【正文】 項目公建部分定位回顧： ? 社區(qū)級商業(yè)： 按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，本項目中的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在 ； ? 區(qū)域級商業(yè)： 考慮到綠島內(nèi)部已有大量商業(yè)規(guī)劃，同時與內(nèi)部社區(qū)商業(yè)形成差異化，建議控制集中商業(yè)規(guī)模，采用大型超市 +店中店模式，總規(guī)模控制在 23萬平米； ? 商務(wù)類物業(yè)： 鑒于沈北新區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀交叉且未來發(fā)展風(fēng)險較大，建議此類物業(yè)的規(guī)?？刂圃?4萬平米左右（兩棟百米高層）。 劣勢： 1. 高層排在地塊最南部，土地利用效率較低； 2. 水系體量較大，可能造成日后維護(hù)成本較高； 3. 不利于分期開發(fā)，按照正常的開發(fā)順序項目前期高層產(chǎn)品占比較大，且品質(zhì)不高。 建筑面積 : 160萬平米 140 案例 沈陽 建筑面積 : 106萬平米 130 案例 臨沂 3）城市中實現(xiàn)高額開發(fā)利潤。 ?充分利用地下室，在其分布活動室、影音室、工人房等功能空間 功能空間布局處理 玄關(guān)和吹拔 小獨棟別墅客戶最為關(guān)注獨棟別墅的居住感受。 ?普通的“山墻并聯(lián)式”的 TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較為單調(diào)。 2）中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。 代表產(chǎn)品如天津萬科水晶城的 南入戶情景洋房 。 166m2 性價比提升 14米寬闊觀景面 深圳 .純海岸 ， 寬的豪華客廳 入戶花園 錯層設(shè)計，功能分區(qū)更為明確，同時便于客廳挑高，空間豪華 戶型二：祥云閣 A、祥瑞閣 A 3房 2廳 2衛(wèi)； 126m2 奇數(shù)層 深圳 .天悅龍庭 功能空間細(xì)化，主臥室分別設(shè)臵衣帽間 眾多挑高露臺，使房間處于真正的花園之中 性價比提升 超大入戶花園及雙陽臺的設(shè)計，保證戶型在舒適度的基礎(chǔ)上性價比進(jìn)一步提升 3房 2廳 2衛(wèi) 面積 128－ 129 超大入戶花園 雙景觀陽臺設(shè)計，保證餐廳和廚房的采光 主臥開間 4米，舒適度極高 雙景觀陽臺連接 生活陽臺 招商 .依山郡 性價比提升 預(yù)留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。 —— 大社區(qū)，以公共、集合的方式提供資源占有、個性化、身份感等其他居住附加價值。更強(qiáng)勢的資源占有 —— 居住空間“外延”的擴(kuò)展 極致化的個案如量體裁衣的定制化住宅 住宅就是 居住的容器 ，是容納人們居住行為的空間。 4）用以突出強(qiáng)烈的城市意向。 180度外飄窗，景觀主臥 南陽臺寬闊舒適，采光良好 廚衛(wèi)全明，干濕分開 環(huán)球翡翠灣 2房 2廳 1衛(wèi) 96平米 基本舒適度提升 270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀 通過弧形窗或空中露臺來實現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳。 2）外： 花園 —— 社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴(kuò)大（面寬）和觀景層次的增加（露臺等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。 造型特質(zhì)從“整體”走向“細(xì)節(jié)” 洋房產(chǎn)品社區(qū)空間 —— 關(guān)鍵詞 : 親地、親景、院落感 洋房產(chǎn)品形象 —— 關(guān)鍵詞 : 層次、錯落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化 專題 3：花園洋房的三種產(chǎn)品類別分析 注意點： 各種洋房產(chǎn)品在哪些方面對普通多層產(chǎn)品進(jìn)行了明顯的超越？ 情景花園洋房產(chǎn)品的分類 目前市場上常見的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個階段： 以綠城產(chǎn)品為代表 —— “花園化洋房”路線 ２、以萬科情景洋房系列為代表 —— “情景化洋房”路線 以萬科寬景 House為代表 —— “疊拼化洋房”路線 上承多層產(chǎn)品 空間情景化 下啟類低密度產(chǎn)品 客戶目標(biāo) Objectives 類低密度住宅產(chǎn)品 TownHouse的定義與特征 Townhouse的構(gòu)成： TownHouse是一種準(zhǔn)獨立住宅形式，它是由 Town的文化氛圍、 House的私人生活和 Nature的自由格調(diào)，三種因素的組合體。 包括：洗衣室、儲藏、車庫、地下室等； 景觀性空間。 