【正文】 梯度出現(xiàn)重迭和錯(cuò)位 ？ 備忘錄： 要“均好”還是要“極致” —— 我們和設(shè)計(jì)單位最容易形成爭(zhēng)論的焦點(diǎn) 125 案例 華僑城 .波托菲諾 燕棲湖 天鵝湖 歡樂(lè)谷 262288㎡ 三層 TOHO 多層 170206㎡ 平面五房 31層， 229㎡四房 253㎡五房 1220層 , 170㎡三房 205㎡四房 245㎡平面五房 126 案例 廊坊 建筑面積 : 20萬(wàn)平米 地價(jià) ： 3億，約 178萬(wàn) /畝 地形圖 項(xiàng)目界定 大都市圈結(jié)點(diǎn)城市，主城區(qū)邊緣，中等規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)策略 廊坊首席全景觀社區(qū) ?為城市財(cái)富階層的居住改善需求量身定做，以景觀升級(jí)帶來(lái)的居住體驗(yàn)提升為核心構(gòu)建價(jià)值體系 ?以規(guī)劃景觀力為重點(diǎn)突破，采用一點(diǎn)極致發(fā)力的模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)平臺(tái)的明顯超越，并留足競(jìng)爭(zhēng)空間 ?高調(diào)入場(chǎng)，具備鮮明的 NO1標(biāo)簽，一舉奠定市場(chǎng)領(lǐng)跑者地位形成追隨效應(yīng) 127 規(guī)劃思路建議 高層瞰景，低層擁景，充分體現(xiàn)住宅與景觀的互動(dòng) 圍繞景觀資源中心，形成孔雀開(kāi)屏式、多層次、多角度的觀景面 ， 不僅在整體規(guī)模的“總量”上，而且在“戶均占有量”上，真正成為市場(chǎng)的 。 容積率 : 。 133 展示與體驗(yàn) 設(shè)計(jì)方案對(duì)我們項(xiàng)目的 “ 殺手锏 ” 作了充分的強(qiáng)調(diào)與展示嗎 ？ 我們拿著圖紙對(duì)客戶 “ 有話可說(shuō) ” 嗎 ？ 備忘錄： 能被體驗(yàn)的價(jià)值才是價(jià)值。 建議 1 高價(jià)值物業(yè)（類低密度產(chǎn)品）位置 不建議 ：高價(jià)值的類低密度產(chǎn)品被小高層環(huán)繞在社區(qū)中間，部分高端客戶會(huì)形成“被俯瞰”的購(gòu)房抗性，物業(yè)私密性受到影響；且不利于形象展示。 公建位臵選擇原則： 作為社區(qū)形象的重要展示，必須符合優(yōu)先展示、提前展示的原則 —— 地塊南側(cè)道路為未來(lái)區(qū)域主干道，也是與第五郡項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，公建應(yīng)臨街布臵，并在位臵上予以強(qiáng)調(diào) 必須充分考慮后期經(jīng)營(yíng)的靈活性和可能性 —— 公建早期兼作銷售中心，必須有很好的昭示性和通達(dá)性，項(xiàng)目不是低密度項(xiàng)目，不必強(qiáng)調(diào)過(guò)于隱密的位臵和過(guò)長(zhǎng)的展示路線；臨街而建，還有利于后期安排對(duì)外經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，降低開(kāi)發(fā)資金壓力。 容積率 : 。長(zhǎng)青項(xiàng)目 143 案例 沈陽(yáng) 長(zhǎng)青項(xiàng)目 147 兼顧銷售與建設(shè)的合理分期 設(shè)計(jì)方案可以進(jìn)行合理的分期嗎 ？ 備忘錄： “ 圖紙”必須“一蹴而就”，多數(shù)開(kāi)發(fā)卻必須“分步”實(shí)施；分步意味著 —— 工程上后期建設(shè)減少對(duì)前期住宅的影響；銷售上保證每期在數(shù)、質(zhì)、量上都能與銷售目標(biāo)相契合；整體上保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值的延續(xù)和提升。 149 案例 沈北大規(guī)模項(xiàng)目 ?技術(shù)指標(biāo) 用地面積： 746畝，約 50萬(wàn)㎡ 容積率：不超過(guò) 2 總建筑面積：不超過(guò)100萬(wàn)㎡ 建筑密度：不超過(guò)25% 公建比例無(wú)明確要求 ?限制條件 項(xiàng)目臨 203國(guó)道一側(cè)，要求建設(shè)公建和高層建筑 無(wú)限高要求 無(wú) 7090政策要求 項(xiàng)目地塊被規(guī)劃路分割為不等大小的三塊，分別為 畝、 、 。 