【正文】 2023年底，杭州主城區(qū)機動車已達 ，并保持近30％的年增長率。按車輛－停車位 1： ~(100%的基本車位和 20％～ 30％的公共車位）關系，同時參照 《 全國城市停車管理及政策研究報告 》 的建議，杭州規(guī)劃 2023年社會泊位供應系數為 15％，那么 杭州除需補建 會泊位外，每年還要按車輛增速 ～ 15％建設社會泊位。 距，未來有較大增長空間 北大縱橫 以環(huán)北車庫為例進行分析 投資額＝ 2800萬 規(guī)模： 200個車位 收費： 白天每輛車 5元／小時，夜間 8元／晚 白天按 70％的空置率，晚間按 20％的空置率最樂觀估計 每年營業(yè)收入＝ 不考慮資金成本和管理費用，收回投資尚需 20年以上，實際上環(huán)北停車庫的每年營業(yè)收入不足以抵消管理費用，處于嚴重虧損狀態(tài) ? 考慮建設成本和日常的管理費用，很多地方的公共停車業(yè)務并不賺錢，如：法國Ｗｉｎｃｙ公司曾經有意投資中國停車場建設，但進行市場調查后他們認為中國的政策讓他們無法收回投資 北大縱橫 下停車庫的瓶頸 停車場名稱 類型 規(guī)模（輛） 投資額（萬元） 環(huán)北地下停車場 地下 200 2800 吳山廣場停車場 地下 98 1370 杭州市部分地下停車庫投資額 ? 停車場建設長期以來是公益事業(yè)，建設投資費用比較高，回收期比較長，除了公共建筑配套建設停車場外，開發(fā)商投資建設停車場積極性不高，導致停車場的建設遠遠跟不上機動車發(fā)展的進程 ? 地下停車場的特點是成本大、造價高，但有不占地，不影響綠化，位置比較好選擇的優(yōu)點 問題思考 ? 建設投資費用高成為阻礙開發(fā)商進入的瓶頸 ? 投資回收期長是地下車庫存在的普遍問題 北大縱橫 素 車型 停車場地等級 收費標準 白天 （元 /輛 小時 ） 夜間 （元 /輛 次） 小型車（藍、黑色）牌照 一級停車場 臨時占道 8 8 旅游景點停車場 （ 含室內停車庫 ） 6 6 室內停車庫 、 其他停車場 5 5 二級停車場 臨時占道 5 5 各類停車場 3 3 三級停車場 臨時占道 3 3 各類停車場 2 2 說明： 大型車 （ 黃色牌照 ） 按小型車收費標準加倍計收 ， 摩托車按小型車收費標準減半計收； 白天 （ 8時至 18時 ） 按時計費 ， 夜間 （ 18時至 8時 ） 按次計費 。 實行按時計費的停車收費 ， 停車時間不足 1小時的 ， 按 1小時收費 ， 超過 1小時不足 2小時的 ， 按 2小 時收費 ， 依次類推；超過 8小時的 ， 在 24小時內的 ， 一律按 8小時計收；連續(xù)停放超過 24小時的 ， 超 過部分按上述計時收費標準重新計算 。 停車供求矛盾不突出的部分旅游景點停車場 ， 經批準可適當下浮停車費 。 杭州市區(qū)機動車停放服務收費標準 ? 由右表可以看出，目前杭州市地下停車庫的收費標準僅 5元／小時，但已是大大高出其他停車場標準，并且由于其它方面的限制，導致停車場的車源非常少，因此多數地下停車場處于不飽和狀態(tài)，直接導致目前大多數地下停車場處于虧損狀態(tài) 北大縱橫 場生意冷清的原因 環(huán)北地下停車庫目前面臨的困難： ? 外部環(huán)境未理順，武林廣場東西通道、人行道甚至廣場上面都有大量停車，拉走了環(huán)北地下車庫的客源 ? 價格體制未理順，浙江展覽館 4元 /次，杭州大廈借用的武林廣場西北角消費滿 300元以上免費停車，消費不滿 300元前兩小時 4元，以后按 4元 /小時計價，而環(huán)北地下停車庫按 5元 /小時計價，造成地上便宜地下貴的現狀，至使車主更愿在上面停車 ? 