【正文】 間，任意選擇 空能空間彈性，書房和主臥可分可合 引入別墅元素 主臥空間的最大化設(shè)計 :衛(wèi)生間、書房、更衣室應有盡有，最大限度保證主人活動的私密性 空間功能細化 主臥功能擴充，衛(wèi)生間、更衣室、書房全套單元享受 滿足三代同堂的帶衛(wèi)生間的雙主臥 廚房功能擴充，滿足不同功能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式 空間功能細化 中信紅樹灣： 4房 2廳 3衛(wèi) 200~207m2 奇數(shù)層 舒適度提升及功能空間細化，設(shè)臵 3個衛(wèi)生間 主仆分道，功能細化 空間功能細化 A 四房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積 套內(nèi)面積 B 四房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積 套內(nèi)面積 圓樓設(shè)計： 由于圓滑的特性， 透過圓樓的兩棟向外看，景致變化要快而多，而方板樓容易形成一線窄帶風景。 露臺變種：雙 L型陽臺（加花架）形成錯層贈送陽臺；較好解決露臺私密性問題 主臥 L型落地凸窗贈送，形成溫馨休閑空間，同時使主臥得到三面采光和景觀。主流的集合住宅戶均面積分布在一個相對有限的范圍之內(nèi)，面積成為衡量舒適度的關(guān)鍵指標，或者說，在此范圍之內(nèi)，舒適度對于面積的增減是極為敏感的。 2）社區(qū)中用以平衡開發(fā)成本與開發(fā)強度。 我們可以總結(jié)出集合住宅在建筑形式上的幾個基本特征： 聚集性 ：由大量住宅復合成居住社區(qū)，多套住宅通常在水平方向上單元式聚集，在垂直方向重復性疊加； 秩序性 ：住宅的戶型通常以單元的方式規(guī)律性的重復與組合，其立面造型也因此相應地表現(xiàn)出韻律化的特征；社區(qū)內(nèi)部為實現(xiàn)資源的有效配置也必須對空間進行合理的組織。 住宅產(chǎn)品價值提升的“五個途徑” 住宅產(chǎn)品“兩個價值傾向” 住宅的建筑形式與產(chǎn)品價值的高低并不存在簡單的對位關(guān)系：通過某一個或某幾個途徑發(fā)力，任何一種形式的住宅產(chǎn)品都有可能超越形式的“等級”而實現(xiàn)較高的產(chǎn)品價值。例如部分豪宅中采用夸張放大的起居空間來實現(xiàn)對身份感的表達 安全感 空間尺度的放大 空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化； 空間形式的豐富； 外部資源的占有； 空間個性的體現(xiàn)； 舒適度 歸屬感 個性化 …… 空間的內(nèi)在結(jié)構(gòu)與目標客戶的生活方式更為吻合。更大的面積 —— 居住空間“量”的增加 產(chǎn)品形式 多層 小高層 高層 層數(shù)范圍 6層 7~12層 12層以上 社區(qū)容積率 ~ ~ 集合住宅產(chǎn)品的市場適用性 高層產(chǎn)品在解決方案中的常見角色 1）在較低市場發(fā)展階段，高層可以作為升級類產(chǎn)品，彰顯城市中的身份感?？蛻糍徺I的產(chǎn)品由 “以戶型決定的居住使用空間” 和 “在社區(qū)中分享的公共空間與公共資源” 兩部分價值組成。 價值提升：干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、儲物空間專門化、書房等工作空間出現(xiàn)、主臥區(qū)出現(xiàn)、中西廚出現(xiàn)、主仆分道、客廳起居分離 …… 空間的細節(jié)化 對居住空間的細節(jié)進行雕琢、改良和創(chuàng)新 ，也是體現(xiàn)舒適度提升的有效措施。 二級性價比挖掘 134m2 145m2 多處弧形陽臺設(shè)計，增加實用性和美觀性 270度景觀落地窗，豪華尊貴的享受 客廳兩面采光，在暖暖的陽光下進餐 山水 為什么有些規(guī)劃講求“形式”？ 〃 更容易體現(xiàn)產(chǎn)品的差異性，引起市場關(guān)注 〃 契合了人們對于“形式”的需求，強化某種空間氛圍 〃 設(shè)計師的“自發(fā)”需求，追求構(gòu)圖上的秩序和美感 市場角度 客戶角度 設(shè)計角度 強化“形式感”的 N種手段 A、追求強烈和極致化的空間對比 B、經(jīng)營“軸線” C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果 D、超大尺度的構(gòu)圖元素 E、旋轉(zhuǎn)與律動 F、單元復制 / 母題重復 強化“形式感”的 N種手段 “通?！