萬科第五園 北京新新家園 各區(qū)域劃分清楚 ， 露臺大而方正； 金地格林春曉 帕薩迪納 功能區(qū)隔明顯，南北露臺，空間靈活； 專題 5：經(jīng)濟(jì)性小獨棟產(chǎn)品分析 小獨棟別墅界定 地上面積區(qū)間 ： 200320平米之間 容積率 ： 左右間距 ： 35米 庭院面積 ： 300500平米 技術(shù)指標(biāo) 地下面積 ： 100平米 所謂小獨棟產(chǎn)品是相對于建筑面積較大、總價較高的獨棟產(chǎn)品和聯(lián)排別墅而言的一種旨在通過建筑面積控制總價，擴(kuò)大低密度產(chǎn)品置業(yè)客戶群體的獨棟別墅產(chǎn)品 產(chǎn)品界定 產(chǎn)生背景 小獨棟產(chǎn)品概念于 2023年北京別墅市場出現(xiàn)，此類產(chǎn)品是低密度物業(yè)市場產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果 —— 即彌補(bǔ)聯(lián)排別墅和面積較大 /總價較高的獨棟別墅之間空缺的一種產(chǎn)品類型 小獨棟的自身產(chǎn)品缺陷和目標(biāo)客戶的置業(yè)敏感點存在一定的矛盾，需要通過一些技術(shù)性的手段解決 ?獨棟的產(chǎn)品形式 ?較低的總價范圍 ?較高的建筑密度 ?緊湊的生活空間 產(chǎn)品策略： 在保持較低的總價范圍的前提之下，產(chǎn)品全面在公共空間處理和私人空間的營造上發(fā)力 可以通過 圍合組團(tuán)、建筑單體、聯(lián)院處理以及公共綠地 幾種手段來解決建筑密度過高帶來的壓抑和擁擠之感。 250左右則可以布置 4個臥室 ? 建筑基地的面積在 200平米 /棟左右，可以通過幾棟別墅圍合一個集中的組團(tuán)開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間。 容積率 : 。 建議 2 社區(qū)主題景觀布置 社區(qū)主題景觀的布局原則 盡可能的帶動更多的住宅（包括低密度和小高層），實現(xiàn)局部物業(yè)的價值提升 強(qiáng)調(diào)景觀的可展示性、可參與性，避免觀景游線對低密度價值物業(yè)區(qū)的影響 建議 ： 1）景觀呈現(xiàn)帶狀布臵，盡量貫穿社區(qū)； 2）景觀帶作為低密度物業(yè)和小高層的自然分隔和過渡，都可借用又避免相互影響 景觀節(jié)點 景觀帶 景觀帶 規(guī)劃布局 138 本報告是嚴(yán)格保密的。 148 啟動區(qū)的特殊要求 我們拿什么在市場亮相 ？ 備忘錄： 是該“藏秀于內(nèi)，耐人尋味”，還是要“光華盡現(xiàn)，一鳴驚人”，這完全是基于項目戰(zhàn)略要求主動的營銷路線設(shè)計。 2023726 157 方案調(diào)整意見 3： ? 發(fā)揚小鎮(zhèn)中心的規(guī)劃理念， 將社區(qū)內(nèi)部通向蒲河岸的縱向路打造成為社區(qū)的主要功能中心 ； ? 南側(cè)與市政路交叉口設(shè)臵為主入口，北側(cè)與蒲河岸交叉口設(shè)臵為開放式的公共休閑廣場，中間布臵社區(qū)業(yè)主專屬的配套，如會所、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等。 備忘錄： 訴求不同決定了評價標(biāo)準(zhǔn)的不同。 保留方案二的核心規(guī)劃理念，即引水入園和組團(tuán)式規(guī)劃； 但同時根據(jù)我們對市場的理解重新考慮物業(yè)配比和產(chǎn)品分布，建議調(diào)整如下： 2023726 155 方案調(diào)整意見 1： ? 將高層（ 24層左右）、小高層（ 1218）部分設(shè)臵在北側(cè)蒲河沿岸 ，形成錯落有致的天際線； ? 取消東側(cè)地塊中的 V字型高層塔樓，同時提高西側(cè)地塊容積率。長青項目 147 兼顧銷售與建設(shè)的合理分期 設(shè)計方案可以進(jìn)行合理的分期嗎 ？ 備忘錄： “ 圖紙”必須“一蹴而就”，多數(shù)開發(fā)卻必須“分步”實施；分步意味著 —— 工程上后期建設(shè)減少對前期住宅的影響；銷售上保證每期在數(shù)、質(zhì)、量上都能與銷售目標(biāo)相契合；整體上保證項目價值的延續(xù)和提升。 建議 1 高價值物業(yè)（類低密度產(chǎn)品）位置 不建議 ：高價值的類低密度產(chǎn)品被小高層環(huán)繞在社區(qū)中間，部分高端客戶會形成“被俯瞰”的購房抗性，物業(yè)私密性受到影響；且不利于形象展示。 戶型評價 住宅產(chǎn)品基本價值規(guī)律分析 規(guī)劃評價 規(guī)劃評價 用地勘測 方案設(shè)計 施工 施工圖設(shè)計 竣工驗收 可行性研究 立項 前期策劃 定位、物業(yè)發(fā)展建議 營銷執(zhí)行策劃 開盤籌備 銷售執(zhí)行 執(zhí)行與調(diào)整 設(shè)計任務(wù)書 方案評標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計溝通 設(shè)計細(xì)部溝通 單體設(shè)計溝通 展示溝通 規(guī)劃設(shè)計方案評價應(yīng)用范圍 ? 規(guī)劃設(shè)計方案的評價與選擇（評標(biāo)） ? 推動規(guī)劃設(shè)計方案的修改與定案 ? 