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房產(chǎn)銷售精英培訓(xùn)及房產(chǎn)中介二手房銷售實(shí)戰(zhàn)技巧-資料下載頁(yè)

2025-04-06 03:16本頁(yè)面
  

【正文】 較低水平? A:從購(gòu)買力角度而言,房地產(chǎn)價(jià)格自92年價(jià)格逐漸升高,自92年以來(lái),社會(huì)通貨膨脹率局達(dá)22%年,所以人民幣購(gòu)買力下降,房?jī)r(jià)下跌達(dá)50%以上。 B:從房?jī)r(jià)組成角度面言,房?jī)r(jià)由地價(jià)、建筑造價(jià)、稅費(fèi)組成,建筑安置費(fèi)、建安費(fèi)已達(dá)歷史最低水平,無(wú)可再低,水泥、鋼材、人工費(fèi)用已最低,而土地資源有限,地價(jià)年年上漲,所以目前而言,房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌。 C:銀行利率下調(diào),福利分房取消,按揭比例越來(lái)越大,有購(gòu)買力的居民增加,市中心的住房越來(lái)越供不應(yīng)求,價(jià)格有上升的趨勢(shì)。 D:據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),經(jīng)市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié),現(xiàn)在房?jī)r(jià)處在低谷房?jī)r(jià)有可能上升的時(shí)機(jī)購(gòu)房,不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),而且現(xiàn)在意識(shí)到房?jī)r(jià)處于低谷,是最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)的人越來(lái)越多,不如速作決定。 為何投資房產(chǎn)是很好的選擇? A:房地產(chǎn)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),國(guó)家政策扶持,鼓勵(lì)按揭購(gòu)房,98年房改后,取消福利分房,對(duì)房子需求變大,住房?jī)r(jià)有回升的趨勢(shì),加之物價(jià)局房屋售價(jià)趨于合理,現(xiàn)已處于低谷,只會(huì)上升不會(huì)下跌。 B:房產(chǎn)比人民幣更利于保值、增值。風(fēng)險(xiǎn)小,回報(bào)高。 C:沿海城市或中心經(jīng)濟(jì)發(fā)展快,隨著戶籍制度的改革,各個(gè)地區(qū)人口流動(dòng)增多,將會(huì)造成房源趨于緊張,利于房屋的租賃,故現(xiàn)在購(gòu)低價(jià)位的房,易于租賃,回報(bào)快,投資收益高。 D:從以前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,以前幾年購(gòu)房者為例,投資購(gòu)房仍是最佳選擇。 為何說(shuō)現(xiàn)在購(gòu)二手現(xiàn)房最好? 現(xiàn)房:風(fēng)險(xiǎn)小,投資回報(bào)快,如購(gòu)期房,很多開發(fā)商若沒(méi)有實(shí)力,不會(huì)有全部的資金投入,只會(huì)投入部分,往往難以保證交期、質(zhì)量,還會(huì)造成爛尾樓,使購(gòu)房者如手捧刺猬,難以以舍,購(gòu)現(xiàn)房完全沒(méi)有這種風(fēng)險(xiǎn)。 為何高層好? 房屋使用期限長(zhǎng),造價(jià)高,鬧中有靜,易于物業(yè)管理,檔次高,可做商住兩用房,出租回報(bào)率高。 為何多層好? 出房率高,房?jī)r(jià)低,使用費(fèi)用低,無(wú)使用電梯的風(fēng)險(xiǎn),符合中國(guó)居民群住的生活習(xí)慣。房屋升值潛力大,生活多方面都比較方便。 為何一次性付款最劃算? 