環(huán)北地下車庫地理位置不是太方便，車主還未養(yǎng)成到地下車庫停車的習慣，環(huán)北地下車庫本身對車主吸引力也不是太大 資料來源：摘自《關于環(huán)北地下停車庫幾個問題的調研情況匯報》 問題討論 ? 有關停車管理政策的不完善致使大量占道停車以及違例停車，導致了目前地下停車場生意的冷清，真正停車經濟的到來必須有相關政策的支持 北大縱橫 停車場業(yè)務分析目錄 ? 停車場業(yè)務分析 2－ 1 停車場市場吸引力分析 2－ 2 停車場業(yè)務競爭力分析 2－ 3 停車場市場綜合分析 北大縱橫 ? 產品服務質量：通過環(huán)北地下車庫的建設和經營，公司對停車庫的選址、車庫建筑設計、車庫經營管理積累了經驗。 ? 成本控制：公司在建設工程項目（施工、材料）管理方面有一定的優(yōu)勢，還應關注項目的系統(tǒng)成本控制。 ? 政策傾斜保護：政策的優(yōu)勢今后不會太明顯，但在城建系統(tǒng)中的社會資源是業(yè)務發(fā)展的良好基礎。 北大縱橫 ? 人才結構：將停車場業(yè)務當一項產業(yè)來發(fā)展，必須在人才結構上有所改善，從工程項目管理優(yōu)勢拓展到經營管理全面優(yōu)勢。 ? 技術創(chuàng)新能力：有意識了解業(yè)務相關的技術創(chuàng)新。 ? 經營創(chuàng)新能力：從立項開始，強調經營創(chuàng)新。如地下車庫配建商業(yè)用房，地下車庫的綜合開發(fā)經營，擴大經營范圍，延伸服務項目，提高盈利能力。 ? 企業(yè)管理水平：從業(yè)務流程實際出發(fā)，科學、簡單管理，降低成本。 北大縱橫 ? 市場占有率： 建設地下車庫所占用的地下空間資源是不可再生的。 公司是較早進入社會停車場建設的單位， 1999年建成的環(huán)北地下車庫，車位數占主城中心區(qū)地下車庫的 26％，現正在實施的潮鳴休閑廣場地下車庫 ，車位 98個。 ? 財務資源： 這是停車場業(yè)務發(fā)展的最重要的因素。停車場建設的投資量大，必須考慮企業(yè)的資產狀況、融資能力、業(yè)務現金流。即使政府優(yōu)惠政策出臺，近期的業(yè)務利潤率也不會高。這項業(yè)務是遠期投資項目，隨著經濟的發(fā)展，投資收益率一定是上升的。 北大縱橫 停車場業(yè)務分析目錄 ? 停車場業(yè)務分析 2－ 1 停車場市場吸引力分析 2－ 2 停車場市場競爭力分析 2－ 3 停車場市場綜合分析 北大縱橫 產業(yè)吸引力 業(yè)務競爭優(yōu)勢 停車場 業(yè)務 根據產業(yè)吸引力－業(yè)務競爭優(yōu)勢 計算表統(tǒng)計 產業(yè)吸引力分值在 － ~ 之間分布 業(yè)務競爭優(yōu)勢分值在 ~ 之間分布 北大縱橫 資產收益率 資本成本 V=1 10% 20% 30% 10% 20% 30% 0 V矩陣模型 盡管目前地下車庫業(yè)務盈利能力與資本成本之比： V1 ， 但未來有很大的市場潛力，可作為第三層面業(yè)務。 北大縱橫 停車場業(yè)務處于業(yè)務競爭優(yōu)勢導向 型區(qū)域，但由于產業(yè)政策風險無法評估， 建議作為第三層面業(yè)務 當前在研究停車產業(yè)政策的同時， 做好項目選址、論證等前期工作，聯(lián)合 戰(zhàn)略合作伙伴，以利政策出臺、風險值 確定時，高起點進入，搶占市場份額 北大縱橫 價值 時間 層面二 層面三 聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴 準備高起點進入市場 層面一 未來政策明朗后，如果測算 V1 建議： ，快速進入，逐步轉變?yōu)榈谝粚用婧诵臉I(yè)務。 ，組建參股或控股公司，擴大資本效用，搶占市場份額。