【正文】 梯度出現重迭和錯位 ？ 備忘錄： 要“均好”還是要“極致” —— 我們和設計單位最容易形成爭論的焦點 125 案例 華僑城 .波托菲諾 燕棲湖 天鵝湖 歡樂谷 262288㎡ 三層 TOHO 多層 170206㎡ 平面五房 31層， 229㎡四房 253㎡五房 1220層 , 170㎡三房 205㎡四房 245㎡平面五房 126 案例 廊坊 建筑面積 : 20萬平米 地價 ： 3億，約 178萬 /畝 地形圖 項目界定 大都市圈結點城市，主城區(qū)邊緣，中等規(guī)模房地產項目 項目定位及開發(fā)策略 廊坊首席全景觀社區(qū) ?為城市財富階層的居住改善需求量身定做，以景觀升級帶來的居住體驗提升為核心構建價值體系 ?以規(guī)劃景觀力為重點突破，采用一點極致發(fā)力的模式，實現對平臺的明顯超越，并留足競爭空間 ?高調入場，具備鮮明的 NO1標簽，一舉奠定市場領跑者地位形成追隨效應 127 規(guī)劃思路建議 高層瞰景，低層擁景，充分體現住宅與景觀的互動 圍繞景觀資源中心，形成孔雀開屏式、多層次、多角度的觀景面 ， 不僅在整體規(guī)模的“總量”上，而且在“戶均占有量”上，真正成為市場的 。 容積率 : 。 133 展示與體驗 設計方案對我們項目的 “ 殺手锏 ” 作了充分的強調與展示嗎 ？ 我們拿著圖紙對客戶 “ 有話可說 ” 嗎 ？ 備忘錄： 能被體驗的價值才是價值。 建議 1 高價值物業(yè)（類低密度產品）位置 不建議 ：高價值的類低密度產品被小高層環(huán)繞在社區(qū)中間，部分高端客戶會形成“被俯瞰”的購房抗性，物業(yè)私密性受到影響；且不利于形象展示。 公建位臵選擇原則： 作為社區(qū)形象的重要展示，必須符合優(yōu)先展示、提前展示的原則 —— 地塊南側道路為未來區(qū)域主干道，也是與第五郡項目直面競爭的主戰(zhàn)場，公建應臨街布臵，并在位臵上予以強調 必須充分考慮后期經營的靈活性和可能性 —— 公建早期兼作銷售中心，必須有很好的昭示性和通達性，項目不是低密度項目，不必強調過于隱密的位臵和過長的展示路線；臨街而建，還有利于后期安排對外經營項目，降低開發(fā)資金壓力。 容積率 : 。長青項目 143 案例 沈陽 長青項目 147 兼顧銷售與建設的合理分期 設計方案可以進行合理的分期嗎 ？ 備忘錄： “ 圖紙”必須“一蹴而就”，多數開發(fā)卻必須“分步”實施；分步意味著 —— 工程上后期建設減少對前期住宅的影響；銷售上保證每期在數、質、量上都能與銷售目標相契合；整體上保證項目價值的延續(xù)和提升。 149 案例 沈北大規(guī)模項目 ?技術指標 用地面積： 746畝，約 50萬㎡ 容積率：不超過 2 總建筑面積：不超過100萬㎡ 建筑密度：不超過25% 公建比例無明確要求 ?限制條件 項目臨 203國道一側，要求建設公建和高層建筑 無限高要求 無 7090政策要求 項目地塊被規(guī)劃路分割為不等大小的三塊，分別為 畝、 、 。 方案一 2023726 151 方案二 優(yōu)勢： 1. 規(guī)劃形式感極強，對水資源利用極其充分，容易形成鮮明的營銷概念； 2. 南側高層與古城新都雅苑形成明顯的隔離； 3. 南北組團分隔清楚，容易界定檔次。 2023726 153 三方案比較 方案一 方案二 方案三 收益性 高低密度產品混合，可能會影響一部分多層產品的價值； 南側回遷房可能對本項目的價值存在一定的貶損； 由于水系的引入大大提升了項目價值，使多層產品能夠實現更高的溢價； 風險性 產品排布便于分期開發(fā)，彈性較大； 大量水系的引入可能會造成日后維護成本的增加； 項目初期入市的東側地塊容積率過高，市場風險很大； 高層公建引入地塊內部，市場實現的風險較大； 延展性 對南側地塊形成了一定的影響力，有利于項目向南拓展； 2023726 154 規(guī)劃設計原則 原則一：做足容積率 由于地塊進深較短，因此將高層排布在南側降低了地塊的使用效率，因此建議將部分高層、小高層排布在地塊北邊緣。 