若不選擇一次性付款,以后生活負(fù)擔(dān)過(guò)重,每月要交付醫(yī)療保險(xiǎn),住房保險(xiǎn),按揭貸款利息等費(fèi)用支出大,加之現(xiàn)在銀行存款利息低,把錢存入銀行賺不到多少利息,一次性付款可少掉很多麻煩,把精力主要放在最重要的上面,利于取得事業(yè)或其它方面的成功,加之人民幣會(huì)貶值,房產(chǎn)可保值,又有升值潛力,故一次付款最劃算。若先分期付款每月支出費(fèi)用大,對(duì)工作不可能輕易調(diào)換,局限性大。一次性付款的房子可抵押,隨時(shí)可抵押70%,若按揭貸款即使提前還款利息,不能免掉,個(gè)人資產(chǎn)并不單純以人民幣衡量,房產(chǎn)亦是資產(chǎn)之一,目前房子即可居住又可隨時(shí)抵押,靈活性更大。 為何市中心房好? 市中心地皮資源有限,升值潛力巨大,配套好,租金高,回報(bào)率高,從目前發(fā)展的角度而言投資風(fēng)險(xiǎn)少。 為何副中心房好? 價(jià)格比市中心低得多,但其余并不比市中心差,并且副中心比市中心安靜,綠化率高,并且無(wú)市中心拆建的擔(dān)憂,晚走不如早走,選擇市中心邊緣地帶居住最好。 為何城郊結(jié)合部最好? 發(fā)展空間大,配套設(shè)施新、全、齊,發(fā)展速度快,可享受市中心的繁華,房屋升值快。 為何郊區(qū)好? 周邊自然環(huán)境好,交通發(fā)達(dá),配套設(shè)施全,同樣價(jià)格可購(gòu)買更大的房屋。市區(qū)郊區(qū)化是城市發(fā)展趨勢(shì),隨交通改善,郊區(qū)交通更方便。 1為何做70%按揭最劃算? 人民幣貶值趨勢(shì)明顯,同樣幣值的購(gòu)買力越來(lái)越小,現(xiàn)又是低息貸款,故應(yīng)最大限度使用手中金錢。但70%按揭,又多使客戶不把錢完全用掉,用省下不的費(fèi)用做其它用途。使手中的金錢使用最大限度地合理化,原一套住房的錢做按揭后可買3套。以租金付按揭,實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。 1為何做50%按揭最劃算? 50%不多不少,據(jù)客戶自己的實(shí)際購(gòu)買力,在不影響生活空間的基礎(chǔ)上,客戶又可賺套住房,做按揭應(yīng)考慮自身經(jīng)濟(jì)能力與承受能力,選擇首付款額,可控制生活負(fù)擔(dān),避免造成不必要的損失。 1為何購(gòu)買網(wǎng)點(diǎn)房投資回報(bào)最高? A:網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格是住房?jī)r(jià)格的1倍半,而租金上,網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格是住房?jī)r(jià)格的34倍,出租收益率講比住房高很多。 B:買網(wǎng)點(diǎn)的人越來(lái)越多,很多人逐漸認(rèn)識(shí)到網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格,而網(wǎng)點(diǎn)沒(méi)在道路上,在兩側(cè),他的資源有限,故升值潛力大。 C:現(xiàn)大的開發(fā)公司不賣網(wǎng)點(diǎn):網(wǎng)點(diǎn)的回報(bào)率高,隨時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,私營(yíng)企業(yè)增多,出租網(wǎng)點(diǎn)是取穩(wěn)托的回收資金方式。 D:對(duì)購(gòu)房者若想按揭可勸其購(gòu)網(wǎng)點(diǎn),以網(wǎng)點(diǎn)出租的租金付購(gòu)房的按揭錢,僅交付首付款,又可賺一套住房,異常劃算。 E:敢于投資,比投資住房穩(wěn)定,敢于裝修,利于經(jīng)營(yíng)。 F:比投資保險(xiǎn)還保險(xiǎn),回報(bào)率高得多。 1為何選擇六樓好? 價(jià)格合適,視野開闊,空氣流通好,采光好,安靜安全,高度好,又避免了樓頂漏雨的可能。 