【正文】 。恒德機場項目 占地面積 ： 米 建筑面積 ： 11萬平米 容積率 ： 項目限高 ： 75米 （絕對限高，項目旁 道路海拔高度約 4243米） 基礎(chǔ)建設(shè)用地 ：約 2500平米，規(guī)劃為變電站 地勢 ：南高北低，較小坡度 135 案例 大連 恒德機場項目 136 本報告是嚴格保密的。 建議 1 高價值物業(yè)（類低密度產(chǎn)品）位置 不建議 ：高價值的類低密度產(chǎn)品被小高層環(huán)繞在社區(qū)中間，部分高端客戶會形成“被俯瞰”的購房抗性，物業(yè)私密性受到影響；且不利于形象展示。 高價值物業(yè)位臵選擇原則： 需要集中布臵，保證相對獨立的位臵 需要臨近景觀資源，配合產(chǎn)品高價值實現(xiàn) 作為項目的形象標志，便于對外作展示 建議 ： 1）形成組團； 2）有一定的臨街面展示形象 規(guī)劃布局 137 本報告是嚴格保密的。 建議 2 社區(qū)主題景觀布置 社區(qū)主題景觀的布局原則 盡可能的帶動更多的住宅（包括低密度和小高層），實現(xiàn)局部物業(yè)的價值提升 強調(diào)景觀的可展示性、可參與性，避免觀景游線對低密度價值物業(yè)區(qū)的影響 建議 ： 1）景觀呈現(xiàn)帶狀布臵，盡量貫穿社區(qū)； 2）景觀帶作為低密度物業(yè)和小高層的自然分隔和過渡，都可借用又避免相互影響 景觀節(jié)點 景觀帶 景觀帶 規(guī)劃布局 138 本報告是嚴格保密的。 建議 3 商業(yè)和公建位置 機場新區(qū)區(qū)域內(nèi)已建成主干道，為城市中心到機場與抵達第五郡的主要道路，道路沿途分布城市級公共設(shè)施、區(qū)政府等，昭示性良好， 商業(yè)價值最高 。 公建位臵選擇原則： 作為社區(qū)形象的重要展示，必須符合優(yōu)先展示、提前展示的原則 —— 地塊南側(cè)道路為未來區(qū)域主干道，也是與第五郡項目直面競爭的主戰(zhàn)場，公建應(yīng)臨街布臵，并在位臵上予以強調(diào) 必須充分考慮后期經(jīng)營的靈活性和可能性 —— 公建早期兼作銷售中心，必須有很好的昭示性和通達性，項目不是低密度項目，不必強調(diào)過于隱密的位臵和過長的展示路線；臨街而建，還有利于后期安排對外經(jīng)營項目，降低開發(fā)資金壓力。 道路東側(cè)為規(guī)劃中的區(qū)域級商務(wù)與商業(yè)中心，區(qū)域核心形象展示區(qū)，但規(guī)劃道路尚未形成，且商業(yè)核心區(qū)形成尚未啟動， 商業(yè)價值較高 臨近已形成中低檔次居住區(qū)，且道路尚未形成，商業(yè)價值一般 建議 ： 1）商業(yè)臨南側(cè)干道布臵； 2）商業(yè)、會所盡量與入口廣場整體設(shè)計，結(jié)合設(shè)臵； 3）會所臵于變電站用地西側(cè)，前期便于形成開闊的環(huán)境展示，后期可以消化資源不利地段。 規(guī)劃布局 139 案例 沈陽 長青項目 項目區(qū)位 沈陽渾南長青板塊 主要技術(shù)指標 建設(shè)用地面積 : 88/72萬平米 。 容積率 : 。 建筑面積 : 160萬平米 140 案例 沈陽 長青項目 141 案例 沈陽 長青項目 142 案例 沈陽 長青項目 143 案例 沈陽 長青項目 144 案例 沈陽 長青項目 145 案例 沈陽 長青項目 146 案例 沈陽 長青項目 147 兼顧銷售與建設(shè)的合理分期 設(shè)計方案可以進行合理的分期嗎 ？ 備忘錄： “ 圖紙”必須“一蹴而就”，多數(shù)開發(fā)卻必須“分步”實施；分步意味著 —— 工程上后期建設(shè)減少對前期住宅的影響；銷售上保證每期在數(shù)、質(zhì)、量上都能與銷售目標相契合；整體上保證項目價值的延續(xù)和提升。設(shè)計師往往關(guān)注前者而忽略后者。 148 啟動區(qū)的特殊要求 我們拿什么在市場亮相 ？ 備忘錄： 是該“藏秀于內(nèi)，耐人尋味”，還是要“光華盡現(xiàn)，一鳴驚人”，這完全是基于項目戰(zhàn)略要求主動的營銷路線設(shè)計。多數(shù)情況下， “碰頭彩” 很重要，投射到規(guī)劃方案上便是針對性的傾斜、序列化的引導(dǎo)和 “場所” 的營造。 149 案例 沈北大規(guī)模項目 ?技術(shù)指標 用地面積： 746畝，約 50萬㎡ 容積率：不超過 2 總建筑面積：不超過100萬㎡ 建筑密度：不超過25% 公建比例無明確要求 ?