世聯(lián)_區(qū)域價(jià)值挖掘?qū)ｎ}研究_80ppt(文件)
【正文】 城市發(fā)展方向的河西麓谷板塊，目前認(rèn)知卻較為陌生，人氣較為匱乏 現(xiàn)狀描述 69 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 本區(qū)域發(fā)展滯后的原因 原因剖析 70 步驟 3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律 —— 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律 類比，推演，關(guān)鍵著眼于未來(lái) 將目標(biāo)區(qū)域納入已知的體系 河西新城的區(qū)域價(jià)值，關(guān)鍵在于其城市化進(jìn)程 71 步驟 4：挖掘本區(qū)域價(jià)值 —— 基于未來(lái) ：片區(qū)發(fā)展 +城市關(guān)聯(lián) 在未來(lái)的 5~8年內(nèi)，河西新城將逐步印證城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律，最終成為一個(gè)功能復(fù)合的 新城市中心 。 曲江新區(qū) 西高新 主城區(qū) 市中心（鐘樓） 車程半小時(shí)內(nèi) 景觀資源 生活配套 4500元以下 4500~6000元 6000元以上 ?區(qū)域?qū)傩裕? 二線省會(huì)城市、新興高檔居住區(qū)、非核心地段 57 步驟 1：研判城市發(fā)展方向 —— 研判城市發(fā)展的熱點(diǎn)片區(qū) 解構(gòu)城市的維度 ?地形地貌 —— 江河湖泊、山地的影響 ?土地供應(yīng) —— 定性、定量的分析 ?城市發(fā)展歷程 —— 從過(guò)去到未來(lái) ?規(guī)劃資料 —— 訪談資料，十一五規(guī)劃等 關(guān)注：本區(qū)域是否為熱點(diǎn)片區(qū)？本區(qū)域可能的競(jìng)爭(zhēng)板塊有哪些？ 58 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 各（熱點(diǎn) /競(jìng)爭(zhēng)）片區(qū)優(yōu)劣勢(shì)、地位、功能、發(fā)展方向 分析的出發(fā)點(diǎn)： ?自然條件 ?產(chǎn)業(yè)狀況 ?房地產(chǎn)特征 ?…… 核心結(jié)論： 其他片區(qū)與本區(qū)域定位上的差異點(diǎn) 非結(jié)構(gòu)化分析：逐一解析城市其他熱點(diǎn)片區(qū)最突出的特點(diǎn)，研判其未來(lái)定位 半結(jié)構(gòu)化分析：?？谀隙山?xiàng)目 59 半結(jié)構(gòu)化分析：從價(jià)格體系、代表樓盤、未來(lái)供應(yīng)、物業(yè)類型、客戶構(gòu)成等方面解析各片區(qū) 案例：海口南渡江項(xiàng)目 半結(jié)構(gòu)化：板塊的特性、資料的可獲得性 …… 60 步驟 3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律 61 步驟 4：本區(qū)域價(jià)值研判 —— 區(qū)域價(jià)值點(diǎn)分析 歷史文化資源 景觀資源 城市資源 城市 富人區(qū) 基于城市富人區(qū)構(gòu)成因素分析區(qū)域價(jià)值： 62 步驟 4：本區(qū)域價(jià)值研判 —— 提煉區(qū)域價(jià)值 本項(xiàng)目位于熱點(diǎn)區(qū)域的非核心地段； 僅研判區(qū)域價(jià)值尚不足以解決面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。 思路 主要觀點(diǎn) 通州城市背景 城市建設(shè)各要素之間相互割裂，沒(méi)有形成良性循環(huán)，無(wú)法帶動(dòng)高素質(zhì)人口進(jìn)入 城市建設(shè) 產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃 通州商務(wù)園開發(fā)周期長(zhǎng)，近期影響作用小，存在不確定性 從城市建設(shè)現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃來(lái)看，本項(xiàng)目區(qū)域處于被邊緣化地位，各項(xiàng)城市資源對(duì)本項(xiàng)目影響力均較小 通州城市背景通州房地產(chǎn)市場(chǎng)背景 北京大東部區(qū)域價(jià)值 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 四大片區(qū)現(xiàn)狀 未來(lái)趨勢(shì) 價(jià)格洼地，低認(rèn)知 高端項(xiàng)目疲軟，中高端項(xiàng)目以性價(jià)比獲得市場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 未來(lái) 23年內(nèi)客戶結(jié)構(gòu)將變化較小 跳 出 通 州 未來(lái)趨勢(shì)城市規(guī)劃 定位為城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，承接城市功能、疏解中心城人口 城市規(guī)劃東部住宅圈層 眾多中高端項(xiàng)目的聚集形成了朝陽(yáng)北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價(jià)值 客戶臵業(yè)因素 眾多中高端項(xiàng)目的聚集形成了朝陽(yáng)北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價(jià)值朝陽(yáng)北路軸線之上東部中高端客戶的臵業(yè)關(guān)鍵因素，也將是本項(xiàng)目借鑒和發(fā)力的關(guān)鍵因素 51 價(jià)值嫁接法 —— 思路回顧 區(qū)域資源盤點(diǎn) 目標(biāo)下的資源評(píng)估 是否能夠?qū)? 