【文章內(nèi)容簡介】 建筑物相同的 建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 注意： 有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來求取。 求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。 單位比較法 單位比較法是以估價(jià)對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的計(jì)量單位 (如單位建筑面積、單位體積等 )作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取估價(jià)對象建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種市場法。單位比較法主要有 單位面積法和單位體積法 。 例子 某幢房屋的建筑面積為 30Om2, 該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為 1200元 /m2,專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的 8%, 管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的 3%,銷售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的4%, 建設(shè)期為 6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為 6%, 開發(fā)商成本利潤率為 15%, 銷售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價(jià)格的 6% 。請計(jì)算該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格。 解：設(shè)該房屋單位建筑面積的重新構(gòu)建價(jià)格為 VB計(jì)算如下 : (1)建筑安裝工程費(fèi) =1200(元 /m2) (2)專業(yè)費(fèi)用 =1200 8% =96(元 /m2) (3)管理費(fèi)用 =(1200+96) 3%=(元 /m2) (4)銷售費(fèi)用 = VB 4% = VB(元 /m2) (5)投資利息 =(1200 + 96 + + VB)〔 (1+6%) 〕 = + VB (元 /m2) (6) 銷售稅費(fèi) = VB 6% = VB(元 /m2) (7) 開發(fā)利潤 =(1200 + 96+ + VB + + VB) 15% =+ VB(元 /m2) (8) VB =1200 + 96 + + VB + + VB + VB + + VB VB =(元 /m2) 重新構(gòu)建總價(jià) = 300=(萬元 ) 分部分項(xiàng)法 分部分項(xiàng)法是先假設(shè)將估價(jià)對象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，并測算每個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。 在運(yùn)用分部分項(xiàng)法測算建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，需要注意以下兩點(diǎn)： ①應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位 ，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量 (如千瓦、千伏安 )。例如，基礎(chǔ)工程的計(jì)量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計(jì)量單位通常為面積，樓梯欄桿工程的計(jì)量單位通常為延長米。 ②既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成測算不準(zhǔn)。 例子 估算某舊辦公樓 2023年 6月 30日的建筑物重置價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查看、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共 10層，總建筑面積為 8247m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、了解到估算該重直價(jià)格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下 : (1) 建筑安裝工程費(fèi) : 1) 土建工程直接費(fèi) : ① 基礎(chǔ)工程 : 元 /m2 ② 墻體工程 : 元 / m2 ③ 梁板柱工程 : 元 / m2 ④ 墻混凝土工程 : 元 / m2 ⑤ 樓梯混凝土工程 : / m2 ⑥ 零星混凝土工程 : / m2 ⑦ 屋面工程 : / m2 ⑧ 腳手架工程 : / m2 ⑨ 室外配套工程 : / m2 小計(jì) : / m2 2) 安裝工程直接費(fèi) : ① 電梯工程 : / m2(其中：人工費(fèi) / m2 ) ② 給排水工程 : / m2(其中：人工費(fèi) / m2) ③ 采暖通風(fēng)工程 : / m2(其中：人工費(fèi) / m2) ④ 電氣工程 : / m2(其中：人工費(fèi) / m2) ⑤ 消防工程 : 元 / m2( 其中：人工費(fèi) / m2) ⑥ 綜合布線工程 : 元 / m2( 其中：人工費(fèi) / m2) 小計(jì) : / m2(其中：人工費(fèi) / m2) 3) 裝飾裝修工程直接費(fèi) : ① 門窗工程 : / m2(一次性包死承包價(jià) ) ② 內(nèi)部裝飾工程 : / m2(其中：人工費(fèi) / m2) ③ 外墻玻璃幕等工程 : / m2(一次性包死承包價(jià) ) 小計(jì) : / m2(其中：人工費(fèi) / m2) 4)土建部分的綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的 %, 安裝部分的綜合費(fèi)率、 為安裝工程人工費(fèi)的 %, 裝飾裝修部分的綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的 %, 稅金為 % 。 (2)專業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的 6% 。 (3)管理費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的 3% 。 (4)銷售費(fèi)用：售價(jià)的 3% 。 (5)投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為 2年：費(fèi)用第一年投入 60%, 第二年投入 40%；年利率為 % 。 (6) 銷售稅費(fèi)：售價(jià)的 % 。 (7) 開發(fā)利潤：投資利潤率為 20% 。 解：設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價(jià)為 VB 估算如下 : (1) 建筑安裝工程費(fèi) : 1) 土建工程費(fèi) = [ (1+%)] (1+%)=(元 /m2) 2) 安裝工程費(fèi) =( + %) (1+%) =(元 / m2) 3) 裝飾裝修工程費(fèi) =( + %) (1+%) =(元 / m2) 4) 單位建筑安裝工程費(fèi) = + + =(元 / m2) 建筑安裝工程費(fèi)總額 = 8247=(萬元 ) (2) 專業(yè)費(fèi)用 = 6%=(萬元 ) (3) 管理費(fèi)用 =(+) 3%=( 萬元 ) (4) 銷售費(fèi)用 = VB 3% = VB ( 萬元 ) 以上 (1)至 (4) 項(xiàng)費(fèi)用之和 = + VB (萬元 ) (5) 投資利息 = (+ VB ) [ 60%(1+%) +40%(1+%)51]= + (萬元 ) (6) 銷售稅費(fèi) = VB %= VB (萬元 ) (7) 開發(fā)利潤 =(+ VB ) 20%= + VB (萬元 ) (8) VB = + VB + + VB + VB + + VB VB =( 萬元 ) 建筑物重置單價(jià) = 247。 =(元 /m2) ?概念 估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新構(gòu)建價(jià)格的差額，即 建筑物折舊＝建筑物重新構(gòu)建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。 第 5節(jié) 建筑物的折舊 ?建筑物折舊的原因 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為 物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊 三大類 ： （ 1）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下 4個(gè)方面來認(rèn)識和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。 (2)功能折舊 功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。 (1)功能缺乏是指建筑物沒有應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。 (2)功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營。 (3)功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。 (3) 經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。 不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素 (如市場供給過量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等 )，也可能是其他因素 (如政府政策變化等 )。 ?建筑物折舊的求取方法