1選擇頂樓的好處? 采光好,通風(fēng)好,不擋光,視野開闊,價(jià)位低,樓頂送平臺(tái),生活方便,又不被人踩在腳下,日照時(shí)間長(zhǎng),港臺(tái)地區(qū)流行通天的房子,升值潛力大。 1選擇底樓的好處? 生活方便,若有孩子,利于孩子成長(zhǎng),培養(yǎng)健全性格,有老人利于老人活動(dòng),參于社交,帶庭院,對(duì)停放自己交通工具增加安全保障系數(shù),免去工作的后顧之憂,租出去做辦事處,租金高,升值潛力大,更因人員走動(dòng)多,相較樓頂而言更加安全?,F(xiàn)上海房?jī)r(jià)1樓最貴,很多房屋下水道走2樓,送綠地以半價(jià)計(jì)。 1為何購(gòu)買高檔住宅劃算? 便宜無(wú)好貨,好貨不便宜,無(wú)論從投資角度,還是從居住角度,要買就買最好的,與買車相比,購(gòu)房的拆舊少,升值潛力巨大,配套設(shè)施齊備,周圍環(huán)境佳,戶型設(shè)計(jì)優(yōu),居住方便,房?jī)r(jià)的組成,地價(jià)點(diǎn)的比重最大,越是好的房子,地價(jià)越貴,升值的潛力與速度越大。 2為何買經(jīng)濟(jì)適用房最劃算? 從某種意義上講,買房毫無(wú)神秘之處,就像買彩電一樣,只要買的房子,實(shí)用,應(yīng)具備的功能齊全即可。例如:雙氣、雙線等,其它增加的綠地,木扶手,花崗巖樓梯等浮華設(shè)施并不增值。只會(huì)使開銷增而真正在創(chuàng)業(yè)階段的人并沒(méi)有時(shí)間去享受,欣賞一些浮華的設(shè)施。更何況現(xiàn)在買房地產(chǎn)人逐步增多,對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求增大,故其升值的潛力巨大。所以購(gòu)買適用房最合適,最合適的房子最劃算。海邊房?jī)r(jià)低落,市面上南區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)步亦是證明。 1為何選擇剪力墻的結(jié)構(gòu)的房子? 抗震性好,整體性高,墻體薄,出房率高,造價(jià)高,易裝修,使用年限長(zhǎng);保暖性好,柱子少,利于處處自由隔斷空間大,代表以后住房發(fā)展趨勢(shì)。 為何選擇框架結(jié)構(gòu)的房子? 保溫性、隔音性比剪力墻結(jié)構(gòu)的房子好,出房率高,開間易活動(dòng),易裝修出各種自己喜歡的風(fēng)格,使用年限長(zhǎng),陽(yáng)臺(tái)易裝修出大開間,落地窗的風(fēng)格。 2為何選擇磚混結(jié)構(gòu)的房子? 保溫性好,隔音性好,出房率高,施工速度快,成本低,價(jià)格低,適當(dāng)改動(dòng)容易,易裝修,普通多層的最佳選擇。 2為何選擇出房率較低反而更好? 房屋高檔,設(shè)計(jì)合理,配套面積多,配套設(shè)施全,出房率低代表配套齊全,隨生活提高,對(duì)房子配套要求越來(lái)越高。房子越高級(jí),出房率越低。 2為何出房率高的房子好? 省錢,同樣的錢買到的使用面積多,(買房以建筑面積,居住是使用面積),比較劃算。 2選擇朝西的房子好? 價(jià)格低,采光好,選擇的范圍大,陽(yáng)光充足,較符合夜生活習(xí)慣的人,例如:所以朝西主體好且干燥。 2選擇朝東的房子好? 陽(yáng)光光照時(shí)間早,設(shè)計(jì)戶型合理,新空氣易流通,適合創(chuàng)業(yè)階段的人選擇,起得早,不西曬,夏天涼快。 2選擇朝南房子好? 采光好,日照時(shí)間長(zhǎng),房間溫度適宜,冬暖夏涼,確保升值,易出手,適合老年人住,陽(yáng)氣重,自豪感。省電。 2選擇4樓好? 采光好,安全、安靜、于靜,避免了1樓的潮濕,高樓的爬樓累,中間樓層好,高低樓優(yōu)勢(shì)兼?zhèn)洹? 2在市中心買房的好處: 價(jià)位適中,生活方便,交通發(fā)達(dá),人口密度低,小區(qū)規(guī)模大,生活配套全,地價(jià)低,房屋間距大,設(shè)計(jì)合理,隨時(shí)城市發(fā)展,交通非常便利。 