【正文】 北大縱橫 至 2023年底，杭州主城區(qū)機(jī)動(dòng)車已達(dá) ，并保持近30％的年增長(zhǎng)率。按車輛－停車位 1： ~(100%的基本車位和 20％～ 30％的公共車位）關(guān)系，同時(shí)參照 《 全國(guó)城市停車管理及政策研究報(bào)告 》 的建議，杭州規(guī)劃 2023年社會(huì)泊位供應(yīng)系數(shù)為 15％，那么 杭州除需補(bǔ)建 會(huì)泊位外，每年還要按車輛增速 ～ 15％建設(shè)社會(huì)泊位。 距，未來(lái)有較大增長(zhǎng)空間 北大縱橫 以環(huán)北車庫(kù)為例進(jìn)行分析 投資額＝ 2800萬(wàn) 規(guī)模： 200個(gè)車位 收費(fèi)： 白天每輛車 5元／小時(shí)，夜間 8元／晚 白天按 70％的空置率，晚間按 20％的空置率最樂(lè)觀估計(jì) 每年?duì)I業(yè)收入＝ 不考慮資金成本和管理費(fèi)用，收回投資尚需 20年以上，實(shí)際上環(huán)北停車庫(kù)的每年?duì)I業(yè)收入不足以抵消管理費(fèi)用，處于嚴(yán)重虧損狀態(tài) ? 考慮建設(shè)成本和日常的管理費(fèi)用，很多地方的公共停車業(yè)務(wù)并不賺錢，如：法國(guó)Ｗｉｎｃｙ公司曾經(jīng)有意投資中國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)，但進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后他們認(rèn)為中國(guó)的政策讓他們無(wú)法收回投資 北大縱橫 下停車庫(kù)的瓶頸 停車場(chǎng)名稱 類型 規(guī)模（輛） 投資額（萬(wàn)元） 環(huán)北地下停車場(chǎng) 地下 200 2800 吳山廣場(chǎng)停車場(chǎng) 地下 98 1370 杭州市部分地下停車庫(kù)投資額 ? 停車場(chǎng)建設(shè)長(zhǎng)期以來(lái)是公益事業(yè)，建設(shè)投資費(fèi)用比較高，回收期比較長(zhǎng)，除了公共建筑配套建設(shè)停車場(chǎng)外，開發(fā)商投資建設(shè)停車場(chǎng)積極性不高，導(dǎo)致停車場(chǎng)的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上機(jī)動(dòng)車發(fā)展的進(jìn)程 ? 地下停車場(chǎng)的特點(diǎn)是成本大、造價(jià)高，但有不占地，不影響綠化，位置比較好選擇的優(yōu)點(diǎn) 問(wèn)題思考 ? 建設(shè)投資費(fèi)用高成為阻礙開發(fā)商進(jìn)入的瓶頸 ? 投資回收期長(zhǎng)是地下車庫(kù)存在的普遍問(wèn)題 北大縱橫 素 車型 停車場(chǎng)地等級(jí) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 白天 （元 /輛 小時(shí) ） 夜間 （元 /輛 次） 小型車（藍(lán)、黑色）牌照 一級(jí)停車場(chǎng) 臨時(shí)占道 8 8 旅游景點(diǎn)停車場(chǎng) （ 含室內(nèi)停車庫(kù) ） 6 6 室內(nèi)停車庫(kù) 、 其他停車場(chǎng) 5 5 二級(jí)停車場(chǎng) 臨時(shí)占道 5 5 各類停車場(chǎng) 3 3 三級(jí)停車場(chǎng) 臨時(shí)占道 3 3 各類停車場(chǎng) 2 2 說(shuō)明： 大型車 （ 黃色牌照 ） 按小型車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加倍計(jì)收 ， 摩托車按小型車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半計(jì)收； 白天 （ 8時(shí)至 18時(shí) ） 按時(shí)計(jì)費(fèi) ， 夜間 （ 18時(shí)至 8時(shí) ） 按次計(jì)費(fèi) 。 實(shí)行按時(shí)計(jì)費(fèi)的停車收費(fèi) ， 停車時(shí)間不足 1小時(shí)的 ， 按 1小時(shí)收費(fèi) ， 超過(guò) 1小時(shí)不足 2小時(shí)的 ， 按 2小 時(shí)收費(fèi) ， 依次類推；超過(guò) 8小時(shí)的 ， 在 24小時(shí)內(nèi)的 ， 一律按 8小時(shí)計(jì)收；連續(xù)停放超過(guò) 24小時(shí)的 ， 超 過(guò)部分按上述計(jì)時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)重新計(jì)算 。 停車供求矛盾不突出的部分旅游景點(diǎn)停車場(chǎng) ， 經(jīng)批準(zhǔn)可適當(dāng)下浮停車費(fèi) 。 