【正文】 作為升級(jí)類產(chǎn)品，彰顯城市中的身份感。 集合住宅產(chǎn)品 7 集合住宅的特征與技術(shù)要點(diǎn) 集合住宅的特征： 集合住宅是在近現(xiàn)代城市化和工業(yè)化進(jìn)程的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)既體現(xiàn)了 現(xiàn)代建筑對(duì)于技術(shù)實(shí)現(xiàn)性的突破 ，也體現(xiàn)了 城市發(fā)展對(duì)于效率和集約的需求 。更大的面積 —— 居住空間“量”的增加 住宅產(chǎn)品的根本價(jià)值在于對(duì)人們居住需求的滿足，這種需求可以分解為人們?nèi)粘Ｉ钤?安全度、舒適性、歸屬感、自我認(rèn)同感 等方面的需求。例如部分豪宅中采用夸張放大的起居空間來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)身份感的表達(dá) 安全感 空間尺度的放大 空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化； 空間形式的豐富； 外部資源的占有； 空間個(gè)性的體現(xiàn)； 舒適度 歸屬感 個(gè)性化 …… 空間的內(nèi)在結(jié)構(gòu)與目標(biāo)客戶的生活方式更為吻合。例如采用干濕分離衛(wèi)生間、步入式衣櫥，以及主臥區(qū)在住宅中的出現(xiàn) 住宅中的空間類型和變化更為多樣，包容生活多義性、彈性和趣味性。 住宅產(chǎn)品價(jià)值提升的“五個(gè)途徑” 住宅產(chǎn)品“兩個(gè)價(jià)值傾向” 住宅的建筑形式與產(chǎn)品價(jià)值的高低并不存在簡(jiǎn)單的對(duì)位關(guān)系：通過(guò)某一個(gè)或某幾個(gè)途徑發(fā)力，任何一種形式的住宅產(chǎn)品都有可能超越形式的“等級(jí)”而實(shí)現(xiàn)較高的產(chǎn)品價(jià)值。更優(yōu)化的結(jié)構(gòu)、更豐富的空間 —— 居住空間“質(zhì)”的提升 我們可以總結(jié)出集合住宅在建筑形式上的幾個(gè)基本特征： 聚集性 ：由大量住宅復(fù)合成居住社區(qū)，多套住宅通常在水平方向上單元式聚集，在垂直方向重復(fù)性疊加； 秩序性 ：住宅的戶型通常以單元的方式規(guī)律性的重復(fù)與組合，其立面造型也因此相應(yīng)地表現(xiàn)出韻律化的特征；社區(qū)內(nèi)部為實(shí)現(xiàn)資源的有效配置也必須對(duì)空間進(jìn)行合理的組織。 2）提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，特別是在大盤(pán)中后期進(jìn)一步挖掘利潤(rùn)空間。 2）社區(qū)中用以平衡開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。所以目前主流的集合住宅其價(jià)值體系也明確的表現(xiàn)為兩元性： —— 戶型內(nèi)，以“舒適度”為核心的功能價(jià)值 。主流的集合住宅戶均面積分布在一個(gè)相對(duì)有限的范圍之內(nèi)，面積成為衡量舒適度的關(guān)鍵指標(biāo)，或者說(shuō)，在此范圍之內(nèi)，舒適度對(duì)于面積的增減是極為敏感的。 價(jià)值提升：凸窗、角窗、移步陽(yáng)臺(tái)、入戶花園 …… 空間彈性和變化 戶型保持彈性 可以更好的滿足住戶個(gè)性化的生活需求； 空間的立體化 則不僅是對(duì)舒適度的提升，也同樣可以體現(xiàn)居住空間的個(gè)性。 露臺(tái)變種：雙 L型陽(yáng)臺(tái)（加花架）形成錯(cuò)層贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)；較好解決露臺(tái)私密性問(wèn)題 主臥 L型落地凸窗贈(zèng)送，形成溫馨休閑空間，同時(shí)使主臥得到三面采光和景觀。國(guó)際 超大入戶花園，獨(dú)享空中別墅， 14米寬闊觀景面。 深圳御景東方 性價(jià)比提升 戶型創(chuàng)新： 4房 2廳 2衛(wèi) +1工人房， 空中四合院， 6米挑高的景觀陽(yáng)臺(tái) 挑高入戶花園，贈(zèng)送空間無(wú)處不在 空間細(xì)化，設(shè)臵家庭活動(dòng)室 錯(cuò)層設(shè)計(jì)，室內(nèi)空間變化豐富，功能分區(qū)更加明確 深圳 .