2選擇老市里的好處: 商業(yè)繁華,交通便利,生活方便,生活配套設(shè)施齊備,周邊設(shè)施具備規(guī)模,并且此處房子升值潛力已是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)。老市里是精華所在,即使舊城改造,會(huì)保持其特色,不會(huì)被輕易取代,只會(huì)發(fā)展的更好。 選擇不帶網(wǎng)點(diǎn)住房的好處: 干靜、整潔,物業(yè)管理好,不進(jìn)行封閉物業(yè)管理,免去下屬商場(chǎng)所帶來(lái)的嘈雜的生活環(huán)境。 3選擇樓下帶網(wǎng)點(diǎn)的好處: 生活方便,臨主干道,交通發(fā)達(dá)(因帶網(wǎng)點(diǎn)的住房均臨主干道),商業(yè)性濃,增值潛力大,網(wǎng)點(diǎn)形成的自然平臺(tái),形成居民尤其是老人、小孩的活動(dòng)空間,又安全又方便。 3為何要選市區(qū)單棟住宅? 一般而言,越是繁華地段,交通發(fā)達(dá)的地段越不會(huì)有大片的小區(qū),故若選擇市區(qū)單棟住宅,其周邊的配套設(shè)施,生活條件,交通便利程度均是最優(yōu)選擇。一般好的配套彌補(bǔ)小區(qū)面積小的不足。 3為何要選擇較大型的小區(qū)? 大型小區(qū)的開發(fā)商一般實(shí)力雄厚,信譽(yù)度高,值得依賴,并且大型小區(qū)的物業(yè)管理較好,周邊自然環(huán)境、人造環(huán)境都非常好,配套設(shè)施齊備,生活安全,舒適,戶型設(shè)計(jì)合理,物管會(huì)不斷有新東西推出,故選大型小區(qū)較好。 3為什么購(gòu)房比租房劃算? 國(guó)家把房地產(chǎn)做為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),鼓勵(lì)居民按揭購(gòu)房,支付部分房款后,其余房款可以采取類似每月付房租的方式交付,即與租房最大的區(qū)別在于期滿后租房者仍沒(méi)有房屋居住。而購(gòu)房者得到了一套全產(chǎn)權(quán)房屋。隨住房的增值,投入的錢也會(huì)升值。更何況租房者不會(huì)在裝修上投入金錢,只會(huì)購(gòu)買生活必需品,居無(wú)定所的苦惱亦會(huì)對(duì)事業(yè)有不良影響,故購(gòu)房遠(yuǎn)比租房劃算。 3靠小區(qū)深處(中心)的好處? A:生活環(huán)境安靜、安全、人氣足,生活較有品味。 B:利于物業(yè)管理,利于優(yōu)良環(huán)境的形成,生活便利。 3靠近主干道購(gòu)房的好處? A:周邊生活設(shè)施齊全,醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、交通等配套齊全。 B:地價(jià)升值陜。 C:例如某某樓盤或小區(qū) D:升值速度快。 3為何雙衛(wèi)好? 雙衛(wèi):方便、衛(wèi)生,有一客用衛(wèi)生間,檔次高,都是主臥套衛(wèi)生間,生活趨勢(shì)。 3為何單衛(wèi)好? 現(xiàn)在一般都是三口之家,雙衛(wèi)沒(méi)有必要,多一個(gè)衛(wèi)生間也是要花錢買的,現(xiàn)在主要是解決住的問(wèn)題。(一個(gè)衛(wèi)生間要4.5個(gè)平方米,就算20闐元平方米,也要一萬(wàn)塊,花一萬(wàn)塊買個(gè)衛(wèi)生間,還不如把這部分錢用在裝修上),咱們還不是過(guò)奢華生活的時(shí)候,單衛(wèi)最實(shí)惠,買房最主要是自己住,現(xiàn)在也不經(jīng)常有客人串門,所以客衛(wèi)派不上用場(chǎng),而且還要再花镥多裝修一個(gè)衛(wèi)生間又得花錢,打掃衛(wèi)生也麻煩,還浪費(fèi)水、電、增加支出。 3為何中間房好? 保溫好,不存在西曬問(wèn)題。而在東邊,青島常年刮東南風(fēng),海風(fēng)比較潮濕,那么東邊房則會(huì)潮濕,所以中間房好。 