保留方案二的核心規(guī)劃理念，即引水入園和組團式規(guī)劃； 但同時根據我們對市場的理解重新考慮物業(yè)配比和產品分布，建議調整如下： 2023726 155 方案調整意見 1： ? 將高層（ 24層左右）、小高層（ 1218）部分設臵在北側蒲河沿岸 ，形成錯落有致的天際線； ? 取消東側地塊中的 V字型高層塔樓，同時提高西側地塊容積率。 會所 2023726 159 方案調整意見 5： ? 為了規(guī)避南側回遷房的不利影響， 地塊南邊緣布臵 912層小高層產品 ，與回遷房形成明顯差異，同時滿足市場接受度的要求； ? 結合小高層設臵社區(qū)商業(yè)街，沿道路退讓出一定的休閑空間（ 810米），使商業(yè)更增添風情。 ? 高層建議做到 100米 ， 形成地標 。因為開發(fā)商也很關注成本。 備忘錄： 訴求不同決定了評價標準的不同。 163 戶型評價 住宅產品基本價值規(guī)律分析 規(guī)劃評價 戶型評價 戶型評價的角度 ?以開發(fā)者的角度 —— （規(guī)劃）戶型是社區(qū)中的戶型，（定位）戶型也是表達定位的重要方面 ?以使用者的角度 —— 用、好、靚、新、絕 ?以銷售者的角度 —— 要明星、去硬傷、講究組合、看重傳達 165 戶型評價要點 不要就戶型論戶型 ， 評價一個戶型首先要放回到整個規(guī)劃體系中 備忘錄： 戶型與落位、資源、環(huán)境對位。 類 別 居 住 指 標（ m2/千人） 商業(yè) 700910 醫(yī)療 6080 文體 100200 —— 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 2023726 161 世聯規(guī)劃設計方案評價表 權重 打分 價值評價 總體布局價值最大化 產品組合價值最大化 產品分布價值最大化 營銷評價 價值展示能力 分期銷售合理性 啟動區(qū)能力 差異化競爭能力 客戶體驗切合度 開發(fā)評價 經濟合理性 分期建設合理性 162 其他補充提醒： 規(guī)劃是個體系，評價也要基于體系。 2023726 160 方案調整意見 6： ? 減小公建區(qū)規(guī)模 。 2023726 157 方案調整意見 3： ? 發(fā)揚小鎮(zhèn)中心的規(guī)劃理念， 將社區(qū)內部通向蒲河岸的縱向路打造成為社區(qū)的主要功能中心 ； ? 南側與市政路交叉口設臵為主入口，北側與蒲河岸交叉口設臵為開放式的公共休閑廣場，中間布臵社區(qū)業(yè)主專屬的配套，如會所、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等。 原則三：符合項目的整體定位 項目整體定位為 服務城市中端客戶的中高端產品 ，且出于品牌要求，后續(xù)需保留一定的升值空間，為了增加項目吸引力必須有一定的價值增值舉措，因此建議保留引水入園的規(guī)劃理念。 2023726 152 方案三 優(yōu)勢： 1. 規(guī)劃形式感很強，容易被客戶認知； 2. 小鎮(zhèn)中心的概念很符合社區(qū)的定位，同時將社區(qū)的各項配套提煉升級； 3. 規(guī)劃彈性較大，為以后向南側拓展開發(fā)提供了可能。 1 23畝 畝 畝150 優(yōu)勢： 1. 高層縱向排列，土地使用效率較高，容易實現較高的容積率； 2. 有選擇地將蒲河引入部分地塊，充分利用了蒲河水資源，同時將優(yōu)勢資源最大限度賦予給高價值的聯排產品。 148 啟動區(qū)的特殊要求 我們拿什么在市場亮相 ？ 備忘錄： 是該“藏秀于內，耐人尋味”，還是要“光華盡現，一鳴驚人”，這完全是基于項目戰(zhàn)略要求主動的營銷路線設計。長青項目 145 案例 沈陽 長青項目 141 案例 沈陽 規(guī)劃布局 139 案例 沈陽 建議 2 社區(qū)主題景觀布置 社區(qū)主題景觀的布局原則 盡可能的帶動更多的住宅（包括低密度和小高層），實現局部物業(yè)的價值提升 強調景觀的可展示性、可參與性，避免觀景游線對低密度價值物業(yè)區(qū)的影響 建議 ： 1）景觀呈現帶狀布臵，盡量貫穿社區(qū)； 2）景觀帶作為低密度物業(yè)和小高層的自然分隔和過渡，都可借用又避免相互影響 景觀節(jié)點 景觀帶 景觀帶 規(guī)劃布局 138 本報告是嚴格保密的。