【正文】 均是地鐵上蓋。由于新江灣城住宅項目呈聚集排列，分散在鐵獅門及加州水郡周邊，故 本案相對位置偏離較多，客源引導(dǎo)性不大。鐵師門新江灣板塊商業(yè)發(fā)展規(guī)劃項目周邊商業(yè)發(fā)展情況除了上述的那些具有一定實力的公司以外，楊浦區(qū)還擁有兩大類辦公需求者，一類是對于傳統(tǒng)辦公不喜好，從事設(shè)計業(yè)務(wù)的廣告公司，另一類是較多剛從著名學(xué)府畢業(yè)出來資金不足的創(chuàng)業(yè)人群，這兩類公司目前生存在何處？我們發(fā)現(xiàn)楊浦區(qū)還存在較多非傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品的創(chuàng)意園區(qū)型辦公項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、紡織產(chǎn)業(yè)、鋼鐵貿(mào)易服務(wù)■園區(qū)概況： 園區(qū)位于楊浦區(qū)交通主干平?jīng)雎?1055號，建筑面積為 12500平方米，整幢大樓是集創(chuàng)意設(shè)計、辦公為一體的綜合性創(chuàng)意辦公場所．樓層總高為 4層，單元面積從 10010000平米不等，室內(nèi)層高 ?！鱿嗯R及配套： 周邊為老式居民區(qū)，環(huán)境嘈雜；距離 4號線 1700米；可通過多路公交接駁；停車位僅 20余個，較少?！鲇布涮祝?樓內(nèi)有 1部客梯， 1部貨梯，均為老式的大電梯。辦公室已經(jīng)完成簡裝，挑高樓層已經(jīng)完成閣樓搭建，入駐即可?！鋈腭v企業(yè)： 主要以紡織、鋼鐵服務(wù)為主，小部分網(wǎng)絡(luò)公司。入駐率達(dá)到 80%以上，僅剩 3樓部分死角小戶型及二樓 120平米大挑高戶型尚未租賃?！稣邇?yōu)惠： 入駐企業(yè)實行工商注冊、稅務(wù)注冊 “ 一門式 ” 服務(wù)。此外園區(qū)實行二十四小時的物業(yè)管理；地方稅滿 2萬退 30%?！鲎饨馉顩r： 租金－－ /日 /平米　　物業(yè)－－ /日 /平米■物業(yè)： 上海楊浦工貿(mào)（集團(tuán)）有限公司　　開發(fā)：楊浦區(qū)政府上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園依托價格優(yōu)勢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地■園區(qū)概況： 匯龍創(chuàng)意園位于揚(yáng)州路 464號，位于北外灘地區(qū)，近黃浦江畔，占地面積 5244平方米，建筑面積 12477平方米，園區(qū)內(nèi)單元面積從100200方不等，室內(nèi)層高 5米左右。 1號樓的樓層總高為 5層， 4號樓的樓層總高為 6層， 5號樓和 6號樓的樓層總高為 3層。 ■相臨及配套： 周邊以民居為主，環(huán)境目前較為雜亂，施工較多。臨近軌道交通 8號線約 1200米左右。并配有十幾條公交線路。■硬件設(shè)施： 2號樓和 3號樓有 1部電梯■入駐客群：已入駐的企業(yè)有服裝設(shè)計、廣告設(shè)計等，因價格優(yōu)勢目前沒有空余辦公室?！稣邇?yōu)惠： 注冊咨詢；注冊代理。楊浦區(qū)招商有專人上門服務(wù)。■租金范圍： （含物業(yè)）元 /日 /平米 物業(yè)費用： /月 /平米 公司上海申達(dá)越眾物業(yè)管理有限公司 匯龍創(chuàng)意園以著名設(shè)計事務(wù)所為龍頭的都市花園創(chuàng)意園區(qū)■園區(qū)概況： 上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于上海市楊樹浦路近寧武路，瀕江的特殊地理位置造就了這里隨意的工作優(yōu)雅。老舊的青磚、灰瓦經(jīng)過解構(gòu)和室內(nèi)外大大小小的仿古窯、圓形圍墻和刻意設(shè)計的墻洞以現(xiàn)代的方式呈現(xiàn)古典的風(fēng)格。園區(qū)內(nèi)單元面積從 1001000，采光優(yōu)越，樓層總高為 2層，■相臨及配套： 周邊以老的居住區(qū)為主，但隨著瀕江環(huán)境的總體改造，區(qū)位環(huán)境逐步改善；項目臨接地鐵楊浦樹路站約 2公里。