杭州市區(qū)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 由右表可以看出，目前杭州市地下停車庫(kù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅 5元／小時(shí)，但已是大大高出其他停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，并且由于其它方面的限制，導(dǎo)致停車場(chǎng)的車源非常少，因此多數(shù)地下停車場(chǎng)處于不飽和狀態(tài)，直接導(dǎo)致目前大多數(shù)地下停車場(chǎng)處于虧損狀態(tài) 北大縱橫 場(chǎng)生意冷清的原因 環(huán)北地下停車庫(kù)目前面臨的困難： ? 外部環(huán)境未理順，武林廣場(chǎng)東西通道、人行道甚至廣場(chǎng)上面都有大量停車，拉走了環(huán)北地下車庫(kù)的客源 ? 價(jià)格體制未理順，浙江展覽館 4元 /次，杭州大廈借用的武林廣場(chǎng)西北角消費(fèi)滿 300元以上免費(fèi)停車，消費(fèi)不滿 300元前兩小時(shí) 4元，以后按 4元 /小時(shí)計(jì)價(jià)，而環(huán)北地下停車庫(kù)按 5元 /小時(shí)計(jì)價(jià)，造成地上便宜地下貴的現(xiàn)狀，至使車主更愿在上面停車 ? 環(huán)北地下車庫(kù)地理位置不是太方便，車主還未養(yǎng)成到地下車庫(kù)停車的習(xí)慣，環(huán)北地下車庫(kù)本身對(duì)車主吸引力也不是太大 資料來(lái)源：摘自《關(guān)于環(huán)北地下停車庫(kù)幾個(gè)問(wèn)題的調(diào)研情況匯報(bào)》 問(wèn)題討論 ? 有關(guān)停車管理政策的不完善致使大量占道停車以及違例停車，導(dǎo)致了目前地下停車場(chǎng)生意的冷清，真正停車經(jīng)濟(jì)的到來(lái)必須有相關(guān)政策的支持 北大縱橫 停車場(chǎng)業(yè)務(wù)分析目錄 ? 停車場(chǎng)業(yè)務(wù)分析 2－ 1 停車場(chǎng)市場(chǎng)吸引力分析 2－ 2 停車場(chǎng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力分析 2－ 3 停車場(chǎng)市場(chǎng)綜合分析 北大縱橫 ? 產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量：通過(guò)環(huán)北地下車庫(kù)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，公司對(duì)停車庫(kù)的選址、車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)、車庫(kù)經(jīng)營(yíng)管理積累了經(jīng)驗(yàn)。 ? 成本控制：公司在建設(shè)工程項(xiàng)目（施工、材料）管理方面有一定的優(yōu)勢(shì)，還應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目的系統(tǒng)成本控制。 ? 政策傾斜保護(hù)：政策的優(yōu)勢(shì)今后不會(huì)太明顯，但在城建系統(tǒng)中的社會(huì)資源是業(yè)務(wù)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。 北大縱橫 ? 人才結(jié)構(gòu)：將停車場(chǎng)業(yè)務(wù)當(dāng)一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，必須在人才結(jié)構(gòu)上有所改善，從工程項(xiàng)目管理優(yōu)勢(shì)拓展到經(jīng)營(yíng)管理全面優(yōu)勢(shì)。 ? 技術(shù)創(chuàng)新能力：有意識(shí)了解業(yè)務(wù)相關(guān)的技術(shù)創(chuàng)新。 ? 經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新能力：從立項(xiàng)開始，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新。如地下車庫(kù)配建商業(yè)用房，地下車庫(kù)的綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，延伸服務(wù)項(xiàng)目，提高盈利能力。 ? 企業(yè)管理水平：從業(yè)務(wù)流程實(shí)際出發(fā)，科學(xué)、簡(jiǎn)單管理，降低成本。 北大縱橫 ? 市場(chǎng)占有率： 建設(shè)地下車庫(kù)所占用的地下空間資源是不可再生的。 公司是較早進(jìn)入社會(huì)停車場(chǎng)建設(shè)的單位， 1999年建成的環(huán)北地下車庫(kù)，車位數(shù)占主城中心區(qū)地下車庫(kù)的 26％，現(xiàn)正在實(shí)施的潮鳴休閑廣場(chǎng)地下車庫(kù) ，車位 98個(gè)。 ? 財(cái)務(wù)資源： 這是停車場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展的最重要的因素。