兩邊房? 采光好,通風(fēng)好,一般會(huì)是花同樣價(jià)錢享受明廳,而且空氣新鮮,夏季會(huì)特別涼快。 4沒(méi)有拆遷戶的房子? 開發(fā)商不必為安置拆遷戶花費(fèi)筆費(fèi)用,節(jié)約的這部分錢可以用來(lái)提高施工質(zhì)量,加強(qiáng)配套,戶型設(shè)計(jì)多樣化,也會(huì)上一個(gè)檔次。我們開幕發(fā)的項(xiàng)目是為一個(gè)階層設(shè)計(jì)的,小區(qū)居民的層次會(huì)比較—致,居民素質(zhì)都不會(huì)低,物業(yè)管理比較完善,居民居無(wú)后顧之憂。比如:暖氣采暖費(fèi)交不上,整個(gè)小區(qū)不能供氣,選擇余地大。便于物業(yè)管理。 4有拆遷戶的房子? 取得土地的費(fèi)用相對(duì)較低,成本則會(huì)低,價(jià)錢會(huì)比較低、實(shí)惠。其中拆遷房子與賣的商品房有明顯區(qū)別。再說(shuō),現(xiàn)在國(guó)家對(duì)拆遷產(chǎn)房子的標(biāo)準(zhǔn)也有硬性規(guī)定。 4削C向好? 通風(fēng)好,冬暖夏涼,兩個(gè)臥室分開,有個(gè)人的生活空間,結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,也可自由間隔,自由度大,易裝修。 4雙南向好? 采光好,節(jié)約能源,省電,陽(yáng)氣重,不易生病,特別適合老人住,通風(fēng)好(樓梯間本身就招風(fēng)),兩個(gè)臥室靠在一起,照顧老人,小孩會(huì)比較方便。 4大開發(fā)商有實(shí)力好? 信譽(yù)好,值得信賴,一般開發(fā)的小區(qū)規(guī)模較大,配套完善,物業(yè)管理跟的上,規(guī)劃好,確保。 升值,資金到位,按期人住,所以風(fēng)險(xiǎn)小,會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展,較重視公司形象及信譽(yù),選址考究。 4一般實(shí)力的開發(fā)商好? 為了在競(jìng)爭(zhēng)中取勝,更有上進(jìn)心,所以在設(shè)計(jì)上會(huì)花更多心思,而且價(jià)格會(huì)相對(duì)較低。 4為什么一進(jìn)門是廳好? 視野開闊,大氣、敞亮,較符合北方人的性格,減少過(guò)道,使用面積多,裝修漂亮,而且是有品味、有實(shí)力的表現(xiàn)。 4一進(jìn)門是走廊好? 隱視性好,叫做“懸關(guān)”,沿海發(fā)達(dá)城市比較流行。一進(jìn)門不會(huì)直接看到廳的布局其實(shí)一點(diǎn)都不浪費(fèi),它是犧牲一塊小面積換回一塊大的空間,它起到一個(gè)貫穿作用,形成一條自然的走道,一進(jìn)門直接是廳的房子,門只能開在廳里,同樣要占用空間,而且廳里無(wú)論如何都要有走一進(jìn)門是懸關(guān)會(huì)更好。 4有暖氣好? 生活舒適,室內(nèi)所有房間溫度一樣,方便冬季都可以在家洗浴,省電,安全,家里有老人、小孩也不必?fù)?dān)心,省錢。不會(huì)得空調(diào)病,假如無(wú)暖氣,安空調(diào)的話,冬季最冷時(shí),空調(diào)反倒無(wú)法啟動(dòng),只能看不能用,而且空調(diào)易滴水,生活恒溫利于健康。 50、沒(méi)暖氣好? 現(xiàn)在居家有無(wú)暖氣都得安空調(diào),冬天有暖氣,夏天還得安空調(diào),再說(shuō)采暖期只有四個(gè)月,除了這四個(gè)月,天氣再冷也不能用,暖氣還占用面積,而且影響美觀,易漏水。對(duì)裝修不利。 5粗裝修好? 成本低,避免二次裝修帶來(lái)不必要的浪費(fèi),可根據(jù)自己情況進(jìn)行裝修,使之適合自己品味,自己住的最佳選擇。 5精裝修好? 主要用于豪宅,方便,住戶少花心思。 用于投資出租,則買精裝,省事。 5部分裝修(中檔裝修)好?
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