钡纳鐓^(qū)規(guī)劃 強化“形式感”的 N種手段 A、追求強烈和極致化的空間對比 深圳淘金山 天津江勝天鵝湖 北京上元 強化“形式感”的 N種手段 B、經(jīng)營“軸線” 深圳桃源居 長春中海水岸春城 天津汐岸國際 強化“形式感”的 N種手段 C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果 上海未來灣 佛山萬科山水家園 強化“形式感”的 N種手段 D、超大尺度的構(gòu)圖元素 上海國際住宅競賽 成都萬科金色家園 強化“形式感”的 N種手段 E、旋轉(zhuǎn)與律動 北京陽光上東 沈陽萬科花園新城 強化“形式感”的 N種手段 F、單元復制 / 母題重復 深圳四季花城 中山萬科城市風景 成都博瑞光華 集合住宅價值分析 —— 對城市價值的充分表達 如前所說，集合住宅是城市化的產(chǎn)物 —— 一方面，集合住宅體現(xiàn)了對于城市效率和城市資源的依賴：地段、交通、城市配套等等城市因素都成為產(chǎn)品價值體系的重要組成因素； 另一方面， 在表達城市意向方面，集合住宅也有著其他產(chǎn)品形式難以企及的“天生”優(yōu)勢，這同時也賦予產(chǎn)品形象鮮明的特征： 城市尺度 —— 集合住宅社區(qū)易于體現(xiàn)出對土地的集約利用和高、大、闊的社區(qū)空間意向 工業(yè)美學 —— 工廠化的而非手工的； —— 可復制的、規(guī)?；摹㈨嵚芍貜偷? —— 理性的、秩序強烈的； —— 高技術(shù)含量的、挑戰(zhàn)常規(guī)的 —— 現(xiàn)代材料和創(chuàng)新工藝的； 集合住宅產(chǎn)品形象示意 —— 高聳挺拔彰顯城市意象 集合住宅產(chǎn)品形象示意 —— 突出現(xiàn)代感和個性色彩 集合住宅產(chǎn)品形象示意 —— 與各種風格的嫁接 花園洋房住宅產(chǎn)品 花園洋房的定義與特征 花園洋房的實質(zhì)： 從建筑形式角度，花園洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。 4）陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品。 典型案例 —— 萬科 Townhouse 產(chǎn)品在解決方案中的常見角色 1）低密度社區(qū)中平衡容積率。 包括：入口、客廳（有時與起居室合一）、餐廳等； 居家活動性空間。 頂層平面天井剖面天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價值 大進深卻沒有暗室和暗廊 連過道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院 入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩 萬科第五園三期 TB戶型 四房兩廳四衛(wèi) 221平米 首層 入戶庭院 三層 主臥大露臺 四層陽光房（閣樓） TownHouse價值分析 —— 兼顧私有和鄰里的單元組合方式 傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用 “山墻并聯(lián)” 的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。 “合院” —— 化零為整，社區(qū) 鄰里 私家的層次遞進成為產(chǎn)品亮點 ?同時享有鄰里院落和私庭，安全感歸屬感大為強化 ?整個合院抬高 ，又結(jié)合錯層 ，藍色區(qū)整體 房型 建筑面積 房型 層數(shù) 開間 進深 客廳層 高 主臥層 高 花園（ m2） 露臺（ m2） 地下室（ m2） 車位 c 200 4房 2廳 3衛(wèi) 2 —— 50 15 0 1 d 200 4房 2廳 3衛(wèi) 7 14 —— 70 10 0 1 萬科第五園 聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品形象意向 專題 4： TH產(chǎn)品常見的八種溢價方式 方式一：地下室可以通過抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風效果，提升地下室的利用率。 室內(nèi)處理應該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)的空間，同時通過合理的功能布局減少面積較小帶來的壓抑感，實現(xiàn)“小面積、大感受”的效果 別墅特質(zhì)空間的處理 ? 彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大 /入口玄關(guān)的挑空，而其他的功能空間的面積尺寸可適當縮小。 ? 廚房應分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。 2）強勢資源的價值兌現(xiàn)產(chǎn)品。 盡端路規(guī)劃示意 獨棟產(chǎn)品形象意向 —— 關(guān)鍵詞：原型、傳世、作品 集合住宅產(chǎn)品賣得是“集合” —— 如何發(fā)揮“集合”帶來的優(yōu)勢，如何弱化“集合”帶來的問題與不足 洋房產(chǎn)品賣得是“不是集合” —— 如何體現(xiàn)與集合住宅的差異度 TH產(chǎn)品賣得是“別墅” —— 如何在產(chǎn)品形式與面積的制約下，盡量實現(xiàn)別墅生活的感受 別墅產(chǎn)品賣得是“原型” —— 如何在產(chǎn)品中通過對“原型”的再現(xiàn)，來激發(fā)消費者對于居住理想的價值認同 。