恒德機場項目 占地面積 ： 米 建筑面積 ： 11萬平米 容積率 ： 項目限高 ： 75米 （絕對限高，項目旁 道路海拔高度約 4243米） 基礎建設用地 ：約 2500平米，規(guī)劃為變電站 地勢 ：南高北低，較小坡度 135 案例 大連 蘭波灣 131 案例 臨沂 “三萬英尺”，是視野的開闊度 也是景觀的奢侈度 …… 案例 臨沂 容積率 : 。因此建議在路網設計中盡可能增加盡端路設計。 獨棟的產品價值分析 幾種常見的居住理想原型 倚居山水的隱逸生活原型 —— 歸隱郊野的田園生活原型 —— 高尚而自在的歐美小鎮(zhèn)生活原型 —— 復制童話的城堡 /莊園生活原型 —— 浮生半日的度假生活原型 —— 獨棟的核心價值 獨棟產品的核心價值在于對居住理想 “原型” 的再現。 獨棟產品在解決方案中的常見角色 1）混合社區(qū)中的價值標桿。 250左右則可以布置 4個臥室 ? 建筑基地的面積在 200平米 /棟左右，可以通過幾棟別墅圍合一個集中的組團開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間。 半地下室與室外 別墅特質空間的處理 地下室功能與面積 項目名稱 地下室面積 (m2) 納帕溪谷 SB戶型 73 納帕溪谷 SE戶型 84 觀唐 E戶型 98 觀唐 V戶型 93 龍灣別墅 A5戶型 88 龍灣別墅 B3戶型 110 溫哥華森林 C3C戶型 124 溫哥華森林 b3P戶型 130 納帕溪谷 SE戶型地下室 ㎡ 地下室包括： 家庭活動室和下沉式庭院 觀唐 E戶型地下室 ㎡ 地下室包括： 健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設備間、備用間和下沉式庭院 晴翠園 F戶型地下室 ㎡ 地下室包括：起居室、娛樂室、洗衣房、衛(wèi)生間、工作間、保姆房、設備間 別墅特質空間的處理 室內空間交流處理 功能空間布局處理 注意不同的空間之間的交流與聯系，通過縱向 /橫向的空間交流緩解由于功能空間布局緊湊帶來的壓抑感 通過室內欄桿 /半墻 /室內窗戶來為橫縱的交流提供空間依據，這種通透的視覺感有助于減少各個空能空間較小面積而帶來的緊湊感 小獨棟別墅戶型設計要點 ? 首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫，為體現較大的空間感受，地上面積在 200左右的戶型可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結合布局，并設計（局部）吹拔，客廳的面寬保證在 5米 1以上。對于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。 ? 注意不同的空間之間的交流與聯系，通過縱向、橫向的空間交流，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。 萬科第五園 北京新新家園 各區(qū)域劃分清楚 ， 露臺大而方正； 金地格林春曉 帕薩迪納 功能區(qū)隔明顯，南北露臺，空間靈活； 專題 5：經濟性小獨棟產品分析 小獨棟別墅界定 地上面積區(qū)間 ： 200320平米之間 容積率 ： 左右間距 ： 35米 庭院面積 ： 300500平米 技術指標 地下面積 ： 100平米 所謂小獨棟產品是相對于建筑面積較大、總價較高的獨棟產品和聯排別墅而言的一種旨在通過建筑面積控制總價，擴大低密度產品置業(yè)客戶群體的獨棟別墅產品 產品界定 產生背景 小獨棟產品概念于 2023年北京別墅市場出現，此類產品是低密度物業(yè)市場產品細分的結果 —— 即彌補聯排別墅和面積較大 /總價較高的獨棟別墅之間空缺的一種產品類型 小獨棟的自身產品缺陷和目標客