規(guī)劃設(shè)計方案解讀與營銷應(yīng)用 120 工具一： 物業(yè)組合對盈利模式的表達(dá) 遵循不同物業(yè)的市場運營規(guī)律 項目分期開發(fā)和啟動的合理性 規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及其合理性 設(shè)計理念的獨創(chuàng)性和審美性 地塊資源的最優(yōu)化使用與物業(yè)價值最大化 開發(fā)價值層面 設(shè)計價值層面 城市價值層面 對區(qū)域價值和城市功能表達(dá)的準(zhǔn)確性 城市角色的標(biāo)志性和活躍度 對物業(yè)價值的提升 121 KPI體系 價值構(gòu)面 營銷構(gòu)面 價值最大化 均好性 合理性 價值標(biāo)桿 形象展示 啟動與分期 開發(fā)構(gòu)面 經(jīng)濟(jì)性 競爭差異化 工具二： 分期開發(fā) 客戶體驗 122 我們從哪些角度進(jìn)行規(guī)劃評價？ 123 資源的最大化挖掘和最大化利用 我們找到地塊最大的優(yōu)勢了嗎 ？ 項目資源有沒有得到有效的利用 ？ 備忘錄： —— 充分利用資源，規(guī)避劣勢；地塊的形狀、面積有時也能成為項目的資源優(yōu)勢 —— 規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源；容積率有時也可以挖掘項目價值 124 資源配置的效率 我們有沒有把最優(yōu)的資源分配給最好的產(chǎn)品 、最好的戶型 ？ 有沒有因為位置和資源分配的原因 ， 產(chǎn)品價值梯度出現(xiàn)重迭和錯位 ？ 備忘錄： 要“均好”還是要“極致” —— 我們和設(shè)計單位最容易形成爭論的焦點 125 案例 華僑城 .波托菲諾 燕棲湖 天鵝湖 歡樂谷 262288㎡ 三層 TOHO 多層 170206㎡ 平面五房 31層， 229㎡四房 253㎡五房 1220層 , 170㎡三房 205㎡四房 245㎡平面五房 126 案例 廊坊 此外一層還應(yīng)設(shè)計衛(wèi)生間一處。 南向下沉式庭院 ，和南向花園形成立體庭院； 亞運新新家園 中庭花園下沉； 亞運新新家園 半地下室，頂部高出水平面60工分以上； 美林香檳小鎮(zhèn) 方式二：入戶口和平臺設(shè)計是 TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無論南向還是北向，不影響其他功能空間的使用；入戶平臺把握尺度感，結(jié)合花園布局，美觀使用； 萬科城 美林香檳小鎮(zhèn) 萬科藍(lán)山 帕莎迪納 中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺要略大； 端頭套戶型：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺放大可成為休憩區(qū)； 方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計力求自然、流暢，實用功能強(qiáng)；入戶門廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使 TH更具有獨立別墅特征； 側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)； 凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨立別墅特征，氣派； 選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，體面氣派； 將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜； 萬科藍(lán)山 萬科藍(lán)山 金地格林春曉 美林香檳小鎮(zhèn) 方式四：客廳層高可通過各種方式挑高，大氣、舒適； 客 廳 二 層 挑 空（ 6m） 利用客廳喝餐廳間的錯層設(shè)計（ 3— ） 利用二層的錯層將一樓客廳層高拉高 （ 3— ） 利用雙跑樓梯增加層高 （ ） 利用夾層和客廳間的夾層增加 （ ） 方式五 :中間套單元通過中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計可改善采光和通風(fēng)效果的方法 設(shè)置中庭花園 L型樓梯中間挑空做透光天窗 小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng) 餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗 萬科藍(lán)山 帕薩迪納 帕薩迪納 萬科第五園 方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點最明顯，節(jié)約面寬、浪費面積最少； 直跑：節(jié)約面寬 雙跑錯層：最大化節(jié)約交通面積 ， 但總要通過爬樓梯到達(dá)其它功能空間 ， 且無完整的大平面空間 ， 建議不采用 橫向雙跑：犧牲面寬 ，但不會使交通走道過于狹長 ， 適用于面寬稍大 、進(jìn)深稍小的戶型 豎向雙跑：優(yōu)劣勢與橫向雙跑正好相反 方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計亮點，提升產(chǎn)品力。 包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書房、視聽室等；； 私密性空間。西山庭院中整體社區(qū)的形式感與組團(tuán)空間的院落感并重； —— 綠城系的洋房