剩引起的折舊還應包括功能過剩所造成的“超額持有成本”。超額持有成本可以利用“超額運營費用資本化法”， 即功能過剩導致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和來求取。 在采用重置價格的情況下 : 扣除功能過剩引起的折舊后的價值 = 重置價格 超額持有成本 在采用重建價格的情況下 : 扣除功能過剩引起的折舊后的價值 = 重建價格 (無效成本 + 超額持有成本 ) （ 3）分解法 —— 經(jīng)濟折舊的求取方法 經(jīng)濟折舊通常是不可修復的，但它可能是暫時性的，例如供給過度的市場，也可能是永久性的，例如周圍環(huán)境發(fā)生了不可逆的改變。因此，求取經(jīng)濟折舊首先應分清它是暫時性的還是永久性的，然后可以根據(jù)收益損失的期限不同，利用“收益損失資本化法”求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟折舊額。 ?求取建筑物折舊應注意的問題 。 (1)估價上的折舊，注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價修正”； (2)會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收； (3)在會計上， C為原始價值，是當初購置時的價值，不隨時間的變化而變化，在估價上， C為重新構(gòu)建價格，是估價時點時的價值，估價時點不同， C的值也可能不同； (4)在會計上，資產(chǎn)原始價值與累計折舊總額的差被稱作資產(chǎn)的賬面價值，它無須與市場價值一致。 ?求取建筑物折舊應注意的問題 在土地是有期限的使用權(quán)下，建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限可能不是同時結(jié)束，因此，在求取建筑物折舊時應注意土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響。 計算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟壽命遇到下列情況的處理為 : (1)建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。 (2)建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定可續(xù)期兩種情況。 第 6節(jié) 成本法總結(jié)與應用舉例 實際觀測法 成新折扣法 例子 某幢寫字樓，土地面積 4000㎡ ，總建筑面積為 9000㎡ ，建成于 1990年 10月 1日，土地使用權(quán)年限為 1995年 10月 1日～ 2035年 10月 1日?，F(xiàn)在獲得類似的 40余年土地使用權(quán)價格為 2023元／㎡，建筑物重置成本為 1300元／㎡。建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。 其他的相關資料如下。 (1)門窗等損壞的修復費用為 3萬元，裝修的重置價格為 ，平均壽命為 5年，有效經(jīng)過年數(shù)為 4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊 80萬元，拆除該空調(diào)費用為 10萬元，可回收殘值 30萬元，重新構(gòu)建價格 (不含安裝費 )為 130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為 8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為 250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為 9年。 (2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗 800元。 (3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為 7萬元。 (4)該類寫字樓的報酬率為 10％。銀行貸款年利率為 5％，土地報酬率為 8％。 (5)假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。 試求該寫字樓于 2023年 10月 1日的折舊總額和現(xiàn)值。 解 ： (二 )建筑物物質(zhì)折舊額計算： (1)門窗等損壞的修復費用＝ 3萬元 (2)裝修的折舊費＝ 82． 5 1／ 5 4＝ 66萬元 (3)其他設備的折舊費＝ 250 1／ 15 9＝ 150萬元 (4)長壽命項目的折舊費＝ (1300 ) 1／ 40 10＝ (三 )建筑物功能折舊額計算： (2)空調(diào)功能落后引起的折舊＝ 13080+1030+8＝ 38萬元 萬元＝％）（土地價格＝一 %)81(118111)(4030??????????????????萬元＝功能過剩引起的折舊＝ %)101( 11%10 12800)1( 30 ?????? ??? (五 )建筑物折舊總額＝ 3+66+150+++38+＝ 寫字樓估價結(jié)果＝ +1300 ＝ 萬元＝建筑物經(jīng)濟折舊額＝四 %)101( 11%10 7)( 30 ????????成本法的關鍵是重置價格 和折舊的求取，大家切記！ 演講完畢，謝謝觀看！