【正文】 說(shuō)這房子最后還是您手里，先生，相信您的眼光肯定沒(méi)錯(cuò)，您滿意，您父母也一定滿意，我們現(xiàn)在就把它訂下來(lái)。 47擔(dān)心資金周轉(zhuǎn)有問(wèn)題，暫不能買(mǎi) 請(qǐng)問(wèn)您做哪一行？不論做哪一行，從來(lái)沒(méi)有人說(shuō)自己的資金有多余的，都希望生意越做越大，資金越投越多。先生，請(qǐng)問(wèn)您上次和家人團(tuán)聚是什么時(shí)候，看得出您是一個(gè)成功的商人，但不見(jiàn)得您就是位稱(chēng)職的丈夫和父親，我想不是您不愿意，主要是您還沒(méi)找到一個(gè)溫馨的家。那么，您做得這么辛苦為了什么呢？還不是為了給愛(ài)人一個(gè)浪漫的家，給孩子成長(zhǎng)創(chuàng)造出一個(gè)良好的環(huán)境，趁著今天有能力的時(shí)候，拿一部分錢(qián)出來(lái)改善自己的生活，用這個(gè)錢(qián)買(mǎi)個(gè)心情舒暢，買(mǎi)個(gè)健康也是值得的。人生苦短，享樂(lè)及時(shí)，生意場(chǎng)上風(fēng)險(xiǎn)迭出，而不動(dòng)產(chǎn)是最好的回避風(fēng)險(xiǎn)的港灣。 老話說(shuō)：“雞蛋不要放在一個(gè)籃子里”，應(yīng)該分散投資，分散風(fēng)險(xiǎn)。 先生，您今天帶了多少錢(qián)，我們訂下來(lái)。 4價(jià)格能否優(yōu)惠，打 95折就買(mǎi) 先生，什么都好商量，就是價(jià)格不好商量。 ⑴我們的價(jià)格是實(shí)實(shí)在在的價(jià)格，沒(méi)有一點(diǎn)水分，我們做生意以誠(chéng)為本，就是在成本價(jià)上加上 5%左右的利潤(rùn)為銷(xiāo)售價(jià)，不像有些房地產(chǎn)商，報(bào)一個(gè)極高的價(jià)格，能蒙就蒙，這不是我們做事的作風(fēng)和原則。 ⑵我們對(duì)所有的客戶都是公平的，如果給您 98折，給別人95折，是不是對(duì)您不公平，我們對(duì)所有的客戶都一視同仁，按一個(gè)價(jià)格成交，不信我們可以打個(gè)賭，我把所有的合同調(diào)出來(lái)給您看，是不是統(tǒng)一售價(jià)，當(dāng)然幾次提價(jià)因素應(yīng)排除在外。 ⑶我們不打折正是為了保護(hù)所有消費(fèi)者的利益，如果隨便打折，那房子還能建得起來(lái)嗎？還能保證房子的質(zhì)量嗎？您要打幾折可以，我把鋼精給您用細(xì)點(diǎn)，水泥標(biāo)號(hào)用低點(diǎn)，地基挖淺些，保證在三年保修期間不出事，但這樣的房子您敢住嗎？ ⑷退一萬(wàn)步講，賣(mài)得這樣好的房子還要打折嗎？先生，買(mǎi)不買(mǎi)沒(méi)關(guān)系，但我們要保護(hù)所有消費(fèi)者的利益，如果隨便打折那肯定會(huì)影響房子的質(zhì)量，這樣的事情，我們是絕對(duì)不做的。 ⑸先生，價(jià)格上肯定沒(méi)問(wèn)題，這已經(jīng)是同類(lèi)型房中最低價(jià)格了，您還猶豫什么呢？我們現(xiàn)在就把它訂下來(lái)。 4 投資好的物業(yè)與其它投資的比較 錢(qián)存到銀行是一個(gè)貶值過(guò)程，而投資生意，股票，那是既費(fèi)時(shí)，又費(fèi)力，又有風(fēng)險(xiǎn)，每天提心吊膽，筋疲力盡的去操作，就拿投股票來(lái)說(shuō)，我國(guó)的股票本身就是一個(gè)政策市場(chǎng)，一個(gè)人民日?qǐng)?bào)的社論或國(guó)家某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的一句話，股票就能上下幾百個(gè)點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)很大，升的時(shí)候，皆大歡喜，一旦下跌，那就是一泄千里 ，投資者是吃不下飯，睡不著覺(jué)。若投資黃金地段一流品質(zhì)的房子，那是既無(wú)奉賢，又有高的升值回報(bào)，根本不需要時(shí)間和精力去管它，還能得到一流的享受。 50、 房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，而是穩(wěn)中有升 從整體來(lái)講，經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌。主要取決于成本的剛性特征。我國(guó)商品房的成本，一般由以下 5點(diǎn)構(gòu)成： ①建筑成本 ②土地費(fèi)用 ③拆遷費(fèi)用 ④城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用⑤相關(guān)費(fèi)用 從第一塊看，建筑成本不僅不會(huì)降低，反而會(huì)隨著市民對(duì)住宅質(zhì)量的要求提高和房產(chǎn)與增長(zhǎng)期對(duì)建材價(jià)格還有所上升； 從第二塊看，土地費(fèi)用歷來(lái)是國(guó)家收益和地方政府的主要財(cái)源，大幅度核減屬國(guó)家重大政策。土地越來(lái)越少，價(jià)格上漲； 從第三塊看，拆遷費(fèi)用目前在多數(shù)城市呈上漲趨勢(shì)，降低并不太可能； 從第四塊看，如果降低城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)支出，會(huì)給城鎮(zhèn)住房建設(shè)帶來(lái)更多的困難；于是，目前有條件減少的是第五塊中重點(diǎn)征收的稅金和不合理的費(fèi)用。但從目前執(zhí)行情況來(lái)看，能減少的稅費(fèi)很少，建設(shè)部三令五申，地方政府也多次提出要對(duì)不合理的亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)加治理，但據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，濫收費(fèi)的條目雖多，但收款項(xiàng)的絕對(duì)量卻不是很大，據(jù)透露，呼市減少不合理收費(fèi)近兩個(gè)越頗見(jiàn)成效，但房?jī)r(jià)僅下降了百分之一 多一點(diǎn)?？梢钥闯觯菄?guó)家大幅度削減土地費(fèi)用或是在稅制上作重大調(diào)整，包括開(kāi)辟新的稅收、稅源以代替對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一部分正常稅費(fèi)征收，否則零星減稅，減費(fèi)不足以促成商品房大幅度下降。