停車場(chǎng)建設(shè)的投資量大，必須考慮企業(yè)的資產(chǎn)狀況、融資能力、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。即使政府優(yōu)惠政策出臺(tái)，近期的業(yè)務(wù)利潤(rùn)率也不會(huì)高。這項(xiàng)業(yè)務(wù)是遠(yuǎn)期投資項(xiàng)目，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資收益率一定是上升的。 北大縱橫 停車場(chǎng)業(yè)務(wù)分析目錄 ? 停車場(chǎng)業(yè)務(wù)分析 2－ 1 停車場(chǎng)市場(chǎng)吸引力分析 2－ 2 停車場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 2－ 3 停車場(chǎng)市場(chǎng)綜合分析 北大縱橫 產(chǎn)業(yè)吸引力 業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 停車場(chǎng) 業(yè)務(wù) 根據(jù)產(chǎn)業(yè)吸引力－業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 計(jì)算表統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)業(yè)吸引力分值在 － ~ 之間分布 業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分值在 ~ 之間分布 北大縱橫 資產(chǎn)收益率 資本成本 V=1 10% 20% 30% 10% 20% 30% 0 V矩陣模型 盡管目前地下車庫(kù)業(yè)務(wù)盈利能力與資本成本之比： V1 ， 但未來(lái)有很大的市場(chǎng)潛力，可作為第三層面業(yè)務(wù)。 北大縱橫 停車場(chǎng)業(yè)務(wù)處于業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向 型區(qū)域，但由于產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法評(píng)估， 建議作為第三層面業(yè)務(wù) 當(dāng)前在研究停車產(chǎn)業(yè)政策的同時(shí)， 做好項(xiàng)目選址、論證等前期工作，聯(lián)合 戰(zhàn)略合作伙伴，以利政策出臺(tái)、風(fēng)險(xiǎn)值 確定時(shí)，高起點(diǎn)進(jìn)入，搶占市場(chǎng)份額 北大縱橫 價(jià)值 時(shí)間 層面二 層面三 聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴 準(zhǔn)備高起點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng) 層面一 未來(lái)政策明朗后，如果測(cè)算 V1 建議： ，快速進(jìn)入，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝粚用婧诵臉I(yè)務(wù)。 ，組建參股或控股公司，擴(kuò)大資本效用，搶占市場(chǎng)份額。在引進(jìn)資本的同時(shí)，提升管理水平，爭(zhēng)取成為強(qiáng)勢(shì)的第一層面核心業(yè)務(wù)。 北大縱橫 如果資產(chǎn)收益率大于資本成本，則停車場(chǎng)業(yè)務(wù)處于第一類或第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù)階段，可以成為第一層面業(yè)務(wù)，為公司發(fā)展提供現(xiàn)金。 企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)在組合中縱向上的移動(dòng)幾乎沒(méi)有支配能力，而對(duì)橫向上的移動(dòng)是可以控制的。從優(yōu)化組合的角度看，企業(yè)在改善自身競(jìng)爭(zhēng)力上是可以作為的。 在停車場(chǎng)業(yè)務(wù)沒(méi)有完全走向市場(chǎng)時(shí)，縱向上的移動(dòng)很大程度受制于政府政策，業(yè)務(wù)是否能夠盈利也決定于政府政策。但可肯定，停車業(yè)作為產(chǎn)業(yè)走入市場(chǎng)已不可逆轉(zhuǎn)，只是政策出臺(tái)也許涉及聽證等程序，政策滯后效應(yīng)對(duì)于較大投資應(yīng)慎重決策。 領(lǐng)導(dǎo) 努力 問(wèn)號(hào) 領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)管 衰落 現(xiàn)金供應(yīng)者 衰落 無(wú)希望 現(xiàn)金 業(yè)務(wù) 北大縱橫 目錄 公司發(fā)展歷程與國(guó)企改革形勢(shì)分析 戰(zhàn)略診斷 公司戰(zhàn)略方法論 行業(yè)及市場(chǎng)分析 ① 廣告業(yè)務(wù) ② 停車場(chǎng)業(yè)務(wù) ③ 地下管線業(yè)務(wù) 公司層面戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)發(fā)展策略 北大縱橫 管線業(yè)務(wù)分析目錄 ? 