■硬件設(shè)施： 平房性質(zhì)，硬件特點主要體現(xiàn)在內(nèi)部的空間改造上及材料運(yùn)用上?！鋈腭v客群： 登琨艷為首的為主的國際建筑設(shè)計類企業(yè)、及其它貿(mào)易服務(wù)公司、創(chuàng)意咨詢公司等。入駐率較高，目前沒有空余辦公室。 ■政策優(yōu)惠： 注冊咨詢；注冊代理。 ■租金范圍： /日 /平米。上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工藝品創(chuàng)意、研發(fā)、制造、展示和貿(mào)易中心■園區(qū)概況： 銘大創(chuàng)意廣場位于長陽路 2467號，是上海最大的民營創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè) ——銘大集團(tuán)開發(fā)，也是楊浦區(qū) 08年在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的重頭戲，旨在打造一個工藝品創(chuàng)意、研發(fā)、制造、展示和貿(mào)易中心。園區(qū)內(nèi)共 7棟樓，樓層總高為 15層，單元面積從 53300不等，室內(nèi)層高：銘新樓和銘泰樓為 ；銘理樓和銘仁樓為 ；銘濤樓： ；銘意樓： ；銘辭樓： 。■相臨及配套： 周邊環(huán)境以老式廠區(qū)及住宅構(gòu)成，較為雜亂。距離地鐵黃興路站約為 2公里左右；公交配套較全，以電力學(xué)校依托的商業(yè)設(shè)施配套較為豐富。■硬件設(shè)施： 園區(qū)品質(zhì)感較強(qiáng)，大理石貼面形成良好的形象。樓內(nèi)有 1部電梯?！鋈腭v客群： 以工藝品設(shè)計、制造業(yè)為主，輔助貿(mào)易服務(wù)及紡織類服務(wù)企業(yè)。■政策優(yōu)惠： 注冊咨詢；注冊代理。退稅（地稅 具體比例未確定）■租金范圍： /日 /平米 物業(yè)費： 10元 /月 /平米 銘大創(chuàng)意廣場上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的典范園區(qū)■園區(qū)概況： 上海市中心盧灣區(qū)８號橋位于建國中路 810號，占地 7000多平方米，總建筑面積 12023平方米。園區(qū)內(nèi)單元面積從 601700不等，室內(nèi)層高 。整個園區(qū)由 7棟建筑構(gòu)成，在房屋構(gòu)成方面沒有做大動作，基本上保持了原來的布局。在設(shè)計中，沒有一味追求建筑面積，而是更多地在其中設(shè)置了大量室內(nèi)、半室內(nèi)和外部公共空間。從而強(qiáng)化空間的裝飾性和藝術(shù)感?！鱿嗯R及配套： 周邊為居民區(qū)為主，商務(wù)環(huán)境較弱。但臨近思南路因素，提升了其辦公的文化屬性?！鲇布O(shè)施： 總體的風(fēng)格基于后現(xiàn)代設(shè)計，采取了面磚加玻璃的立面搭配，形成極富視覺感的造型。內(nèi)部設(shè)施基本配備為空調(diào)，外部為可用來休息的桌椅等。■入駐客群： 以國際建筑藝術(shù)設(shè)計為主，其它的則為各種類型的展覽公司及咨詢類公司。目前一期已經(jīng)全部租賃?！鲎饨鸱秶? /日 /平米；二期新推價格上有優(yōu)惠，約為 元 /日 /平米 8號橋房產(chǎn)租賃有限公司 ８號橋園區(qū) 上海代表性園區(qū)1項目經(jīng)濟(jì)測算測算產(chǎn)品 測算依據(jù) 由于是地下商業(yè)，租金都已周邊價格 70%測算 最終收益商業(yè)目前周邊商業(yè)類似餐飲、休閑服務(wù)、水果煙酒專賣等 65%業(yè)種業(yè)態(tài)在地下不能經(jīng)營，所以暫定 358%的出租率，周邊目前底商租金在 2元 /㎡ /天。4000035%3012 7056000元 /年辦公 目前周邊出租率較高的創(chuàng)意園區(qū)租金在 /㎡ /天，同類型可比項目出租率為 90%。 400003090%12 13608000元 /年u本案辦公氛圍較易形成，出租率隨著商務(wù)環(huán)境形成而逐漸提高，由于需求較大，會有部分投資客一次性購買 510年使用權(quán)轉(zhuǎn)手出租，為開發(fā)商先期回收資金帶來較大可能。u而商業(yè)環(huán)境較難持續(xù)，可能隨著客源支撐不夠，經(jīng)營不佳導(dǎo)致出租率下降。辦公定位為最大收益方案