現(xiàn)既定目標(biāo) 構(gòu)建新的價(jià)值體系 提煉區(qū)域價(jià)值 否 其他分析方法 是 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： 52 尋找新價(jià)值體系的多個(gè)角度 嫁接歷史價(jià)值 ?中法文化交流基地 （昆明滇池項(xiàng)目） …… 嫁接鄰近的高價(jià)值區(qū)域 ?““去通州化” ?“深圳后花園” ? 金地香蜜山 …… 嫁接相似屬性的高價(jià)值區(qū)域 ?“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球” …… 其他的角度？ 53 方法四：城市功能解析法 54 城市功能解析法 —— 定義及適用范圍 通過(guò)解構(gòu)城市，基于功能補(bǔ)缺 /再造的角度定義區(qū)域價(jià)值的方法 定義 常規(guī)的分析方法，無(wú)明顯適用范圍。 3 當(dāng)前通州市場(chǎng)處于由周邊需求推動(dòng)向升級(jí)發(fā)展期過(guò)渡階段， 主力客群仍以剛性需求客戶為主 。 ?現(xiàn)有配套數(shù)量及檔次上均 無(wú)法滿足需求 ，且多分布于 老城區(qū) ?教育、醫(yī)療配套的主要分布于新城東部及南部 ?項(xiàng)目所在地段周邊并無(wú)可直接借用的商業(yè)設(shè)施 ?現(xiàn)狀： 工業(yè)主要 位于南部 ，與新城聯(lián)系不緊，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以 加工制造為主 ，對(duì)新城發(fā)展帶動(dòng)作用有限； ?規(guī)劃： 城市綜合服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、文化、物流； ?前景： 商務(wù)是唯一可能促進(jìn)城市升級(jí)的產(chǎn)業(yè)功能，但通州商務(wù)園目前具體規(guī)劃內(nèi)容及實(shí)施 進(jìn)程均不明確 ?以城市 新移民為主體的暫住人口是通州近年人口增長(zhǎng)的主體，也將是填補(bǔ)通州新城規(guī)劃人口缺口的主體； ?通州新城現(xiàn)有配套設(shè)施的缺乏， 限制 了城市新移民在通州的 消費(fèi) ，削弱了該群體對(duì)城市發(fā)展的貢獻(xiàn)，并且 抑制該群體的結(jié)構(gòu)的升級(jí) 40 步驟 1：區(qū)域資源盤點(diǎn) —— “我在通州”：通州房地產(chǎn)市場(chǎng)背景 1 通州市場(chǎng) 與東部區(qū)域價(jià)格差逐年加大 ，作為東部市場(chǎng)價(jià)格洼地的市場(chǎng)地位進(jìn)一步得到強(qiáng)化。” ?“項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于如何讓客戶感知這個(gè)極度陌生的區(qū)域？” ?“由于規(guī)劃的二線拓展區(qū)前景很好，而且未來(lái)交通會(huì)連接香蜜湖片區(qū)，車程 5分鐘，這些是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 32 案例類比法 —— 思路回顧 本區(qū)域適配度研究 相關(guān)規(guī)律總結(jié) 區(qū)域背景分析 選取同類案例進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析 33 方法三：價(jià)值嫁接法 34 星河丹堤 —— 面對(duì)區(qū)域價(jià)值困境， 定位“西銀湖”， 成功實(shí)現(xiàn)價(jià)值扭轉(zhuǎn)和突破 成功案例 1 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級(jí)豪宅區(qū)梅林關(guān)口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)?區(qū)域關(guān)鍵詞： 城中村、爛尾樓、塞車 ?在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價(jià)值比較低的區(qū)域； 區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū) 用地面積 20萬(wàn)平（ 300畝） 建筑面積 36萬(wàn)平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟、 TH、高層 資源優(yōu)勢(shì) 9萬(wàn)平米原生湖、 13萬(wàn)平郊野公園 地塊背景 項(xiàng)目問(wèn)題：區(qū)域價(jià)值困境 ?區(qū)域形象感知較低； ?地塊旁的豐澤湖
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