限制條件 項目臨 203國道一側(cè)，要求建設(shè)公建和高層建筑 無限高要求 無 7090政策要求 項目地塊被規(guī)劃路分割為不等大小的三塊，分別為 畝、 、 。 凈地取地成本 55萬元 /畝，另市政配套費 183元 /平米。 1 23畝 畝 畝150 優(yōu)勢： 1. 高層縱向排列，土地使用效率較高，容易實現(xiàn)較高的容積率； 2. 有選擇地將蒲河引入部分地塊，充分利用了蒲河水資源，同時將優(yōu)勢資源最大限度賦予給高價值的聯(lián)排產(chǎn)品。 劣勢： 1. 高層與多層過于混雜，將影響到一部分多層產(chǎn)品的銷售； 2. 地塊南側(cè)沒有與古城新都雅苑形成明顯的隔離。 方案一 2023726 151 方案二 優(yōu)勢： 1. 規(guī)劃形式感極強，對水資源利用極其充分，容易形成鮮明的營銷概念； 2. 南側(cè)高層與古城新都雅苑形成明顯的隔離； 3. 南北組團分隔清楚，容易界定檔次。 劣勢： 1. 高層排在地塊最南部，土地利用效率較低； 2. 水系體量較大，可能造成日后維護成本較高； 3. 不利于分期開發(fā)，按照正常的開發(fā)順序項目前期高層產(chǎn)品占比較大，且品質(zhì)不高。 2023726 152 方案三 優(yōu)勢： 1. 規(guī)劃形式感很強，容易被客戶認知； 2. 小鎮(zhèn)中心的概念很符合社區(qū)的定位，同時將社區(qū)的各項配套提煉升級； 3. 規(guī)劃彈性較大，為以后向南側(cè)拓展開發(fā)提供了可能。 劣勢： 1. 將高層公建置于社區(qū)內(nèi)部，未來市場風險極大； 2. 地塊南側(cè)沒有與古城新都雅苑形成明顯的隔離。 2023726 153 三方案比較 方案一 方案二 方案三 收益性 高低密度產(chǎn)品混合，可能會影響一部分多層產(chǎn)品的價值； 南側(cè)回遷房可能對本項目的價值存在一定的貶損； 由于水系的引入大大提升了項目價值，使多層產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)更高的溢價； 風險性 產(chǎn)品排布便于分期開發(fā)，彈性較大； 大量水系的引入可能會造成日后維護成本的增加； 項目初期入市的東側(cè)地塊容積率過高，市場風險很大； 高層公建引入地塊內(nèi)部，市場實現(xiàn)的風險較大； 延展性 對南側(cè)地塊形成了一定的影響力，有利于項目向南拓展； 2023726 154 規(guī)劃設(shè)計原則 原則一：做足容積率 由于地塊進深較短，因此將高層排布在南側(cè)降低了地塊的使用效率，因此建議將部分高層、小高層排布在地塊北邊緣。 原則二：有利于分期開發(fā) 為了降低初期開發(fā)的風險，東側(cè)地塊中應(yīng)盡量減少高層，可以增加高品質(zhì)的板式小高層以提高容積率； 西側(cè)地塊 3由于開發(fā)時間較晚，可提高整體容積率，以高層為主。 原則三：符合項目的整體定位 項目整體定位為 服務(wù)城市中端客戶的中高端產(chǎn)品 ，且出于品牌要求，后續(xù)需保留一定的升值空間，為了增加項目吸引力必須有一定的價值增值舉措，因此建議保留引水入園的規(guī)劃理念。 但另一方面，由于項目主流客戶為城市外溢的中端客戶，他們最關(guān)注的仍然是性價比，因此在環(huán)境和設(shè)施的投入上應(yīng)適度控制成本。 保留方案二的核心規(guī)劃理念，即引水入園和組團式規(guī)劃； 但同時根據(jù)我們對市場的理解重新考慮物業(yè)配比和產(chǎn)品分布，建議調(diào)整如下： 2023726 155 方案調(diào)整意見 1： ? 將高層（ 24層左右）、小高層（ 1218）部分設(shè)臵在北側(cè)蒲河沿岸 ，形成錯落有致的天際線； ? 取消東側(cè)地塊中的 V字型高層塔樓，同時提高西側(cè)地塊容積率。 高層區(qū) 小高層區(qū) 2023726 156 方案調(diào)整意見 2： ? 保留“浮島”式規(guī)劃理念，使每個組團都被水系和綠化包圍， 根據(jù)實際情況將各組團南移，北側(cè)部分組團內(nèi)可以排布 912層板式小高層 ； ? 西側(cè)地塊由于整體容積率較高，河道的引入對其增值效果不明顯，建議 局部穿插小型線形水系 。 2023726 157 方案調(diào)整意見 3： ? 發(fā)揚小鎮(zhèn)中心的規(guī)劃理念， 將社區(qū)內(nèi)部通向蒲河岸的縱向路打造成為社區(qū)的主要功能中心 ； ? 