在引進資本的同時，提升管理水平，爭取成為強勢的第一層面核心業(yè)務。 北大縱橫 如果資產收益率大于資本成本，則停車場業(yè)務處于第一類或第二類領導業(yè)務階段，可以成為第一層面業(yè)務，為公司發(fā)展提供現金。 企業(yè)對業(yè)務在組合中縱向上的移動幾乎沒有支配能力，而對橫向上的移動是可以控制的。從優(yōu)化組合的角度看，企業(yè)在改善自身競爭力上是可以作為的。 在停車場業(yè)務沒有完全走向市場時，縱向上的移動很大程度受制于政府政策，業(yè)務是否能夠盈利也決定于政府政策。但可肯定，停車業(yè)作為產業(yè)走入市場已不可逆轉，只是政策出臺也許涉及聽證等程序，政策滯后效應對于較大投資應慎重決策。 領導 努力 問號 領導 監(jiān)管 衰落 現金供應者 衰落 無希望 現金 業(yè)務 北大縱橫 目錄 公司發(fā)展歷程與國企改革形勢分析 戰(zhàn)略診斷 公司戰(zhàn)略方法論 行業(yè)及市場分析 ① 廣告業(yè)務 ② 停車場業(yè)務 ③ 地下管線業(yè)務 公司層面戰(zhàn)略 業(yè)務發(fā)展策略 北大縱橫 管線業(yè)務分析目錄 ? 地下管線業(yè)務分析 3－ 1 地下管線市場吸引力分析 3－ 2 地下管線業(yè)務競爭力分析 3－ 3 地下管線市場綜合分析 北大縱橫 ? 市場規(guī)模（容量）： 杭州市區(qū)現有道路總長度 （ 2023年城建統(tǒng)計年報），道路下已建有集約化通信管線 公里。杭州每年進行道路建設、改造約 公里，需跟進建設管線 公里 ? 市場增長率： 市場增長率與城市建設改造的速度相關，隨著城市基礎建設的相對完善，市場增長會趨于停止 預測市場容量時需考慮因素：理智的市場競爭會讓各家運營商慎重考慮管道建設的預留孔數，有可能造成要求預留孔數的下降 ? 行業(yè)利潤率： 管線建設是一般工程，行業(yè)利潤率會逐步趨于土建工程利潤率 地下管線業(yè)務應能在一定時期內為公司帶來相對穩(wěn)定的現金流 存在杭州城建的利潤最大化和運營商的成本最小化的矛盾的不可調和性，盡管成立合資公司會解決部分矛盾，但根本利益的沖突會導致最終利潤的獲得取決于雙方的談判能力和政府的協(xié)調力度 北大縱橫 ? 行業(yè)風險性： 集約管線是政府計劃、統(tǒng)一建設、銷售給電信運營商的特殊商品，行業(yè)風險性較小 ? 競爭強度： 個別民營企業(yè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路建設、改造中取得了一些機會，但競爭強度不高，基本屬于壟斷性經營，帶有政府強制性質，并且銷售對象明確，業(yè)務品種單一 ? 資金壁壘： 管線建設投資成本較高，有一定的壁壘 ? 技術壁壘： 很低 ? 政策壁壘： 市政府已明確公司在市區(qū)內的通信管線集約化建設和經營的主體地位 北大縱橫 管線業(yè)務分析目錄 ? 地下管線業(yè)務分析 3－ 1 地下管線市場吸引力分析 3－ 2 地下管線業(yè)務競爭力分析 3－ 3 地下管線市場綜合分析 北大縱橫 ? 市場占有率： 新建管線幾乎被公司壟斷 ? 產品質量： 滿足行業(yè)標準 ? 成本控制： 在保證質量的前提下，低于社會平均成本 ? 財務資源： 考慮資金周轉，防止占用公司的大量現金 ? 人才結構： 工程項目管理、項目前期、市場銷售人才基本可以滿足 ? 技術創(chuàng)新能力： 關注行業(yè)新技術 ? 經營創(chuàng)新能力： 拓展管線業(yè)務經營思路 ? 企業(yè)管理水平： 滿足未來組建的通信管線公司應有的要求 ? 政策傾斜、保護： 充分利用社會資源，提高行政協(xié)調效率 北大縱橫 管線業(yè)務分析目錄 ? 地下管線業(yè)務