方案一 2023726 151 方案二 優(yōu)勢(shì)： 1. 規(guī)劃形式感極強(qiáng)，對(duì)水資源利用極其充分，容易形成鮮明的營(yíng)銷概念； 2. 南側(cè)高層與古城新都雅苑形成明顯的隔離； 3. 南北組團(tuán)分隔清楚，容易界定檔次。 2023726 153 三方案比較 方案一 方案二 方案三 收益性 高低密度產(chǎn)品混合，可能會(huì)影響一部分多層產(chǎn)品的價(jià)值； 南側(cè)回遷房可能對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值存在一定的貶損； 由于水系的引入大大提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，使多層產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)更高的溢價(jià)； 風(fēng)險(xiǎn)性 產(chǎn)品排布便于分期開(kāi)發(fā)，彈性較大； 大量水系的引入可能會(huì)造成日后維護(hù)成本的增加； 項(xiàng)目初期入市的東側(cè)地塊容積率過(guò)高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大； 高層公建引入地塊內(nèi)部，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大； 延展性 對(duì)南側(cè)地塊形成了一定的影響力，有利于項(xiàng)目向南拓展； 2023726 154 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 原則一：做足容積率 由于地塊進(jìn)深較短，因此將高層排布在南側(cè)降低了地塊的使用效率，因此建議將部分高層、小高層排布在地塊北邊緣。 保留方案二的核心規(guī)劃理念，即引水入園和組團(tuán)式規(guī)劃； 但同時(shí)根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的理解重新考慮物業(yè)配比和產(chǎn)品分布，建議調(diào)整如下： 2023726 155 方案調(diào)整意見(jiàn) 1： ? 將高層（ 24層左右）、小高層（ 1218）部分設(shè)臵在北側(cè)蒲河沿岸 ，形成錯(cuò)落有致的天際線； ? 取消東側(cè)地塊中的 V字型高層塔樓，同時(shí)提高西側(cè)地塊容積率。 會(huì)所 2023726 159 方案調(diào)整意見(jiàn) 5： ? 為了規(guī)避南側(cè)回遷房的不利影響， 地塊南邊緣布臵 912層小高層產(chǎn)品 ，與回遷房形成明顯差異，同時(shí)滿足市場(chǎng)接受度的要求； ? 結(jié)合小高層設(shè)臵社區(qū)商業(yè)街，沿道路退讓出一定的休閑空間（ 810米），使商業(yè)更增添風(fēng)情。 ? 高層建議做到 100米 ， 形成地標(biāo) 。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商也很關(guān)注成本。 備忘錄： 訴求不同決定了評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的不同。 163 戶型評(píng)價(jià) 住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析 規(guī)劃評(píng)價(jià) 戶型評(píng)價(jià) 戶型評(píng)價(jià)的角度 ?以開(kāi)發(fā)者的角度 —— （規(guī)劃）戶型是社區(qū)中的戶型，（定位）戶型也是表達(dá)定位的重要方面 ?以使用者的角度 —— 用、好、靚、新、絕 ?以銷售者的角度 —— 要明星、去硬傷、講究組合、看重傳達(dá) 165 戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn) 不要就戶型論戶型 ， 評(píng)價(jià)一個(gè)戶型首先要放回到整個(gè)規(guī)劃體系中 備忘錄： 戶型與落位、資源、環(huán)境對(duì)位。 