蘭波灣 項目區(qū)位 臨沂政務新區(qū)南 主要技術(shù)指標 建設(shè)用地面積 : 40萬平米 。恒德機場項目 136 本報告是嚴格保密的。長青項目 項目區(qū)位 沈陽渾南長青板塊 主要技術(shù)指標 建設(shè)用地面積 : 88/72萬平米 。長青項目 146 案例 沈陽 劣勢： 1. 高層與多層過于混雜，將影響到一部分多層產(chǎn)品的銷售； 2. 地塊南側(cè)沒有與古城新都雅苑形成明顯的隔離。 但另一方面，由于項目主流客戶為城市外溢的中端客戶，他們最關(guān)注的仍然是性價比，因此在環(huán)境和設(shè)施的投入上應適度控制成本。 沿 203國道的公建區(qū)布臵區(qū)域級商業(yè)中心和兩棟商務高層 ，建筑面積在 7萬平米左右 ， 占地面積在 3萬平米左右即可 。 166 戶型評價要點 突出舒適度還是放大價值感 —— 兩種訴求 、兩個標準 。 關(guān)注成本。 1 3 2 主入口 休閑廣場 會所、幼兒園、醫(yī)院等服務社區(qū)業(yè)主的配套 2023726 158 方案調(diào)整意見 4： ? 結(jié)合水系打造貫穿社區(qū)的橫向“脊索” ，強調(diào)開放和參與性，例如設(shè)臵河邊步道和休閑椅等，但總體氣質(zhì)仍然保證靜謐的私家感； ? 在脊索與各縱向道路的交叉節(jié)點打造會所等社區(qū)主要配套設(shè)施。 劣勢： 1. 將高層公建置于社區(qū)內(nèi)部，未來市場風險極大； 2. 地塊南側(cè)沒有與古城新都雅苑形成明顯的隔離。多數(shù)情況下， “碰頭彩” 很重要，投射到規(guī)劃方案上便是針對性的傾斜、序列化的引導和 “場所” 的營造。長青項目 142 案例 沈陽 建議 3 商業(yè)和公建位置 機場新區(qū)區(qū)域內(nèi)已建成主干道，為城市中心到機場與抵達第五郡的主要道路，道路沿途分布城市級公共設(shè)施、區(qū)政府等，昭示性良好， 商業(yè)價值最高 。蘭波灣 132 目標客戶需求的體現(xiàn) 設(shè)計方案與目標客戶的基本認知 、 取向 、 感受吻合嗎 ？ 備忘錄： 是“引導”，還是“挑戰(zhàn)”？是“創(chuàng)新”還是“看齊”？尺度不是方案的“美感”，而是我們對市場的“敏感”。 限高 : 72米 。獨棟產(chǎn)品具備了基本的舒適度平臺，因而其產(chǎn)品價值在于對尋常生活方式的進一步完善甚至超越。 ?二層主要功能空間為臥室，包括 1個主臥區(qū) + 2個次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應至少包括主臥室、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個組成部分。 項目名稱 入口玄關(guān)面積 (m2) 順馳林溪 a戶型 9 萬萬樹 B戶型 6 觀唐 A戶型 9 觀唐 B戶型 5 觀唐 D戶型 8 順馳林溪 a戶型 入口玄關(guān) 9平米 別墅特質(zhì)空間的處理 大面積會客廳 客廳是待客會客的主要空間。 可以通過 室內(nèi)空間、室內(nèi)外關(guān)系以及建筑細節(jié) 幾種手段來解決小面積帶來的別墅感缺陷問題。 “錯聯(lián)” —— 增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感 首層： 89平米 二層： 80平米 地上建面： 169平米 ? 錯聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。 包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺等。 3）遠郊別墅板塊中的低總價度假產(chǎn)品。 Townhouse 的技術(shù)要點 1） TH單體的層數(shù)通常在 2~3層，面寬范圍：以 6~8米居多，最小可至 ，北京湯 —— 后者密切了居住空間內(nèi)外間聯(lián)系，對自然資源的享有更加充分。 3）形： 洋房 —— 產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異。 功能空間彈性 南北雙陽臺，盡享陽光和風景 臥室與客廳可分可合，隨意改動 金地 .未來域 4房 2廳 2衛(wèi) 146平米 4房 2廳 2衛(wèi)， 深圳 .天悅龍庭 2700觀景圓形窗， 園林景觀盡收眼底 6米高空中露臺， 庭院生活盡情展現(xiàn)， 性價比進一步提升 拐角窗設(shè)計， 景觀衛(wèi)生間 性價比提升 4房＋工人房，面積區(qū)間 222平 最大亮點：最大限度挖掘性價比 通過凹陽臺和外部陽臺的連通設(shè)計，使得凹陽臺可以通過玻璃封閉成可以房間使用。 基本舒適度提升 113m2 97m2 上海 .蘇堤春曉名苑 客廳弧形觀景窗，享受生活，享受美景 主臥贈送大的具有私密性的空中露臺，極富吸引力 全景