中國(guó)房地產(chǎn)副會(huì)長(zhǎng)陵園映蘇博士在一次國(guó)際研討會(huì)上談到：從房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)看，一般都隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的進(jìn)程而逐漸上升，這種趨勢(shì)是由土地資源的稀缺性，不可再生性及土地供應(yīng)的低彈性和需求的高彈性決定的。具體說(shuō)，隨著我國(guó)城市水平不斷提高，必將導(dǎo)致城市人口的持續(xù)性增加，從而對(duì)住房需求量增加，因此，不論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從我國(guó)實(shí)際出發(fā)來(lái)考慮，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升帶有客觀必然性。 在國(guó)外，樓市大幅度跌降叫 “房災(zāi) ”，目前中國(guó)政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，社會(huì)穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)房災(zāi)的可能，所以當(dāng)房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出，不同城市會(huì)有升有降，整體趨勢(shì)穩(wěn)中有升，購(gòu)房對(duì)于城市居民來(lái)說(shuō)，仍是居住和生財(cái)、保值增值的有效手段。 52．商業(yè)部分 投資回報(bào)率的計(jì)算方法：國(guó)際慣例：年租金 15年＝總投資 分解： 年租金＝月租金 12個(gè)月 總投資＝總房款反向推算：總房款247。 15年247。 12個(gè)月＝每月租金收入由此可推算出：年租金247。總房款＝投資回報(bào)率％在與客戶溝通時(shí)可明確計(jì)算出該房屋的租金價(jià)值，以周邊租金范圍為例，計(jì)算出本案未來(lái)2—— 3年的租金價(jià)格，每 3年為一個(gè)階段，年租金上浮比例 12％ —— 15％， 15年時(shí)間可以初步調(diào)整浮動(dòng) 5次，（這是最為保守的計(jì)算）租金肯定是逐年上升的，同時(shí)該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！關(guān)于固定年回報(bào)率（返租）的商業(yè)說(shuō)辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔(dān)心的問(wèn)題是今后的收租金問(wèn)題，如今開(kāi)發(fā)商按照每年固定的 8％保證，你的投資的風(fēng)險(xiǎn)性得到了保證， 10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)葙嵰话寻?！關(guān)于不返租的商業(yè)說(shuō)辭：門(mén)面房肯定是不愁租的，對(duì)吧？和 8％的年收益相比較，肯定是這個(gè)租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個(gè)放水養(yǎng)魚(yú)的過(guò)程，以周邊的租金價(jià)格來(lái)計(jì)算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的 8％以外的部分都?xì)w開(kāi)發(fā)商所有了，還有一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題是，如果開(kāi)發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)破產(chǎn)，您的錢(qián)找誰(shuí)要去？您說(shuō)是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應(yīng)如何？要拿出一張紙，和客戶寫(xiě)下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計(jì)算方法，要把該門(mén)面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來(lái)。）這個(gè)門(mén)面房您賣(mài)下了，每個(gè)月收租的時(shí)候會(huì)想起我的，因?yàn)槭俏医o您推薦的啊，到時(shí)候要請(qǐng)我吃飯喲！ 5業(yè)務(wù)洽談注意事項(xiàng) ⑴永遠(yuǎn)不要正面否定客戶的觀點(diǎn) ⑵位置，房型，都要幫客戶來(lái)挑選，而不能讓客戶自己來(lái)挑選 ⑶絕對(duì)不要讓兩批未成交的客戶混在一起 ⑷洽談中要隨時(shí)準(zhǔn)備好筆紙，計(jì)算器，秘書(shū)要隨時(shí)準(zhǔn)備送上收據(jù)，房號(hào)本 ⑸如果可能，坐在客戶的右側(cè)，以方便右手書(shū)寫(xiě)，左手指客戶看圖紙，面對(duì)銷(xiāo)控臺(tái)，有問(wèn)題及時(shí)給現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)案以眼神，示求幫助⑹開(kāi)始時(shí)和客戶座位是“ 60度”談話中三次將椅子靠近客戶，但不宜小于“ 20度”，以免影響視覺(jué)交流，中途離場(chǎng)，可將椅子拉開(kāi)，然后再逐漸拉近，通過(guò)動(dòng)作表示走近。 ⑺客戶一出門(mén)，就當(dāng)他出車(chē)禍死掉，因此，在他未出門(mén)以前一定要全力以赴。 ⑻逼訂的秩序。 對(duì)方在合同上簽字 錢(qián)（不論多少）封房號(hào)，隨對(duì)方回家拿錢(qián)，要對(duì)方以人格擔(dān)保第二天一定來(lái)。 ⑼不能就房子推銷(xiāo)房子，要在 5分鐘內(nèi)與客戶拉近距離，套上交情。 ⑽不失時(shí)機(jī)地贊美客戶，越肉麻越好，客戶是我們的衣食父母，我們有責(zé)任讓他們高興。 ⑾業(yè)務(wù)洽談過(guò)程中盡量避免離開(kāi)客戶，即使離開(kāi)也要將時(shí)間縮到最短。 ⑿腰桿要挺直，身體稍前傾，配合手勢(shì)以加強(qiáng)語(yǔ)氣，增強(qiáng)感染力。 ⒀在幫助他人洽談之前，一定要在旁邊觀察 10分鐘以上，了解事情的來(lái)龍去脈，以及談判進(jìn)展到什么地方才可以上陣。 ⒁任何時(shí)候，選擇房號(hào)只能由主談?wù)咭蝗诉M(jìn)行，其他人無(wú)權(quán)幫客戶選擇房號(hào)。 首先要設(shè)法與意見(jiàn)有相反的人融洽相處 說(shuō)話就是交際：具備自然而然的談話技巧是最重要的，它包括盡量輕松的態(tài)度，適時(shí)穿插一些幽默風(fēng)趣的話語(yǔ)，不露痕跡地表現(xiàn)自己的修養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)等。說(shuō)話就是談判的一部分，它并不受時(shí)間和場(chǎng)合的限制，不論何時(shí)何地，只要處理得當(dāng)，均可完成為極有效的輔助武器。在眾多的推銷(xiāo)術(shù)中，簡(jiǎn)單實(shí)用三招：一、必須買(mǎi)；二、絕對(duì)買(mǎi)；三、遲早要買(mǎi)。利用三招： 必須給客戶強(qiáng)烈的暗示，您必須買(mǎi)，您絕對(duì)買(mǎi)，您遲早要買(mǎi)。這種執(zhí)著和堅(jiān)定不移的信念，一定能在某種程度上感染客戶，增加客戶對(duì)您推銷(xiāo)的產(chǎn)品的信心。假如您總是征求性的詢問(wèn)您的客戶，那樣反而容易導(dǎo)致他的疑慮，增加客戶拒絕的機(jī)會(huì)，這是自毀財(cái)路。 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 5, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 05:14:2305:14:2305:142/5/2023 5:14:23 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :14:2305:14Feb235Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 05:14:2305:14:2305:14Sunday, February 5, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :14:2305:14:23February 5, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 5日星期日 上午 5時(shí) 14分 23秒 05:14: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 5時(shí) 14分 :14February 5, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 5日星期日 5時(shí) 14分 23秒 05:14:235 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 5時(shí) 14分 23秒 上午 5時(shí) 14分 05:14: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 5, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 05:14:2305:14:2305:142/5/2023 5:14:23 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :14:2305:14Feb235Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 05:14:2305:14:2305:14Sunday, February 5, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :14:2305:14:23February 5, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 5日星期日 上午 5時(shí) 14分 23秒 05:14: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 2023年 2月 上午 5時(shí) 14分 :14February 5, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 5日星期日 5時(shí) 14分 23秒 05:14:235 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 5時(shí) 14分 23秒 上午 5時(shí) 14分 05:14: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 5, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 05:14:2305:14:2305:142/5/2023 5:14:23 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :14:2305:14Feb235Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 05:14:2305:14:2305:14Sunday, February 5, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :14:2305:14:23February 5, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 5日星期日 上午 5時(shí) 14分 23秒 05:14: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 上午 5時(shí) 14分 :14February 5, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 5日星期日 5時(shí) 14分 23秒 05:14:235 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 5時(shí) 14分 23秒 上午 5時(shí) 14分 05:14: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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