世聯(lián)_區(qū)域價值挖掘?qū)ｎ}研究_80ppt(文件)
【正文】 城市發(fā)展方向的河西麓谷板塊，目前認知卻較為陌生，人氣較為匱乏 現(xiàn)狀描述 69 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 本區(qū)域發(fā)展滯后的原因 原因剖析 70 步驟 3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律 —— 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律 類比，推演，關(guān)鍵著眼于未來 將目標區(qū)域納入已知的體系 河西新城的區(qū)域價值，關(guān)鍵在于其城市化進程 71 步驟 4：挖掘本區(qū)域價值 —— 基于未來 ：片區(qū)發(fā)展 +城市關(guān)聯(lián) 在未來的 5~8年內(nèi)，河西新城將逐步印證城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律，最終成為一個功能復(fù)合的 新城市中心 。 曲江新區(qū) 西高新 主城區(qū) 市中心（鐘樓） 車程半小時內(nèi) 景觀資源 生活配套 4500元以下 4500~6000元 6000元以上 ?區(qū)域?qū)傩裕? 二線省會城市、新興高檔居住區(qū)、非核心地段 57 步驟 1：研判城市發(fā)展方向 —— 研判城市發(fā)展的熱點片區(qū) 解構(gòu)城市的維度 ?地形地貌 —— 江河湖泊、山地的影響 ?土地供應(yīng) —— 定性、定量的分析 ?城市發(fā)展歷程 —— 從過去到未來 ?規(guī)劃資料 —— 訪談資料，十一五規(guī)劃等 關(guān)注：本區(qū)域是否為熱點片區(qū)？本區(qū)域可能的競爭板塊有哪些？ 58 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 各（熱點 /競爭）片區(qū)優(yōu)劣勢、地位、功能、發(fā)展方向 分析的出發(fā)點： ?自然條件 ?產(chǎn)業(yè)狀況 ?房地產(chǎn)特征 ?…… 核心結(jié)論： 其他片區(qū)與本區(qū)域定位上的差異點 非結(jié)構(gòu)化分析：逐一解析城市其他熱點片區(qū)最突出的特點，研判其未來定位 半結(jié)構(gòu)化分析：?？谀隙山椖? 59 半結(jié)構(gòu)化分析：從價格體系、代表樓盤、未來供應(yīng)、物業(yè)類型、客戶構(gòu)成等方面解析各片區(qū) 案例：?？谀隙山椖? 半結(jié)構(gòu)化：板塊的特性、資料的可獲得性 …… 60 步驟 3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律 61 步驟 4：本區(qū)域價值研判 —— 區(qū)域價值點分析 歷史文化資源 景觀資源 城市資源 城市 富人區(qū) 基于城市富人區(qū)構(gòu)成因素分析區(qū)域價值： 62 步驟 4：本區(qū)域價值研判 —— 提煉區(qū)域價值 本項目位于熱點區(qū)域的非核心地段； 僅研判區(qū)域價值尚不足以解決面臨的關(guān)鍵問題。 思路 主要觀點 通州城市背景 城市建設(shè)各要素之間相互割裂，沒有形成良性循環(huán)，無法帶動高素質(zhì)人口進入 城市建設(shè) 產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃 通州商務(wù)園開發(fā)周期長，近期影響作用小，存在不確定性 從城市建設(shè)現(xiàn)狀及未來規(guī)劃來看，本項目區(qū)域處于被邊緣化地位，各項城市資源對本項目影響力均較小 通州城市背景通州房地產(chǎn)市場背景 北京大東部區(qū)域價值 價格實現(xiàn) 四大片區(qū)現(xiàn)狀 未來趨勢 價格洼地，低認知 高端項目疲軟，中高端項目以性價比獲得市場實現(xiàn) 未來 23年內(nèi)客戶結(jié)構(gòu)將變化較小 跳 出 通 州 未來趨勢城市規(guī)劃 定位為城市重點發(fā)展區(qū)域，承接城市功能、疏解中心城人口 城市規(guī)劃東部住宅圈層 眾多中高端項目的聚集形成了朝陽北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價值 客戶臵業(yè)因素 眾多中高端項目的聚集形成了朝陽北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價值朝陽北路軸線之上東部中高端客戶的臵業(yè)關(guān)鍵因素，也將是本項目借鑒和發(fā)力的關(guān)鍵因素 51 價值嫁接法 —— 思路回顧 區(qū)域資源盤點 目標下的資源評估 是否能夠?qū)? 