尚都 性價(jià)比提升 中信紅樹(shù)灣 4房 2廳 2衛(wèi) 174~175m2 奇數(shù)層 空能空間細(xì)化，主仆分道，盡顯尊貴 空能空間細(xì)化，主臥衣帽間設(shè)臵 空能空間彈性，空中內(nèi)庭院，庭院生活與封閉成室內(nèi)空間，任意選擇 空能空間彈性，書(shū)房和主臥可分可合 引入別墅元素 主臥空間的最大化設(shè)計(jì) :衛(wèi)生間、書(shū)房、更衣室應(yīng)有盡有，最大限度保證主人活動(dòng)的私密性 空間功能細(xì)化 主臥功能擴(kuò)充，衛(wèi)生間、更衣室、書(shū)房全套單元享受 滿足三代同堂的帶衛(wèi)生間的雙主臥 廚房功能擴(kuò)充，滿足不同功能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式 空間功能細(xì)化 中信紅樹(shù)灣： 4房 2廳 3衛(wèi) 200~207m2 奇數(shù)層 舒適度提升及功能空間細(xì)化，設(shè)臵 3個(gè)衛(wèi)生間 主仆分道，功能細(xì)化 空間功能細(xì)化 A 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積 套內(nèi)面積 B 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積 套內(nèi)面積 圓樓設(shè)計(jì)： 由于圓滑的特性， 透過(guò)圓樓的兩棟向外看，景致變化要快而多，而方板樓容易形成一線窄帶風(fēng)景。相對(duì)于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了 明顯的提升 ，因而獲得相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)站位。 花園洋房產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色 1）低密度社區(qū)中作少量補(bǔ)充，以平衡整體容積率。 花園洋房?jī)r(jià)值分析 目前市場(chǎng)上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過(guò)建筑細(xì)節(jié)的處理讓 1~2層的住戶獲得相對(duì)獨(dú)立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。 入戶方式開(kāi)始趨于“私有” 花園洋房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是基于對(duì)普通多層產(chǎn)品的超越和提升。西山庭院中整體社區(qū)的形式感與組團(tuán)空間的院落感并重； —— 綠城系的洋房產(chǎn)品標(biāo)榜“先有花園，后有房子”，不追求圖面形式，以空間實(shí)感動(dòng)人。House某戶型兩開(kāi)間面寬 ；上海格林春曉某戶型面寬 13米。既能保持整個(gè)社區(qū)的低密度意向，又可以加強(qiáng)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，或以價(jià)格差消化資源劣勢(shì)地塊。 TownHouse的產(chǎn)品價(jià)值分析 Townhouse 的價(jià)值要素 Townhouse產(chǎn)品的核心價(jià)值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)“獨(dú)門(mén)獨(dú)院、有天有地”的生活模式 —— 獲得獨(dú)立住宅的居住感受而支付相對(duì)低的價(jià)格，是該產(chǎn)品立足市場(chǎng)的根本。 包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書(shū)房、視聽(tīng)室等；； 私密性空間。 禮儀性空間的分化獨(dú)立，以及景觀空間的比重加大，是 TH產(chǎn)品的顯著特征； 同時(shí)空間更加“立體” —— TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下，盡可能的營(yíng)造出“別墅感受”。一些 TH項(xiàng)目中通過(guò) “錯(cuò)聯(lián)”、“對(duì)拼”和“合院” 等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。 ? 單體來(lái)看，外墻面積增加，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 南向下沉式庭院 ，和南向花園形成立體庭院； 亞運(yùn)新新家園 中庭花園下沉； 亞運(yùn)新新家園 半地下室，頂部高出水平面60工分以上； 美林香檳小鎮(zhèn) 方式二：入戶口和平臺(tái)設(shè)計(jì)是 TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無(wú)論南向還是北向，不影響其他功能空間的使用；入戶平臺(tái)把握尺度感，結(jié)合花園布局，美觀使用； 萬(wàn)科城 美林香檳小鎮(zhèn) 萬(wàn)科藍(lán)山 帕莎迪納 中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺(tái)要略大； 端頭套戶型：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺(tái)放大可成為休憩區(qū)； 方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力求自然、流暢，實(shí)用功能強(qiáng)；入戶門(mén)廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使 