南側(cè)與市政路交叉口設(shè)臵為主入口，北側(cè)與蒲河岸交叉口設(shè)臵為開放式的公共休閑廣場，中間布臵社區(qū)業(yè)主專屬的配套，如會所、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等。 1 3 2 主入口 休閑廣場 會所、幼兒園、醫(yī)院等服務(wù)社區(qū)業(yè)主的配套 2023726 158 方案調(diào)整意見 4： ? 結(jié)合水系打造貫穿社區(qū)的橫向“脊索” ，強調(diào)開放和參與性，例如設(shè)臵河邊步道和休閑椅等，但總體氣質(zhì)仍然保證靜謐的私家感； ? 在脊索與各縱向道路的交叉節(jié)點打造會所等社區(qū)主要配套設(shè)施。 會所 2023726 159 方案調(diào)整意見 5： ? 為了規(guī)避南側(cè)回遷房的不利影響， 地塊南邊緣布臵 912層小高層產(chǎn)品 ，與回遷房形成明顯差異，同時滿足市場接受度的要求； ? 結(jié)合小高層設(shè)臵社區(qū)商業(yè)街，沿道路退讓出一定的休閑空間（ 810米），使商業(yè)更增添風情。 ? 203國道至社區(qū)主入口道路兩側(cè)打造成林蔭道。 2023726 160 方案調(diào)整意見 6： ? 減小公建區(qū)規(guī)模 。 沿 203國道的公建區(qū)布臵區(qū)域級商業(yè)中心和兩棟商務(wù)高層 ，建筑面積在 7萬平米左右 ， 占地面積在 3萬平米左右即可 。 ? 高層建議做到 100米 ， 形成地標 。 項目公建部分定位回顧： ? 社區(qū)級商業(yè)： 按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，本項目中的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在 ； ? 區(qū)域級商業(yè)： 考慮到綠島內(nèi)部已有大量商業(yè)規(guī)劃，同時與內(nèi)部社區(qū)商業(yè)形成差異化，建議控制集中商業(yè)規(guī)模，采用大型超市 +店中店模式，總規(guī)?？刂圃?23萬平米； ? 商務(wù)類物業(yè)： 鑒于沈北新區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀交叉且未來發(fā)展風險較大，建議此類物業(yè)的規(guī)?？刂圃?4萬平米左右（兩棟百米高層）。 類 別 居 住 指 標（ m2/千人） 商業(yè) 700910 醫(yī)療 6080 文體 100200 —— 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 2023726 161 世聯(lián)規(guī)劃設(shè)計方案評價表 權(quán)重 打分 價值評價 總體布局價值最大化 產(chǎn)品組合價值最大化 產(chǎn)品分布價值最大化 營銷評價 價值展示能力 分期銷售合理性 啟動區(qū)能力 差異化競爭能力 客戶體驗切合度 開發(fā)評價 經(jīng)濟合理性 分期建設(shè)合理性 162 其他補充提醒： 規(guī)劃是個體系，評價也要基于體系。 關(guān)注成本。因為開發(fā)商也很關(guān)注成本。 堅守“市場陣地”不越位。 163 戶型評價 住宅產(chǎn)品基本價值規(guī)律分析 規(guī)劃評價 戶型評價 戶型評價的角度 ?以開發(fā)者的角度 —— （規(guī)劃）戶型是社區(qū)中的戶型，（定位）戶型也是表達定位的重要方面 ?以使用者的角度 —— 用、好、靚、新、絕 ?以銷售者的角度 —— 要明星、去硬傷、講究組合、看重傳達 165 戶型評價要點 不要就戶型論戶型 ， 評價一個戶型首先要放回到整個規(guī)劃體系中 備忘錄： 戶型與落位、資源、環(huán)境對位。 166 戶型評價要點 突出舒適度還是放大價值感 —— 兩種訴求 、兩個標準 。 備忘錄： 訴求不同決定了評價標準的不同。 167 生活方式 舒適度 第一層面 第二層面 生理需求 安全需求 情感需求 尊重需求 自我實現(xiàn) 客戶需求層次 168 第一層面：占有資源越多，舒適度越高 奢侈需求 超量占有 舒適需求 大空間、健康環(huán)境、感官舒適 健康需求 獨立空間、健康環(huán)境 基本需求 獨立空間 低 高 169 鄰里共融 —— 小資 空間