現(xiàn)既定目標 構(gòu)建新的價值體系 提煉區(qū)域價值 否 其他分析方法 是 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： 52 尋找新價值體系的多個角度 嫁接歷史價值 ?中法文化交流基地 （昆明滇池項目） …… 嫁接鄰近的高價值區(qū)域 ?““去通州化” ?“深圳后花園” ? 金地香蜜山 …… 嫁接相似屬性的高價值區(qū)域 ?“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球” …… 其他的角度？ 53 方法四：城市功能解析法 54 城市功能解析法 —— 定義及適用范圍 通過解構(gòu)城市，基于功能補缺 /再造的角度定義區(qū)域價值的方法 定義 常規(guī)的分析方法，無明顯適用范圍。 3 當前通州市場處于由周邊需求推動向升級發(fā)展期過渡階段， 主力客群仍以剛性需求客戶為主 。 ?現(xiàn)有配套數(shù)量及檔次上均 無法滿足需求 ，且多分布于 老城區(qū) ?教育、醫(yī)療配套的主要分布于新城東部及南部 ?項目所在地段周邊并無可直接借用的商業(yè)設(shè)施 ?現(xiàn)狀： 工業(yè)主要 位于南部 ，與新城聯(lián)系不緊，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以 加工制造為主 ，對新城發(fā)展帶動作用有限； ?規(guī)劃： 城市綜合服務(wù)中心，重點發(fā)展商務(wù)辦公、文化、物流； ?前景： 商務(wù)是唯一可能促進城市升級的產(chǎn)業(yè)功能，但通州商務(wù)園目前具體規(guī)劃內(nèi)容及實施 進程均不明確 ?以城市 新移民為主體的暫住人口是通州近年人口增長的主體，也將是填補通州新城規(guī)劃人口缺口的主體； ?通州新城現(xiàn)有配套設(shè)施的缺乏， 限制 了城市新移民在通州的 消費 ，削弱了該群體對城市發(fā)展的貢獻，并且 抑制該群體的結(jié)構(gòu)的升級 40 步驟 1：區(qū)域資源盤點 —— “我在通州”：通州房地產(chǎn)市場背景 1 通州市場 與東部區(qū)域價格差逐年加大 ，作為東部市場價格洼地的市場地位進一步得到強化。” ?“項目最大的問題在于如何讓客戶感知這個極度陌生的區(qū)域？” ?“由于規(guī)劃的二線拓展區(qū)前景很好，而且未來交通會連接香蜜湖片區(qū)，車程 5分鐘，這些是項目的優(yōu)勢。 32 案例類比法 —— 思路回顧 本區(qū)域適配度研究 相關(guān)規(guī)律總結(jié) 區(qū)域背景分析 選取同類案例進行結(jié)構(gòu)化分析 33 方法三：價值嫁接法 34 星河丹堤 —— 面對區(qū)域價值困境， 定位“西銀湖”， 成功實現(xiàn)價值扭轉(zhuǎn)和突破 成功案例 1 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級豪宅區(qū)梅林關(guān)口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)?區(qū)域關(guān)鍵詞： 城中村、爛尾樓、塞車 ?在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價值比較低的區(qū)域； 區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū) 用地面積 20萬平（ 300畝） 建筑面積 36萬平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟、 TH、高層 資源優(yōu)勢 9萬平米原生湖、 13萬平郊野公園 地塊背景 項目問題：區(qū)域價值困境 ?區(qū)域形象感知較低； ?地塊旁的豐澤湖
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