TH更具有獨(dú)立別墅特征； 側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)； 凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨(dú)立別墅特征，氣派； 選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進(jìn)戶門(mén)廳和玄關(guān)，體面氣派； 將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜； 萬(wàn)科藍(lán)山 萬(wàn)科藍(lán)山 金地格林春曉 美林香檳小鎮(zhèn) 方式四：客廳層高可通過(guò)各種方式挑高，大氣、舒適； 客 廳 二 層 挑 空（ 6m） 利用客廳喝餐廳間的錯(cuò)層設(shè)計(jì)（ 3— ） 利用二層的錯(cuò)層將一樓客廳層高拉高 （ 3— ） 利用雙跑樓梯增加層高 （ ） 利用夾層和客廳間的夾層增加 （ ） 方式五 :中間套單元通過(guò)中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采光和通風(fēng)效果的方法 設(shè)置中庭花園 L型樓梯中間挑空做透光天窗 小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng) 餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗 萬(wàn)科藍(lán)山 帕薩迪納 帕薩迪納 萬(wàn)科第五園 方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點(diǎn)最明顯，節(jié)約面寬、浪費(fèi)面積最少； 直跑：節(jié)約面寬 雙跑錯(cuò)層：最大化節(jié)約交通面積 ， 但總要通過(guò)爬樓梯到達(dá)其它功能空間 ， 且無(wú)完整的大平面空間 ， 建議不采用 橫向雙跑：犧牲面寬 ，但不會(huì)使交通走道過(guò)于狹長(zhǎng) ， 適用于面寬稍大 、進(jìn)深稍小的戶型 豎向雙跑：優(yōu)劣勢(shì)與橫向雙跑正好相反 方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力。 較高的建筑密度 緊湊的生活空間 客戶敏感點(diǎn) 產(chǎn)品缺陷 較高的建筑密度帶來(lái)的空間壓抑和緊促感可以通過(guò)一些手段來(lái)緩解和規(guī)避 較高的建筑密度 圍合組團(tuán) 建筑單體 聯(lián)院處理 公共綠地 在節(jié)約基地面積的前提之下，通過(guò)圍合組團(tuán)的公共空間來(lái)增加鄰里交流空間，減少較小的庭院面積帶來(lái)的負(fù)面影響 (典型案例：納帕溪谷） 短面寬 /大進(jìn)深的單體設(shè)計(jì)帶來(lái)的采光和對(duì)視問(wèn)題可以通過(guò)單體的排布擺向和處理來(lái)解決（典型案例：龍灣別墅） 山墻的共用 /庭院的銜接可以在提高容積率的前提之下增大了庭院的空間和保證了庭院的私密度（典型案例：香江別墅、亞瀾灣） 大面積集中公共綠地的設(shè)施在視覺(jué)感受上給人空曠的感覺(jué)，并且能夠?yàn)闃I(yè)主提供寬敞的活動(dòng)空間緩解庭院活動(dòng)面積較小的問(wèn)題（典型案例：龍灣別墅、溫哥華森林） 圍合組團(tuán)式排布 小獨(dú)棟別墅應(yīng)在能保證一定的私家庭院面積下、盡可能減少對(duì)土地面積占有； 解決方案之一是采用組團(tuán)式布局，即 46棟別墅通過(guò)圍合的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)保證一定的公共交流空間，減少由于較小的院落帶來(lái)的負(fù)面影響 案例：納帕溪谷小戶型布局 建筑單體的朝向與體型 在建筑單體的排布方向處理上，采取了房子的布局與正南、正北約 40度的夾角，增加了朝陽(yáng)面。 ? 將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結(jié)合布置。 別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽 在地上面積為 250左右的情況下，獨(dú)立客廳面積應(yīng)達(dá)到 40平方米左右；在地上面積在 200平米左右，家庭廳、客廳以及餐廳可以結(jié)合布置，總面積在 7080左右 別墅特質(zhì)空間的處理 客廳挑空 小獨(dú)棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開(kāi)敞度， 項(xiàng)目名稱 客廳挑空面積 (m2) 納帕溪谷 SA戶型 20 納帕溪谷 SF戶型 17 優(yōu)山美地 b1戶型 22 龍灣別墅 A5戶型 31 溫哥華森林 b3T戶型 19 溫哥華森林 b3P戶型 29 碧水莊園 b2戶型 35 別墅特質(zhì)空間的處理 獨(dú)立主臥區(qū) 主臥區(qū)是凸現(xiàn)別墅主人居住尊貴的區(qū)域；獨(dú)立主臥區(qū)有兩種處理手法： 方法一：二層只有主臥區(qū)一個(gè)功能空間，無(wú)其他臥室； 方法二：二層設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)，以滿足雙親同住的需要； 案例 1：水印長(zhǎng)灘 III期托斯卡納山居別墅 NA戶型，局部二層，作為主臥區(qū)，另配合一層設(shè)有一間次臥室。