類 別 居 住 指 標(biāo)（ m2/千人） 商業(yè) 700910 醫(yī)療 6080 文體 100200 —— 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 2023726 161 世聯(lián)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)表 權(quán)重 打分 價(jià)值評(píng)價(jià) 總體布局價(jià)值最大化 產(chǎn)品組合價(jià)值最大化 產(chǎn)品分布價(jià)值最大化 營(yíng)銷評(píng)價(jià) 價(jià)值展示能力 分期銷售合理性 啟動(dòng)區(qū)能力 差異化競(jìng)爭(zhēng)能力 客戶體驗(yàn)切合度 開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)合理性 分期建設(shè)合理性 162 其他補(bǔ)充提醒： 規(guī)劃是個(gè)體系，評(píng)價(jià)也要基于體系。 2023726 160 方案調(diào)整意見(jiàn) 6： ? 減小公建區(qū)規(guī)模 。 2023726 157 方案調(diào)整意見(jiàn) 3： ? 發(fā)揚(yáng)小鎮(zhèn)中心的規(guī)劃理念， 將社區(qū)內(nèi)部通向蒲河岸的縱向路打造成為社區(qū)的主要功能中心 ； ? 南側(cè)與市政路交叉口設(shè)臵為主入口，北側(cè)與蒲河岸交叉口設(shè)臵為開(kāi)放式的公共休閑廣場(chǎng)，中間布臵社區(qū)業(yè)主專屬的配套，如會(huì)所、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等。 原則三：符合項(xiàng)目的整體定位 項(xiàng)目整體定位為 服務(wù)城市中端客戶的中高端產(chǎn)品 ，且出于品牌要求，后續(xù)需保留一定的升值空間，為了增加項(xiàng)目吸引力必須有一定的價(jià)值增值舉措，因此建議保留引水入園的規(guī)劃理念。 2023726 152 方案三 優(yōu)勢(shì)： 1. 規(guī)劃形式感很強(qiáng)，容易被客戶認(rèn)知； 2. 小鎮(zhèn)中心的概念很符合社區(qū)的定位，同時(shí)將社區(qū)的各項(xiàng)配套提煉升級(jí)； 3. 規(guī)劃彈性較大，為以后向南側(cè)拓展開(kāi)發(fā)提供了可能。 1 23畝 畝 畝150 優(yōu)勢(shì)： 1. 高層縱向排列，土地使用效率較高，容易實(shí)現(xiàn)較高的容積率； 2. 有選擇地將蒲河引入部分地塊，充分利用了蒲河水資源，同時(shí)將優(yōu)勢(shì)資源最大限度賦予給高價(jià)值的聯(lián)排產(chǎn)品。 148 啟動(dòng)區(qū)的特殊要求 我們拿什么在市場(chǎng)亮相 ？ 備忘錄： 是該“藏秀于內(nèi)，耐人尋味”，還是要“光華盡現(xiàn)，一鳴驚人”，這完全是基于項(xiàng)目戰(zhàn)略要求主動(dòng)的營(yíng)銷路線設(shè)計(jì)。長(zhǎng)青項(xiàng)目 145 案例 沈陽(yáng) 長(zhǎng)青項(xiàng)目 141 案例 沈陽(yáng) 規(guī)劃布局 139 案例 沈陽(yáng) 建議 2 社區(qū)主題景觀布置 社區(qū)主題景觀的布局原則 盡可能的帶動(dòng)更多的住宅（包括低密度和小高層），實(shí)現(xiàn)局部物業(yè)的價(jià)值提升 強(qiáng)調(diào)景觀的可展示性、可參與性，避免觀景游線對(duì)低密度價(jià)值物業(yè)區(qū)的影響 建議 ： 1）景觀呈現(xiàn)帶狀布臵，盡量貫穿社區(qū)； 2）景觀帶作為低密度物業(yè)和小高層的自然分隔和過(guò)渡，都可借用又避免相互影響 景觀節(jié)點(diǎn) 景觀帶 景觀帶 規(guī)劃布局 138 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。恒德機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目 占地面積 ： 米 建筑面積 ： 11萬(wàn)平米 容積率 ： 項(xiàng)目限高 ： 75米 （絕對(duì)限高，項(xiàng)目旁 道路海拔高度約 4243米） 基礎(chǔ)建設(shè)用地 ：約 2500平米，規(guī)劃為變電站 地勢(shì) ：南高北低，較小坡度 135 案例 大連 蘭波灣 131 案例 臨沂 “三萬(wàn)英尺”，是視野的開(kāi)闊度 也是景觀的奢侈度 …… 案例 臨沂 容積率 : 。因此建議在路網(wǎng)設(shè)計(jì)中盡可能增加盡端路設(shè)計(jì)。 獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值分析 幾種常見(jiàn)的居住理想原型 倚居山水的隱逸生活原型 —— 歸隱郊野的田園生活原型 —— 高尚而自在的歐美小鎮(zhèn)生活原型 —— 復(fù)制童話的城堡 /莊園生活原型 —— 浮生半日的度假生活原型 —— 獨(dú)棟的核心價(jià)值 獨(dú)棟產(chǎn)品的核心價(jià)值在于對(duì)居住理想 “原型” 的再現(xiàn)。 獨(dú)棟產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色 1）混合社區(qū)中的價(jià)值標(biāo)桿。 250左右則可以布置 4個(gè)臥室 ? 建筑基地的面積在 200平米 /棟左右，可以通過(guò)幾棟別墅圍合一個(gè)集中的組團(tuán)開(kāi)放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)仍保證一定面積的室外空間。 半地下室與室外 別墅特質(zhì)空間的處理 地下室功能與面積 項(xiàng)目名稱 地下室面積 (m2) 納帕溪谷 SB戶型 73 納帕溪谷 SE戶型 84 觀唐 E戶型 98 觀唐 V戶型 93 龍灣別墅 A5戶型 88 龍灣別墅 B3戶型 110 溫哥華森林 C3C戶型 124 溫哥華森林 b3P戶型 130 納帕溪谷 SE戶型地下室 ㎡ 地下室包括： 家庭活動(dòng)室和下沉式庭院 觀唐 E戶型地下室 ㎡ 地下室包括： 健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設(shè)備間、備用間和下沉式庭院 晴翠園 F戶型地下室 ㎡ 地下室包括：起居室、娛樂(lè)室、洗衣房、衛(wèi)生間、工作間、保姆房、設(shè)備間 別墅特質(zhì)空間的處理 室內(nèi)空間交流處理 功能空間布局處理 注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向 /橫向的空間交流緩解由于功能空間布局緊湊帶來(lái)的壓抑感 通過(guò)室內(nèi)欄桿 /半墻 /室內(nèi)窗戶來(lái)為橫縱的交流提供空間依據(jù)，這種通透的視覺(jué)感有助于減少各個(gè)空能空間較小面積而帶來(lái)的緊湊感 小獨(dú)棟別墅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫(kù)，為體現(xiàn)較大的空間感受，地上面積在 200左右的戶型可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)計(jì)（局部）吹拔，客廳的面寬保證在 5米 1以上。對(duì)于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來(lái)說(shuō)，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。 ? 注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向、橫向的空間交流，通過(guò)隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。 萬(wàn)科第五園 北京新新家園 各區(qū)域劃分清楚 ， 露臺(tái)大而方正； 金地格林春曉 帕薩迪納 功能區(qū)隔明顯，南北露臺(tái)，空間靈活； 專題 5：經(jīng)濟(jì)性小獨(dú)棟產(chǎn)品分析 小獨(dú)棟別墅界定 地上面積區(qū)間 ： 200320平米之間 容積率 ： 左右間距 ： 35米 庭院面積 ： 300500平米 技術(shù)指標(biāo) 地下面積 ： 100平米 所謂小獨(dú)棟產(chǎn)品是相對(duì)于建筑面積較大、總價(jià)較高的獨(dú)棟產(chǎn)品和聯(lián)排別墅而言的一種旨在通過(guò)建筑面積控制總價(jià)，擴(kuò)大低密度產(chǎn)品置業(yè)客戶群體的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 產(chǎn)品界定 產(chǎn)生背景 小獨(dú)棟產(chǎn)品概念于 2023年北京別墅市場(chǎng)出現(xiàn)，此類產(chǎn)品是低密度物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果 —— 即彌補(bǔ)聯(lián)排別墅和面積較大 /總價(jià)較高的獨(dú)棟別墅之間空缺的一種產(chǎn)品類型 小獨(dú)棟的自身產(chǎn)品缺陷和目標(biāo)客