地下管線業(yè)務(wù)分析 3－ 1 地下管線市場(chǎng)吸引力分析 3－ 2 地下管線業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力分析 3－ 3 地下管線市場(chǎng)綜合分析 北大縱橫 ? 市場(chǎng)規(guī)模（容量）： 杭州市區(qū)現(xiàn)有道路總長(zhǎng)度 （ 2023年城建統(tǒng)計(jì)年報(bào)），道路下已建有集約化通信管線 公里。杭州每年進(jìn)行道路建設(shè)、改造約 公里，需跟進(jìn)建設(shè)管線 公里 ? 市場(chǎng)增長(zhǎng)率： 市場(chǎng)增長(zhǎng)率與城市建設(shè)改造的速度相關(guān)，隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的相對(duì)完善，市場(chǎng)增長(zhǎng)會(huì)趨于停止 預(yù)測(cè)市場(chǎng)容量時(shí)需考慮因素：理智的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)讓各家運(yùn)營(yíng)商慎重考慮管道建設(shè)的預(yù)留孔數(shù)，有可能造成要求預(yù)留孔數(shù)的下降 ? 行業(yè)利潤(rùn)率： 管線建設(shè)是一般工程，行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)逐步趨于土建工程利潤(rùn)率 地下管線業(yè)務(wù)應(yīng)能在一定時(shí)期內(nèi)為公司帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流 存在杭州城建的利潤(rùn)最大化和運(yùn)營(yíng)商的成本最小化的矛盾的不可調(diào)和性，盡管成立合資公司會(huì)解決部分矛盾，但根本利益的沖突會(huì)導(dǎo)致最終利潤(rùn)的獲得取決于雙方的談判能力和政府的協(xié)調(diào)力度 北大縱橫 ? 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性： 集約管線是政府計(jì)劃、統(tǒng)一建設(shè)、銷售給電信運(yùn)營(yíng)商的特殊商品，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性較小 ? 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度： 個(gè)別民營(yíng)企業(yè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路建設(shè)、改造中取得了一些機(jī)會(huì)，但競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不高，基本屬于壟斷性經(jīng)營(yíng)，帶有政府強(qiáng)制性質(zhì)，并且銷售對(duì)象明確，業(yè)務(wù)品種單一 ? 資金壁壘： 管線建設(shè)投資成本較高，有一定的壁壘 ? 技術(shù)壁壘： 很低 ? 政策壁壘： 市政府已明確公司在市區(qū)內(nèi)的通信管線集約化建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的主體地位 北大縱橫 管線業(yè)務(wù)分析目錄 ? 地下管線業(yè)務(wù)分析 3－ 1 地下管線市場(chǎng)吸引力分析 3－ 2 地下管線業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力分析 3－ 3 地下管線市場(chǎng)綜合分析 北大縱橫 ? 市場(chǎng)占有率： 新建管線幾乎被公司壟斷 ? 產(chǎn)品質(zhì)量： 滿足行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ? 成本控制： 在保證質(zhì)量的前提下，低于社會(huì)平均成本 ? 財(cái)務(wù)資源： 考慮資金周轉(zhuǎn)，防止占用公司的大量現(xiàn)金 ? 人才結(jié)構(gòu)： 工程項(xiàng)目管理、項(xiàng)目前期、市場(chǎng)銷售人才基本可以滿足 ? 技術(shù)創(chuàng)新能力： 關(guān)注行業(yè)新技術(shù) ? 經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新能力： 拓展管線業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)思路 ? 企業(yè)管理水平： 滿足未來(lái)組建的通信管線公司應(yīng)有的要求 ? 政策傾斜、保護(hù)： 充分利用社會(huì)資源，提高行政協(xié)調(diào)效率 北大縱橫 管線業(yè)務(wù)分析