此外一層還應(yīng)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間一處。 ? 地下室的功能空間包括設(shè)備間、儲(chǔ)藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據(jù)基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。 2）陌生資源區(qū)的啟動(dòng)產(chǎn)品。應(yīng)該說(shuō)，是對(duì)終極居住理想的一種接近或?qū)崿F(xiàn)。 戶型評(píng)價(jià) 住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析 規(guī)劃評(píng)價(jià) 規(guī)劃評(píng)價(jià) 用地勘測(cè) 方案設(shè)計(jì) 施工 施工圖設(shè)計(jì) 竣工驗(yàn)收 可行性研究 立項(xiàng) 前期策劃 定位、物業(yè)發(fā)展建議 營(yíng)銷執(zhí)行策劃 開(kāi)盤(pán)籌備 銷售執(zhí)行 執(zhí)行與調(diào)整 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 方案評(píng)標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通 設(shè)計(jì)細(xì)部溝通 單體設(shè)計(jì)溝通 展示溝通 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)應(yīng)用范圍 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)與選擇（評(píng)標(biāo)） ? 推動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的修改與定案 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案解讀與營(yíng)銷應(yīng)用 120 工具一： 物業(yè)組合對(duì)盈利模式的表達(dá) 遵循不同物業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)律 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)和啟動(dòng)的合理性 規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及其合理性 設(shè)計(jì)理念的獨(dú)創(chuàng)性和審美性 地塊資源的最優(yōu)化使用與物業(yè)價(jià)值最大化 開(kāi)發(fā)價(jià)值層面 設(shè)計(jì)價(jià)值層面 城市價(jià)值層面 對(duì)區(qū)域價(jià)值和城市功能表達(dá)的準(zhǔn)確性 城市角色的標(biāo)志性和活躍度 對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升 121 KPI體系 價(jià)值構(gòu)面 營(yíng)銷構(gòu)面 價(jià)值最大化 均好性 合理性 價(jià)值標(biāo)桿 形象展示 啟動(dòng)與分期 開(kāi)發(fā)構(gòu)面 經(jīng)濟(jì)性 競(jìng)爭(zhēng)差異化 工具二： 分期開(kāi)發(fā) 客戶體驗(yàn) 122 我們從哪些角度進(jìn)行規(guī)劃評(píng)價(jià)？ 123 資源的最大化挖掘和最大化利用 我們找到地塊最大的優(yōu)勢(shì)了嗎 ？ 項(xiàng)目資源有沒(méi)有得到有效的利用 ？ 備忘錄： —— 充分利用資源，規(guī)避劣勢(shì)；地塊的形狀、面積有時(shí)也能成為項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì) —— 規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源；容積率有時(shí)也可以挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值 124 資源配置的效率 我們有沒(méi)有把最優(yōu)的資源分配給最好的產(chǎn)品 、最好的戶型 ？ 有沒(méi)有因?yàn)槲恢煤唾Y源分配的原因 ， 產(chǎn)品價(jià)值